火災保険のアップ率を検証

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で
とりあえず引き取り...
どうしたもんか...




共同購入物件
R1年12月26日 共同購入会社1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。


R2年11月12日 共同購入会社2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;



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<イベントのお知らせ>
1月
☆「視察&ドライブ&ランチ」尾道市西久保町戸建
 12日(火)11時

 参加予定(定員6名)
 1わたくし
 2こはらさん
 3じいじさん
 

☆「トレジャー」南方戸建&ランチ
 15日(金)12時

 参加予定(定員10名)
 1カオリナさん
 2わたくし
 3しいたけさん




☆「セミナー」必殺大家人さん2回目
 16日(土)13時半

 参加予定(定員16名)最大32名
  必殺さん
  わたくし
 1ゆたかさん
 2みのるさん
 3こーへーさん
 4しのさん
 5たくみさん
 6ひろさん
 7ino上さん
 8なおとさん
 9ミッツさん
 10yazinさん
 11まゆさん(女性)
 12モモさん
 13おかださん
 14ひろしさん
 15いいてんきさん
 16K本さん
 ※あっさり16席は埋まったので追加しました。
 17はぴりたさん奥さん(女性)


1月一覧
12日(火)11時「視察&ドライブ&ランチ」
 尾道市西久保町戸建
15日(金)12時「トレジャー」
 南方戸建&ランチ
16日(土)13時半「セミナー」
 必殺大家人さん2回目



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨年末に買った備前市の戸建の保険証券が届きまして。




火災保険についてはいろいろ考え方がありますけど


わたくしは、築古戸建は最低限しかかけないんです(^^;





火災保険には「再調達価額」という考え方があって


自宅が全焼したら住むところにいきなり困るので


同程度の建物が新たに建てられると想定した価格を


ある程度の幅を持って保険会社が査定してきます。




多くの方はそれに近い価格で加入するんでしょうけど


そうなると保険料が高くなりますわな(^^;




マイホームなら確かにそうなんだけど


賃貸物件ならそこまで手厚くなくてもいいんじゃない?


って感じ(^^;




もし全焼しても撤去費用が賄えたらいいかとか


購入費や修繕費の初期投資が回収できたらいいかとか


確率的には相当低いんで


最低限の備えとしています(^^;





だって、火災保険って


燃えやすい木造は高くなる


面積が広いと高くなるので


田舎の築古木造なんて高くなる要素ばっかりなんで(;・∀・)




全焼のケースより、他の被害のほうが多いので


再調達価額は低くして、


オプションは多く入る形で


保険料は抑えつつ、補償範囲は広くということで。


ファイル_001.jpeg




ここの場合は、


最低価格に近い300万円とあとは補償がずらり。





さすがに、ローン組んでそれなりの規模の物件だと


もっと掛けとかないと怖いけど


120万円の現金買いだし


もし全焼したら運が悪かったと思って諦めます(^^;





それで5年契約の一括払いが


118,650円





その保険料が、今年上がったんですよね...




ちなみに、今年ほぼ同じ契約をしたとしたら


148,980円になるようです(>_<)





30,330円アップ...


率でいうと25.5%アップですね...





12月30日に加入したんだけど


ほんの数日でこの違いは大きいね(^^;





おしまい




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H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で
とりあえず引き取り...
どうしたもんか...




共同購入物件
R1年12月26日 共同購入会社1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。


R2年11月12日 共同購入会社2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;



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<イベントのお知らせ>
1月
☆「トレジャー」南方戸建&ランチ
 15日(金)12時

 参加予定(定員10名)
 1カオリナさん
 2わたくし
 3しいたけさん




☆「セミナー」必殺大家人さん2回目
 16日(土)13時半

 参加予定(定員16名)最大32名
☆ 必殺さん
☆ わたくし
☆1ゆたかさん
 2みのるさん
 3こーへーさん
☆4しのさん
☆5たくみさん
☆6ひろさん
 7ino上さん
☆8なおとさん
☆9ミッツさん
☆10yazinさん
 11まゆさん(女性)
 12モモさん
☆13おかださん
 14ひろしさん
 15いいてんきさん
☆16K本さん
 ※あっさり16席は埋まったので追加しました。
 17はぴりたさん奥さん(女性)
 ☆懇親会希望者


1月一覧
12日(火)11時「視察&ドライブ&ランチ」
 尾道市西久保町戸建
15日(金)12時「トレジャー」
 南方戸建&ランチ
16日(土)13時半「セミナー」
 必殺大家人さん2回目



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


富山とか山口とか雪がすごいようですけど


関連記事
2021年01月10日 凍結被害



ついに岡山市南部の我が家付近にも雪がΣ(・□・;)


...


