サラリーマンの不労所得生活ブログ目指せ月100万

世間はマイナス金利の話題もちきりです。なんせ、日本では今まであり得なかった金利なだけに今後どのような影響が出るのかさっぱり見当がつかないです。
早速、銀行株は昨年末に比べて一気に半値程度まで売り込まれました。これまでは、日銀に預けるだけで少ないながらも無リスクで利ザヤを抜いていただけに、いったいどうやって今後儲けていくのか、そもそも貸し出したらマイナス金利だから逆に金利を渡さないといけないのではないかといったことが不安爆発といった感じです。

■利回り3.6%以上のREITに注目
その中で、改めて注目されるのがREITです。
理由は、
・平均分配金利回り3.61%(2/12現在）
・上位6REITの利回りは5% Over
・REITは借金をして不動産を買っているのでマイナス金利は”ウェルカム”
・株価が下がって、REITもつれ安している
といったことが挙げられます。


おそらくこの状況は簡単に変わらないと考えられるので（簡単に利上げとかされたら、ローン破たんとか出てしまうでしょうし）、借金をして賃料を得るというREITの仕組みは、（今更ながら）知っているもの勝ちになる可能性があります。

■分配金利回りぶっちぎり6% Overのサムティ・レジデンシャル投資法人
なんと、2月に入って株価が下がったことにより、10年ぶりくらいに6%OverのREITがでました。
シングル・コンパクトタイプのレジデンス（マンション系ですね）に投資するサムティです。

レジデンスといえば、住宅系の賃料が中心なので景気に左右されにくい（住宅家賃は景気の左右でそう簡単に上下しない）と言われています。
ってことは、「こいつに全部ぶち込めば、すべてOKじゃん！」って思いたいのですが、残念ながら6%Overでぶっちぎりの分配金で放置されている理由がありますというか、理由を推測しました。

１．サムティグループからの仕入れに偏っている
　グループ内のいらない物件を回されているのではないか
２．地方都市物件が多く、景気が悪くなったら空室が増え、利回りが下がるのでは
３．1口分配金 2,591円/半年 は未実現であり、今後も継続的に払われるのか
　　（2,591円x2＝5,182円 が利回りの分子になっているため）
４．利益超過分配（減価償却の現金払い）が含まれており、生粋の家賃は4%台

といったことが挙げられます。特に、３．の分配金の実績は前期が1,512円であったため、本当の分配金がいくらなのか慣れている人には疑念を持ちまくられています。

それでもあえて、1口当たり82,400円(2/12現在）であれば少々持ってしまってもよいかなと思えるREITです。

相場はそう簡単に戻らない感じがしますので、ゆっくり見極めていきたいです。