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2019年11月07日

今度は熱海。「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド18号」の紹介です。



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リスクもリターンも高め

 SBIソーシャルレンディング(SBI SL)から、オーダーメイド案件が登場。
 今回は利率8%、大人気のディベロッパーズローンファンドです。


 ・SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド18号

  募集時期:11/8 10:00〜
  予定利率:8%
  期間:20ヶ月
  貸付総額:5億円(合計15億3,000万円)
  担保:所有する事業用地(現況は更地) 3億2,800万円
  LTV:1012%(後述)

  20191009SBI1.jpg


 今回は熱海地方のリゾートホテル開発が対象の案件です。
 すでに本案件については、「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド16号」において25億円あまりが
 貸し付けられており、今回は第2弾の貸付になります。

 LTVが1000%超え(つまり、担保評価額に対して貸付額が10倍以上)という値になっていますが、これは
 担保評価額はあくまでも現況で更地の土地を対象としたものであるため。
 建築予定のリゾートホテルの収益還元法による価格は39億1,000万円(LTVにして85%相当)ですが、まだ
 完成していないホテルを元にしたLTVは使えず、1000%超えということになっています。


  20191107SBI1.png


 最大のリスクは当然「完成しないかもしれない」リスク。
 何かあれば更地を売ったところで二束三文にしかならず、元本の大半が削れる可能性があります。
 結果、リスクもリターンも高い案件と言えるでしょう。

前回との違い

 この案件ですが、以下のように3回の貸付が予定されています。

  ・2019年7月 25億3,520万円(貸付完了)
  ・2019年11月 5億円(今回)
  ・2020年11月 2億8,000万円(予定)


 前回の7月と今回の違いは、「ホテル用地の取得は完了した」という部分のみ。
 本格的な建築はこれから始まる、ということになるのだと思います。

 そう考えると来年の3回目に投資するのが一番リスクが少なそう(3回目の募集が行われる時には、少なくと
 もホテルはある程度形になっている≒目処がついていると思えるため)ですが、その時は利率が変わるかも
 しれませんし、募集総額が少ないので大激戦必至でしょう。
 結局、何回目に投資するかはその投資家次第、ということになるのだと思います。

  20191107SBI2.jpg


 これまでのSBI SLの人気、そして利率が高ければ加速度的に人気が高まることを考えますと、おそらくこの
 案件は数分〜十数分で蒸発するものと推測します。

 私は前回の16号には投資していないので、一部資金を振り向けようかと考えています。


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