サラリーマンの不労所得生活ブログ目指せ月100万

■引っ越し後の固定電話をどうするか
引っ越しにあたり、現在固定電話として使用しているIPフォンの処遇が問題となりました。そもそも固定電話が必要かという話がありますが、家族全員がスマホを持っているわけではないとか、わずかながらFAXを使用する可能性があるとか、役所等への申請時に固定電話の記述をどうするかといった課題があり、引き続き保持することにしました。
しかしながら、現在NTT-MEのピアルフォンIIというインターネットルーターにVoIP機能がセットになった組み合わせで使用しており、現在の契約を維持することができません。
また、引っ越し先のマンションでIP電話が使用できることは確認が取れたのですが、
・レンタルVoIPアダプタ代
・IP電話基本使用料
が追加で1,000円/月程度発生します。ピアルフォンIIはVoIPアダプタは不要だっただけに、固定電話に追加で費用が発生することは納得できないものがあります。
そこで、Webで検索していたところ同じことを考えている人がいるんですね。
スマホで使用しているIP電話を固定電話として使用する方法が存在していることがわかりました。

■ブラステル 050 Free ＋ HT801 で基本料金を無料にする
スマホで使用する050電話を固定電話として使用する方法として、
・楽天電話のSmartTalk
・ブラステルの050 Free
の2つがあることがわかりました。いずれも月額使用料が不要なので、格安SIMと組み合わせて敢えて音声契約しないで使用したことがあります。
SmartTalkは契約済みだったのでそのまま使おうかと思ったのですが、実はブラステルのほうが通話料が安価であることが発覚しました。よって、今回はブラステルで設定を行います。
＜参考＞
ブラステル 固定電話宛 8.4円/3分、携帯宛 14.58円/分
SmartTalk　固定電話宛 8.4円/30秒、携帯宛 8.4円/30秒
※いずれも月額基本料は無料

次に、スマホ向けのこのサービスを固定電話に接続するためにはVoIPアダプタが必要となります。ネットで検索すると、Grandstream HT801というVoIPアダプタが実績があることがわかりましたのでこれを調達します。Amazonで6,800円でした。楽天やヤフーでも買えます。
舶来品ですが、国内に電話をかける方法も特に変わりません。（+81を付けるとかそういった面倒さはない）


■ブラステル 050Freeの登録から利用開始までのざっくりとした手順
1.ブラステルカードを入手する　コンビニに置いてあるらしいが、オンラインカード（Webで契約する方法）があるので基本的には不要。オンラインカードの場合でも後で記名されたプラスチックのカードを送ってもらうことも可能。私の場合、物理カードがあっても保管が面倒なので発行は不要としました。
オンラインカードの場合、最低チャージ額が2,000円。コンビニに置かれているカードがある場合は500円からチャージ可能。
2.050Freeをスマホにインストール
3.050Freeを起動し、オンラインカード発行時に取得したアクセスコード(8桁+4桁)でログインする。最後の4桁がPINナンバーとなる。
4.ブラステルカードに記載されているアクセスコード(8桁+4桁)を使ってマイアカウントへ進む
5.050の番号を取得する
6.「050-6868-0000」でテストコールして、利用開始！



次にHT801を接続します。購入直後はDHCPでIPアドレスを取得する方式になっているので、おもむろにつなぐことができます。接続方法はこんな感じになります。
(インターネット)−(ルーター)−(HT801)−(固定電話)

＜HT801の設定手順＞
詳細は、wertさんの自己満 備忘録を参照して設定しました。ブログはHT701ですが、設定項目はほぼ同じです。
http://blog.jikoman.jp/2014/03/fusion-brastel-koteidenwa.html

[BASIC SETTINGS]での項目設定してApplyボタン
Time Zone → GMT+9:00 (Japan,Korea, Yakutsk)
[ADVANCED SETTINGS] での項目を設定してApplyボタン
NTP Server → ntp.nict.jp
[FXS PORT] での項目を設定してApplyボタン
Account Active → Yesになっていることを確認
Primary SIP Server → softphone.spc.brastel.ne.jp（ブラステルのSIPアカウントに表示されていたものをコピペ）
NAT Traversal → Keep-Alive
SIP User ID → ブラステルのSIPアカウントに表示されていたユーザーID（8桁の数字）
Authenticate Password → ブラステルのSIPアカウントに表示されていたパスワード（初期設定では8桁の英数字）
SLIC Setting → JAPAN CO
Caller ID Scheme → NTT Japan
＜参考＞HT801の設定マニュアル（日本語版）

一応、これでOKのはずですが、私の環境だと着信はできても、発信ができないことがわかりました。STATUSの画面を確認してみても、Registeredになっていました。
電話をかけるとコール音はしているので動作していることはわかるのですが、発信先に着信しません。



＜対策１＞
・NAT Traversalの設定を以下のようにSTUNに変更する方法
（出所はAmazonのHT701のレビュー）
[ADVANCED SETTINGS]
STUN server is → stun.l.google.com:19302
[FXS PORT]
NAT Traversal → STUN
Use Random SIP Port → Yes
Use Random RTP Port → Yes

