「空き家」活用不動産投資　リノベ＆DIY

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１１月も後半、いよいよ今年も最終月を迎えます。
年末年始になると空き家の相談件数が一気に増えます。

・年末に親戚や家族が揃うので空き家となっている
　実家をなんとかしたい。
・投資目的で購入した空き家を活用できないまま、、
　今年こそは、、、
・雪の季節になると、積雪地域の空き家は倒壊被害
　続出します。

などなど、
心配事や
来年へ向けての決意
という時期になってきます。

その反面、不動産投資家にとっては繁忙期に入り
ます。

売り空き家が、市場に多く出てくる時期もあり
購入する良いタイミングとなります。

今購入して、２月までにリフォームして
賃貸募集できる状態にする事で
賃貸需要が１年で一番多い
２月、３月に間に合うからです。

優良な空き家を、安価で購入して
賃貸繁忙期に賃貸募集をすると
即、不労収入が毎月入ってきます。

空き家を既にお持ちの方なら、
すぐに改修して賃貸化するべきです。

しかし。。。。

多くの方々の悩みは1つ。。。。

どうすれば良いのか解らない

資金も無い


ぜひ、プロにご相談ください。

私は、今まで４０年余りの歳月
建築業と不動産業に携わってきました。
自らも空き家を改修して賃貸運用してます。

ここ最近は、空き家問題も大きく社会問題化
しており、空き家を所有するオーナー様や
空き家を購入して不動産投資を始めたい
という方々の相談をお受けしております。

私の相談をお受け頂くことで
少しでも皆様の悩み解消になればと思ってます。

実際に、空き家を処分できたり
空き家で不動産投資を始められたり
されている方も増えてまいりました。

もし、同じような悩みをお持ちの方は
ご遠慮なく相談ください。
相談は無料です。

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私の自己紹介と空き家活用の動画をご覧いただき
たいです。
その後、無料相談のご案内がでますので
ご都合の良い日時をお選びください。

ZOOMで１時間程度お話をお伺いさせて頂き
私なりの解決方法などをお伝えさせて頂きます。

解らない場合は、ご登録頂いたLINEへご
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ぜひ、お試しください。
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今回は、連載企画とは別のお話です。
今朝、テレビを見ていて８０年代のポップスが
今は、シティーポップスと呼ばれて人気上昇中！
と特番放送されていました。

私は、５５歳です。
ちょうど、８０年代のポップスはど真ん中年代
です。
山下達郎、杉山清隆、稲垣潤一、竹内まりや
などなど、懐かしいやら嬉しいやら取り上げ
られてました。当時のＬＰ盤が数十倍の価格
で売買されている物もあるそうです。

では、本題です。
私は、仕事と趣味で空き家の査定をさせて
頂く際に、残置物にも目を通させて頂いて
おります。かなり高い確率で昔のレコード
やカセットテープがでてきます。
所有者様の了解を得て、無料で頂いてきます。
今や、当社の倉庫は家具や骨董品、電化製品
を含め溢れてます。

空き家を購入する時は、残置物の処分をして
もらってから、引き渡しという事が一般的か
と思いますが、私的には
残置物をそのままの状態で処分相当の費用を
値引きしてもらい引き渡しを受けます。
自分の所有権を確実にいただいてから
残置物をワクワクしながらお宝を探します。
ドラえもんやドカベンといったコミック本
も良くあります。
ラジカセやステレオなんかも出てきます。

空き家を下見する際は、家を見る振りをして
しっかりお宝にも目を付けます。

ご実家に、お宝が無いか皆さんも一度確認
されてみては如何でしょうか。
ゴミとして処分するより大切にコレクション
している方へ売買する事のほうが今の時代
よろしいのではとも思います。

建物の雰囲気も昭和レトロなコーディネート
が人気です。
驚いたのは、平成レトロという言葉もインテリア
雑誌に登場してます。
昭和生まれの私にとって平成はレトロなんて
想像もつきません。

