サラリーマンの不労所得生活ブログ目指せ月100万

H28/5/21(土)に実施された、「不動産投資1DAYスクール by Money Forward」に行ってきました。内容は、不動産投資をやってみたいけど、どんなもんなのか知りたいという人から、経験者だけどこれまでの不動産投資を見直したいといった人が対象のようでした。要するに、サラリーマン大家さんでありながらセミプロ領域まで到達していない人は全部対象みたいな感じでした。
「1Day」とタイトルについていることは、伊達ではなく、朝の10:00から18:10まで40分程度の昼休みを除いて連続して講演が行われるという、なかなかに充実した（ハードな？）内容でした。

総括すると、特別公演は経験者の成功体験と、これまでの決断の振り返りを聞くことができ、参考になりました。また、協賛企業の講演は4社のうち2社は自社の紹介にとどまり残念でしたが、残りの2社については顧客目線のプレゼンが行われ参考になりました。
Money Forward主催だったので、結構中立的なセミナーを期待しましたが、さすがにほぼ無料（基本は、1,000円だが、Money Forward有料会員は無料）だったので協賛企業への集客効果は前提ですね。
それでも、不動産投資をするためには、なんかかの企業との契約や、物件の紹介が発生するはずなのでこれはこれでよい機会かと思いました。


■束田 光陽氏 「初心者の方も見直しの方も。不動産投資の理論と実例で、イロハがわかる。」
最初の特別公演でしたが、1日を通して一番良かったです。
束田氏のことは全く知りませんでしたが、マネー雑誌等に過去に何回も寄稿している著名な方のようです
講演内容は講師自身が約20年ほど不動産投資を実践し、20件ほどの物件を運用した実例を用いて説明してくれたのでわかりやすかったです。

一部を抜粋しますと、
１．金利は、不動産投資初心者は２％台で借りているケースが大半。大規模になると1%弱。
２．ネット銀行より、通帳預金があるほうが審査で有利のケースがある
・毎月記帳する
・通帳にメモを加えても几帳面に見える
・現金の出入りは少ないほうが良い
・積立預金
＝銀行に対する信頼
３．返済は長くてよい
・返済＝現金が減る
・返せる範囲内で設定が妥当
４．購入物件が安い方がよい。そのためには、自分で目利きが必要。
・自分で感覚がつくまでは買わないほうが良い。
・売るときはきれいにしてから売る（リノベ、リフォーム）
　首都圏周辺物件（千葉、埼玉、神奈川）の参考例としては、
　−10万円/m3 がだいたい底値20m3で200万、都内はこんなでは買えない）
　−利回り10%
　であれば講師自身は購入する
　この条件だとかなり「古い・汚い」物件になる。それが不動産投資の醍醐味。
５．1000:100:10:3:1
（1000件の物件情報、100件の現地調査、10件の商談、3件の銀行審査、1件契約）
週に2件見学すると、年間100件。金融機関には3件に持ち込んで1件決まるくらい。
６．不動産会社との交渉はお互いの知識レベルで決まる
・相手から教えを乞う場合には値引き交渉にならない。これは値段に不動産会社のアドバイス料が含まれていると認識して購入すること。
・相手に教えてあげるほどの知識がある場合には逆に交渉しまくって徹底的に値下げする。そのためには相場観やリフォーム、オーナーへの気配り等の自分自身の知見が必要。

といったあたりは知見としてためになりました。これをどう使うかが問題ですが、例えば４．の条件の不動産は見つけるのがむつかしいか、収益物件に変えるための知識が別途必要になると思いました。

■インベースターズクラウド「ITとリアルから見るこれからのアパート経営」
まだ募集はしていないが、TATERUファンディングという年利5%の小口投資の紹介があり、これはニーズがあるかもしれないと感じられた。REITとの違いは、価格の変動リスクをすべてインベースターズクラウドがクッションすること。儲かろうが、損が出ようがすべてインベースターズクラウド責任。その分、まっとうに運用するという責任が明確になることが良い。
欠点は、破たんした時ですね。牛の育成やワイン投資の二の舞にならないことを祈りますが、立ち上げ初期に思いっきり突っ込んで1-2年で撤収するなら悪くないかも。過去にあった危ないファンドも初期の数年は会員獲得のためにもまともに利払いと元金返還に応じていたので。

肝心のセミナーの内容は、なんか企業の紹介ビデオを2回投影され、時間の無駄。今年上場したベンチャー企業なので、一般顧客にブランディングをするためだという意図はわからなくもないが、参加者のニーズにあっていない。インベースターズクラウドはアパート経営をITを使って今風にすることがメリットだというのは前向きに聞いたので伝わってきたが、プレゼンとしては企業紹介の要素が多すぎていまいち。そもそも他社は社長や創業者がプレゼンしているので、営業担当や営業部長がプレゼンすると全く魂が感じられない。ミスチョイスか、担当者は顧客のことを理解していないと思えた。

ちょっと長くなったので今日はこの辺で。明日続きを書きます。