この方法では解決しませんでした。受話器を上げて番号をプッシュしてもコール音がしない場合の対策としては有効らしいです。

＜対策２＞
・ファームウェアアップデート
・本体設定の初期化
・SIPアカウントパスワードリセット
この3コンボです。対策1のSTUNの変更に手を加えず、発信ができるようになりました。
発信音が出るのにかからなかった時との違いは、固定電話から発信時に050Freeを使用しているときと同様に「ブラステルをご利用ありがとうございます。あと何分ご利用いただけます。」というメッセージが聞こえるようになりました。SIPサーバにきちんと接続できていなかったのかもしれません。（＊＊(アスタリスク2回)押すとアナウンスを飛ばすことができる）

若干、苦労しましたがこれで固定電話を月額基本使用料なしで設置することができました。

＜参考＞HT801の設定マニュアル（日本語版）
https://www.clocoinc.com/cloco/wp-content/uploads/2017/08/HT_801-Ver1.0.0.pdf

■そうだ引っ越ししよう,マンションの住み替えで一番の課題は売却
そろそろ、自宅としてマンションを購入してから10年が経過し、手狭になってきたので引っ越すことにしました。
新しい家を決めることは自分自身の意思で何とでもなるのですが、問題は売却のほうです。こればかりは自分の介入する余地は少なく、相手の意思に任せるしかないからです。
購入より売却のほうが難易度が高いですね。当然ですが、住宅ローンを使って購入しているため、売却しない限りは2重ローンになりますし、管理費や電気代他が毎月使用していないのに積みあがってきます。

・今回売却する自宅の概要：首都圏近郊、JRの駅から徒歩5分、築約16年、大規模修繕工事1回済
※写真はイメージ


＜Tips1＞
・売却前の自宅の電気・ガス・水道：内覧があるため、不動産会社からガス・水道は止めても電気は止めないようにとの助言を受けました。わずかながらの節約方法として、ブレーカーの容量を下げておくというテクニックがあります。50A→30Aに下げると500円/月くらい基本料金が安価になります。賃貸物件の場合は、不動産管理会社が空白期間の電気を契約する可能性がありますが、売却の場合は売り主責任になります。
また、電力計がこれまでのアナログメーターであればブレーカーを上げれば勝手に電気が流れてしまいましたが、現在はスマートメーターに切り替えが進んでいるため、スマートメーターの場合は電力会社によってリモートで切断されてしまいますのでインチキはできないです。もちろん、アナログメーターでも計量はされているのでインチキはできませんが、次の入居者にしれっと内覧時の電気代が請求されているということもゼロではないようです。


■販売価格をどうするか
販売価格は自分で好きに決めることが可能です。自宅なので高く設定しようが、激安だろうが本人次第だからです。
とはいえ、普通はなるべく高く売りたいですよね。そこで、一般には不動産会社に自宅を査定してもらいます。大抵、近隣の同種の物件価格を参考に査定価格が試算され、そこから売却想定額が、幅を持って3つの組み合わせで提示されます。



私の場合は2社から査定を取りました。※価格はイメージです

＜A社：建築系不動産会社＞
査定額：3,077万円
売出「上限」価格：3,180万円
売出「推奨」価格：3,080万円
「成約可能」価格：2,980万円

＜B社：仲介専門不動産会社＞
査定額：3,250万円
売出「上限」価格：3,350万円
売出「推奨」価格：3,250万円
「成約可能」価格：3,150万円

不動産会社としてのイメージは「推奨」価格で売り出し広告を出し、値引きが入って、落としどころとして「成約」価格になるということでした。「上限」とは、広告を出した際に買い手から問い合わせが入りそうな価格の「上限」という意味とのこと。これ以上の価格を設定することは自由ですが、売れにくいですよという警告ラインでもあるようです。
ではこの2つの査定額の読み取り方ですが、
・価格差は200万円近くあることから、最低でも2社取得することに意味はあった
・B社のほうが高く売る自信がある
・2社のうちいずれが本当の「推奨」価格かは自分で見極めが必要
といえます。自宅の査定でコンペをしているとは両社に伝えていないので、他社を出し抜く高めの価格設定は行われていないと思います。
また、A社は新築に強い建築系不動産会社でしたので、B社のほうが物件売却に強みがあったため価格が上振れた可能性もあります。ただし、B社の価格の目論見が外していた場合、A社の「上限」価格を超えてしまうため、問い合わせが入らないというリスクがあります。
では、いずれの会社と媒介契約（自宅を売ってもらう契約）を結んだかというと、B社を選定しました。理由は高く査定したからというだけではなく、
・仲介専門なので集客や顧客対応に知見がありそうなこと
・同じマンションで近い条件の物件が売り出されたがB社の上限値以上の設定であったこと
この2点からB社のほうが高く、早く売却してもらえると考えての決定です。
そして、売り出し価格は「上限」の3,350万円としました。
当初、自宅売却の価格想定としてはA社の査定に近かったのですが、ここ1，2年で不動産価格アップの波を受けていることがB社の査定から感じられました。もう1つは、類似物件の強気の価格設定です。「上限」以上の価格で設定している物件が近くで出ている以上、売り急いでいるなどの理由がないのであれば敢えて下げる必要はないと判断しました。
さて、これでどの程度引き合いをいただけるのかが楽しみです。
＜第2回へ続く＞