2019年10月10日

オーナーズブックの「US非上場eREIT第1号ファンド」に投資しました。案件紹介です。



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投資記録です

 オーナーズブックから募集されている初の米国案件に投資しました。
 内容の紹介と合わせて記事にしたいと思います。


 ・US非上場eREIT第1号ファンド【エクイティ型】 50万円

  想定利率:4.6%(米ドル建て・年2回の利払い)
  募集総額:4億9,750万円
  投資単位:50万円以上、450万円まで(50万円単位)
  担保:無し(エクイティ型のため)

  20191004OB5.jpg


 とりあえずは投資の最小単位である50万円で投資。
 最初は100万円くらい・・・と思ったのですが、思っていたよりも条件が微妙だったので、まずは50万円で
 投資することにしました。
 今月は償還月にあたりますので、償還が間に合えばあと50万円くらい追加するかもしれません。

 どの辺の条件が微妙だったのかについては、この下の案件紹介で。

 オーナーズブック(広告リンク)
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案件紹介

 今回の案件は以下のような仕組みになっています。

  @匿名組合による出資金を合同会社に束ねる
  Aこの合同会社が投資対象である米国Fundrise社の発行するIncome eREITを購入する
  BIncome eREIT運用、償還請求を行って利益を分配する


  20191009OB1.jpg


 eREITの中身は複数の不動産からなります。
 (分譲マンション、アパート、学生向け住居など)
 Fundrise社が2018年末の時点で運用している資産は約9,000万ドルあり、そこからの売上高は810万ドル、
 純利益は730万ドルほどあります。

 eREITに組み込まれているポートフォリオはインカムゲイン重視であり、価格変動幅が少なく安定した現金
 配当を生むことを目的としています。
 不動産の分散もされていますし、かなり魅力的な案件のはずですが、大きな問題があります。

問題点

 その問題点とは、税負担です。

(合同会社)FR1社から投資家の皆様への利益配当時には、分配金額から国内源泉徴収税額(20.42%相当)を控除した後の金額を、振込手数料受取人負担にて投資家の指定銀行口座へお振り込み致します。なお、米国内において、本LLCからFR1社への利益配当時には30%の源泉所得税が徴収されます。また、米国内で源泉徴収された税額につき、外国税額控除を受けることはできません。

 アメリカ国内で30%、日本で20%少し(+住民税10%)の税金が控除されます。
 つまり合計で約51%、ほぼ半分が税金という計算です。

 仕組みですのでしかたないところもありますが、いずれは何らかの方法で回避(もしくは、そこまでいかな
 くても税負担を軽減)できる方法が見つかればと思います。
 (*ただし、4.6%という利率からはすでに米国の税金が控除されていますので、投資家が受け取ることの
   できる最終金利は、4.6%から源泉徴収+住民税を引いた約3.2%となります)

 それ以外にも50万円単位での投資になることや、米ドル建てでヘッジがないことも今ひとつ資金の集まりが
 悪い原因でしょうか。
 個人的にはそのあたりは呑み込んで、投資対象の分散を心がけて投資を行うことにしました。


 今回の案件は大きな魅力があるとは残念ながら言えませんが、それでも投資する価値はあると思います。
 オーナーズブックが今後、さらに改善した魅力的な案件を募集してくれることを期待します(もちろん、こ
 れまで通り安全第一・信頼第一で)


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posted by SALLOW at 17:00 | Comment(4) | TrackBack(0) | 投資記録
この記事へのコメント
1on1 様
私の勘違いではなく良かったです。
とは言え・・・ですけどね。米ドル建て3.2%はそれほど魅力がないと感じてしまうのは仕方がないと思います。それが今の募集金額に表れているのでしょう。
オーナーズブックにはさらなる魅力を考えてもらいたいところですね。
Posted by SALLOW at 2019年10月12日 17:29
税引き後の分配利率、確かに約3.2%でした。
↓こちらの図を見ておらず、4.6%とは米国での控除前の利率と勘違いしていました。
https://www.ownersbook.jp/media/DividendandFX.pdf
Posted by 1on1 at 2019年10月12日 01:01
1on1 様
コメントありがとうございます。
まず税負担についてはおっしゃる通り、住民税を忘れていました。住民税を考えますと51%少しというところでしょうか。修正いたします。
ただ逆に訂正させていただくと、税引き後の利率は2.3%ではなく約3.2%だと思います。4.6%という利率からは、米国の税金はすでに控除されていると読めます。

好きな分野においては新し物好きになる、というのはご指摘の通りです。
このあたりは見解の違いにはなるでしょうが、私の場合これに投資をしなければその資金は他のクラファン案件に投資したでしょうから、クラファンの総量リスクは変わりません。
であれば、より多くの種類に投資することによって分散は図られるのではないかと考えています。これはクラファンへの投資額が多い人の考え方であって、全員に共通する考え方でないことはおっしゃる通りです。
Posted by SALLOW at 2019年10月11日 09:17
本案件、果たしてリスク分散と位置づけるに値するでしょうか?
記事の中でも指摘されているとおり半分以上(45%ではないです)税金で持って行かれる=実質2.3%未満で5年以上の拘束。
おまけに50万円単位ですから、
これじゃあ、為替の変動がない分、ソフトバンク社債の方がいいんじゃないのと思います。
不必要な戦線拡大は、むしろリスクを高める行為ではないでしょうか。
もちろん新しいスキームに興味本位で手を出すことを否定するものではないですが。
誰しも自分が好きな分野においては多かれ少なかれ新しもの好きになりがちですので。
ただ、繰り返しになりますがそれはリスクを承知の上でやることであって、リスク分散ではありません。
Posted by 1on1 at 2019年10月11日 01:20
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