MIDリート投資法人(3227)

最近リートばかりの記事で申し訳ありません。

ひとつ調べると続けてリートを調べたくなるもので・・・

さて、2008年だったか、2009年にリートが暴落した時が

ありました。

そのときMIDリート投資法人(3227)を買い下がり、この銘柄だけ

でも500万以上の利益を上げることができました。

一年程度保有していた記憶があります。

さて、MIDリート投資法人(3227)の実態はどうなっているのか軽く

見てみました。

調べる項目は日本ビルファンド等と同じです


MIDリート投資法人(3227)(平成25年6月期決算より)

物件数 11物件(平成25年6月期)

鑑定評価額 1172億円(平成25年6月期)

取得価格 1553億円(平成25年6月期)

含み損 マイナス24.6%(平成25年6月期)

ものすごい含み損ですね。(汗)

2009年当時よりも著しく悪化しています。

旗艦物件であるツイン21は取得価格687億円に対し鑑定評価額は468億円

なんとこの物件だけで約219億円(マイナス31.9%)の含み損です。

含み益なのは11物件中1物件だけで最近取得した肥後橋MIDビルのみという惨状。

昔稼がせていただいた銘柄なのでがんばってほしいとは思いますが、REITの場合なかなか

ミスを挽回するのは至難のわざ。

とえりあえずパナソニック依存度をさらに引き下げる必要がありそうです。

(参考資料 MIDリート投資法人第14期決算説明資料)

森トラスト総合リート投資法人(8961)

最近リートの記事が続いていますが、日本ビルファンド・ジャパンリアルエステイト

の次に印象的なリートは森トラスト総合リート投資法人(8961)です。

時価総額では上位というわけではないのですが以前はよく取引しました。

現在のリートの時価総額ランキングは

1位 日本ビルファンド投資法人

2位 ジャパンリアルエステイト投資法人

3位 日本リテールファンド投資法人

4位 ユナイテッドアーバン投資法人

5位 アドバンス・レジデンス投資法人

と森トラスト総合リート投資法人は上位5位にも入っていません。

森トラスト総合リートのポートフォリオに東京汐留ビルディング

(取得価格1100億円)という当時でリート最大の物件が組みこまれて

いたから、印象深かったのかもしれません。

さて日本ビルファンド・ジャパンリアルエステイトと同じ項目で比較してみます。



森トラスト総合リート投資法人(8961)(平成25年3月時点)

物件数 15物件(平成25年3月時点)

鑑定評価額 2764億円(平成25年3月時点)

帳簿価格 2901億円(平成25年3月時点)

含み損 −4.73%(平成25年3月時点)

しばらく見ていないうちに含み損になっていますね(汗)

もうすぐ平成25年9月期の決算発表がありますのでさらに含み損が拡大して

いるのかそれとも含み益になっているのか3月時点と比較してみるのも面白い

と思います。

ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)

ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)についてもNBF(8951)に続いて

簡単に見てみましょう。

物件数は60物件(平成25年3月時点)

鑑定評価額(平成25年3月時点) 7582億円

帳簿価格 7399億円(平成25年3月時点)

含み益(平成25年3月時点) +2.47%

ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)の特徴はLTVを40%前後で抑えている

保守的な運営です。

さらに物件購入時の購入価格は鑑定評価額より5%〜10%安く購入していると

いうこれまた保守的な運営です。

個人的にはLTVはもう少し上げててこの原理を使ってもいいのではと思いますが・・・

ただ、鑑定評価額より安値で購入しているにも関わらず含み益が2.47%とは

少し残念ですね



日本ビルファンド投資法人(8951)のスウィングトレード

REIT(リート)ですが、利益相反の問題はありますが、私は結構スウィングトレード

でよく利用する好きなトレード対象です。

その中でも日本ビルファンド投資法人8951(NBF)とジャパンリアル

エステイト投資法人8952(JRF)は規模も大きく板も厚いので取引しやすく別格ですね。

今回は日本ビルファンド投資法人に焦点を当ててみましょう

平成25年6月決算をベースに日本ビルファンド(NBF)を見てみましょう

平成25年6月時点で物件数は74棟

鑑定評価額は1兆481億円

簿価は9992億円

含み益+489億円

含み損益 プラス4.9%

無難な物件取得が効いて、含み益を維持していますが、個人的には

含み益が少なく感じ、少し物足りないですね。

REIT(リート)は物件を激安価格で購入することはまずありません。

適正価格でしか購入しない(できない)ので含み益はこんなもんなんですね。

親会社から購入することが多いですから、親会社が安く売ってくれるわけが

ありません。

残念ですがREITの保有物件は適正価格の物件ばかりが目立ちますね。

一部の例外はもちろんありますが・・・

しかし日本ビルファンド投資法人はリートの中では力があり、親である三井

不動産系からの物件取得は約6割と意外に親以外からの取得も多いのも

武器です。

まあ大儲けは出来ませんが、株価(投資口価格)が70万前後まで下がったら

わたしはいつもこの銘柄に注目しています。








   
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