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2017年09月29日

みんクレ9月分・利金は正常+追加投資を行いました(9/26 クラウドバンク、アップルバンク)



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月末の定例報告

 定例報告になりますが、みんなのクレジットの9月分利金は通常通り払い込まれています。
 今月償還予定の第2号案件分も振り込まれていますね。もちろん第1号の元本は絶賛遅延中です。
 というわけで、定例報告終わりです。

 20170930MC1.png

 20170930MC2.png

クラウドバンクに再投資

 クラウドバンクから元本償還を受けましたので、その分を再投資に回しました。


 ・風力発電ファンド66号 26.4万円

  予定利率:6.9%
  期間:12ヶ月
  貸付総額:1億9,500万円(主部分)
  担保:親会社が有する持分に対する質権設定
     経済産業省ID、及び電力会社との契約地位譲渡予約

  


 クラウドバンクでは定番の風力発電ファンドです。
 本音を言えばそろそろ中小企業支援型ファンドに投資したかったのですが、今回は無かったので
 この案件に投資することにしました。

 20170930CB1.png

 親会社の持分への質権設定、経産省ID、電力会社との契約譲渡予約とオーソドックスな保全です。
 スキームもシンプルで、分かりやすいのは良いことです。

 私のクラウドバンクのポートフォリオは、太陽光発電と風力発電案件の割合が同じくらいでした。
 今回はポートフォリオを眺めて、一番投資金額の少ないU社案件に投資することにしました。

 しかしやはり、クラウドバンクの「千円単位で投資可能」は、待機資金の有効活用に便利です。
 他のソーシャルレンディング会社にも真似をして欲しいところです。


 クラウドバンクでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
 (アフィリエイトリンク)

 クラウドバンク

アップルバンクに再投資

 アップルバンクからも元本償還を受けましたので、その分を再投資に回しました。


 ・【不動産担保付き】建売事業者支援第9弾ローンファンド 21万円

  予定利率:8.5%
  期間:3ヶ月
  貸付総額:2億2,000万円?
  担保:東京都・埼玉県の合計6カ所の土地に対する第一順位抵当権(評価額2億4,000万円)
  LTV:92%?

  


 オーソドックスな不動産担保の案件ですが、少し表現に分かりづらい点があります。
 案件説明には、
事業者AL社は建売事業者RR社の建売用地仕入れ資金及び新築一戸建て建築資金1億5,000万円の融資を行っていましたが、早期売却により4,000万円が早期返済されました。

既に第4弾で1,000万円、第5弾で5,000万円が募集終了しております。

今回は建売事業者RR社に対する融資金として5,000万円を第9弾として募集いたします。
 とあるのですが、現状でいくら貸し付けているのかが明確ではありません。
 最大貸付額を想定すると、

  ・1億5,000万円(最初の貸付)−4,000万円(早期売却)=1億1,000万円(残り貸付額)
  ・1億1,000万円+1,000万円+5,000万円=1億7,000万円(第4弾+第5弾の貸付額追加)
  ・1億7,000万円+5,000万円=2億2,000万円(今回の貸付額)


 となるのでしょうか。
 ただ、こういう貸し付け方は抵当権ではなく、根抵当権によるものだと認識しています。
 いずれにせよ、このあたりは是非明確にしてもらいたいと思います。


 また、当ブログで某方がコメントを残して下さった内容ですが、アップルバンクの案件詳細に
 貼られている物件の画像、よりによってこのページの画像と同じものを使っています。

 Google画像検索の結果によれば、同じ画像を使っているのはBWJ、アップルバンクとSUUMOの3つのみ。
 これだけで何かを断定するのは証拠不足ですが、良い気分がしないのは確かです。

 それともう一つ、実はこの案件ですが、アップルバンクが6.5%も中抜きしています。
 となると、相手には貸付金利上限の15%で貸し付けていることになり、何か潜在的なリスクがあるのでは
 ないかと疑ってしまいます。