残置物も、家も大切に使い必要な方々へ譲り
再利用いただくビジネス。
これからも広げていければと思います。

このようなワクワク・ドキドキするビジネスに
ご興味ありませんか？
空き家を活用して、いろいろと細分化して
ビジネスにできると思います。

遺品整理
建築古木引き取り
建具再生
などなど、ビジネスヒントをご提供できます。

ご興味あればご連絡ください。
ご相談に乗ります。
ワクワク・ドキドキするビジネスをして
収益を得るビジネス。
始めましょう。

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「空き家」を活用した不動産投資の始め方　5話
前回は、購入検討する為のポイントについて
お伝えしました。
最低限のポイントに絞りお伝えしましたが
気になる点があれば、徹底的に調べる事で
購入時は安心できると思います。
素人だから、わからないというよりは
素人目線が大切なんです。
自分がこの家に住むという仮定で調べてみて
ください。わからい事や不安な事は箇条書き
にして納得いくまで調べる事が大切です。
その、調べた実績や経験が次回に繋がります。

今回は、購入検討が強くなった「空き家」
の修繕の見積りの依頼方法についてお伝え
します。
今回も、前回同様にこの「空き家」に自分が
住むとなったらという目線で検討ください。
最低限、気になるヵ所を図面を作成して
チェックしてください。
そのヵ所を、近隣の工務店さんを調べて
見積り依頼をしてください。
おそらく、自分が思っていた金額以上の
見積りが出てくると思います。
そこは、想定内と思ってください。
工務店さんは、商売ですから少しでも
金額が大きくなるように見積りを作成します。
全ての項目に修繕すべき優先順位を決めて
ください。
修繕しなくても何とか使えると思う所は
消去していきます。
残った項目工事について再度、工務店さんと
価格を下げる工法が無いか確認をしてください。
この過程を繰り返し工事金額を抑えます。
大変、お互いに面倒な作業にはなりますが
「空き家」で事業する為の利益を上げる
大切な作業となります。
これも、繰り返す事で知識経験となっていきます。
遠慮なく工務店さんと協議しましょう。
最悪、工務店さんの反応が悪い場合は他の工務店
さんと合い見積もりします。
私は、工務店経営者でもあります。
３社、４社と合い見積もりというケースも多く
あります。こっそり合い見積もりを取っておられ
るケースもありました。
ですから、気にされる事はありません。
皆さんが、されている事と思ってください。

工事予算が決まれば、いよいよ購入契約となります。
次回は、契約時と契約後のスケジュールに
ついてお伝えしていきたいと思います。

不定期で更新しておりお待たせされた方には
お詫び申し上げます。

ブログの更新を待てない、
早く全貌を知りたい！
早く実践したい！
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「空き家」を活用した不動産投資の始め方　４話
候補となる「空き家」を探すために
散歩をしましょう！
と前回はお伝えしました。
候補となる「空き家」を探す事ができれば
購入検討をしていきます。

今回は、購入検討する為のポイントをお伝え
させて頂きます。
�@屋根に損傷が無い　室内天井にシミが無い
雨漏りしている家は補修費が高額になります。
�Aトイレ・浴室・キッチンの補修費の概算
が１００万円以内で補修可能か検討
工務店さんに依頼してみてください。
�B購入費・諸経費・修繕費の合計が
　３００万円以内になるか試算する
早期で投資金を回収する為にも投資金を抑え
ます。
�C半径１キロ以内にスーパーがあるか地理を
調べる。
�D近所の方とお話をして、なぜ空き家なのか
聞き込みをする。
隠れ事故物件という場合があるので一応確認
してみてください。

いろいろ思い出すと切りが無いのでこの位は
確認します。あとは、自分自身が住むうえで
問題が無いと思えば購入されて良いと思います。

あとよくある質問ですが、
「床、壁の損傷や汚れをDIYで修繕したい」
と言われるDIY初心者の方がおられます。
しかし、
道具も無い
知識も無い
体力も無い
となると、せっかく購入した「空き家」が
活用できずに数ヵ月経過してます、という
方が意外と多いです。
将来的には
道具も揃えて
知識や体力も付けて始められるのは良いとは
思いますが、いきなりは始められないと思い
ます。工務店さんにとりあえずお任せして
邪魔にならないように傍でお手伝いをしながら
技術を学ぶ事から始める事をお勧めします。
ですから、その部分の修繕費も最初から工務店
さんにお願いする見積り額に含んでいきましょう。