...



どーん。

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...


...



夜中に降ったみたいですけど


岡山市南部の雪ってこんなもんですね(^^;


恵まれた立地に感謝です。






さて、今日は遅まきながら表向きの仕事始め


年がら年中、電話もLINEも入ってくるし


することなんてなんぼでもあるんで


完全な休みなんてありゃしませんけど


一応、今日がスタートってことで


広島県尾道市まで戸建を見に行ってきました(^^;





集合場所でこはらさんとじいじさんを拾って


いざ尾道へ!






尾道の街中なんていつぶりだろう?




何年か前にしまなみ海道を通ったことがあるけど


尾道市街地なんてたぶん免許取って間がない頃以来か?





当時、広島へ車で遊びに行くのに


確かまだ高速が全通してなかったんじゃないかな?




調べてみたらやっぱりそう(^^;



山陽自動車道 歴史




下道でとぼとぼ行って


尾道や三原あたりで大渋滞に巻き込まれた記憶しかないから(^^;


それも、単に通過しただけだったと思う(^^;




にしても30年近く、四半世紀以上はきてないよな...




もう実質初みたいなもんですな。




当時は尾道ラーメンなんて単語もなかったと思う(^^;





そんな感じだから


ちょっと遊びに行ってみるかなーってノリで行ってみましたww




今回は、早島インターから1時間足らず。


うちから早島インターまで30分ぐらいだけど


尾道って意外と近いんだねーって新発見(^^;




この距離感ならまた遊びに行ってもいいなー




ってことで物件視察。




の前に、まずは休憩ww


ということで千光寺近くの


カフェしましまさんへ。

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滞在時間、約45分


大変おいしゅうございましたm(__)m





一応、メインの目的の物件へ。

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ほう。


道が狭い。


尾道の印象通りですな...


3軒長屋の角...


もちろんPなし...


汲み取り...


建物自体はほぼ即戦力も...


...


...



ここまでこんでも


岡山で似たのがたくさんあるわな...



...


...


滞在時間、約15分...





さーて、ランチじゃランチー(^^♪





尾道まできたらやっぱりラーメンか(*´▽`*)





ということで、尾道ラーメン壱番館本店さんへ。

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滞在時間、約1時間





ここで、三原の大家仲間のWさんと合流。






次はお茶じゃお茶ー(*´▽`*)


ってことで


尾道浪漫珈琲本店さんへ。

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滞在時間、約1時間





次はクレープじゃー(*´▽`*)


ってことで、エタニティ (Eternity)さん

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車に戻って食べたの含めて


滞在時間、約40分





まとめると

プリンパフェ 45分
物件     15分
ラーメン   1時間
お茶     1時間
クレープ   40分





物件見る時間が一番短いじゃねぇか(;・∀・)





どこに行っても不動産絡みの話しだから


一応、これでも全部仕事なんよ(^^;





おしまい




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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で
とりあえず引き取り...
どうしたもんか...

R3年1月13日 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年1月13日契約 北区宿本町
☆アパート11号 中古
 78.65坪 1000万円 1K10戸
 解体してガレージハウス3戸新築予定。




共同購入物件
R1年12月26日 共同購入会社1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R2年12月25日契約 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古 560万円 76.65坪
 ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入会社2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年1月13日契約 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
1月
☆「トレジャー」南方戸建&ランチ
 15日(金)12時

 参加予定(定員10名)
 1カオリナさん(女性)
 2わたくし
 3しいたけさん
 4じゅんこさん(女性)
 5なおとさん
 6ひろた@さん
 7じいじさん
 8K本さん
 9みしばさん



☆「セミナー」必殺大家人さん2回目
 16日(土)13時半

 参加予定(定員16名)最大32名
☆ 必殺さん
☆ わたくし
☆1ゆたかさん
 2みのるさん
 3こーへーさん
☆4しのさん
☆5たくみさん
☆6ひろさん
 7ino上さん
☆8なおとさん
☆9ミッツさん
☆10yazinさん
 11まゆさん(女性)
 12モモさん
☆13おかださん
 14ひろしさん
 15いいてんきさん
☆16K本さん
 17はぴりたさん奥さん(女性)
 ☆は懇親会参加者(11名)


1月一覧
12日(火)11時「視察&ドライブ&ランチ」
 尾道市西久保町戸建
15日(金)12時「トレジャー」
 南方戸建&ランチ
16日(土)13時半「セミナー」
 必殺大家人さん2回目



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から契約関係の処理を4つまとめて(^^;

ファイル_000.jpeg

ファイル_003.jpeg




何度も行き来するのは手間なので


なるべくタイミングを合わせてですね(^^;






ひとつめはここで登場した中区平井の古家

関連記事
2020年11月04日 まずは共同購入の線からかな...




