2019年05月17日

【追記あり】ついにSBI SLでも実名化案件登場。あれ、でもこれって・・・



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 5/17 11:30追記:

 この条件でも16億円以上がほぼ一瞬で蒸発。
 現状におけるSBI SLの集金力を過小評価していました。今後の投資において参考にしたいと思います。

いよいよ登場です

 SBIソーシャルレンディング(SBI SL)から、待望のファンドが登場しました。
 ついにSBI SLでも実名化解禁です。

 初の実名化ファンドは本日登場。募集総額16億円余りの大型ファンドとなります。
 (当記事ではSBI SLの実名化条件に合わせ、記事内で紹介する情報については限定情報の内容を明確にし
  ない形としています)


 ・SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド14号

  募集開始:5/17 AM10:00〜
  予定利率:7%
  期間:24ヶ月
  貸付総額:16億3,500万円
  担保:横浜市中区尾上町にあるビジネスホテル用地(現在は更地) 評価額7億5,200万円
     (建築後)建築予定の建物
     親会社の出資持分

  20190517SBI1.jpg


 横浜市中区にビジネスホテルを開発するための、土地の購入及び建物の建築プロジェクト資金の一部として
 本貸付が行われます。
 返済原資は、ビジネスホテル建築・運用後のリファイナンスもしくは売却。

 借り手の実名や担保の詳細は、ログイン後のページで明らかにされています。


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案件紹介

 今回のスキームは、SBI SLが募集する通常のディベロッパーズローンファンドと変わりはありません。
 土地担保、出資持分担保で土地を購入、開発、リファイナンスor売却でExitするというものです。

  20190517SBI2.jpg


 物件の所在は「横浜市中区尾上町」。
 担保の紹介に「建築予定の建物」とあるということは、まだ建物は建築していないのでしょう。
 ストリートビューから探してみると、それらしいところを見つけました(確証はありませんが)。

  


 気になるのは、土地の評価額(7億5,200万円)に対して貸付額(16億3,500万円)が明らかにオーバーロー
 ンであること。

 親会社の出資持分はありますが、貸付超過になっていることはおそらくまちがいないでしょう。
 ビルが建ってしまえばそれも担保になるのでいいのですが、建築が無事完了するまでの間は若干の懸念が付
 きまとうことになるのではないでしょうか。

 一方、周囲は「馬車道」駅至近でかなり栄えており、ビジネスホテルの需要も多いと推定されます。
 プロジェクトが成功する可能性はかなり高いと言えるのではないでしょうか。
 そういったことを天秤にかけますと、せめてLTVが100%だったら・・・と思ってしまいます。とりあえずは
 今の手元資金と初動の状況を見ながら、投資するかどうかを考えたいと思います。


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この記事へのコメント
matsu 様
対策としては私もいいと思います。
しかし、見た目上いきなりオーバーローンになっているのはインパクトが大きいので、以前と何が変わったのか、オーバーローンであることへの対策は何かあるのか、くらいは説明が欲しかったですね。
それでも一瞬で蒸発するのですから、SBI SLの集金能力恐るべし、ですね。


zume 様
あくまでも私の考えということでよろしければ。
おそらく違う企業への貸付ではないか、と考えています。
理由はスキーム図で、これまでのスキームと今回のスキームはかなり異なります。もちろん実名化をきっかけにスキームを変えた可能性もあるのですが、別の企業への貸付と考えるのが自然ではないでしょうか。
Posted by SALLOW at 2019年05月19日 10:17
いつも記事のご提供有難うございます。

過去のディベロッパーズローンと同じ企業への貸付けだと
思われますでしょうか?

ご意見伺わせいただければ幸いです。
宜しくお願い致します。
Posted by zume at 2019年05月17日 15:05
これまでディベの担保価格は建物完成後の評価額で提示していたのを方針転換したんでしょうかね。
確かに顧客第一主義につながる良策ですが、対峙する投資家としては「お、おう‥」ってなってしまいます(;´∀`)
Posted by matsu at 2019年05月17日 12:11
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