2018年03月13日

追加投資を行いました(3/9A LCレンディング)+Pocket Fundingから軍用地ファンド登場



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LCレンディングに再投資

 LCレンディングから元利金の償還を受け、再投資を行いました。
 2件に再投資を行っていますが、根っこは同じ投資対象となりますのでまとめて紹介します。


 ・LCセレクトファンド269号 54万円

  予定利率:7%
  期間:3ヶ月
  貸付総額:12億円
  担保:無し

  


 ・LCGF323号 50万円

  予定利率:6%
  期間:12ヶ月
  貸付総額:12億円
  担保:無し、LCホールディングス連帯保証付き

  


 対象となる案件は倉庫案件とのことで、おそらく貸付先はロジコムでしょう。
 (こうやって、一応匿名化しているけど調べれば分かる、というのは良い手だと思います。
  できれば他のソーシャルレンディング事業者でも同様の手法を模索して欲しいものです)

 全貸付26億円中、メザニンとなる12億円がソーシャルレンディングで募集されています。
 7%案件は3ヶ月で担保無し、6%案件は12ヶ月でLCホールディングス保証有りの案件です。
 今回は資金を二つに分け、だいたい半分ずつ投資をしました。

 物件は関東圏の倉庫ということで、賃料は地味ですが安定性のある案件だと思います。
 物件取得後、引き続き同じ業者(ロジコム?)がマスターリースをするそうですので、何かあった場合には
 ロジコムも損害を受ける事になります。
 そういう意味では投資家と一連託生ですので、頑張って管理運用をお願いいたします。

Pocket Fundingから軍用地ファンド

 Pocket Fundingから、興味深いファンドが登場しました。


 ・PF軍用地担保ファンド

  予定利率:7.4%
  期間:12ヶ月
  貸付総額:1,500万円(主部分)
  担保:沖縄本島北部軍用地に対する第一順位抵当権 評価額約5,043万円
  LTV:30%

  


 沖縄をホームグラウンドとするPocket Fundingならではのファンドです。
 
 軍用地は個人の土地を強制的に借地したもので、自衛隊や米軍が使用してはいるものの、名義としては
 あくまでも個人の土地のため、売買する事が可能です。
 その価格は、通常のような「地価×面積」で決まるのではなく、「借地料×倍率」で決まるそうです。
 (倍率とはその土地の人気度を示すもので、倍率≒何年で元が取れるか。だいたい40〜60倍くらい?
  ただし、年間借地料は地味に毎年値上がり傾向とのこと)


 軍用地の特徴はまず、当たり前ですが「保全性がけた外れに高い」ことが挙げられます。
 その証拠に沖縄の銀行における不動産査定では、通常の土地よりも軍用地の方が査定金額が高くなるという
 傾向があるとのことです。
 また、固定資産税や相続税計算の上でも有利だとか。

 軍用地投資もアリかと一瞬、算盤を弾きかけましたが、土地勘のない不動産なので思いとどまりました。
 最終的に沖縄移住を考えるなら話は別ですが、その予定もないので今回は見送りです。
 流動性のない土地の所有を検討するより、大人しくソーシャルレンディングに投資しておきます。
 この案件、馴染みのない軍用地ということで一抹の不安は残りますが、LTV30%は破格でしょう。
 12ヶ月程度でどうこうなるような脆い担保ではないと考えられます。


 最近の名護市長選・石垣市長選の結果を見るに、沖縄特有のリスクは一歩後退しているものと思われます。
 となると沖縄には大量の補助金が流れ込む事が予想され、(トリクルダウンが起きるかどうかはさておき)
 投資環境としてはそこそこ良好ではないでしょうか。

 Pocket Fundingはまだまだ小粒の業者ですが、以下のような特徴があります。
 個人的に今後が楽しみな業者ですので、以後の動きも注視しつつ投資増額を検討するつもりです。


  ・本業が別(財全グループ)がある
   →Pocket Fundingは財全グループの資産調達係であり、PF単独での黒字化を行う必要がない。
    また、財全グループは少なくとも虚業ではない。

  ・財全が貸し付けたリファイナンス案件が多い
   →貸付から案件募集までの期間、リスクは財全側が負っている。
    当然、貸付に伴い財全は審査を行っているので、その結果に相乗りすることができる。

  ・原則、LTVが70%以下
   →沖縄案件のため担保が脆弱であるが、その分をカバーするLTVの低さとなっている。
    中には50%以下の案件もちらほらあり、この案件に至ってはLTV26%というカチコチっぷり。

  ・1万円以上1千円単位での投資が可能
   →投資資金の効率的運用が可能。他にこれをやっているところはクラウドバンクのみ。

  ・将来的にはソーシャルレンディング以外も検討している
   →一つの事業者と口座で色々なタイプのクラウドファンディングができるようになれば、日本初。


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posted by SALLOW at 10:15 | Comment(0) | TrackBack(0) | 投資記録
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