なぜ、初期投資を３００万円いないという目安に
するかは次回詳しく解説させていただきます。
この部分も私の定期的に開催するセミナーでお話
ししますが、なるほど〜が連発する部分です。

では、今回はここまでとさせていただきます。

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空き家活用不動産投資塾　

「空き家」を活用した不動産投資の始め方　3話
ひと昔前は、今年は将来の為に貯金をしよう！
などと目標立てる方が多かったかと思います。

今の時代は、貯金してもほぼ利息は付きません。
元金は残りますが、物価上昇に伴い貨幣価値が
目減りして、将来に家を買おう！と思っても
貯金のスピード以上に家の価格が値上がりします。

では、時代の流れに寄り添って自分の稼いだ資金
を守り堅実に増やす投資方法はといいますと、
私の過去の投資経験から申しますと不動産投資か
と思います。
投資に絶対はありませんが、確率的には
不動産投資は安定していると思います。

今まで、投資なんて未経験という方も今年こそは
不動産投資を始められては如何でしょうか。

前回は、資金調達についてお話しました。
今回は、次のステップとして
「物件の探し方」
について、お伝えします。

不動産投資を始める為に不動産を購入する。
今、住んでいる地域で格安空き家をリサーチ
しましょう。
健康の為に、近隣を散歩してみてください。
今まで気にしていなかった事を少し目線を
変える事で「空き家」を見つける事ができます。
ネットで探す方法もありますが、
ネットに記載されている情報は既に不動産屋
経由の情報になりますので多くの方が見ている
情報です。掘り出し物は少ないかと思います。
不動産屋あるあるにはなりますが、条件の良い
不動産は、真っ先に不動産屋が購入してしま
います。全てがそうとは限りませんが大半は
不動産屋の仕入れになってますね。
ですから、まずは散歩しましょう。

散歩するときのポイント
・庭の草木の手入れが荒れている。
・郵便ポストが溢れている。
・夜は明かりが無い。
このような家をマークして数日変化が無い場合は
ほぼ、「空き家」確定です。
その後は、自分で所有者を特定したり調べる事も
できるのですが、初心者には難しいと思うので
近くの不動産屋さんに依頼すると良いと思います。
「あの家、空き家だと思うのですが価格次第では
購入検討したいので調べてほしい」
とご依頼ください。その為の手数料等は必要ない
と思います。不動産取引は成功報酬です。
しかし、調査依頼費用を実費分負担くださいという
不動産業者もいるかと思いますので事前にお聞き
ください。わずかな費用かと思います。
調べてもらう内容としては、
・空き家かどうか？
・売買してくれるのか？
・価格は？
・賃貸住宅として貸せるのか？
まずは、この位を調べてもらいます。
このような不動産業者とのコミニュケーション
を取りながら、不動産業者とも仲良くなる
目的もあります。
自分で不動産取引を学ぶ事も大切ですが
プロに教えてもらうのが近道です。
条件が整えば、購入検討していくと良いかと
思います。

購入検討基準につきましては、次回にお話し
させて頂きます。

みなさん、散歩してくださいね！
と言いつつ、まだ冬の寒い時期でしたね。
春になってからでも良いですね。
または、
「空き家」になっている実家や親戚の家を貰う。
という事でも良いかとも思います。

とにかく、空き家を手に入れましょう！

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空き家活用不動産投資塾　

「空き家」を活用した不動産投資の始め方　２話
初心者でも、不動産投資が始められるという
目線でお伝えしておりますが、理解しにくい
事がありましたら、ご遠慮なくコメントください。
空き家活用DIY倶楽部という
Facebookグループにご参加いただきコメントを
頂ければ、ご返答致しております。

空き家活用DIY倶楽部

前回は、自己資金1千万円あるという前提でお話を
しました所、その1千万円が無いんです！
というコメントも頂きました。
そこで、今回は自己資金が無くても始められる方法
をお伝えできればと思います。
賢く資金調達をする方法です。

今回もイメージを最初に作りましょう！
�@購入したい不動産を探す
�A修繕費を見積もる
�B初期投資必要資金を算出する
�C借入計画、借入資金調達をする
�D不動産投資開始
�E投資金を家賃で回収しながら返済
�F借入金完済後に不動産売却
�G売却により投資利益確定
�H次期、不動産投資準備

