2018年11月21日

SBI SLでオーダーメイドが4本同時募集(うち1本は鉄板担保)。せっかくなので全部紹介します。



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これは珍しい。4本同時募集です

 SBIソーシャルレンディング(SBI SL)から、オーダーメイド型ローンファンドが4本同時募集されます。
 うち3本は募集中、1本は11/22の募集予定。
 今回は4本のファンドをまとめて、その違いを含めて簡単に紹介したいと思います。


 ・SBISL不動産担保ローン事業者ファンドPlus 23号

  予定利率:6.5%
  期間:12ヶ月
  貸付総額:15億円
  担保:抵当権で担保された債権に質権を設定
  LTV:70%以下

  20180919SBI2_SCH.png


 「Plus」ファンドは、常時募集している「SBISL不動産担保ローン事業者ファンド」と同一の貸付先、資金
 用途となるファンド。
 ではなぜ利率が異なるのかと言えば、「資金需要が旺盛なため」ということのようです。

 SBI SL曰く「通常のSBISL不動産担保ローン事業者ファンドと比べてリスクは変わらない」とのことですが
 資金需要が旺盛ということは、会社として勝負に出ている側面もあるでしょう。
 やはり通常案件に比べれば、リスクは少しは高いと思っておくべきです。

 とは言え、これまで貸し倒れも遅延も一度もない、というのは明らかな実績。
 4本の中では募集金額も多く、一番すすめやすいファンドではないかと思います。


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メガソーラーブリッジはリスクが高め

 次はメガソーラーブリッジ。
 これは、先日まで募集していた「メガソーラーブリッジローンファンド17号」の追加募集です。


 ・SBISLメガソーラーブリッジローンファンド18号

  予定利率:9%
  期間:24ヶ月
  貸付総額:5億7,800万円
  担保:@貸付先の代表者が保有する持分に質権設定
     A取得予定の複数事業用地(地上権)に質権設定
     B発電設備一式に担保権を設定
     C(保全)施工業者の持ち株会社が連帯保証
     担保評価額:@、A、Bを合わせて16億9,000万円
     *先順位 メガソーラー17号の11億200万円

 20181112SBI2_SCH.png


 メガソーラー17号に比べ、利率は1%上がって年利9%という高利率案件。
 ただし、担保順位が17号に劣後するという部分は読み飛ばしてはいけません。

 もちろん何事もなく案件が終わればそれでいいのですが、もし何かあった場合、17号の11億円ほどが全額
 弁済されるまでは、18号の返済は行われません。
 結果として、万が一の場合は元本が大きく損害を受ける可能性がありますので、万人にすすめられるような
 案件ではない
と思っています。


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バイヤーズローンファンドはPlusと同条件

 3つめはバイヤーズローンファンド。


 ・SBISL不動産担保ローン事業者ファンドPlus 23号

  予定利率:6.5%
  期間:12ヶ月
  貸付総額:2億1,150万円
  担保:不動産に抵当権を設定 評価額3億1,500万円
  LTV:67%

  20181121SBI2.png


 こちらの条件は「SBISL不動産担保ローン事業者ファンドPlus 23号」と同様の6.5%、12ヶ月。
 バイヤーズローンファンドは一部元本に損害が出てしまったことがあり、心理的には投資を見合わせたい
 気持ちもあります。

 とは言え、その貸し倒れた貸付先は当然含まれていません。
 また、Plusとは貸付先が異なる(と思われる)ことから、Plusにだけ投資が集中しているのなら、こちらに
 分散させる意味はある
でしょう。
 逆に言えば、これまでの実績を考えれば、投資初めての方にはPlusをおすすめします。



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最後は久々登場のコーポラティブ

 *コメントでご指摘いただき、LTVの欄を消去しています。

 最後は、11/22から募集を開始する予定のファンドです。


 ・SBISLコーポラティブハウスローンファンド 20号

  募集開始:11/22 10:00〜
  予定利率:4%
  期間:26ヶ月
  貸付総額:2,000万円
  担保:不動産に抵当権を設定 評価額4億800万円(先順位分は減算済)
  LTV:5%<不明

  20181121SBI1.png


 久々登場のコーポラティブファンドは、入居希望者が集まって建設組合を結成し、建物建設に必要な一連の
 対応業務を行って建設される集合住宅のこと。
 その連帯責任を負う、入居希望者に向けての貸付となります。

 この案件の特徴は、なんと言ってもLTV 5%という異次元の数値。
 正直、なぜソーシャルレンディングを使うんだ、と思わせるような担保の厚さです。
 (運用開始が11月下旬ということから、おそらく銀行の審査が間に合わなかったと推察しますが)


 *コメントをいただき、訂正いたします。
  先順位がある場合、評価額から先順位分は除かれる、という説明になっています。
  そのため、物件の大本の評価額が分からず、LTVは計算できません。

 投資期間こそ26ヶ月と長いですが、おそらくは問題はないでしょう。
 それより問題は、募集額2,000万円という少なさ。瞬間蒸発確定です。
 あまりに鉄板すぎるために、逆に初心者の方には向かない(投資できない)案件になってしまっています。


