2018年11月25日

利率はついに10%へ。そして、売れ残りそうなファンドは先に投資するのがお得という話。



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売れ残ると・・・

 SBIソーシャルレンディング(SBI SL)から新しいファンドが登場します。
 といっても、ファンド自体は以前にも募集したもので、利率をアップして再登場。
 身も蓋もない言い方をすれば、「売れ残ったから利率を上げて売り切ろう」ということでしょうか。


 ・SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド10号

  募集開始:11/26 10時〜
  予定利率:7%
  期間:30ヶ月
  貸付総額:10億2,490万円
  担保:@貸付先の出資持分(代表社員及び関連会社で50%ずつ所有)に質権設定
     A取得予定の事業用地に抵当権を設定
     B解体中もしくは解体予定の建物に抵当権を設定
     C建築予定の建物に、建築完了後抵当権を設定
     D(保全)貸付先及びその関連会社で相互連帯保証
     E(保全)建築事業者の親会社による連帯保証
     担保評価額:@、A、B、Cを合わせて14億3,300万円
     *優先劣後あり。以下参照

  20181112SBI3_SCH.png


 前回のディベロッパーズ9号は利率7%(+SBIポイント0.5%)でしたから、かなり盛ったものです。
 前回の9号の募集金額が14億3,000万円、今回の募集額が10億2,490万円ですから、前回の9号は4億円少し
 しか集まらなかったということで、この上乗せ利率となったのでしょうか。

 このファンドで注意しなければならないことは、担保の優先劣後構造があるということ。
 担保が発動してしまった場合、9号の弁済が全て終わらなければ、10号は弁済されません。
 担保はそれほど堅くないので、何かあれば元本が損害を受ける可能性は十分あると見るべきでしょう。

 できれば、売れ残りの分はSBI SLが自己資金で補填してもらえるようにすると、投資家との間の利害関係が
 一致するのでありがたいのですが、やはり現実的には難しいのでしょうか。
 (不動産投資型クラウドファンディングならできるスキームなので、物理的には可能なはずですが)


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売れ残りそうなら、先に投資するのが吉?

 私自身は、ディベロッパーズローンファンド9号に40万円を投資しています。
 そのため、このファンドに追加資金を入れるつもりはありません。

 しかし、ここ最近オーダーメイドが売れ残ると、利率アップ+担保順位を劣後させた売り切りファンドが
 出てくる事が多いです。
 資金が集まりきらなければ、SBI SLのビジネスモデルにも影響があるので当然の考え方ではあるのですが、
 売れ残りそうなファンドなら先に投資しておくべきかもしれません。

 というのも、その後で出てくるのは担保順位が劣後するファンドだからです。
 劣後順位のファンドができることは、優先順位のファンドにとって担保が堅固になったことを意味します。


 今回のファンドの例で言えば、もし9号で全額集まっていれば、LTVは99.8%でした。
 (14億3,000万円÷14億3,300万円)

 しかし、9号が売れ残り10号が劣後順位でできたことで、LTVは実に28.3%まで下がります。
 ((14億3,000万円−10億2,490万円)÷14億3,300万円)
 これは、例え担保価値が7割落ちても、9号のファンドは元本が満額返ってくることを意味します。


 その分、もし一部資金が期限前償還される事があれば10号から償還されるのでしょうが、それは別の話。
 SBI SLのこの対応(売れ残ったら劣後担保で新ファンド募集)が続く限り、売れ残りそうなファンドなら
 先に投資をし、劣後ファンドで担保を堅固にする戦術が有効
だと考えています。

 (*まあ、この戦術を皆が採ると、売れ残りそうなファンドが売れ残らなくなる、という問題が発生する
   可能性もありますが・・・)

 
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この記事へのコメント
よし 様
もし売れ残った場合、残りをSBI SLが出資してもらえれば、利害が一致するので一番ありがたいです。
SL案件で事業者が資金を出すのは問題がある(良い案件だけ自分で取る可能性がある)のですが、売れ残りに出資する分には構わないでしょう。
とは言え、そこまで資金が潤沢ではないと思いますし・・・私もどうなるか注目しておきます。これで全面キャンセルとかされたら、さすがにちょっと愚痴ります。

Posted by SALLOW at 2018年11月26日 19:08
なるほど、そういうリスクも有り得ますね。
さっき見たら6割ほどしか埋まっていなかったです。
今回も満額にならなかった場合、どう対応するのか楽しみですね。
Posted by よし at 2018年11月26日 16:03
よし 様
まったくその通りだと思います。次回は私もその行動を取るつもりでいます。
「実は劣後ファンドが出てこなかった」以外にもう一つの問題があるとすると、一部の資金が期限前に償還されるような場合、確実に高利率案件から償還されるだろう、ということです。
それだけなら問題ありませんが、一部返済と引き替えに担保の一部も無くなるような事がないかは注意しておく必要があります。
気付いたら劣後ファンドの防波堤が無くなっていた、では冗談では済みませんから。
Posted by SALLOW at 2018年11月26日 09:24
以前も書きましたが大規模ファンドの場合、
半分くらいしか集まらないのを確認してからの投資がもっとも賢いと思います。
このパターンなら分散しなくても500万円くらいならいけそうです。
ただし劣後ファンドが出てくれないといろいろな意味で困りますが。
Posted by よし at 2018年11月25日 17:30
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