ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　SBI SLのサーバレースに見事に敗北しましたので、資金の引き出しを行いました。
　オーナーズブックの8/30募集開始案件に投資するか、
　（さすがに1億円超の案件なので、きっちり貼り付いておけば投資できるのではないかと推測しています）
　それとも別案件にするかはこれから決めようと思います。

　さて、LCレンディングから償還を受けた分と追加資金（30万円）を合わせて、再投資を実施しています。
　新登場のメディカルファンド２件に30万円ずつの投資です。


　・LCセレクトファンド139号　30万円

　　予定利率：7%
　　期間：6ヶ月
　　貸付総額：1億8,000万円
　　担保：無し
　　　　（融資先はLCパートナーズ管理のSPCであり、LCパートナーズは病院経営にも関与している）

　　


　LCパートナーズのメディカル案件への投資となります。
　調べて見ますと、LCパートナーズには間違いなくメディカル事業部門があり、今回の対象案件である
　札幌市と福井県の病院も案件に載っていました。

　　・LCパートナーズ　メディカル投資

　LCレンディング社長のブログでも言及されている通り、これまでの商業施設が病院に変わっただけであり
　シンプルなスキームと言えると思います。

　

　賃料収入見込みは4,900万円／年とのことで、貸付総額1億8,000万円・7%の賃料を賄うには十分です。
　最終的な出口戦略が未定（現段階で売却先が決まっていない）ところが少し気に掛かりますが、前述の通り
　賃料は賄えますのでリファイナンスも可能でしょう。
　
　また、LCグループでREITを組成する動きもあることから、こちらが出口となる可能性もあります。
　同じくLCレンディング社長のブログによれば、現在ではREITの規模自体が数百億と小さいため、上場しても
　メリットが得にくいとのことですが、中長期的には上場REITを目指すとのこと。

　もちろん将来の話ですが、ソーシャルレンディングを入り口としてREITを出口とする不動産投資商品は
　まだ日本には無いだけに、その先行きが非常に楽しみです。
　そこに至るまでには紆余曲折も多そうですが、SL投資家の一人として興味深く見ていきたいと思います。


　本案件ですが、不動産の担保は付いていません。
　メディカル案件という関係上、患者のいる病院施設に担保発動→第三者売却などということがあれば、
　その病院の信頼が失墜することは目に見えています。
　（ということは、そんな病院をそれでも買おうとするのは、真っ当な相手ではないでしょう）
　つまり、担保が設定されていても現実的には使えない担保と推察することができます。

　担保がない一方で、SPCの管理や病院の運営にLCパートナーズが関わっているます。
　そのため病院の経営がうまく行かなくなれば、賃料の入ってこなくなるSPCも困りますし、運営実績に
　傷が付くLCパートナーズも困ります。
　さらには、病院を最終的にREITに組み込もうとするLCグループ全体も困る事になります。

　担保のない案件の場合、私はこのように投資家と運営先の利害が一致することを重要視しています。
　「投資家が困る時は運営先も困る」という関係になっていれば、匿名性のために相手の顔が見えなくとも
　利害一致が何よりも強い契約になるからです。



　・LCセレクトファンド140号　30万円

　　予定利率：7%
　　期間：6ヶ月
　　貸付総額：7億円
　　担保：無し
　　　　（融資先はLCパートナーズ管理のSPCであり、LCパートナーズは病院経営にも関与している）

　　


　スキームは先の札幌市案件と同じで、こちらは福井県の病院です。
　病院施設の買い上げ資金をソーシャルレンディングで募集し、利払いは賃料収入で賄います。
　最終的ば売却先はまだ未定ですが、転売もしくはREITへの組み込みを予定しているようです。

　

　基本的な案件内容は、上の札幌市案件と同じですので省略します。
　賃料7,000万円は貸付総額7億円・7%を賄うには十分ですので、貸付期間6ヶ月の間に出口に至らなくとも
　リファイナンスにより貸付期間を延長することができると判断しました。


