2018年11月28日

オーナーズブックから新案件登場。物件はともかく、これは・・・



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新案件は品川区新築マンション

 オーナーズブックから本日の夕方、新案件が登場します。
 オーナーズブックには投資の前に資金を振り込んでおく必要がありますので、投資を検討されている方は
 先の振込を忘れないようにお気を付け下さい。


 ・品川区新築マンション第2号ファンド第1回

  予定利率:4.5%
  期間:26ヶ月
  貸付総額:7,000万円(主部分)
  担保:練馬区のマンション素地に対する第二順位抵当権
     評価額7億4,000万円 先順位約4億8,000万円
  LTV:74%

  20181128OB1.jpg


 品川区のマンション担保とする案件です。
 利率は標準的ですが、期間が少し長いですね。オーナーズブックの案件は最近、貸付期間が少し長くなる
 傾向があるように思います(偶然かもしれませんが)。

案件紹介

 案件の紹介です。

 20181128OB2.png

 品川区東大井にある新築マンションが担保。
 東大井の新築マンションで4階建てというと、例えば下のような案件が見つかりました。
 もちろん当てずっぽうで、この案件だという証拠は何もないのですが、一応参考ということで。

  ・オープンレジデンシア大井町ゼームス坂 (HOME'S)


 新築マンションで需要も高いでしょうし、23区内。
 シニアローンに入っているのは銀行でしょうし、案件としては悪くないと思います。
 (銀行が絡んでいるのなら、実は売れない案件でした、ということはほぼ100%ありえまないでしょう)


 一方で、貸付先には少し懸念が残ります。
 設立後3年未満の法人であることはそれほど問題ではありませんし、設立以降赤字なのは少し問題ですが
 それよりも、「保有不動産がこれ一棟」というところが気に掛かります。
 
 単独の不動産のみを所有する企業への貸付となると、その不動産の小口所有と実状は似ています。
 万が一の場合にはこの事業者が吹き飛んで担保しか残らない、という可能性も考えられます。その場合には
 シニアローンとの絡みもあって、回収には少し手間取るのではないでしょうか。
 (回収できない、とまでは思いませんが)

まとめ

 以上のことから、案件分散のため少額を投資するのに向いている案件だと言えると思います。
 募集額が7,000万円と小粒なのも、好意的に解釈すればオーナーズブックが「それ以上募集するのはリスクが
 高い」
と判断した可能性があります。

 maneoファミリーの一件で事業者の安定性がより問われる中、オーナーズブックの存在感は増しています。
 しかし、資金需要と投資希望がいくら高まったとしても、影響を受けてファンドを乱発するのではなく
 不動産のプロがきちんと目利きを行った案件をこれからも出してもらえることを期待します。


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この記事へのコメント
やはまる 様
この点に関しては、金融庁の考えは一貫しています。
彼らは「法(条例・運用・解釈を含む、広義としての法。以下同じです)の枠内で投資家の利益を守る」というだけのことです。
たとえ法を逸脱したのが事業者側の責任であっても、それに投資している投資家は彼らの保護対象から外れます。まあ、行政が法を超えた対応を取る事はできませんから、しかたのないところでもあります。

maneo瀧本氏は金融庁に不満を漏らしていましたが、強烈なしっぺ返しをもらった形ですね。
上場を目指していたという噂もありましたが、それも当分お預け。まずはこの状況をどの程度の損害(maneo、投資家の両方の損害)で切り抜けるのか、お手並み拝見というところです。
Posted by SALLOW at 2018年11月29日 10:30
SALLOW 様

ありがとうございます。

ガイアとキャッシュの遅延は、金融庁もやむを得ないと思っているのでしょうか・・
ガイアの今回の件が一体どう捉えられるのか・・

一番危惧してるのはファミリーへの影響です。
募集停止などの処分になれば、更なる大量遅延発生になるでしょう。

マネオ瀧本氏は相当やキレ者であると思っていますが、今何を考え、どう動こうとしてるのか。
このパニック状態がどう向かっていくのか・・

Posted by やはまる at 2018年11月28日 16:56
やはまる 様
最近は掲示板を見ていないのです。最近書籍の件もあってかなり忙しいので、潰す暇がないというか・・・。悪い噂ほど声が大きく足が速いのは仕方がないことです。
安全を煽るのも不安を煽るのも、ベクトルが違うだけなのですけど。
私についても、個別案件はともかくSL自体には偏向していますので、その分は色眼鏡をかけて見ていただくようにお願いします。

その上で回答いたします。maneoにとっては、かなり深い痛みです。悪い方に想定すれば、再生するためには手足を切除する必要があるかもしれません。
それでも、SL(CFを含め)の業界全体を考えれば、一つ上のステージへ立つための一時的な問題だと考えていますし、私は個別事業者より業界全体の行く末を気にしています。
Posted by SALLOW at 2018年11月28日 16:26
ガイアの件で掲示板などが荒れに荒れてますね。
当然の事だと思いますが。

いつも冷静でシビアに分析したブログに、自分の投資家としてのレベルの低さを思い知らされます。。

考えをお聞かせ下さい。
一連のマネオ系の件は、行政処分を受けてから再生への一時的な痛みだと考えていいのでしょうか?
Posted by やはまる at 2018年11月28日 13:31
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