 このように色々懸念はありますが、今はまだ業者分散を優先したいと考え、3ヶ月という短期の案件で
 あることから投資を決定しました。


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posted by SALLOW at 13:15 | Comment(7) | TrackBack(0) | 投資記録
この記事へのコメント
ハレルヤ 様
コメントありがとうございます。
なるほど、案件ページは隅々まで見る、ということですね。
https://www.applebank.jp/material/item/9/2017/07/210/scheme.jpg
この写真、確かにビル名は出ていました。
ビルのテナントを消しているのは、テナントの内容を考えますと当然ですが、ビル名はどうなんでしょう。わざと残す必要も無し、ついうっかり消し忘れにしては目立つ位置です。

私はどちらかというと、案件ページの説明文には注意を払っていても、画像はどうせ別から引っ張ってきているのだろうと思い、あまり見ていませんでした。今後はちょっと気を付けてみます。
情報ありがとうございました。
Posted by SALLOW at 2017年10月18日 15:57
今回のビルを探り当てた理由としては、案件の担保物件の写真にテナント看板を全て隠した割にビルの名前を消し忘れたのか、わざと消していないのか錦成ビルという名前が判明したからです。よく見ると担保物件写真からも読めなくはありません。
画像編集ソフトの調子が悪く、運用管理後にたまたま開いていた案件ページから担保物件の写真を使ってどの機能を使うとクラッシュするかなど明度などをいじっていました。
その途中ビルの名前が消えていないと気がつき、古い貸オフィス物件の情報ページ(この段階では事務オフィスで募集でしたが、中途半端に細いビルで入らなかったのでしょう)にこのビルの青写真があり住所も載っていたので職場からも近いので運動がてら、実際に寄って見て来たり、グーグルマップで調べました。
グーグルマップ内で、募集幕の電話番号を見つけ最終的に行き着いたのが例の会社で、アップルバンクと同じビルに入居しているとも判明しまず親会社と見て間違いないとなりました。
Posted by ハレルヤ at 2017年10月17日 17:57
ハレルヤ 様
コメントありがとうございます。
何度もすみませんが、そのビルに突き当たった切っ掛けはなんだったのでしょうか?
仲介業者のくだりは勉強になりました。確かに業種がアレですと、そのビルに紹介の番号を載せているだけで同類と見られてしまう懸念がありますね。

今現在、私はほぼ全ての業者に分散投資をかけていますが、今後は少しずつ投資先の選択と集中を実施していきたいと思っています。
(あくまでも個人的な考えなので、記事で事業者の具体名を挙げる予定は今のところありませんが)
パチンコ案件がJアラート前夜並みの危険度というのは同意です。
太陽光については2020年にはkWhあたり10円を切るという話も出ています(最終的には、欧米並の5〜10円にすると予想)。
ただこちらはFIT制度がありますので、今の買い取り価格がいくらかというより、その発電所の電気がいくらで売れるかというところが重要だと思っています。
首都圏の不動産は・・・これは今考え中です。ここから資金を引き揚げると、投資先が無くなるという問題もありますので。

Posted by SALLOW at 2017年10月16日 11:18
写真内入口右側に掛っている黄色の看板が入居者募集の電話番号が翔栄本社のものであることが1つの決め手となりました。

担保提供関連会社でありアップルバンクの100%親会社B社の担保物件の入居管理をする翔栄がアップルバンクと同じビルに同居するのは、東京に五万と企業があり、貸しオフィスがあるのに単なる偶然でしょうか。

逆にここまでの繋がりをもってしてもないと言うのも無理があるように思います。

契約管理をするということは、所有権がないとできませんから、オーナーである可能性は高いと思います。※仲介会社ではないかというのは後述します。

そして、翔栄の業態説明とアップルバンクの親会社の業態は不動産売買、金融事業(給与の前借り)など不自然なほど重なります。

また、自分の知見からですが繁華街の中心で仲介を頼むのであれば競争率を考えれば、仲介料や広告料を考えても大手に委託する方がヒット率も上がるため効率的で空室を減らせます。その場合委託先の募集広告には電話番号を載せます。しかし、他の入居者が特殊な業態である物件は仲介を引き受けてくれる会社は大手でもなかなかありません。そうなると、オーナー自ら探すことになりますし、契約ノウハウもあるため募集母体=オーナーではないかと結論に達しました。

ただ、この件に関して誤解がないよう私が言えるのは勢いのある会社や人に付いていくというのは投資においては非常に大切なことだと思っています。案件の内容を見て今後もアップルバンクは投資していきます。

