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今回は逆説ネタですが、「それでもREITを買わない「３つの理由」」というブログを資産デザイン研究所代表の内藤忍さんが書かれていたため、REIT好きとして反論できるか考えてみたいと思います。

わたくしは、過去にこのブログではJ-REITの買い時やおすすめの銘柄を記載したこともあるくらい、有用な商品だと思っています。実際実物の不動産にも投資を行っているという視点からもJ-REITは不動産への異なる投資方法として有益だと思っています。
そのような価値観を持っているため、内藤忍さんのような有名人に「買わない理由」と書かれてしまうと、そこに納得性があるのか自問自答してみたくなりました。


■内藤忍さんのREITを保有しようと思わない3つの理由

＞＜理由1＞　いつも買わなければならない
＞REITは入ってきた資金は現金として待機させることなく、その時点でベターな物件に
＞投資していきます。割高だから、しばらく待つということができません。

この考えは一理あります。仮に、買い付けを行わないJ-REITがあったら、さっさと上場廃止してほしいです。
なぜか。それは素人的に「割高」だと考えたとしてもそれは単に過去の推移から高いというだけで、今後その価格以下になることがない物件かもしれません。また、REITは利回り商品であるため、賃料と物件価格の下落のバランスがとれていればやはり買い付は意味があります。
仮に、サラリーマン大家の立場として、「今期は経費を積みたいな」と考えた場合には相場が割高だからというだけで見送ったら、事実上、投資しなかった分だけ機械ロスをしていることになります。要は、相場に応じてどのような物件を買い付けるかになると思います。

＞＜理由2＞　実はそれほど高利回りではない
＞REITは投資家の資金だけで不動産投資しているのではなく、REIT自体が金融機関から
＞借入しています。2倍程度のレバレッジがかかっており、1000万円購入すると、
＞ほぼ同額借入して、2000万円の投資をするようなイメージです。
＞それにしては3%台のリターンは、現物不動産と比較して決して高いとはいえません。

理由1よりもレベルは下がりますが、一理あります。ただし、「3%台のリターン」に該当するのは相当な優良物件を抱えたJ-REITのみです。インヴィンシブル投資法人(8963)なんかは約7%(2018/8/15)の利回りがあります。次に、J-REITは管理費などの手数料を引いた後の利回りなので、それほど「高利回りではない」代わりに、費用負担が明確であること、上場商品であるため収支の透明性や、流動性が高いことが挙げられます。私募投信なんて、契約行為が面倒ですし、収支も本当のところはグレーゾーンです。これらをすべて含んだうえでの利回りが提示されているとの認識です。

＞＜理由3＞　税メリットが小さい
＞確かに、REITには、NISAやイデコの活用による税制優遇があります。しかし、
＞相続税に関しては、REITは時価の100％が課税対象ですか、実物不動産なら、
＞課税対象額を圧縮できます。

これは完全に意味不明です。自分自身でもブログで「REITと実物不動産は別物」と記載しているくらいですから、現物投資であれば課税の圧縮の話をしても無意味です。たぶん、わざとあいまいに書いていませんが、現物不動産投資の最大のメリットは減価償却費の計上のことですね。サラリーマン大家であれば給与または他の収益物件と経費を相殺させることができます。
ですが、商品が別物ですので、ここに記載されている通り、
・REITはNISAやiDECOなどの税制優遇処置がある
・REITの分配金及び譲渡益は約20%税率でありそれ以上にはアップしない(分離課税）
となりますので、不動産投資の1つの形として認めるべきだと考えます。

＞お金を借りる力のある人、あるいはシニアでまとまった現金・預金を持っている人
＞には、REITよりも都心中古ワンルームへの投資が断然優れています。
＞お金を借りれれば、頭金10万円で投資できますし、キャッシュのある人は現金購入
＞すれば良いのです。
＞私自身、現物不動産投資を始めてから、REITは全て売却してしまいました。
＞家族や大切な友人にも、都心中古ワンルームへの投資を説いています。

最後にこのように締めくくっていますが、別の商品なのに中古ワンルームマンションとJ-REITを比較する意味はありません。それぞれにメリットがあります。
そのあとで自分の書籍を紹介しているところを見ると、「単に本を売りたいがための釣り広告」として読むのが正しいのかと思いました。

J-REITが投資商品として検討する価値があるか考える良い機会をいただけたとありがたく読みました。