という流れをイメージください。
これは、究極の投資法です。
自己資金を最小限にして、あとは借入で
資金調達をして家賃で返済する。
不労所得の家賃で５年後には不動産が
自分のものになる。
売却する事で、現金が手元に残るという
メゾットです。

こうなれば、今度は
無職の私でも、借入できますか？
という質問もあるかと思います。
条件次第では借入できます。
しかし、誰でも１００％とはいきません。
その方々の状況に応じて手法も変わります。
是非、教えて欲しい！
という方は末尾の無料相談申込から
お申込みください。
もしくは、Facebookグループから
コメントください。

ヒントを少しお伝えします。
不動産を購入して修繕し賃貸収益を得る
これは、立派な事業となります。
法人化して、事業資金調達するのが良い
かと思います。

借入には抵抗がある。
という方々もいらっしゃるかと思います。
借入に頼らず、資金を作る手法もあります。
しかし、根気と年数が必要にもなりますので
投資には、瞬発力も大切になります。
いつでも、良い条件の物件がある訳でもないのです。
これだ！
と思った時に投資しないと、良い条件の物件は
すぐに他人の手に渡ってしまい好機を逃してしまいます。
お金を貯めてから始めるという感覚より
日頃から、無駄な消費を控え投機に備えて手付金く
らいの資金を留保しながら、借入できる状況を保つ
事が大切です。
クレジットで分割払いで物品購入をしたり、支払い
滞納をしていると、借入できない場合がありますの
で、そのようなリスクも回避しておく事が大切です。

今回は、簡単ではありますが資金調達についての
イメージをお伝えしました。
ここをクリアしないと、始められないので大切な
部分でもあります。
金融機関へいきなり出向き、融資を申し込んでも
よほどの信用力が無いと門前払いになると思いま
す。

しっかりとした事業計画が必要です。
やはり、少々の学びが必要になるかと思います。

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空き家活用不動産投資塾　

「空き家」を活用した不動産投資に関して
多くの方々から反響を頂き、詳しく伺いたい
などコメントを頂きました。

そこで、多くの方々に興味を思っていただき
是非、始めて頂ければという思いで
数回に分けて、お伝えさせて頂く事にしました。

第１回目　「空き家」を活用した不動産投資の始め方
まずは、初めに投資のイメージをしっかり
作りましょう。
投資とは、将来の利益の為に資金を先行投資
する事です。
投資先にはいろいろありますが、今回は不動産
への投資です。
１，手元の余力資金で不動産を購入する。
２，賃貸する為のリフォーム工事をする。
３，賃貸募集し家賃収入を毎月得る。
４，先行投資した資金を家賃で回収する。
５，投資金が回収できたら不動産を売却する。
６，売却額が利益となります。

この一連の流れを何年で行うかが大切です。
回収期間は５年以内が理想ですね。
不動産を購入する前に必ずこのような投資
計画を作成して入口と出口を明確化しましょう。
購入価格が高額であったり、改修費が高額に
なる物件は利益確定するのに長期化しますので
投資効率が悪いので見極めが大切です。
余力があれば、２件、３件と同時進行する事で
投資効率も上がります。
1000万円の投資金があれば、１件に全額投資
するのではなく、２件、３件に分散して投資
したほうが効率も良くなります。

Aさんの事例
1000万円の余剰金があり不動産投資計画を作成

A,売買価格　500万円　改修費　500万円
　想定家賃　7万円

B,売買価格　100万円　改修費　200万円
　想定家賃　５万円

Bタイプの不動産を３件購入
　購入総額　300万円　改修費総額　600万円　
　合計　900万円
Aタイプより投資金はー100万円
想定家賃は　　　　　　＋8万円／月

想定家賃収入　5万円　×　３件　＝15万円
年間収益　　180万円　×　5年　＝900万円

Bタイプの場合は回収は５年で完了
3件を購入時の価格＋改修費で売却
300万円　×　３件　＝900万円の利益
となります。
５年で900万円投資して900万円の利益を得る
5年でなくても、売却できるタイミングあれば
売却しても良いと思います。
銀行定期預金と比較してみてください。

