2018年09月16日
マンション購入記1:マンションの住み替えで一番の課題は売却
■そうだ引っ越ししよう,マンションの住み替えで一番の課題は売却
そろそろ、自宅としてマンションを購入してから10年が経過し、手狭になってきたので引っ越すことにしました。
新しい家を決めることは自分自身の意思で何とでもなるのですが、問題は売却のほうです。こればかりは自分の介入する余地は少なく、相手の意思に任せるしかないからです。
購入より売却のほうが難易度が高いですね。当然ですが、住宅ローンを使って購入しているため、売却しない限りは2重ローンになりますし、管理費や電気代他が毎月使用していないのに積みあがってきます。
・今回売却する自宅の概要：首都圏近郊、JRの駅から徒歩5分、築約16年、大規模修繕工事1回済
※写真はイメージ
＜Tips1＞
・売却前の自宅の電気・ガス・水道：内覧があるため、不動産会社からガス・水道は止めても電気は止めないようにとの助言を受けました。わずかながらの節約方法として、ブレーカーの容量を下げておくというテクニックがあります。50A→30Aに下げると500円/月くらい基本料金が安価になります。賃貸物件の場合は、不動産管理会社が空白期間の電気を契約する可能性がありますが、売却の場合は売り主責任になります。
また、電力計がこれまでのアナログメーターであればブレーカーを上げれば勝手に電気が流れてしまいましたが、現在はスマートメーターに切り替えが進んでいるため、スマートメーターの場合は電力会社によってリモートで切断されてしまいますのでインチキはできないです。もちろん、アナログメーターでも計量はされているのでインチキはできませんが、次の入居者にしれっと内覧時の電気代が請求されているということもゼロではないようです。
■販売価格をどうするか
販売価格は自分で好きに決めることが可能です。自宅なので高く設定しようが、激安だろうが本人次第だからです。
とはいえ、普通はなるべく高く売りたいですよね。そこで、一般には不動産会社に自宅を査定してもらいます。大抵、近隣の同種の物件価格を参考に査定価格が試算され、そこから売却想定額が、幅を持って3つの組み合わせで提示されます。
私の場合は2社から査定を取りました。※価格はイメージです
＜A社：建築系不動産会社＞
査定額：3,077万円
売出「上限」価格：3,180万円
売出「推奨」価格：3,080万円
「成約可能」価格：2,980万円
＜B社：仲介専門不動産会社＞
査定額：3,250万円
売出「上限」価格：3,350万円
売出「推奨」価格：3,250万円
「成約可能」価格：3,150万円
不動産会社としてのイメージは「推奨」価格で売り出し広告を出し、値引きが入って、落としどころとして「成約」価格になるということでした。「上限」とは、広告を出した際に買い手から問い合わせが入りそうな価格の「上限」という意味とのこと。これ以上の価格を設定することは自由ですが、売れにくいですよという警告ラインでもあるようです。
ではこの2つの査定額の読み取り方ですが、
・価格差は200万円近くあることから、最低でも2社取得することに意味はあった
・B社のほうが高く売る自信がある
・2社のうちいずれが本当の「推奨」価格かは自分で見極めが必要
といえます。自宅の査定でコンペをしているとは両社に伝えていないので、他社を出し抜く高めの価格設定は行われていないと思います。
また、A社は新築に強い建築系不動産会社でしたので、B社のほうが物件売却に強みがあったため価格が上振れた可能性もあります。ただし、B社の価格の目論見が外していた場合、A社の「上限」価格を超えてしまうため、問い合わせが入らないというリスクがあります。
では、いずれの会社と媒介契約（自宅を売ってもらう契約）を結んだかというと、B社を選定しました。理由は高く査定したからというだけではなく、
・仲介専門なので集客や顧客対応に知見がありそうなこと
・同じマンションで近い条件の物件が売り出されたがB社の上限値以上の設定であったこと
この2点からB社のほうが高く、早く売却してもらえると考えての決定です。
そして、売り出し価格は「上限」の3,350万円としました。
当初、自宅売却の価格想定としてはA社の査定に近かったのですが、ここ1，2年で不動産価格アップの波を受けていることがB社の査定から感じられました。もう1つは、類似物件の強気の価格設定です。「上限」以上の価格で設定している物件が近くで出ている以上、売り急いでいるなどの理由がないのであれば敢えて下げる必要はないと判断しました。
