ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　SBIソーシャルレンディング（SBI SL）から新しいファンドが登場します。
　といっても、ファンド自体は以前にも募集したもので、利率をアップして再登場。
　身も蓋もない言い方をすれば、「売れ残ったから利率を上げて売り切ろう」ということでしょうか。


　・SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド10号

　　募集開始：11/26　10時〜
　　予定利率：7%
　　期間：30ヶ月
　　貸付総額：10億2,490万円
　　担保：�@貸付先の出資持分（代表社員及び関連会社で50%ずつ所有）に質権設定
　　　　　�A取得予定の事業用地に抵当権を設定
　　　　　�B解体中もしくは解体予定の建物に抵当権を設定
　　　　　�C建築予定の建物に、建築完了後抵当権を設定
　　　　　�D（保全）貸付先及びその関連会社で相互連帯保証
　　　　　�E（保全）建築事業者の親会社による連帯保証
　　　　　担保評価額：�@、�A、�B、�Cを合わせて14億3,300万円
　　　　　＊優先劣後あり。以下参照

　　


　前回のディベロッパーズ9号は利率7%（＋SBIポイント0.5%）でしたから、かなり盛ったものです。
　前回の9号の募集金額が14億3,000万円、今回の募集額が10億2,490万円ですから、前回の9号は4億円少し
　しか集まらなかったということで、この上乗せ利率となったのでしょうか。

　このファンドで注意しなければならないことは、担保の優先劣後構造があるということ。
　担保が発動してしまった場合、9号の弁済が全て終わらなければ、10号は弁済されません。
　担保はそれほど堅くないので、何かあれば元本が損害を受ける可能性は十分あると見るべきでしょう。

　できれば、売れ残りの分はSBI SLが自己資金で補填してもらえるようにすると、投資家との間の利害関係が
　一致するのでありがたいのですが、やはり現実的には難しいのでしょうか。
　（不動産投資型クラウドファンディングならできるスキームなので、物理的には可能なはずですが）


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　私自身は、ディベロッパーズローンファンド9号に40万円を投資しています。
　そのため、このファンドに追加資金を入れるつもりはありません。

　しかし、ここ最近オーダーメイドが売れ残ると、利率アップ＋担保順位を劣後させた売り切りファンドが
　出てくる事が多いです。
　資金が集まりきらなければ、SBI SLのビジネスモデルにも影響があるので当然の考え方ではあるのですが、
　売れ残りそうなファンドなら先に投資しておくべきかもしれません。

　というのも、その後で出てくるのは担保順位が劣後するファンドだからです。
　劣後順位のファンドができることは、優先順位のファンドにとって担保が堅固になったことを意味します。


　今回のファンドの例で言えば、もし9号で全額集まっていれば、LTVは99.8%でした。
　（14億3,000万円÷14億3,300万円）

　しかし、9号が売れ残り10号が劣後順位でできたことで、LTVは実に28.3%まで下がります。
　（（14億3,000万円−10億2,490万円）÷14億3,300万円）
　これは、例え担保価値が7割落ちても、9号のファンドは元本が満額返ってくることを意味します。


　その分、もし一部資金が期限前償還される事があれば10号から償還されるのでしょうが、それは別の話。
　SBI SLのこの対応（売れ残ったら劣後担保で新ファンド募集）が続く限り、売れ残りそうなファンドなら
　先に投資をし、劣後ファンドで担保を堅固にする戦術が有効だと考えています。

　（＊まあ、この戦術を皆が採ると、売れ残りそうなファンドが売れ残らなくなる、という問題が発生する
　　　可能性もありますが・・・）

　
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