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2018年08月30日

オーナーズブック 新案件は新宿区の新築賃貸。物件も推定してみました



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以前募集した案件の続きです

 オーナーズブックから、新しい案件が登場しました。
 以前に「レジデンス用地」として募集した案件の上に、賃貸のアパートが建ったようです。
 募集は本日から開始となります。


 ・新宿区新築レジデンス第1号ファンド第1回

  募集開始:8/30 18:00〜
  予定利率:4.5%
  期間:26ヶ月
  貸付総額:2億円(主部分のみ)
  担保:物件に対する第一順位の抵当権 評価額2億6,000万円
  LTV:77%

  


 物件所在は新宿区の西落合。大江戸線沿いです。
 案件説明にもある通り、大学などの学校が多いエリアで、住宅の需要は見込まれるでしょう。

 20180830OB1.png

 以前の「新宿区レジデンス用地第1号ファンド第1回」では、募集額は8,000万円でしたが、今回は2億円。
 2億円のうち8,000万円は、前回のレジデンス用地のリファイナンス(借り換え)とのことです。
 貸付額は上がっていますが、それに応じて土地評価額も土地のみで1億200万円だったところ、上物と
 合わせて2億6,000万円となっており、LTVはほとんど変わっていません(78%→77%)。

 利率4.5%、期間26ヶ月はオーナーズブック案件としては標準的です。
 おそらく、数分とは言わないまでも1時間前後で埋まってしまう案件だと思います。
 オーナーズブックでは、投資前のデポジット(預かり金)振り込みが必要ですので、投資を検討される方は
 お忘れ無く。

物件の推定

 次に、物件を推定してみました。
 住居はワンルーム+1DKということですので、間違いなく賃貸でしょう。
 西落合の新築賃貸ということでいくつかの不動産サイトを調べたところ、ここの可能性が高そうです。

  ・リノ西落合 (LIFULL HOME'S)

 2018年8月新築、9月より引き渡し。
 部屋タイプはワンルームと1DKと、今回の住居の情報に符号しています。

  


 2016年時点でのストリートビューでは、該当の住所には年季の入ったアパートが建っています。
 これを潰して、新しく賃貸住居を建てたということなのでしょうか。

 ちなみに、物件の推定が当たっていると仮定しますと、ワンルーム9戸+1DK 2戸が満室になった場合の
 合計賃料はおよそ148万円/月です(管理費、更新料含む)。
 年間当たり収入で1,775万円くらいなので、評価額に対しての利回りは6.8%。
 対して貸付利率が4.5%ですので、収入の2/3が利息で吹き飛ぶことになりますが、いずれ転売することを
 考えれば、そこそこ妥当な利率ではないでしょうか。


 オーナーズブックでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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