　ちょっと気がかりなニュースです。
　以前にmaneoで募集していたアメリカンファンディングセレクトファンドに投資したのですが、その対象に
　なっているテキサス州ヒューストンは今、ハリケーン・ハービーで壊滅的被害を受けています。
　（CNNニュースでは、「Catastrophic」という表現が使われていました。
　　自然災害に対して使うもとしては、私の知る限り最大級の強い表現です）

　亡くなった方の冥福と被害を受けた方の無事を祈る一方で、投資案件も気になるところです。
　ヒューストンほどの都市であればいずれは復興するのは間違いないでしょうが、開発期間の延長や
　担保価値の毀損はあり得そうです。

　さて、アメリカンファンディングから元本償還を受けましたので、再投資を行いました。


　・インディアナポリスファンド第３弾　32万円

　　予定利率：10%
　　期間：9ヶ月
　　貸付総額：5,218万円
　　担保：対象土地・建物への担保設定　評価額1億377万円
　　LTV：50%

　　


　インディアナポリス市にある商業物件が対象の案件です。
　2017年1月に元のテナントが退去し、新規テナントを募集していますが8月現在で決定していない、という
　状況が若干気に掛かります。

　ただ、インディアナポリス州の州都であり、中心人口約80万、大都市域人口140万という規模ですので
　少しの時間はかかるかもしれませんが、いずれはテナントが入る公算が高いと思われます。
　9ヶ月後にリファイナンスした案件が再登場するのであれば、投資をするかどうかは気にする必要が
　ありそうですが、現時点においては9ヶ月の貸付期間の間に破綻する可能性は低いと判断しました。


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　maneoから43万円の月中償還を受けましたので、再投資に回しました。


　・ガイアファンディングセレクトファンド73号　43万円

　　予定利率：9.5%
　　期間：8ヶ月
　　貸付総額：1億6,446万円
　　担保：無し
　　　　（ガイアファンディング側では不動産担保を設定　評価額2億2,500万円、LTV：73%）

　　


　maneoが募集する＊＊＊セレクトファンド（＊＊＊にはソーシャルレンディング事業者の名前が入る）は
　maneoファミリー別事業者の案件をmaneoで募集するというもので、たまに登場します。
　もちろん、maneoが一定額抜いています。本案件は1.5%がmaneoの取り分でした。
　（なお、中間マージンを抜くのは当たり前なので、よほどの暴利でもなければ文句はありません）

　一つ気になるのは、セレクトファンドで募集する案件と、本来の事業者で募集する案件の違いです。
　何も違いがない、というわけではないでしょうし、何らかの条件（事業者によって様々かもしれませんが）
　があって、maneoでセレクトファンドとして募集することになったと推察されます。
　答えてもらえるかどうか分かりませんが、maneoには問い合わせています。

　


　案件としてはオーソドックスな不動産担保で、所在はCAのヘイワードです。
　今の私のポートフォリオにヘイワード案件はなかったので、投資を決定しました。

　利率の割にLTVが低いように思いますが、これは注意です。本案件の貸付金使途は
　「土地を購入し、許可・用途の申請、建築の準備等をするための資金」
　であり、評価額は完成後の値ですので、現時点では物件に評価額の価値はありません。


　maneoに新規資金50万円を投入し、追加投資を行いました。

　・アメリカンファンディングセレクトファンド9号　50万円

　　予定利率：8%
　　期間：7ヶ月
　　貸付総額：2,022万円
　　担保：無し
　　　　（アメリカンファンディング側では不動産担保を設定
　　　　　評価額1億5,584万円、先順位6,349万円　LTV：54%）

　　


　こちらはアメリカンファンディングのセレクトファンドです（maneoのマージンはこちらも1.5%）
　米国の不動産もバブル傾向にあるような感じはしますが、もう少しは大丈夫かな？　と思っています。
　さすがにこの短期間で第二のサブプライムは起きないだろう、と楽観的に見ている面もあります。

