ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　オーナーズブックから新規案件の予告がありました。
　これと前後して、私の投資しているオーナーズブック案件は立て続けに２件、期限前償還が出ています。

　以前の記事でオーナーズブックの経営母体（ロードスターキャピタル）がマザーズに上場するという
　内容を書きましたが、その際に予想される影響として


　　�@上場したことで資金調達が容易になる事が予想される
　　　↓
　　�A（皮肉な事に）ソーシャルレンディングでの資金調達の重要性が、相対的に薄れる
　　　↓
　　�B案件はより手堅く、利率や条件は悪くなる方向に行くのでは？


　と書いたのですが、もしかして資金調達の目処が付いたので期限前償還をすることにしたのでしょうか。


　・板橋区アパート用地第1号ファンド第1回

　　募集開始：9/19　18:00〜
　　予定利率：5%
　　期間：12ヶ月
　　貸付総額：1億3,000万円（主部分）
　　担保：対象物件（査定額1億6,500万円）への第一順位抵当権
　　LTV：79%

　　


　板橋区大谷口北町のアパート用地を対象とする貸付案件です。
　案件説明にある「当該土地上に建物は存在しておりません」という一文と、抵当権は土地に対して設定
　されていることから、土地は取得済み、建築はこれから、ということだと推察されます。

　
　（案件ページより転載）

　建築プランは
　「地上2階建て、12�u台（12戸）、16�u程度（13戸）及び19�u台（1戸）のワンルームタイプから
　　構成される総戸数26戸のアパートを建築」
　となっています。
　では、妥当性を見ていきます。まずは担保価値の妥当性、次に家賃の妥当性です。


　調べたところ、この地域の建ぺい率は60%程度とのことです。
　ものすごく乱暴な計算をしますと、アパート敷地の最低面積は310m2くらいです。
　＊住居以外の共有部分の面積をゼロと仮定して、全ての部屋の面積を階数と建ぺい率で割りました。
　　全部屋の面積合計371m2 ÷ 2（階）÷ 60% ≒ 310m2

　さらに、いつもお世話になっている地価サイトで周辺地価を調べました。
　代表地点として、大谷口北町64-6の地価は44.3万円／m2です。

　　・土地価格相場が分かる土地代データ

　これらより、アパートの最低面積における地価は44.3万円 × 310m2 ＝ 1億3,733万円。
　実際はアパートで共有部分がゼロということはないでしょうし、オーナーズブックの物件評価額である
　1億6,500万円という値は、それなりの妥当性を持っていると判断できます。


　次に家賃の妥当性です。
　案件説明では、家賃は「平均坪単価は14,200円程度」となっていますが、これを調査します。
　これまた、いつもお世話になっている賃貸情報サイトからデータを持ってきました。

　　・板橋区 大谷口北町の賃貸物件 物件一覧　（HOME'S）

　ワンルームで築浅物件を見てみますと、面積9.4〜12.8m2で家賃は5.5〜5.7万円くらいです。
　1坪は3.3m2ですので、上記の家賃は坪あたり14,000〜18,000円程度となります。
　これより、オーナーズブックの家賃見積もりも妥当だと言えそうです。


　以上、案件の内容が妥当と分かりました。
　12ヶ月5%、オーナーズブックの事業者としての堅さ、案件の堅さから考えて、投資OKと判断します。
　私も資金があれば投資したいのですが、期限前償還された資金が間に合わないと思うので、見送ります。


　オーナーズブックでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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　LCレンディングからは、記念ファンドが出ています。


　・【ポーリー・プラス キャンペーン】LCセレクトファンド

　　予定利率：10%
　　期間：6ヶ月
　　貸付総額：3億円
　　担保：無し

　　


　LCレンディングの親事業者、LCホールディングスによる不動産投資法人（REIT）の設立を記念して
　組成されたファンドとのことです。

　　・関係記事：LCホールディングスによる不動産投資法人(REIT)の設立
　　（融資型クラウドファンディング「LCレンディング」社長のblog）

　貸付先は「LCホールディングス(株)の関連事業会社　医療関連事業を営む」となっています。
　おそらくは最近募集を開始したメディカル案件と同じ、LCパートナーズで間違いないでしょう。

　　・LCパートナーズ　メディカル事業

　本案件は、REIT設立記念としてお宝利率でLCパートナーズに貸し出すという案件だと理解できます。
　担保及び保証は付いていないながらも、万が一焦げ付いたらLCグループ自体の評判を落としますので
　投資家と貸付先の利害は一致していると思われます。
　6ヶ月という短い貸付期間も、これがお宝物件で、必要なら通常利率で借り換えする予定ではないかと。


　以上から、担保や保証の不在は利害関係の一致で保全できるものと思います。
　他の事業者に30万円ほど余剰資金がありますので、引き出し→振り込みが間に合えば、突撃予定です。


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