パチ屋案件については、マネオもありますし、クラウドリース、さくらにしても増えましたね。パチ屋案件は、出玉規制強化以降急激に増えて、クラウドリースに至っては、おかわり案件ばかりで、利回りは高くなり担保余力も無表記が増えました。ソーラーも一時期増えましたが、売電価格低下がささやかれ今は少なくなりました。
どちらも業界再編レベルの過度期に突入しています。ご指摘の通り今後収益性が下がる分野に銀行は融資しにくい所ですから、案件は増えると思います。
今後、ソーラーも売電価格下落が落ち着けば入れたいと思います。しかし、パチ屋案件は最高度警戒だと感じてます。
そして、関東の不動産開発転売案件もバブル期並みの価格上昇で、現在償還順に投資先を変更しています。
Posted by ハレルヤ at 2017年10月16日 01:21
ハレルヤ 様
コメントありがとうございます&素晴らしい調査力に感服しております。
内容、確認しました。
後学のために良ければ教えていただきたいのですが、株式会社翔栄と確認するに至った証拠はなんだったのでしょうか?
私が調査した限りは、状況証拠ではおそらくそうだろう、とは思いましたが、断言するに足るエビデンスは見つかりませんでした。

しかし、某リースといい、さくら某といい、今回のアップルバンクといい、SL関係にはパチンコが多く集まってきますね。
銀行が貸しにくい業界ですので、ソーシャルレンディングに集まってくるのはある意味、自然な流れなのかもしれませんが。

ちなみに翔栄ですが、TOKYO PRO Marketという特定投資家向け市場に今年10月24日に上場予定だそうです。
(参考:http://www.jpx.co.jp/equities/products/tpm/issues/index.html
 参考2:http://www.jpx.co.jp/equities/products/tpm/issues/nlsgeu000002ok1o-att/nlsgeu000002ok3u.pdf
万人がアクセスできる市場ではないと言え、上場をする以上はそれなりの信頼性はあるのかな? とも考えています。
Posted by SALLOW at 2017年10月14日 17:46
分割投稿となりましたことお詫びいたします。
株式会社翔英の社長についても調べました。
ビルなどフロア貸しや不動産開発事業の傍ら、2,3年前からパチンコホール事業も手がけていて、金融(貸金)事業にも拡大を模索している模様。
社長名で調べると、おじいちゃん世代の名前なのに40代くらいの写真がヒットしてきました。通名かな?と思いさらに調べるとフェイスブックでは、民団系愛知県韓国青年商工会にも関係があり、マネオの社長とも友達関係がありました。
いわゆる在日系土建屋であちらの国にアレルギーをお持ちの方は衝撃かもしれませんね。
Posted by ハレルヤ at 2017年10月13日 11:24
いつもお世話になっております。
この度、アップルバンクの正体について、広告代理店R社案件や必ず担保を提供しているB社は、噂通り株式会社翔栄でした。
担保物件としているビルは、錦成ビルという物件(錦成ビル株式会社とはつながりはなさそうです)で雑居ビルです。夜のお店が多数入居しておりグーグルストリートビューにおいて、入居募集の電話番号を調べたら(株)翔栄名古屋本社の番号でした。
担保物件のストリートビューの参考にURLを貼らせていただきます。
https://www.google.co.jp/maps/@35.1715805,136.9047771,3a,75y,179.16h,110.5t/data=!3m7!1e1!3m5!1s9LTzSlRzk8HE6lvVi2JjcQ!2e0!6s%2F%2Fgeo0.ggpht.com%2Fcbk%3Fpanoid%3D9LTzSlRzk8HE6lvVi2JjcQ%26output%3Dthumbnail%26cb_client%3Dmaps_sv.tactile.gps%26thumb%3D2%26w%3D203%26h%3D100%26yaw%3D240.51428%26pitch%3D0%26thumbfov%3D100!7i13312!8i6656?hl=ja&authuser=0

また、キャンペーン案件に現れる東海地方業歴23年の実績とある不動産事業者U社は、東海○動産販売かと思います。業歴が一致している点、事業内容、事業エリアが同じです。
もし、この会社であれば、家族の法人化している資産管理会社の役員として、賃貸斡旋取引を行ったことがある会社です。※現在は、契約解消済み。
Posted by ハレルヤ at 2017年10月13日 10:26
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