　

　案件はヒューストンの木造二階建て集合住宅で、リファイナンス資金です。
　案件紹介には、リファイナンス理由は「販売期間延長のため」とありました。
　売れなかったのかな？　とも思いましたが、入居率90%で安定家賃収入を得ているということですので、
　リファイナンス案件であってもリスクは限定的と判断して、投資を決定しました。


　沖縄発ソーシャルレンディング事業者「Pocket Funding」に初投資を行いました。
　（＊正確にはPocket Fundingは投資型などのクラウドファンディングも取り扱う予定があるとのことですが
　　　現状ではソーシャルレンディングのみのため、今はSL業者として紹介します）


　・オープン記念キャンペーン利回りファンド1号　30万円

　　予定利率：8%
　　期間：6ヶ月
　　貸付総額：4,000万円
　　担保：不動産（沖縄本島南部エリア＆宮古島）　合計評価額約6,200万円　極度額5,600万円
　　LTV：65%


　Pocket Fundingに何とか投資できました。
　もちろん、キャッシュバック最大額狙いで30万円の投資です。

　Pocket Fundingの業者紹介、案件紹介は過去の記事に書いていますので、よろしければご覧下さい。
　個人的な意見ですが、将来的に色々なクラウドファンディングを取り扱っていこうというPocket Fundingの
　ユニークな姿勢には好感を持っています。
　第一弾の案件は無事満額成立しそうですし、今後も面白い案件の募集があることを期待したいと思います。

　　・沖縄発　新ソーシャルレンディングサービス「Pocket Funding」
　　　（業者紹介）

　　・案件紹介（Pocket Funding第1号案件、クラウドリアルティ第4号案件）＋KickStarter日本上陸
　　　（案件紹介）


　Pocket Fundingでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
　（アフィリエイトリンク）
　



　色々調べていると募集金額が埋まりそうな勢いなので、短く速報です。
　クラウドリアルティから第５号案件が登場しました。
　今回は第２号案件と同じく、京町家です。（案件数は最初のクローズド案件を含む）

　第２号案件については、過去に記事にしていますので、こちらもご覧下さい。

　　・クラウドリアルティ　サービス正式公開＆最初の案件を紹介

　　・クラウドリアルティより連絡をいただきました：案件の詳細追加


　・京都馬町町家（愛称）プロジェクト

　　予定利率：8%＋追加配当可能性あり
　　期間：36ヶ月
　　募集総額：3,200万円
　　担保：無し（投資型クラウドファンディングのため、担保という考え方がない）
　　特記事項：20万円以上の出資で、当宿泊施設の2,000円割引券が受け取れる

　　


　この案件は投資型クラウドファンディングですので、京町家を担保に融資する案件ではありません。
　出資者は対象の京町家を区分所有することになります。

　場所は東山五条、観光名所盛りだくさんの場所です。宿泊施設としての所在には申し分ないでしょう。
　また、第２号案件と比べ、以下の点で投資家に有利な条件になっています。

　　�@想定を上回る利回りとなった場合、その一部（80%?）は投資家への追加配当となる

　　�A20万円以上の出資で、当宿泊施設の2,000円割引券が受け取れる

　�Aは宿泊希望の人へのちょっとしたお土産ですが、�@は魅力的です。
　投資型のクラウドファンディングは融資型以上に利回りが安定していませんので、投資家としては
　想定利回りを下回るリスクを飲み込むことになります。
　であれば、想定を上回った場合にボーナスをもらえるのはフェアというものでしょう。

　36ヶ月という長期間は少し気に掛かりますが、個人的には魅力的な案件だと思います。
　投資する方向で案件の所在や周辺地価、ニーズなど、安定性についての調査を始めていきます。
　（のんびり調べていると満額募集完了しそうですが）


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