土地相場の半値以下で買えるお得案件


接道もちゃんとあるし


周りには新しい家もたくさんある地域。




建物自体もそこそこ美邸なので


直して賃貸でもいいんだけど


利回りは面白くなくて


壊して土地にしたほうが手っ取り早い感じ(^^;





それこそ自分で取り組めばいいんだけど


そういうのはつまらんのであみだ行きに...




と思ったんだけど


あみだに出してもお金持ちをさらに儲けさせるだけか...





それもつまらんな〜





ってことで、共同購入で利益を分かち合えたらと


4つめの案件で提案したという流れ。




その契約が完了して手付金も払ったとこまで。


あとは境界確定待ちで


2月上旬には移転登記となる見込みです(^^)


そこから解体して土地で売りに出してみましょうか。







ふたつめはここで登場した児島味野山田町の戸建2戸


関連記事
2020年12月08日 山の上の眺めも悪くないねー




これはあみだのエントリーがゼロだったんよね〜(;´Д`)


戸建2戸で80万円




大きなところは、残置と若干の雨漏り


程度としては低く、


いつものように安く買って、安く直して、安く貸す


ってのを実践できる物件かと思ったんだけど


何がチャレンジを拒ませたんだろうか?


ロケーションが嫌われたかな〜?


自然に囲まれてのんびり暮らせそうで


資金力の弱い人でもどうにでもなる案件かと思ったけどね...




最終的には2戸で60万円まで下がって


わたくしがお買い上げ(^^;




売り主さん、お困りだったようで


安堵の表情を浮かべておりました(^^)


また人助けですね。







3つめはここで登場した北区宿本町のアパート


関連記事
2020年08月08日 玉野→関西町→宿を堪能




ここは4人ほど手を挙げて


一番手の方で契約までしたんだけど


その後、管理会社候補に見てもらったら


客付けが不安になってドタキャン...




そりゃこの場所で3点ユニットの狭い1Kだし


いまもたくさん空いてるんだから不安にもなるわね...



次点以降に当たってみたけど

・他の案件に取り組み中
・家族の反対
・融資不可



ということに...


すでに売主は残債を現金で返済して抵当権も抹消済...


契約自体もしてるし、


このままだと一番手の方が違約金を払って終了となるところ...




でもここは、わたくしは再生させる気は微塵もなく


解体して新築ガレージハウスができると踏んでいたので


誰もいかないんなら自分でやってみよーって


融資付けにチャレンジしたところ


めでたくOKがでたので、この度の契約となりました(^^;



ということで、

アパート購入

立ち退き交渉

解体

新築



でまた取り組みます(^^;






4つめはここで登場した南区妹尾の平屋


関連記事
2020年11月25日 初心者には最高の物件でした。



ここも場所自体はいいんだけど


そういう場所ってそれなりに土地値があるから


いつもの100万200万ってわけにはいかんのよね(>_<)




それでも土地値的には安いので


共同購入5号で取り組めないかなーって提案。



最終的には

・電気水道引き込み直し
・境界確定
・残置物撤去



まで売主負担でやってもらえることになって


軽く100万円以上はお得になりました(*´▽`*)




当初の範囲より土地も広がって


駐車場も3台は取れて建物もかなりの美邸なので


ほぼ即戦力として活躍してくれることでしょう(^^)





世間がコロナで大変な中、


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おしまい




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岡山大家撮影



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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で
とりあえず引き取り...
どうしたもんか...

R3年1月13日 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年1月13日契約 北区宿本町
☆アパート11号 中古
 78.65坪 1000万円 1K10戸
 解体してガレージハウス3戸新築予定。




共同購入物件
R1年12月26日 共同購入会社1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R2年12月25日契約 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古 560万円 76.65坪
 ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入会社2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年1月13日契約 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
1月
☆「トレジャー」南方戸建&ランチ
 15日(金)12時

 参加予定(定員10名)
 1カオリナさん(女性)
 2わたくし
 3しいたけさん
 4じゅんこさん(女性)
 5なおとさん
 6ひろた@さん
 7じいじさん
 8K本さん
 9みしばさん



