サラリーマンの不労所得生活ブログ目指せ月100万

東証で毎年恒例のJリートファンに行ってきました。たぶん2年ぶりだと思います。
今年は14社の参加企業がありIRセミナーが実施されました。ここ数年で新顔のJ-REITが新規上場したため、ちょうどよい機会だと思い聞きに行ってきました。
スケジュールの関係で、気になっていたJ-REITをすべて聞けたわけではないですが、昨年新規上場の2法人は抑えることができました。


■投資法人みらい
三井物産とイデラの合弁によるリート。三井ブランドが輝く半面、イデラが何者かわからず未知数。（15年の不動産投資実績とのことだが）
上場初年度ということもあり、今回リートファン2017参加の14社の中で一番力が入っているように感じた。
所有物件がごちゃまぜでとても信用に足りると思えないことがデメリット。それゆえかIPO後は公募割れ、高利回り。
ごちゃごちゃ言わずに、高利回り物件をぶち込んだREITなんだから素人は買っとけ、と言ってくれるならそれはそれでよいかもしれない。
JCR A+なので、今後指数に組み入れられて日銀の買い付けがあれば基準価格上昇もあり得るかもしれない。
三井物産は日本ロジスティクスも運用しており、スポンサーとしては申し分ないので今の価格なら多少保持してもよいかと感じた。
・メリット
　LTV 47%で適切な投資余力
　借入金金利 平均0.59%で国内のREIT最低値
　借入平均残存年数5.9年で国内REIT最長
　第2期の分配金をベースとした利回り5.8%（176,000円 1/20 基準価格）

・デメリット
　「総合型」といえば聞こえは良いが、実態は大型の品川シーサイドパークタワーからイオン葛西、スーパーホテルとポリシーなし。
　成長戦略のニュータイプ投資もロジポートや森林（マジ！？）など疑念を感じる
　イデラの所有する物件の単なる出口になっていないのか疑問
　借入金金利が安価な反面、金利上昇時は最も打撃を受けるREITとの認識



■星野リゾート・投資法人
リート本体の話は半分くらいで、残りは物件提供元の星野リゾートの話。聞きに来ている側としても、中途半端なREITの情報を出されるより興味があるため話の内容としてはマッチングしていたと感じた。
現在の基準価格は若干高めだと感じているので、分配金利回りが4%を超えてくるのであれば買ってみたい。
・メリット
　星野リゾートによる高稼働率、プレミアムな運営力。
　星野の旗艦ホテルの星野や軽井沢、京都が惜しげもなく組み入れられている
　稼働率はほとんどが80%以上で、事実上常に満室。
　（例：軽井沢 80%、京都 85%、八ヶ岳 75%、熱海 85%。一般的な観光ホテルは40%程度とのこと。）

・デメリット
　ホテルREITにしては基準価格が高め
　星野やの優待券が2017/2を持って廃止となった
　星野や以外のホテルが組み込まれるようになった
　（ただし、ANAホテル、ハイアットなどラグジュアリブランド）


■スターアジア不動産投資法人
新興リート。スターアジア投資法人は名前の通りアジアへの投資を前提としたファンドを形成し、REIT第1号が日本であるとのこと。
多くの運用会社が、自社のREITを上場後は放出してしまい、ほとんど所有していないが、スターアジアグループは自らの持ち分を1/4以上残している。
役員も買い付けを可能とし、実際に社長も何口か買い付けを行っているとのことで投資家の立場に立った運用を心掛けると表明。
中堅どころの物件が多く、プロからは評価が低いが、利回りが高いため、安定運用がされるのであれば個人投資家としては魅力的。
東京圏中心で稼働率がある程度維持できそうなことが昨年末から評価され始めており、口数少な目で持ってみてもよさそう。

・メリット
　分配金利回り6% Overと高利回り
　東京圏中心の物件構成
　スターアジアグループが自ら26%以上当該REITに投資している
　役員も昨年末より定期買い付けを行っており投資家と利害を共通にしている
　
・デメリット
　知名度が低く、いつ裏切られるかわからない
　IPO価格の公募割れ期間が長期化したまま回復していない
　「総合型」といえば聞こえは良いがロジ、事務所、ホテルとごちゃまぜで単に買えるもので資産を積み上げた構成


最後に、今年のランチョンセット紹介。2年前と同じでドトールコーヒーの軽食でした。
パンの中身が変なクリームでおいしくなかった。（無料だけどね！）
例年、先着800名にランチョンチケットが配布されますが14:00のランチ終了時間まで残りがあったので、チケットは全部はけていないと思います。
朝8:30会場ですが、東証のスタッフの基調講演は基礎的すぎて全く面白くなかったので、来年行く機会があったら直接聞きたい投資法人のセッションの時間からで十分だと思いました。