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この記事へのコメント
LTVではないのでは? 様
今確認しました。これは素晴らしい。
けど、どうかその感謝は私ではなくSBISLにお願いします。
私は指摘はしましたが、それを受けて(かどうかは分かりませんが)すぐに直してきたのはSBIです。指摘するものより、実行したものの方が評価されるべきでしょう。
Posted by SALLOW at 2018年12月07日 20:59
来週月曜募集開始の不動産バイヤーズローンファンド29号、担保の説明方法が変わりましたよ。
要望を伝えてくださったおかげですね。あざっす!
Posted by LTVではないのでは? at 2018年12月07日 18:31
未入力 様
そうですね。そういった事情があって、初心者にもおすすめ! とまで言い切ることはできませんでした。予想通りあっさりと埋まってはいるようですが。
今回の中では、不動産が堅いということならPlusファンド、もしくはメガソーラーが良いのではないでしょうか。いずれにせよ、投資家それぞれの「現在の投資状況」によるところが多く、うまくバランスを取って投資するのが一番だと思います。


よし 様
はい。18号はおすすめできません。ただでさえ、担保発動時に元本毀損の恐れが高いソーラー案件で、しかも劣後。
maneoの遅延案件でもあったことですが、同一案件の中で優先劣後順位があった場合、よほど利率が違わない限りは、ローリスク側に投資すべきだと思います。
(逆に言えば、17号は18号という防波堤ができたとも言えますね)


LTVではないのでは? 様
こちらこそありがとうございました。
やはり良く読まないと、分かっているつもりでも見逃してしまいますね。慣れた頃が一番怖いと思いましたので、以後気をつけるようにいたします。
SBIがそんな危険な融資を、しかもノーコメントでするとは私も思えません。
しかし、確かに今回の言い方は誤解を招くものでしたから、SBI SLには要望を入れておきます。そのついで、実際のLTVと担保順位構造はどうなっているのかも教えて欲しいのですが・・・それはちょっとワガママでしょうか。
Posted by SALLOW at 2018年11月22日 14:03
担保余力についておっしゃる通りです。僕の勘違いでした。失礼しました。
それはさておき、SBIのこの説明方法は問題ありだと思っています。
例えば、担保全体で10億円、先順位が9億円で、SBIが第2順位で1千万円貸すとします。
今のSBIの説明方法では、担保余力1億円に対して1千万円の融資となるので、10%で超安心と誤解しかねません。
しかし全体で見ると、10億円の担保に対して9億1千万円の融資ですのでLTVは91%。
担保処分が10%値下がりしただけで元本フル毀損の超危険案件ですよね。
もちろん、SBIがそんな融資をする可能性は限りなくゼロではありますが。
他の業者さんのように担保全体で評価額いくら、先順位がいくらって書いていただきたいところです。
まぁ、SBI様ですので言ったところで聞いちゃくれないでしょうが。┐(´д`)┌
Posted by LTVではないのでは? at 2018年11月22日 08:42
こんにちは。
メガソーラー17号が最強のような気がします(1%程度の差で18号はありえないです)
次回、19号が募集されて同じような流れになったら投資するかもしれません。
Posted by よし at 2018年11月22日 07:43
案件自体は非常に硬そうですが利率控えめの4%なんで、大金投入しないと入れる意味が無い
が、募集は2000万…
万が一発生で、いざ担保発動となると、優先順位推測不明な為
長期間こじれる恐れもあり…

これ、何とも入りずらい案件ですねw
Posted by at 2018年11月22日 04:16
LTVではないのでは? 様
コメントありがとうございます。
こちらの理解不足でした。記事内容を訂正しております。LTVは不明です。
なお、案件説明には「担保不動産に先順位抵当権者がいる場合には、弊社担保評価額から先順位抵当権にかかる債権額を除いた金額を担保評価額としています」とあるので、評価額の4億800万円は担保余力であることは間違いなさそうです。
ただ、実際は例えば10億円の土地であって、そこから先順位で5億9200万円をすでに借りている(これで担保余力は4億800万円)。そして今回、追加で2000万円を借りることにした、ということはありえそうですね。
Posted by SALLOW at 2018年11月21日 22:59
コーポラティブファンドについて。
集合住宅建設で借入が2千万円で足りるでしょうか?
普通に考えれば最低でも数億必要なのに2千万円だけ借りるなどあり得ない。
そこそこの金額を借りた上で、足りない分の2千万円をSBIから借りるのだと思います。
実際、SBIの説明ページには「担保不動産に先順位抵当権者がいる場合」と注釈があります。
評価額4億800万円の物件を担保に、銀行などから2億円代後半から3億円を借り入れ、足りない分をSBIで調達なのではないでしょうか?
つまり、4億800万円を担保とした借り入れは2千万円だけではなく、恐らく2〜3億を借り入れている。
LTVは決して5%ではなく、最低でも70%は超えているように感じるのですが、いかがでしょうか?
Posted by LTVではないのでは? at 2018年11月21日 22:46
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