☆「セミナー」必殺大家人さん2回目
 16日(土)13時半

 参加予定(定員16名)最大32名
☆ 必殺さん
☆ わたくし
☆1ゆたかさん
 2みのるさん
 3こーへーさん
☆4しのさん
☆5たくみさん
☆6ひろさん
 7ino上さん
☆8なおとさん
☆9ミッツさん
☆10yazinさん
 11まゆさん(女性)
 12モモさん
☆13おかださん
 14ひろしさん
 15いいてんきさん
☆16K本さん
 17はぴりたさん奥さん(女性)
 ☆は懇親会参加者(11名)


1月一覧
12日(火)11時「視察&ドライブ&ランチ」
 尾道市西久保町戸建
15日(金)12時「トレジャー」
 南方戸建&ランチ
16日(土)13時半「セミナー」
 必殺大家人さん2回目
22日(金)「視察」
 中区湊150万円戸建&ランチ



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は税理士さんとこへ。

ファイル_000.jpeg



岡山大家
共同購入法人1号
共同購入法人2号



と3社分の書類を持参しては、確認打ち合わせなので


まぁまぁ大変な作業になってきました(^^;





共同購入法人1号は11月末が初の決算



満室稼働しだしたのは8月からなんで


大半がその4カ月間の収入ですけど


かなりの収益力ですね(^^;




それはそれで喜ばしいことですけど


それに対して経費が少なすぎる(;´Д`)




早くも税金が問題になってきますね...




最終的な決算書は来週月曜日に確定する予定なので


関係者が閲覧できるように段取りしようと思います(^^;





その後は、車のオイル交換へ。


なかなか便がなくてズルズル2か月近く...


税理士さんとこと同じ方面なので


ここがチャンスだ!


とばかりにお願いしました(^^;





さらにそこへ保険のino上さんにきてもらって


待ち時間に3軒分の処理(^^;

ファイル_001.jpeg




わざわざ来てもらって助かります(^^;




処理したのは倉敷市串田と児島味野山田町2つの計3件分。




やっぱどんどん条件が悪くなっていくね...

関連記事
2021年01月11日 火災保険のアップ率を検証



それぞれ5年一括払いで地震を付けて


串田  300万円 109,300円
味野1 350万円 147,740円
味野2 300万円 106,690円



5年分とはいえ、まぁまぁの金額ですな...


まぁこれぐらいの額なら


5年の間に1度でも使えば元は取れると思いますけど


ここがどんどん上昇すれば


賃貸経営の根幹に関わってくるところなんでね(-_-;)






今日の活動のメインはここで登場した


西辛川の共同購入3号戸建の件でした。


関連記事
2020年10月10日 平屋ってのは贅沢なんですよねー




ここは進入路が狭くて2.5mぐらいかなー


車は通るんだけど両サイド壁なので


そこでの乗り降りは


太めの方では不可能なレベル(;'∀')




広げるためには片方のこの生垣を壊すのが一番。

1.jpg



これはこちらの所有なんで単に壊せばいいんだけど


進入路の一番入り口側にあるこのブロックが問題...

2.jpg



お隣のものかこっちのものかわからんし


壊すにしても許可というか


一応お伺いを立てんとね...





ということで、手土産持って訪問してきました(^^;

4.jpeg
※手前と奥の2軒分で、奥は不在でした。





その結果、ここから右を壊すことで決定〜(*´▽`*)

3.jpg




やったー(^^♪




これ壊したら1m以上広くなって


全体で4m近くになるから進入が超楽になるぜ(^^)v


駐車場の拡大できるし、客付けに有利になるねー





まずは一歩前進です(^^)






おしまい




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 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
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   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
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H25年7月27日 中区門田本町
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 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
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H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
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H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
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☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

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☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
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☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
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☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
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 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で
とりあえず引き取り...
どうしたもんか...

R3年1月13日 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年1月13日契約 北区宿本町
☆アパート11号 中古
 78.65坪 1000万円 1K10戸
 解体してガレージハウス3戸新築予定。




共同購入物件
R1年12月26日 共同購入会社1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R2年12月25日契約 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古 560万円 76.65坪
 ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入会社2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年1月13日契約 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
1月
☆「セミナー」必殺大家人さん2回目
 16日(土)13時半

 参加予定(定員16名)最大32名
☆ 必殺さん
☆ わたくし
☆1ゆたかさん
 2みのるさん
 3こーへーさん
☆4しのさん
☆5たくみさん
☆6ひろさん
 7ino上さん
☆8なおとさん
☆9ミッツさん
☆10yazinさん
 11まゆさん(女性)
 12モモさん
☆13おかださん
 14ひろしさん
 15いいてんきさん
☆16K本さん
 17はぴりたさん奥さん(女性)
 ☆は懇親会参加者(11名)


