2018年05月18日
追加投資を行いました（5/15 maneo、LCレンディング）
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maneoに追加投資①
maneoから約100万円の元利償還を受け、全額を再投資に回しました。
2つの案件に分散しています。
・アメリカンファンディングセレクトファンド99号 55万円
予定利率：8%
期間：11ヶ月
貸付総額：1億6,495万円（主部分）
担保：無し
アメリカンファンディング側では、不動産に対する第二順位の担保を設定
評価額 6億917万円、先順位 1億714万円、LTV換算は最大で106%（後述）
カリフォルニア州アデラント市にある商業用倉庫に関する案件です。
案件説明には次のようにあります。
合計５棟の建屋に全21区画が建設される計画で、今回の担保物件はそのうちの１区画となります。
すでに２棟が完成しており、順調に開発工事が進んでおります。
１棟あたりの面積は約2,780平米。24時間体制の警備、出入口にはゲートも完備されます。
開発自体は進んでいるようですが、Exitになる売却はどうなるのかについては説明がありません。
この不動産を所有するわけではありませんので、長期的な行く末を心配する必要はそれほどないのですが
お代わり案件などが来る事も考えると、Exitについても考慮には入れておくべきでしょう。
スキームについては通常のセレクトファンド同様、maneoでは担保設定を行っていませんが、その代わりに
アメリカンファンディング側では担保が設定されています。
アメリカンファンディングがmaneoを切り捨てる事がない限り、実質的に担保はあると考えられます。
また、上記でLTVの最大が106%となっている件についてです。
本案件だけで考えればLTVは45%なのですが、この案件についてはアメリカンファンディングの本体でも
募集を行っています。
そちらの募集額を合計すると、総募集額は約5.4億円。
先順位1億714万円を足した合計額は、評価額を上回ります。
この考え方が正しいのか、それともアメリカンファンディングでの募集額の一部をmaneoに渡して募集を
しているのか、現在アメリカンファンディングに問合せ中です。
maneoに追加投資②
maneoの投資２つめは、不動産担保の案件を選びました。
・不動産担保付きローンファンド1266号 50万円
予定利率：5.4%
期間：13ヶ月
貸付総額：2億3,000万円（主部分）
担保：大阪府豊中市の土地に第一順位根抵当権 評価額3億7,700万円 極度額2億7,600万円
公正証書による保全
LTV：73%（極度額基準）
こちらも標準的なスキームです。
貸付金額は2億3,000万円ですが、極度額が2億7,600万円ですので、LTVの算出はこちらで行いました。
土地の評価額が3億7,700万円、面積が2,270m2とありますので、地価はおよそ16.6万円／m2。
豊中市の平均地価は22.4万円／m2とのことですので、あり得ない数字ではなさそうです。
（https://tochidai.info/osaka/toyonaka/ より引用）
LTVも73%なら、13ヶ月程度で元本割れまで地価が下落することはないでしょう。
以上の事から安全性はそれなりにあると考えています。
LCレンディングに追加投資
LCレンディングから利金の償還を受け、再投資に回しました。
こちらはチリツモ投資ですので、それほど検討はしていません。
・LCGF359号 9か月運用型 3万円
予定利率：5.75%
期間：9ヶ月
貸付総額：8億3,000万円
担保：信託受益権に質権を設定
LCホールディングスの連帯保証付き
LCホールディングスの連帯保証が付いているという特徴的がある「LCギャランティーファンド」ですが、
つい最近、LCレンディング社長のブログのコメント欄で、これに関連したやりとりがありました。
・参考記事：LCホールディングス業績予想の修正
LCHDの連帯保証とは言え無限ではないわけで、では保証のキャパはどの程度と考えるべきで、また現在の
LCギャランティーファンドはいくら貸し付けているのか、というやりとりです。
（おそらくこの質問を投げかけられた方、当ブログにもコメントいただいている方だと思いますが）
それに対しての回答は、今年4月時点での貸付金額は48億円であり、保証のキャパは純資産と考えた場合
50億円（正確には52.3億円）程度、というものでした。
単純計算で言えば、貸付余力は残り数億円しかないと考えることもできますが、これはあくまでも担保の
不動産からの収益がゼロになり、かつ復活もできそうにない場合の想定です。
実際は信託受益権がありますので、収益がある限りはそこからの支払いが可能でしょう。
もしもLCHDの純資産以上をLCギャランティーファンドで貸し付けた場合はどうなるか。
その場合、最悪の事態で保証が発動すると、LCHDは債務超過に追い込まれるわけです。
ということは、結局話は戻って、「LCHDが吹き飛ばない限り大丈夫」という事に違いはありません。
（そしてまた、その場合はLCHDと投資家の利害が一致します）
LCHDの純資産があまりに減少したり、ギャランティーファンドの貸付額が急増してバランスがおかしく
なったりすれば話は別ですが、このような背景から、私はLCギャランティーファンドの安全性についての
評価は変えていません。
