2018年11月30日

驚きの回答。オーダーメイドファンドについてSBI SLに質問してみました。



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コーポラティブローンの担保について

 以前に、SBIソーシャルレンディング(SBI SL)からオーダーメイドファンドが4本同時発売するという
 珍しい現象を記事にしたことがありました。

  ・SBI SLでオーダーメイドが4本同時募集(うち1本は鉄板担保)。せっかくなので全部紹介します。


 この記事について、コメントをいただきました。
 コーポラティブハウスローンファンドのLTVについてです。


 ・SBISLコーポラティブハウスローンファンド 20号

  予定利率:4%
  期間:26ヶ月
  貸付総額:2,000万円
  担保:不動産に抵当権を設定 評価額4億800万円(先順位分は減算済)

  20181121SBI1.png


 当初は担保4億800万円に対して貸付総額2,000万円、つまりLTVは5%だと紹介しましたが、
 コメントで指摘いただきました通り、案件説明の担保の項には、次のように書かれていました。

【内訳】
担保評価額:4億800万円(※)
融資予定額:2,000万円

(2,000万円÷4億800万円=4.90%)

(※)担保不動産に先順位抵当権者がいる場合には、弊社担保評価額から先順位抵当権にかかる債権額を除いた金額を担保評価額としています。

 この書き方だと、この案件の本当の担保評価額が分かりません。

 先順位がある場合はその分を引く、ということは、例えば先順位が10億円あった場合、担保評価額からも
 この10億円が引かれていることになります。
 その場合、LTVは担保評価額14億800万円、貸付総額10億2,000万円で72%という計算になります。


 ということで、SBI SLに質問をすることにしました。

  ・今回の案件に先順位はあるのか(本当の担保評価額と貸付額はいくらなのか)
  ・この書き方は誤解を招く表現なので、次回から改善できないか


 の2点です。その結論は以下の通り。

驚きの回答

SBI SL回答:

「SBISLコーポラティブハウスローンファンド 20号2018年 11月」につきましては、先順位はございません。

表記方法につきましては、この度のご意見を貴重なご意見として承り、投資家様のユーザビリティ向上に向け、検討いたすべく社内に報告させていただきます。

 これは驚きの回答。LTVは本当に5%だったようです。

 それだったら銀行からでも借りられるんじゃないか、とも思ったのですが、何か事情があるのでしょう。
 (運用期間が短くなる可能性が考えられる、とか) 
 何にせよ、投資できた人はおめでとうございます。お宝案件です。


 SBI SLはたまにこういうのを出してきますので、やはり投資家登録はやっておくべきでしょう。
 SBI SLには預かり金口座がありませんので、登録さえしておけばいつでも投資は可能です。


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この記事へのコメント
fj 様
コメントをどうしようか、少し悩みました(笑)。
主観的はそのままの意味なのか、客観的の意味なのか。前者であればお叱りの言葉として、後者なら褒め言葉として受け取らせていただきます。
こちらこそ、今後ともよろしくご愛読いただければ幸いです。
Posted by SALLOW at 2018年12月01日 15:45
いつも興味深く拝見させていただいてます。

主観的な文章は、大変参考になります。
今後も、よろしくお願いします。
Posted by fj at 2018年11月30日 23:33
>皆様
個人的には、「ちょっと足りないからSLで借りた。すぐに返せる可能性もあるから銀行では条件が不利」だと思っています。


>LTVではないのでは? 様
私もびっくりです。
ご指摘いただきまして、確かにそれはそうだよな、と聞いた結論がこれでした。
ワケありなのかどうか・・・ただ個人的には、ワケありだろうがなんだろうが、LTV5%であれば何の問題もないと思っています(それこそ、地面師でも出てこない限りは)。
後順位に関しては、SL以上の利率条件で借りる意味もあまりないような気がします。と否定しても、今のところ説得力のあるアイディアはないのですけど。


>けんす 様
どうなんでしょう。
これは個人的な意見ですが、SBIの場合は色々と背負っている物が重いので、他と異なる案件であっても同じ様な表記を取らなければならなかったのでは? と思っています。
投資おめでとうございます。私の保証など意味亜ありませんが、お宝案件だと思っています。


>けむけむ 様
私の考えは、(偏向している事を承知していますが)少し足りない資金を借りたかったのか? と思っています。もしかして数ヶ月で返せる可能性もあるので、銀行では条件的に不利だったのかなと。
いずれにせよ、面白いファンドでしたね。こういうのがたまに出てくるのも興味深いです。
Posted by SALLOW at 2018年11月30日 22:07
額が小さかったので元より投資はできなかったのですが、投資するしないに関係なく、開始前に私も電話して聞いてみればよかった。

とはいえ、このファンドの募集額が小さく、やっぱりよくわからないですね。
どうしたかったのだろう?
Posted by けむけむ at 2018年11月30日 20:06
おどろきました・・・本当に5%だったとは!
なぜあのような表記にしたのでしょうかね。他のファンドのコピペかな?
50万円投資できてよかったですが、知ってたらもっと入れてましたね。
Posted by けんす at 2018年11月30日 19:18
前回コメントさせていただいた者です。まさか先順位なしとは。びっくりです。
本当にLTV5%だったとは。いくらか入れておけばよかったかな。
しかし、集合住宅を建てるのに2千万円だけ借りるというのも不自然ですよね。
もしかしたら後順位があるのでは?
仮にそうだとすると、4億800万円の担保にSBIが2千万しか貸さないワケあり案件にも見えてきます。
ちょっと疑ってかかりすぎですね。なにせSL業界は事故続きなので。
Posted by LTVではないのでは? at 2018年11月30日 18:17
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