1月一覧
12日(火)11時「視察&ドライブ&ランチ」
 尾道市西久保町戸建
15日(金)12時「トレジャー」
 南方戸建&ランチ

16日(土)13時半「セミナー」
 必殺大家人さん2回目
20日(水)「視察」
 中区湊150万円戸建&ランチ
22日(金)「見学会」
 いいてんきさん櫃石島戸建&
 わたくし児島味野山田町戸建&ランチ



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


普段あまり欲しいものはないので


急ぎでないものは、


yahooとか楽天とかの


ポイントが高い時に集中させるようにしています(^^;





リアル店舗だと、ドラッグストアのポイントデーとか(^^;



でも気を付けないといけないのが


週末のポイント10倍とかに釣られて買ったものの


平日のチラシの特売のほうが得だった(;´Д`)


ってことがあるので


日頃から相場観を養っておかないとですね(^^;






今日15日は楽天のお買い物マラソン最終日
※正確には16日1時59分まで。



さらに、「5の付く日はポイント5倍」も適用(*´▽`*)




ってことで、この日を狙ってました(^^;





普段使いのものとしてはそれほど買うものもないけど


どうせなら10店舗で買って


最大還元の10倍にしたいじゃないですか(^^;




そこで新築に使う施主支給品を買うわけですねー(*´▽`*)





今回は、まずトイレのものを2つ。

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洒落たものにしたいけど高いのは手がでないからさ(^^;






今度の新築のお風呂は、


シャワーユニットにしてみたのでこんなものを購入。


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高級なシャワーユニットなんか採用できないけど


普通のだと殺風景でつまらんので


磁石でくっつくやつで変化を付けてみようかなと(^^;





もちろん1回1回ハピタスを経由してそっちでも1%獲得(^^)v

その買うを、もっとハッピーに。|ハピタス






これで使い勝手がよくなればね。


あってもなくても家賃は変わらんけどね(;´Д`)





そんなこんなでめでたく10店舗達成(^^;

2.jpg








今日15日は倉敷市の25%還元が始まりました。

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関連記事
2021年01月01日 コロナ、コロナの割に順調な1年でした。





こちらは、PayPay、auPAY、d払いの3つが対象で


それぞれのアプリで25%の5000円が上限



1万円の買い物なら2500円。


2万円の買い物なら5000円。


これが一番効率的。


3万円の買い物でも5000円。


2万円を超えたらとにかく5000円でストップ


というルール。



岡山市の25%還元は1決済で1000円還元でストップだから


ちょっと大きめの買い物には有利ですな。





還元額でいうと、3つのアプリで計15000円なんだから


PayPayで2万円→5千円還元
auPAYで2万円→5千円還元
d払いで2万円→5千円還元

PayPayで3万円→5千円還元
auPAYで5万円→5千円還元
d払いで7万円→5千円還元



2万円を超えればいくら買っても還元額は同じ




なので、元々2万円以上の買い物を3つする予定があるなら


後者の買い方でもいいんだけど、


なんにしてもそんな買い物はなかなかない(^^;





ましてや、我が家の4台のスマホで使い切ろうとしたら

PayPayで2万円→5千円還元×4回
auPAYで2万円→5千円還元×4回
d払いで2万円→5千円還元×4回


計12回が必要(;´Д`)




そんなに買うもんないわー( ゚Д゚)







そこでやっぱり新築用の備品でしょうな(^^;


まだ特にこれって決めてるわけじゃないけど


さっきのトイレ、風呂関連以外での候補としては


・室内照明関連
・玄関照明
・コンセントカバー
・火災報知器
・洗面台
・鏡
・タオル掛け系
・カーテンレール
・洗濯パン
・TVドアホン
・エアコン




ざっと考えてもこれぐらいは。




エアコンは2万円いうわけにはいかんけど


これらが25%還元で買えたら大きいねー(*´▽`*)





期間中に倉敷市のホームセンターを徘徊すると思います(^^;





おしまい




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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
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R3年1月6日 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で
とりあえず引き取り...
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R3年1月13日 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年1月13日契約 北区宿本町
☆アパート11号 中古
 78.65坪 1000万円 1K10戸
 解体してガレージハウス3戸新築予定。




共同購入物件
R1年12月26日 共同購入会社1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R2年12月25日契約 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古 560万円 76.65坪
 ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入会社2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
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  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

