ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　Pocket Fundingで、沖縄ならではのファンド「軍用地ファンド」が再登場しました。


　・ＰＦ軍用地担保ファンド

　　予定利率：6.5%
　　期間：7ヶ月
　　貸付総額：1,500万円（主部分。うち750万円は募集完了）
　　担保：沖縄本島北部軍用地に対する第二順位抵当権
　　　　　評価額約1億1,200万円　先順位6,170万円
　　LTV：68%

　　


　前回のファンドの借り換え、とのことです。
　その前のファンドは今年の3月に募集開始、機関12ヶ月の予定が、既に償還されています。
　何らかの事情でもう一度この土地を担保にする必要があり、今回の借り換えになった言う事でしょう。
　（なお、前回のファンドは利率7.4%ですので、少し条件としては悪くなっています）

　

　貸し付けスキームは基本的に前回と同じですが、一つ変わっているところがありました。

　　（今回）財全ソリューション：2,200万円貸付、ソーシャルレンディング募集額：1,500万円
　　（前回）財全ソリューション：1,500万円貸付、ソーシャルレンディング募集額：1,500万円

　ということで、今回は財全ソリューションと合同の貸し付けです。
　万が一返済が滞った場合のの利害関係は、投資家と財全ソリューションで一致することになります。
　そういう意味では安全性は高くなっており、利率が減っている理由がこれなら納得です。


　以下、簡単に軍用地の説明です。

　軍用地は、個人が所有する土地を強制的に借地したものです。
　その使用者は米軍であったり自衛隊であったりしますが、名目上は個人の土地であるため、実際の使用者に
　よらず、土地の所有権を売買することが可能です。

　軍用地の価格は「借地料×倍率」で決まります。
　倍率というのは、「その土地を何年所有すれば元が取れるか」という尺度で、倍率が高ければ価格が高い、
　つまり人気の土地であるということです。
　（ちなみに、倍率の相場は40〜60倍くらいで、徐々に上がっている傾向とのこと）

　軍用地はその用途が用途だけに、保全性が極めて高い、という特徴があります。
　あくまでも沖縄の地場銀行での話ですが、担保土地を評価する際、通常の土地と軍用地であれば後者の方が
　ローン限度額が高くなる傾向にある事からも、その保全性が高く評価されていることが窺えます。
　また、固定資産税や相続税の計算上も、軍用地は有利になるようです。


　今は軍用地を担保とするソーシャルレンディング案件しかありませんが、軍用地を小口分割所有することの
　できる不動産投資型クラウドファンディング、なんていうのができれば面白いかもしれません。
　（軍用地の希少性から言って、そんなに案件があるとも思えませんが・・・）

　下記の本は、何回か紹介していますが、ほとんど唯一の軍用地投資に関する本です。
　沖縄防衛局の中の人が無断で発行し、防衛局は回収を指示しているという曰く付きの本になります。


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