それより問題なのは、最近の決算で純利益が予想の1/4になってしまったことでしょう。
その影響でLCHDの株はストップ安、一時は時価総額が30億円ほど吹き飛びました。
ポーリー・プラス投資法人の物件売却が遅延したのが原因であり、これがLCHDの社長交代の一因となった
のは間違いありません。
私はLCの株は持っていませんが、LCHDの業績は保証能力にまともに影響するだけに、今後の動きには気を
使っていきたいと思っています。
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posted by SALLOW at 19:00
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すみません、内容は一応理解しているのですが、まだじっくり見られておりません。
ただ、以前の金子氏のイメージとは一変したな、とは思いました（それすら演技であるという可能性は、無きにしも・・・ですが）
いずれにせよ、医療関係は今後必ずニーズが増えるところですので、目の付け所は良いと思います。
後は如何に、目先の利益や大幅な成長を追わず、堅実にしてくれるか、ですね。
売上や利益は成功の指標であって、目指すべき目的ではないものだと思っています（ちょっと理想論ですが、法人相手ならこのくらい言ってもいいかと）。
社長就任のいきさつを明確に答えていましたよ。
LCレンディングの案件は外部案件以外は全て医療案件となりますが金子さんは昔のイケイケイメージは感じられず非常に固く尚且つ先行者利益を取って行く事を考えているようなのでレンディングは今後も安全なように思います。
それより何より LCHDはひょっとすると大化けするかも知れない大きな将来性を感じさせました。
私の意見ですが、ちょっとあの大量取得はあからさまだったと思います。
本庄氏からの取得というのは象徴的な意味もあるのでしょうが、当日の終値+10%とは言えストップ安のタイミングでは微妙なところです。
本来であれば、株価が落ち着いたタイミングか、もしくは金子氏がある程度の実績を上げたタイミングで株式の譲渡を行うべきではなかったかと考えています。
金子氏がやり手な事は同意見ですが、いくらタイミングが悪かったとは言え拡大路線に走りすぎたのもまた事実です。今はこの後のLCHDの動きを見るしかないのですが、できれば堅実な経営を続けていって欲しいと思います。
なお、私は株恐怖症のためLCHDには参戦しないつもりです。その代わりmaneoがIPOしたら、お祝いの意味も込めてIPO応募はしようと思っています。
まあ市場外なのと譲渡元が前社長の本庄氏である事、譲渡価格が当日の終値＋10%でしたので利益相反の点は大丈夫なのかな？とは思いますが。
最後は墜落してしまったもののそこに至る会社拡大実績のある方なのでこれまではソシャレンのみでしたがちょっとですが株買ってみようかなと思います。
夢見れる事に賭けて（笑）
社長の交代により会社の方針が変わるのは当然なのですが、それにしても不動産である以上は刹那的なものではないので、ガラリと変えてしまうのは弊害も多いと思っています。
LCレンディングのIRは流し読み程度ですが、ヘルスケアへ注力するのは善し悪しかな、と思っています。
他のREITがあまり手を出していないと言う点ではブルーオーシャンなのですが、特に病院は一度取得してしまったあとで「やっぱり転売」というわけにはなかなかいきません（世の中の評判的にも）。そのあたり、新社長の金子氏がどこまで理解しているのか、というのは懸念事項だと思います。
株については偉そうな事を言えませんが、板が薄かったのですか。それでは、投資家が一番嫌がる不透明なIRを出せば株価急落もやむを得ないかもしれませんね。
maneoの件、言われてみれば最近はそうですね。
ちょっと聞いてみる事にします。
実際には、個人投資家としては私募REITと聞くとクローズ型で一般市場に開放されておらず、ブラックボックス化されていてすごく儲かるものと期待値が高いように思われていますが、利回りは約５~７％程度です。
ついで、このIRの出し方は先行き不透明極まりなくS安となっても仕方ないと思います。板が薄いので乱高下しやすいということをわかっているはずですので、もう少し開示姿勢が必要だったのではないかということと、金子氏の本業は不動産投資家であり株の投資家ではないので株価なんぞは気にしないと言われればそれまでです。ただ、このタイミングでDA社と株式交換や金子氏が持株を増やすなどしていれば状況は利益相反となりかねないですね
最近このmaneoの案件説明に見る価格というのが、TAS評価額や業者見積り金額から売却予定額という表記が増えて少し気になっております。希望売出価格を記載されているのであれば話が変わってしまいます…。
数字だけ見ればナンセンスな株価推移ですよね。
もっとも、株価は会社の通信簿ではなく、人気投票だという考えに立つなら、直前の減益予想は相当のネガティブインパクトだったのではないでしょうか。
正直、最近上がりすぎかな、とも思っていましたので、居心地が良いところに落ち着いてくれれば良いのではないでしょうか。
＊私の株予想は全く訳に立たないので、戯言と思って下さい。
前期も最高益更新、今期予想もまた最高益更新なのにストップ安って訳わかりません（笑）
数字だけ見れば会社の業績は非常に順調に推移していますのでその内株価も落ち着くのではないでしょうか。