如何でしょうか。
計画をしっかり立てる事で、こんなに有利に
不動産投資ができます。
また、居住用として賃貸化するのか？
事業用テナントとして賃貸化すのるのか？
で、家賃設定が変わります。
事業用テナントのほうが同じ面積でも家賃単価
が上がります。

今回は、不動産投資を始める際のイメージと
計画つくりについてでした。

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築年数の古い「空き家」に入った瞬間のイメージ
暗い　汚い　カビ臭い　が飛び込んできます。
これでは、賃貸募集しても
ここに住みたい！
とはならないと思います。

かといって、適当にとりあえず
汚い物に蓋をするように
白いペンキを塗ったり
白いクロスを貼ったり
床にクッションフロアを貼ったり
しても、オーナー様の自己満足DIYが多い。

同じ予算で
センス良い色のペンキを塗ったり
センス良い壁紙を貼ったり
センス良い床材を貼ったり
と意識する事で、同じ「空き家」でも
イメージが全く違う物になります。

でも、何がセンスが良いのか解らない？
という方へ私がいつも利用している
サイトをご紹介します。
こちらをご覧ください。
↓↓↓

壁紙屋本舗



※サイト活用ヒント
楽天サイトからご利用ください。DIY商材は意外と
予算がかかります。
ポイントの多く加算される日にまとめ発注する事で
次回の購入時にポイントを活用して安く仕入れがで
きます。
または、仕入れは賃貸事業経費として支払い、
ポイントは個人で消費するなど色々裏技もあります。

DIYで施工する際の動画があったり、完成施工例が
掲載されていたりセンス良いのヒントが沢山
あります。
施工も簡単な商材が多いです。

また、どのような雰囲気の家にするかテーマーを決
める事が大切です。
あれも、これも欲張って１階は北欧風に、２階は
純和風にではチグハグなイメージになってしまい
ます。
テーマーが決まれば、統一するのが良いと思います。
テーマーに沿った内装施工例をリサーチして徹底的
にパクる！
照明器具から、スイッチプレートまで出来ることは
とことんこだわると、他の賃貸住宅と差別化できます。
入居者もすぐに決まります。入居者が複数申込みあ
る場合は次の物件の仕込み予告をすると予約まで取
れてしまいます。
少々、家賃が高めでもここに住みたいという入居者
の感情が上回れば契約になります。

日頃から、今回ご紹介した商材店さんサイトを見な
がら知識を事前に付けることで、「空き家」を仕入
れる際にイメージしながら購入検討するのも良いと
思います。
また、自宅をDIYする事で予習するのも良いと思い
ます。

面倒だな〜と思われる方は、ご家族や知人のお部屋
の模様替えが好きな方がいらっしゃれば、きっと
喜んでコーディネートのお手伝いしてくれると思い
ます。
できれば女性目線が良いですね。
戸建て賃貸は家族層が多いので決めては奥様になる
場合が多いので女性が好むコーディネートは重要
です。

「空き家」を賃貸化する際に是非、ご検討してみて
ください。

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久々の投稿となりました。
また、新たな歳となりブログタイトルも変更しました。
今までの「空き家を快適空間にリノベする」に加え
不動産投資の要素も加えていきます。

日本人の投資に対する抵抗感がまだまだ強く
騙される、そんなにうまい話は無いといった
考えが多いのが現状です。
３０年前位の方々は、まだ定期預金の利息も良かっ
たので必死に貯金する傾向がありました。
しかし、今では預金をしていても利息以上に物価が
上がるので預金が目減りする時代です。
資産を増やすには、やはり投資が必要です。

今朝も、お笑い芸人さんが投資詐欺で記者会見され
てました。
FXと不動産投資で他人にお金を預けたが音信不通
になり騙されたとの結末。
最近SNSでも多くの誘惑がありますね。
素人が投資するよりプロに投資運用してもらう事で
短期間で資金を増やしますという広告。
投資には絶対はありません。
投資は、必ず自己責任で行うのが鉄則です。

では、投資にもいろいろありますがどれもしっかり
知識を身に着ける必要があります。
金融投資は、世の中の経済情勢を常に把握して采配
する必要があります。私も少々勉強中ではあります
が難しい事が沢山あります。