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こんばんは。岡山大家です。


今日は大阪から必殺大家人さんにお越しいただいての


リアルセミナー

必殺さんブログ
自主管理大家の日々

S__60309565.jpg




コロナが気になるところで開催自体を悩みましたが


少人数でそれなりの間隔を取って


みなさん終始マスク着用でしたので


特に問題ないんじゃないかと思います(^^;


都会の電車の中よりは随分安全かと(^^;





昨年12月にもお越しいただきましたが

関連記事
2020年12月05日 5,000円の価値



その際も人数を絞っていたのと


翌週にふん様&ポールさんセミナーがあって


2週連続で参加が難しい人も多いだろうということで


2日開催をしてくださいました。


ありがとうございますm(__)m





今回も多岐にわたるお話し。


いつもながら含蓄深い。


当たり前のことでも説得力を強く感じます。




必殺さんぐらいの規模でも

・物件を安く買う
・空室を無くす
・運営費を下げる


というのが大原則





高く買ってるわ

空室は多いわ

運営費も多いわ



じゃ、当然立ち行かなくなりますわな...




そういう方が、ぺんたさんのブログでも取りあげられていましたね。

関連記事
姫路のトランプ 破産手続き開始




何千戸、何十億円となったところで


数や額じゃなく中身が大事ですよね。





家賃2万円で入退去やクレーム、修理の多い


単身50戸の100万円
より


家賃4万円で日々平穏なファミリー25戸のほうが


よっぽど安全で健全です。





「小資本でハイリターン」を狙えともおっしゃっていました。


特に初期の頃は大事ですね。



最初は「小資本」の方が大半ですけど


「小資本 ローリターン」じゃいつまで経ってもね...



「ローリターン」でいいのは「大資本」の方のみ。


100億円運用できる方なら


手堅い運用で年1%でも1億円。


充分でしょ。





資金が100万円の「小資本」なら


30%40%、或いは100%超えとかでないとね。





ただ、そういうのは街中では難しい。





最初は、郊外のそのまた郊外からスタートして


キャッシュを残していき


少しずつ内側に寄っていくのが順当かと思います。



郊外のそのまた郊外

郊外

やや郊外

やや街中

街中

中心部





郊外のそのまた郊外で入居付くの?





岡山県南なら


車で5分10分以内には


ほとんどの場所でスーパーなどにたどり着けるはずで


そういう場所にはある程度の集落があるので


誰かが住む素地があるということ。




さすがに集落に1軒2軒しかないと厳しいかもしれんけど


普通は10軒20軒ぐらいはあるからね。





周りに何世帯もあるならきっとそこには住めるよね。





そこも家賃次第


5万円で無理なら4万円。


4万円で無理なら3万円。


3万円で無理なら2万円。





まぁPが取れて2万円なら誰か住むじゃろ(^^;




それで高利回りになればいいだけの話し




年24万円なら、


48万円で仕上げたら50%。


80万円で仕上げたら30%。



まぁなんとかなるじゃろ。




「小資本」なら最初はそれしかないんじゃない?





500万円ぐらいあったら


いきなり1棟ものの自己資金にもできるけど


その価格帯の物件は争奪戦も激しいしね...





目標がサラリーマン卒業って人も多くて


なるべく早くって思ってると思うけど


「小資本」で不動産を始めて


不動産だけで数年で卒業というのは現実的ではない
よね。





ここでいう「小資本」っていうのは100万円とかね。





数年で卒業できてる人っていうのは


「中資本」「大資本」スタートだったり


本業、不動産以外にも収入を作ったりした人たち。





わたくしのような年収370万円貯金ゼロスタートで


不動産収入を頼りにわずか数年で卒業いうのは


ほぼ無い話しだと思うので


いろんな謳い文句に踊らされないように


コツコツ取り組んでもらいたいですね。



「小資本」の方が一足飛びを狙うというのは


宝くじを買ったり、万馬券ばかり買うのと似てると思います。





必殺さんのおっしゃるように


「小資本でハイリターン」をいくつか積んで


まずは「中資本」に。





「中資本」にたどり着いて


ようやく卒業を目指せる立ち位置かと思います。




学生の頃ちゃんとしていれば


30歳前後には「中資本」ぐらいにはなれていたかもですけど


好き勝手やってましたからね...


自業自得、後悔先に立たずです(-_-;)





しかし「中資本」になれば


そこからはかなり加速していくことでしょう。




「小資本」→「中資本」に3〜5年程度、


「中資本」→「卒業」に同じく3〜5年程度。





しっかり10年も取り組めば


ほとんどの人には達成可能な話しですよ(^^)





おしまい




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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で
とりあえず引き取り...
どうしたもんか...

