2019年10月24日

【追記:結果発表】オーナーズブックの新案件について、リスクはありますが資金集中すると思います。



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 10/24 12:00追記:

 結果発表です。案の定落選しました。

  20191024OB1.png

 最終的な競争率は、金額ベースで4倍弱になっていたと思います。
 それを考えれば、私の運ではこうなるのが自然でしょう。次の案件に期待したいと思います。

US非上場eREITについて

 投資条件で色々言われていた、オーナーズブックの「US非上場eREIT」案件ですが、結局のところ集まり方
 は総募集額の2/3ということになりました。

  20191021OB4.jpg


 個人的にはほどよいところで落ち着いた、という意見です。
 オーナーズブックの信頼性がベースとなって、プラス要素は新しいファンド、投資先の分散ニーズ。
 マイナス要素は利回り、USドル建て、投資単位の大きさといったところでしょうか。

 もし同様の条件で2回目を募集すれば、おそらく今回以上に集まりは悪くなるでしょう。
 今回のように5億円のうち3億円を案件成立のボーダーにすれば、不成立となる可能性もあると思います。
 であれば何らかの策を講じてくるわけで、そういった意味を込めて「良いところに落ち着いた」という表現
 を使いました。


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案件紹介

 オーナーズブックは本日、新案件の募集が開始されます。
 今回は「抽選型」の募集となります。


 ・新宿区商業ビル第2号第2回 50万円

  募集期間:10/21 18:00〜10/23
  想定利率:4.0%
  貸付期間:37ヶ月
  募集総額:1億円
  担保:対象不動産に対する第二順位抵当権
     評価額5億8,700万円、先順位約3億4,500万円

  20191021OB5.jpg

  20191021OB2.jpg


 今回の物件は新宿区余丁町にある、地下1階・地上3階の店舗&住宅。
 築28年で維持管理状態は良好とのことです。

 建築確認があるが検査済証がないというのは、この年代の建築物では不思議ではありません。
 (1998年時点で検査済証がある建物は半分を切っているとか)
 検査済証があるかないか分からない状況であればトラブルの元になりかねませんが、検査済証未取得という
 ことが明記されていれば、後は当事者間の問題です。

リスクはありますが、資金は集まるでしょう

 それよりも問題はこちらでしょう。下記赤線部です。

  20191021OB3.png

 思わず「おい」と言葉がでました。
 こういったことが良くあることかは寡聞にして分かりませんが、調べてみますと「9・6ショック」と言われ
 る、国住指4877号通達が大本のようです。

 高密度のシェアハウスで火災による犠牲が相次いだことから、いわゆる「違法貸し」状態の是正のために
 シェアハウスが形状によっては「寄宿舎」と見なされ、一定の性能や設備が必要になるという通達です。
 (その後で厳しすぎる内容が是正され、改正建築基準法の施行令改正に繋がったとのこと)


 今回の物件はおそらく、この内容に抵触するかどうかが微妙なのでしょう。
 法令によってきっちり線引きがあるわけではなく、最終的には運用解釈で決定されるわけですから藪を突か
 ないでおこうという考えは理解します(良いか悪いかは別として)。

 査定額には検査済証がないことや、このシェアハウスの一件も勘案されているとのことで、その点では担保
 の価値はある程度信頼できるでしょう。
 四半期に一度の償還タイミングだったこと、何よりオーナーズブックの信頼性から考えれば、おそらく資金
 は当たり前のように集まるでしょう。私も少し資金があるので、運試しに応募したいと思います。


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