ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　オーナーズブックから、新しい案件が登場しました。


　・千葉市中央区パーキング第1号ファンド第1回

　　募集開始：7/12（水）18:00〜
　　予定利率：5%
　　期間：24ヶ月
　　貸付総額：5,000万円（主案件部分）
　　担保：千葉市中央区　パーキング用地への第一順位根抵当権（評価額6,820万円）
　　LTV：73%

　　


　千葉市中央区栄町にあるパーキング用地を担保とする貸付です。
　用地は既に準備されており、大手の駐車場運営・管理会社へ賃貸予定。
　（＊7/12契約締結とのことですので、募集開始当日に賃貸が開始される予定です）


　＊この項目は個人的な意見です。

　個人的にこの案件、かなりの注目株です。
　一般論としてはアパートなどと同じ不動産担保で違いはないのですが、個人的には違います。
　というのも、以前に駐車場経営は少し考えた事があるからです。

　その時検討したのは、下記の業者でした。

　　・トラストパートナーズ　（参考。アフィリエイトではありません）

　駐車場の小口所有（1口50万円）、利回り5%程度、買取制度あり（5年後から）という案件です。

　まだ自分の中で結論が出たわけではありませんが、投資可能単位と資金拘束期間の点で、小口所有よりは
　ソーシャルレンディングによる投資の方が良いのでは、と、今のところは考えています。


　このような背景がありまして、駐車場を担保とする案件には是非投資してみたいと思っていました。
　ちょうど渡りに船ということで、早速色々調べて見ましたので記事にします。


　では、案件を見ていくことにします。

　まずは、地価の妥当性から。
　駐車場の面積は明記されていませんが、乗用車6台分という情報があります。
　乗用車1台あたりの占有面積は約10〜12平方メートル、これに通路分が必要になるので、実際のところは
　1台あたり20〜25平方メートルくらいの面積が必要になるそうです。

　乗用車6台とすると、想定面積は120〜150平方メートル。
　栄町の平均地価は72万円／平方メートルですので、この数値を使えば評価額は8,600〜10,800万円となり
　オーナーズブックの評価額（6,820万円）より高くなります。

　　・乗用車１台あたりの駐車場面積について　→　駐車場.com

　　・千葉市栄町の地価について　→　土地価格相場が分かる土地代データ


　ただし、一つ気になるのは栄町の地価は駅の東西で大きく違っているということです。
　先ほど平均地価を70万円／平方メートルと書きましたが、東側で約20万円、西側で約120万円です。
　そして、オーナーズブックの情報によると、この駐車場は東側にあるようです。
　東側の物件では150平方メートルでも評価額は3,000万円となり、オーナーズブックの評価額に届きません。

　路線価図も見てみましたが、周辺で最も高額な路線価でも165,000円／平方メートルでした。
　ということは、東側物件の20万円／平方メートルという実地価は妥当なものと言えそうです。

　　・周辺の路線価図　→　国税庁路線価図

　以上の情報から、オーナーズブックの評価額を追確認することはできませんでした。
　しかし、土地の形が違えば車１台あたり必要な面積は異なりますし、今回栄町の東側には地価データが
　２点しかありませんでしたので、これで全てを代表できるわけではありません。
　評価額が変わる可能性などいくらでもある、ということです。

　結論として、情報妥当性の確信には至りませんでしたが、オーナーズブックの実績から考えて
　ある程度信用してもいいのではないか、と判断しました。


　今回の担保となる土地の評価額は、オーナーズブックでは6,820万円となっています。
　上記の通り、その詳細を追確認することはできませんでしたが、一旦この金額を飲み込むことにします。

　そうしますと、この物件の財務状況は以下のようになっています。

　
　（＊オーナーズブック　対象案件のWebページより転載）

　第一順位、LTVは73%ということで、かなり堅い不動産担保のように思えます。
　千葉市中央区の地価はここ1年で2%の減少、数年間では上下を繰り返していますが、あと2年間で
　25%以上の地価減少が起こるとは考えにくく、元本の安全性は高いと判断します。

　　・千葉市中央区の地価について　→　土地価格相場が分かる土地代データ


　元本が毀損するという可能性は低そうですので、次に利金がきちんと払われるかを見ていきます。
　返済原資は、駐車場の賃料から払われると見て間違いないでしょう。

　オーナーズブックの情報では、1台あたり月額賃料は54,600円、この駐車場は6台ありますので
　月額賃料の総計は327,600円となります。
　これは、貸付額5,000万円からすると利回り7.86%にあたります。

　単純計算で利回りは7.86%、それに対して貸付金利は5%。
　ロードスターファンディング社（オーナーズブックの事業母体）が融資手数料2%を取ります。
　今回の貸付期間は2年間なので、手数料2%は年利1%相当となり、手数料を除いた利回りは年6.86%。
　5%の貸付に対し、それなりに余裕のある数字だと判断できます。


　なお繰上返済となった場合、融資手数料を年利に換算した数値は相対的に上昇します。
　（例：貸付期間に関わらず融資手数料は2%なので、もし半年で返済された場合、年利4%相当となる）
　ただし、繰上返済が起こるシチュエーションは物件が売却できた場合であると考えられますので、
　その場合、売却利益が発生します。結論として、繰上返済でも返済原資の安全性は高いと判断されます。


　ということで、賃貸料が払われる限りは利金は大丈夫そうですが、その賃貸料は妥当なのか見ていきます。
　また、周辺の需要についても見ていく必要がありそうです。
　周辺の駐車場情報は、下記のサイトから調べました。

　　・駐マップ　（月極の場合）

　Google Mapで対象地域を覗いてみたら、妖しげな夜の街でした。
　あちこちに駐車場が点在しており、需要は十分にありそうです。

　ただ一方、この地域の月極駐車場の相場は20,000〜25,000円といったところです。
　一般論として、時間貸し駐車場は月極駐車場よりも多い収入を見込めるのですが、この物件は
　賃貸料が54,600円です。周辺の月極駐車場の倍の収入まで見込めるのでしょうか。
　私見ですが、倍まではちょっと苦しいのではないか、と思います。

　もっとも、借り手が大手の駐車場運営・管理会社であることから、データは十分に持っているでしょう。
　逆説的ですが、勝算がなければこの価格で借りないと考えれば、賃貸料は妥当と見ることもできそうです。


　以上をまとめると、このようになります。


　　�@地価の妥当性：追確認できず

　　�A元本の安全性：問題ないと思われる

　　�B返済原資の安全性：問題ないと思われる

　　�C返済原資の妥当性：追確認できず

　　�D借り手の状況：問題ないと思われる

　　�Eその他懸念点：歓楽街であることから、治安は大丈夫？


　2年という貸付期間が若干長いですが、安全性はある程度高いと思われます。
　最近のオーナーズブック案件の傾向からして、開始早々（数十分？）で蒸発することが考えられますが、
　私も投資を検討したいと思います。


　オーナーズブックでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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