ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　ガイアファンディングから元利金の支払いを受けましたので、再投資を行いました。
　償還されたファンドは二つ、どちらもハワイ案件です。
　本当ならハワイ案件への再投資を行いたかったのですが、今は募集していないため、別案件を選んでいます。


　・テキサススターローンファンド23号　50万円

　　予定利率：9%
　　期間：13ヶ月
　　貸付総額：3億1,620万円（主案件部分）
　　担保：完成予定物件の評価額　9億8,400万円（先順位5億9,100万円）
　　LTV：92%

　　


　テキサス州マンヴェル市という物件所在は聞いた事がなかったのですが、調べてみますとブラゾリア郡と
　いうヒューストン・シュガーランド・ベイタウン大都市圏の一端にある場所のようです。

　
　（地図はガイアファンディングの案件ページより転載）

　人口は数千人規模ですが、2000年から2010年までの人口増加率が70%、さらに2010年から2016年までの
　増加率が72.6%と急成長を遂げている都市です。
　また、（あくまでも2000年データですが）家族数に占める結婚カップル数が67.9%と多く、人口増加率と
　併せて考えると、ファミリー向け新興住宅地のような場所と推定できます。
　＊実際、ガイアファンディングの説明でも当地はベッドタウン的性質を持つようです。

　　・Wikipedia　ブラゾリア郡 (テキサス州)

　　・Wikipedia(EN)　Manvel, Texas

　こういった性質の土地に対し、67エーカー（約270,000平方ｍ）、120区画のシングルファミリー向け住居を
　開発するという案件ですので、ニーズは合致していると言えそうです。
　＊それにしても、67エーカーに120区画ということは、土地の全面積に占める住居面積を1/3と仮定しても
　　平均で1区画225坪くらいの広さになります。さすがアメリカ。

　若干LTVが高い（さらに第二順位）こと、また現時点で土地が取得されていないことがリスクですが、
　既に住宅建設業者との契約書、合意書の取り交わしも行われつつあるとのことで、安全性は高いと考え
　投資を行うことにしました。


　・カリフォルニアローンファンド69号　26万円

　　予定利率：9%
　　期間：11ヶ月
　　貸付総額：2億9,600万円（主案件部分）
　　担保：完成予定物件の評価額　8億5,000万円
　　LTV：35%

　　


　こちらは完成評価額が約8億5,000万円という、富裕層向け一軒家の案件です。
　スペックは5ベッド、5.5バスルーム、建屋面積567平方ｍ、敷地面積20,000平方ｍ。

　本案件では2億9,600万円の貸付を行い、LTVは35%と低いように見えますが、実際は注意が必要です。
　案件説明では、
　「この案件は2つのフェイズに分かれており、今回は第1フェイズの土地購入、整備、家の設計まで」
　とありますので、先の案件以上に出口が遠い案件と言えます。

　また、同じ8億5,000万円の完成評価額を担保に、第2フェイズの貸付が行われる事も十分考えられ、その
　際にはLTVが増加することになります。

　そもそもケントフィールドに8億5,000万円の物件なんてあるのか、と思い、軽く調べて見ました。
　結果、Zillow評価のページによると、同じケントフィールドの最高額物件でUSD 16.9M（約18.5億円）
　というエグい価格のものがありましたので、あり得ない話ではないのでしょう。

　
　（↑そのUSD 16.9M物件の航空写真、だそうです）

　Zillow評価のページ　→　こちら

　こちらの物件は建屋面積780平方ｍ、敷地面積8,920平方ｍ、6ベッド5.5バスです。
　もちろん、立地など他に比較すべきファクターは沢山ありますが、今回の物件と（立地を除く）スペックは
　同等程度と言えるのではないでしょうか。


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