R3年1月13日 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年1月13日契約 北区宿本町
☆アパート11号 中古
 78.65坪 1000万円 1K10戸
 解体してガレージハウス3戸新築予定。




共同購入物件
R1年12月26日 共同購入会社1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R2年12月25日契約 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古 560万円 76.65坪
 ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入会社2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年1月13日契約 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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こんばんは。岡山大家です。


先日お越しいただいた必殺大家人さんは


600戸超をご家族で自主管理。



管理料って一般的に5%(税)ぐらいが多いけど


毎月何千円も家賃があると


管理料だけも莫大なものに(;´Д`)





必殺さんもおっしゃっていましたが


クレームとかトラブルの電話なんて案外ないのは


自分でやってみたらよくわかると思うんだけど


自主管理をやったことない方は


「トラブルがあったらどうしよう...」


って不安で過剰に警戒しているのが現状ですかね。





できれば自主管理したいけど


サラリーマンとか本業をお持ちで大家さんやってる人は


どこかの管理会社に任せているってことも多いでしょう。




大っぴらにできない公務員の方とか


内勤系で日中は電話に出られない方とか


本業が忙しい方とかはしかたないですわね。






しかし、管理会社に任せると


それはそれでいろいろ対応が気になるところ。




先日、ある大家さんが


管理会社の対応が不満で管理解約の方向になったそうで。



まぁそんなことはよくある話しですけど。





今回、他にもいろいろあるんでしょうけど主な理由は

・空室への案内がない
・ネット掲載写真が汚い
・写真の差し替えを依頼したものの変わらない





まぁ管理会社あるあるといいますかね...





別に管理会社を擁護するわけではないですが


閑散期でしたし、コロナの影響もあったでしょうから


多少しかたのない側面はあったかと思います。




それでも、魅力ある物件なら動きもありますからね。




ありふれた築古アパートなので


そんな状況下での早期入居を目指すなら


閑散期中だけでも募集条件見直しとか


設備系の増強とかリフォームとか


できることはあったんじゃないかと思います。






ほんと似たようなことは日常茶飯事


「そんな提案は管理会社から無い」


という人も多いでしょう。




こういうのね、実は大家側が問題


もちろん管理会社の問題もあるけど


やっぱりね、待ってるだけじゃダメなんよね。






似たようなことは税理士さんでもあって


「全然アドバイスをくれない」って聞く事がよくある。



でも、こっちから聞いたら教えてくれるでしょ?




これもある意味当たり前のことで


税理士はきちんと申告するのが主な仕事で


こっちの具体的な悩みに興味もない


下手にアドバイスして裏目に出ても困る


わざわざ、あーしましょうこうしましょうなんてことは


言いにくいし、言ってこないよね。




こっちが勉強して


このケースはどうなりますか?

こういうことはできますか?




って聞いていけば全部教えてくれるよね。




税理士だから全部任せとけばOKってわけじゃないよね。


ちゃんと内容も把握しておかないと


自分が思っていたのと違う処理をされてたりするよ。



経費の扱いとか、減価償却とか


ちゃんと突き合わせて認識を一致させとかないといけない。






ちょっと話がそれたけど、管理会社も似たようなもんよ。


どこも人でが足りていない中


何百戸、何千戸と管理してるとすること山盛り。


ヘビークレームは多くないにしても


空室があれば他社から問い合わせもあるし


申込みがあれば審査やら契約やらが出るし


入居者との契約更新もあれば


保険や保証会社の更新作業もあるし


退去精算のやり取りや


それに伴う修繕の手配や


空き部屋の電気水道を開栓したり


オーナーの代わりに支払っては


それをまたオーナーに請求して


家賃チェックして、督促して


管理ソフトに入力して


新たに管理案件が飛び込んできたり


自ら管理を取りに行ったり


修繕だけじゃ売上が少ないから


大きめの工事を模索したり


することはなんぼでもあるんよね...




たくさん管理戸数のある中で


あなたの1室だけに注力いうのはなかなか難しい。





日常生活でもよくあるじゃん。


どっかのカスタマーセンターに電話しても全然繋がらんとか


注文してもなかなか食事が出てこんとか


こっちからしたらイライラもするけど


裏では戦場になってる感じ...





みなさんの業界でも似たようなことはあるでしょ?





当然、そんな状況にしてる企業側が悪いんだけど


管理会社も一緒なんですわ。



日々の目の前の仕事に追われて


オーナーごと、1室ごとの提案なんて二の次なんよね...





