2019年07月21日

「SBISL不動産バイヤーズローンファンド33号」の紹介です。



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LTVについては一応注意

 SBIソーシャルレンディング(SBI SL)から、次のオーダーメイドローンファンドが登場です。
 今回は「バイヤーズローンファンド」。
 「不動産の取得及び売買等を行う事業者」向けの貸付案件となります。


 ・SBISL不動産バイヤーズローンファンド33号

  募集開始:7/22 10:00〜
  予定利率:6.75%
  期間:12ヶ月
  貸付総額:13億4,500万円(*注)
  担保:土地に対する第一順位抵当権 評価額12億5,000万円
     *親会社の連帯保証
  LTV:108%(*注)

  20190721SBI1.jpg


 このファンドですが、(*注)をつけている通り、貸付総額とLTVについては注意が必要です。
 というのも、案件説明に以下の一文があるからです。

借手は、当該極度方式基本契約に定める限度額の範囲内で、本ファンドも含む弊社が組成するファンドから、総額16億9,500万円の貸付けを行うことを予定しており、今後組成する同プロジェクトのファンドの貸付けについても上記担保権の被担保債権となる予定です。

 つまり今回の13億4,500万円に加えて、あと追加で3億5,000万円の貸付があり得るということ。
 そして、担保については順位が書いていませんので、リスク優先の考え方からすれば同順位になるだろうと
 仮定すべきだと思います。
 これを計算に入れると、LTVは136%となります。

 担保価値よりも貸付金額が高い、いわゆるオーバーローンになっていますが、理由の一つには関係各所(要
 は金融庁のこと)から、担保の価値は「完成した時の価格」ではなく、「現時点の価格」しか出してはなら
 ないというお達しがあった
(らしい)こともあるでしょう。
 つまり、いくら完成直前のビルであれ、完成していなければ価値に含めてはならない、ということです。

 本担保案件は赤坂駅から徒歩1分という交通至便な場所で、すでに複数の入居問い合わせがあるとのこと。
 2019年10月に竣工すれば入居はすぐに埋まると思いますし、あまりリスクを過剰評価するべきではないかも
 しれません。このあたりは投資家の考え方でしょうが、私はそう思っています。


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貸付先について

 貸付の仕組みについては通常と同じ。
 SBIソーシャルレンディングを介して、貸付先に不動産購入の資金を融資します。
 その代わりに、不動産には担保が設定されます。

  20190721SBI2.png
  20190721SBI4.png

 今回の貸付先は「株式会社SKR土地開発」です。
 投資される方は、同じ会社の案件に投資が集中しないか確認ください。
 ソーシャルレンディングで貸付先の実名化が行われたのは喜ばしいことですが、それに応じて投資家自身が
 色々と調べ、分散投資を図っていく責任は増えたといえるでしょう。

物件はここ?

 今回の物件は赤坂駅1分という至近距離。
 ランドマークがわかりやすいので、物件を調べるのも楽です。

 調べてみると、「マイナビBLITZ赤坂」の隣に空いている土地がありました。
 もしかするとこのあたりでしょうか。だとしたら本当に一等地なので、何かあってもまず売れない、という
 ことはないように思います。

  

 私の判断としては、「親会社の案件に資金が集中していなければ、案件としては問題は少なそう」という
 ことになります。
 私自身は資金不足で参戦はしませんが、おそらく瞬間蒸発に近い状況になるのではないでしょうか。
 投資を検討される方は、時間合わせなどの準備を万全にされることをおすすめします。


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この記事へのコメント
やj 様
修正しました。
ご指摘、ありがとうございます。
Posted by SALLOW at 2019年07月21日 21:19
募集開始は7/22ですね
Posted by やj at 2019年07月21日 18:57
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