さて、これでどの程度引き合いをいただけるのかが楽しみです。
＜第2回へ続く＞
そろそろ、自宅としてマンションを購入してから10年が経過し、手狭になってきたので引っ越すことにしました。
新しい家を決めることは自分自身の意思で何とでもなるのですが、問題は売却のほうです。こればかりは自分の介入する余地は少なく、相手の意思に任せるしかないからです。
購入より売却のほうが難易度が高いですね。当然ですが、住宅ローンを使って購入しているため、売却しない限りは2重ローンになりますし、管理費や電気代他が毎月使用していないのに積みあがってきます。
・今回売却する自宅の概要：首都圏近郊、JRの駅から徒歩5分、築約16年、大規模修繕工事1回済
※写真はイメージ
＜Tips1＞
・売却前の自宅の電気・ガス・水道：内覧があるため、不動産会社からガス・水道は止めても電気は止めないようにとの助言を受けました。わずかながらの節約方法として、ブレーカーの容量を下げておくというテクニックがあります。50A→30Aに下げると500円/月くらい基本料金が安価になります。賃貸物件の場合は、不動産管理会社が空白期間の電気を契約する可能性がありますが、売却の場合は売り主責任になります。
また、電力計がこれまでのアナログメーターであればブレーカーを上げれば勝手に電気が流れてしまいましたが、現在はスマートメーターに切り替えが進んでいるため、スマートメーターの場合は電力会社によってリモートで切断されてしまいますのでインチキはできないです。もちろん、アナログメーターでも計量はされているのでインチキはできませんが、次の入居者にしれっと内覧時の電気代が請求されているということもゼロではないようです。
■販売価格をどうするか
販売価格は自分で好きに決めることが可能です。自宅なので高く設定しようが、激安だろうが本人次第だからです。
とはいえ、普通はなるべく高く売りたいですよね。そこで、一般には不動産会社に自宅を査定してもらいます。大抵、近隣の同種の物件価格を参考に査定価格が試算され、そこから売却想定額が、幅を持って3つの組み合わせで提示されます。
私の場合は2社から査定を取りました。※価格はイメージです
＜A社：建築系不動産会社＞
査定額：3,077万円
売出「上限」価格：3,180万円
売出「推奨」価格：3,080万円
「成約可能」価格：2,980万円
＜B社：仲介専門不動産会社＞
査定額：3,250万円
売出「上限」価格：3,350万円
売出「推奨」価格：3,250万円
「成約可能」価格：3,150万円
不動産会社としてのイメージは「推奨」価格で売り出し広告を出し、値引きが入って、落としどころとして「成約」価格になるということでした。「上限」とは、広告を出した際に買い手から問い合わせが入りそうな価格の「上限」という意味とのこと。これ以上の価格を設定することは自由ですが、売れにくいですよという警告ラインでもあるようです。
ではこの2つの査定額の読み取り方ですが、
・価格差は200万円近くあることから、最低でも2社取得することに意味はあった
・B社のほうが高く売る自信がある
・2社のうちいずれが本当の「推奨」価格かは自分で見極めが必要
といえます。自宅の査定でコンペをしているとは両社に伝えていないので、他社を出し抜く高めの価格設定は行われていないと思います。
また、A社は新築に強い建築系不動産会社でしたので、B社のほうが物件売却に強みがあったため価格が上振れた可能性もあります。ただし、B社の価格の目論見が外していた場合、A社の「上限」価格を超えてしまうため、問い合わせが入らないというリスクがあります。
では、いずれの会社と媒介契約（自宅を売ってもらう契約）を結んだかというと、B社を選定しました。理由は高く査定したからというだけではなく、
・仲介専門なので集客や顧客対応に知見がありそうなこと
・同じマンションで近い条件の物件が売り出されたがB社の上限値以上の設定であったこと
この2点からB社のほうが高く、早く売却してもらえると考えての決定です。
そして、売り出し価格は「上限」の3,350万円としました。
当初、自宅売却の価格想定としてはA社の査定に近かったのですが、ここ1，2年で不動産価格アップの波を受けていることがB社の査定から感じられました。もう1つは、類似物件の強気の価格設定です。「上限」以上の価格で設定している物件が近くで出ている以上、売り急いでいるなどの理由がないのであれば敢えて下げる必要はないと判断しました。
さて、これでどの程度引き合いをいただけるのかが楽しみです。
＜第2回へ続く＞