しかし、長年携わってきた不動産に関しましては知
識もあるので不動産投資に関しては積極的になれま
す。
最近では、コンサル生さんも増えて定期的に勉強会
も行い、皆さん良い結果を共有されてます。

プロに資金を預けるのではなく、プロから学び自分
自身の裁量で投資する事で将来は自分の感性だけで
資産を増やし続けられるようになれば良いと思いま
す。

たとえ話でよく言います。
空腹な人に魚を渡しても食べてしまうと数時間後に
はまた空腹が訪れます。
空腹な人に魚の捕り方を教える事で、この人は永遠
に魚を自分で捕れるようになり魚を食べ続けられる
ようになり空腹がやってくる不安から解消された。
という話と同様です。
投資の知識を身に着ける事で、資金や資産を増やし
続けられるようになると将来お金に対する不安から
解消されます。

これからの時代、預金金利や老後の年金、または企
業の退職金はあてにできない時代になってきます。
自分の知識と裁量で資産を増やし続ける事が
大切です。

身近な所から始めるには不動産投資が最適と
思います。
誰もが、家を買ったり借りたりされた事があると思
います。
買う時に価格相場を気にしませんでしたか？
借りる時に複数の物件の家賃相場を調べませんでし
たか？
それを、繰り返す事で相場観が解ります。
身近な、自分の住む地域の事なので手軽に情報も得
られます。
実家が空き家という方は、その空き家を賃貸する事
も不動産投資の一歩となります。
手軽に始められます。
あとは、手法をプロに学ぶ事でリスクを回避して確
実に成功させる事を目指します。

一度上がった物価は、下がる事は無いと思います。
物価上昇に伴い、給与も上がるとは思えません。
やはり、自分自身で副業や投資で給与以外の収入を
得るという努力をされた方が将来、安心・安全な暮
らしを得られると思います。

私も５５歳になりますが、同年代の方々から将来の
相談をされる事が多くなりました。
子供達も独立して、ようやく余裕ができたと思いき
や、あと数年で定年退職となる。年金だけではとて
も今の生活は維持できない。
何か、よい稼ぎ方は無いものかと。
子育てが終わり、時間の余裕ができた今こそ投資の
勉強を始めるべきだと話してます。

という事で、不動産投資に関する事をこれからはブ
ログとして投稿していきます。
皆さんの、不動産投資に関する知識のお役にたてれ
ば嬉しく思います。

また、早速私のコミニュティーで学んでみたい！
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空き家活用不動産投資塾　

こんにちは、空き家活用コンサルのよっさんです。
最近多いご質問、お問合せ。

「空き家を探しているのですが、
どのように探せばよいのでしょうか？」

というお問い合わせ。

アットホームやスーモなどの検索サイト
を使うのが早いと思います。
なぜか？
このような検索サイトへ情報提供しているのは
不動産業者です。一般の方は情報掲示できません。
不動産業者は宅建業法という法に遵守して物件掲載
し不動産仲介業をしてます。
ですから、素人が不動産購入する際も安心して取引
が行えます。また、不動産屋さんと親密になれば
サイトに掲載されていない物件も教えてくれる場合
もあります。
空き家を手放したい、貸したいというオーナーさん
はまずは、不動産屋さんへ相談します。
ですから、不動産屋さんにはいろんな関連情報が
集まります。

結論、空き家を探す方法！
プロに相談する　不動産屋さんに相談する事で
安心、安全に取引できます。
稀に不動産業者とトラブル場合も想定されますが
その場合はその不動産業者を管轄する協会があるの
でそちらでも相談できます。
宅建業法に守られている環境で不動産売買する
事をお勧めします。

「知人の紹介で不動産を購入した。しかし、
いろいろ問題が発生した。」

という相談も多いです。
この場合は、残念ながら宅建業法の規制は
適用できません。
売主、買主の双方で協議するしかありません。
結末は裁判、というケースも多いのです。
不動産業者へ仲介手数料を払うのを惜しんで
直接売買をした結果、裁判費用にそれ以上に
費やしたという事例もあります。

それでも、不動産屋さんへ行くのに抵抗がある
という方は、私でよければ無料相談をＺＯＯＭ
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