2017年08月03日

ソーシャルレンディング案件における不動産担保の評価ポイント5つ(私の場合)



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はじめに

 ソーシャルレンディング投資初心者向け記事の第四弾です。
 今回は、日本のソーシャルレンディング投資においてもっともポピュラーな担保である不動産担保について
 担保の情報をどのように分析すればいいかをまとめます。


 いつもの通り、なるべく客観的かつ調査した上での記事とするつもりです。
 ただ、私は宅建免許を持っているわけではありませんので、間違いや不適切な点があるかもしれません。
 その場合はご指摘いただければ嬉しいです。

 なお、初心者向けの過去の記事はこちらです。併せてご覧下さい。


  ・なるべく客観的なまとめ:SL初心者にお勧めの事業者

  ・SL投資における分散投資のススメ

  ・ソーシャルレンディング案件の評価ポイント6つ(私の場合)


 ソーシャルレンディングを始めよう、と思う投資家にとって、不動産担保の情報は多岐に渡りすぎていて
 どこを見れば良いか分からない、という事が多いのではないかと思います(私もそうでした)。
 そういった方への一助となれば幸いです。
 *逆に、プロの方は素人が何か言ってると笑い飛ばして下さい。

不動産担保の切り口

 私的に、不動産担保の切り口は以下の5点です。

  ・所在
  ・用地
  ・所有権
  ・抵当(根抵当)順位
  ・LTV(Loan To Value)


 それぞれについて見ていきます。

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所在

 読んで字のごとく、その不動産がどこにあるかという情報です。

 都市圏の物件であれば、不動産はあまり時間をかけずに売却できることが予想されます。
 もしド田舎の不動産であれば、いくら評価額があってもなかなか売れないでしょうし、売れたとしても
 足下を見られ、買いたたかれる恐れが高いと思います。

 日本であれば、東京23区内などはかなり堅い担保になるでしょう。
 ただし、いくら堅い担保とは言え、担保不動産が狭い地域に集中することは避けるべきです。
 23区直下でM8クラスの地震が来れば、不動産価値はまとめて吹き飛びます(おそらく貸し手も)。
 もちろん可能性は低いのですが、ゼロではない、ということは肝に銘じるべきです。

 ソーシャルレンディング投資に共通する原則は「徹底的な分散」だと思います。
 不動産一つを取ってみても、東京23区内、区外、首都圏、関東以外、日本以外など選択肢は数多くあり、
 それらをバランス良く組み合わせる事が大事だと考えられます。

用地

 担保の不動産が何に使われているのか、という事についても調査をする必要があります。
 代表的なものは以下の通りでしょう。

  ・居住用不動産(一戸建てorマンションやアパート)
  ・ビジネス用不動産(オフィスビルや店舗)
  ・事業用地(太陽光発電など)


 用地を調査する理由は、所在を調査する理由と似通っています。
 都市部のビジネスビルと、郊外の太陽光用地とではどちらが売れやすいか、考えるまでもありません。
 後述するLTV(Loan To Value)は土地の評価額に対する貸付金額の割合であり、担保の強度の指標ですが
 その担保の換価性(お金に換えられるかどうか)については何も言っていないことに注意です。



 担保が発動してしまった時、投資した額の損失を最低限に控えるためには、

  ・LTVが低く
  ・換価性が高い


 という案件を選ぶ必要があります。
 そういった案件は、例を挙げれば首都圏近くのオフィスビルやアパートになります。しかし、これらの
 堅い案件だけに集中することは、また別のリスクを引き起こします。

 (例:気づいたら担保案件が23区内に集中していた、等)

 このジレンマに対する答えは人それぞれで、おそらく絶対的な解は存在しないと思います。
 あくまでも私の考えとしては、堅い案件へ集中するよりは、分散が重要だと思っています。

所有権

 担保となっている土地が、「今、誰の所有物なのか」を確認する必要があります。

 貸付先の所有物なら問題ないのですが、不動産購入用代金を貸し付ける案件で、担保がその購入予定の
 不動産の場合、担保としての価値は一段落ちます。

 最悪のケース(貸付の後、不動産を購入する前に貸付先が吹き飛ぶ)を想定した場合、担保の土地が
 貸付を行う時点で誰の持ち物であるのか、案件の文面などから読み取る必要があるでしょう。

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抵当(根抵当)順位

 抵当(根抵当)順位も重要な要因です。

 抵当と根抵当の違いについては、重要な事項ではありますが本題から外れるため、詳しく説明はしません。
 あくまでも私の理解ですが、
 「借りる金額や日付が既に決まっている、単独の貸し借りの契約に使うのが抵当権。
  限度額(極度額)までなら何度でも貸し借りできる包括の契約に使うのが根抵当権」

 という違いだと思っています。

 抵当順位が第一順位であれば、その担保を売却した際の金額を最初に受け取る事ができますが、
 第二順位、第三順位・・・と順位が下がるにつれ、前順位の支払が終わらない限り支払を受けられません。
 つまり、担保としての堅固さは落ちることになります。

 例として、第一順位に2億円、第二順位に1億円の抵当権がある土地がもし2.5億円でしか売れなければ、
 第一順位は2億円を受け取る事ができますが、第二順位は抵当権の半分、0.5億円しか受け取れません。
 土地に対して抵当権がある場合、その順位についてはきっちり確認しておくべきでしょう。

LTV(Loan To Value)

 LTVは、「土地の評価額に対する貸付額の割合」の事で、以下の式で求められます。

  ・LTV(%)=(貸付額)÷(土地評価額)×100

 抵当が根抵当であり、追加の貸付が確実視される場合、貸付額は極度額に置き換えるべきです。
 もし抵当が第二順位であったような場合、安全性の点から、LTVは以下のように求められるべきでしょう。

  ・LTV(%)=(貸付額+先順位金額)÷(土地評価額)×100

 一般論として、LTVは低いほど強固な担保と呼べます。
 また、ざっくり言うと担保不動産の価値が(100−LTV)%以上落ちた場合、担保発動時に元本が損害を
 受ける可能性が出てくる事になります。


 実際のところ、担保の所在や用地による換価性も加味する必要があり、ここまで単純ではありません。
 所在や用地が同種(同等)である場合は、LTVによって担保の強度が比較できる、と言えるでしょう。

 また、LTVは固定ではなく、その土地の地価によって可変であることも重要です。
 担保土地の地価がどのように推移しているか、についても、土地の所在がある程度絞れる場合には
 地価データのサイトなどを利用して調査しておくべきだと思います。

まとめ

 以上、私が不動産担保を評価する際の切り口、

  ・所在
  ・用地
  ・所有権
  ・抵当(根抵当)順位
  ・LTV(Loan To Value)


 について、簡単ながらまとめました。
 不動産以外の担保についてはもっと複雑(というか、言葉にしにくい)ので、記事にできるかどうかは
 現在のところ検討中です。

 最後に決まり文句で申し訳ありませんが、本内容については私なりの検討を行った上で記事としています。
 内容にはある程度の自信を持ってはいますが、最終的な投資判断はご自分でされるよう、お願いします。


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