もちろん、ある程度ちゃんとしてるところもあるけど


多くは似たり寄ったりで


もっとダメな管理会社なんかいくらでもあるからね...






つづく




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    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で
とりあえず引き取り...
どうしたもんか...

R3年1月13日 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年1月13日契約 北区宿本町
☆アパート11号 中古
 78.65坪 1000万円 1K10戸
 解体してガレージハウス3戸新築予定。




共同購入物件
R1年12月26日 共同購入会社1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R2年12月25日契約 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古 560万円 76.65坪
 ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入会社2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年1月13日契約 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
1月



1月一覧
12日(火)11時「視察&ドライブ&ランチ」
 尾道市西久保町戸建
15日(金)12時「トレジャー」
 南方戸建&ランチ
16日(土)13時半「セミナー」
 必殺大家人さん2回目
※延期になりました(-_-;)
20日(水)12時半「視察」
 中区湊150万円戸建&ランチ

22日(金)12時「見学会」
 いいてんきさん櫃石島戸建&
 わたくし児島味野山田町戸建&ランチ



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで管理会社のお話し。

関連記事
2021年01月17日 管理会社あるある




ネット掲載の写真の差し替えについてもまさにあるある





写真の差し替えなんか簡単じゃないの??





って思うでしょうが、それも状況によりますかね。


きれいな写真データが手元にあればまだしも


撮り直しとなれば


再度現地にいかないといけない。


それがまた大変でねー(;´Д`)





日中の明るい時間帯で、できれば天気もいいほうがいい。




例えば...





週間天気を見ると水曜日が晴れか...


水曜日はAくんとBさんが休みで人が少ない日か...


木曜日なら人がいるな...




当日、大雨...




金曜日、朝。


今日はいけるかな。




朝から凍結被害の電話が鳴りっぱなし(;´Д`)


あーあ... 今日も行けず...




土日は部屋探しのお客さんで動けず...




また来週か...




月曜日朝、土日で入った申込の処理...



火曜日、雨...

水曜日、人が少ない日で出られず...

木曜日、なぜか来客が多く出られず...




そんな感じであっという間に


1週間2週間は経ってしまうんよね(-_-;)





これってほんとあるあるなんよ(;´Д`)






オーナーから見たら


写真変えるのにどんだけかかとんな!?




ってことになるわな...




おっしゃる通りなんだけど


目の前の電話、目の前の来客がどうしても優先されるわね...





それで空いた時間にということになるんだけど


まとまって空く時間いうのがなかなか取れんのよね...






「いやいや、うちが頼んでるとこは動きがスムーズよ!」





って方ももちろんいると思います。


要因はいくつか考えられて


1・暇な会社
2・人員が豊富
3・人材が素晴らしい
4・あなたの物件が決め物
5・たくさん管理を任せている
6・オーナーが怖い、面倒なやつ




そんな感じでしょうか。




1・暇な会社
  単にその会社が暇だからかも?(^^;
 
2・人員が豊富
  人員を多めに配置しているのかも?
  いい会社だと思います。

3・人材が素晴らしい
  これはあまりないかな?(^^;

4・あなたの物件が決め物
  すぐに写真を差し替えるだけの魅力があれば
  当然そういう動きになりやすいです。

5・たくさん管理を任せている
  管理を解約されると困るので(>_<)

6・オーナーが怖い、面倒なやつ
  普段から恐怖で支配してる?(^^;






しかし、大概は冒頭のようなことになりがちなんよね...


人は足りてない上に、


業務量だけは変わらないか、増えてる...




採用の広告を出しても滅多にこない


来たとしてもなかなかいいのはこないよね...


高待遇で迎えられるわけないし...




中小企業あるあるだけど


間違って?高学歴の優秀そうなのがきたとしても


内部の人間が大したことないもんだから


そういうのは断っちゃう
しね(;´Д`)





ましてやね、よく考えてごらん?


自分の勤務先ってどうよ?





ロクなんおらんことね?




仕事しとんかしてねぇんかわからんようなやつおるじゃろ?


あからさまに遊んどるやつおらん?


ふんぞり返って偉そうにしとるだけのやつとか


タバコばっかり吸いに行くやつとか


ウダウダ話しばっかりで手が動かんやつとか


何度も同じことばっかりの段取り悪い奴とか


言われたことがきちんとできんやつとか


どこで何しとんかわからんやつとか



どこの会社も似たようなもんじゃろ?





もちろん中にはバリバリやっとる人もおるし


能力高い人もたくさんおるよ。





でもそんな人は大概出世して第一線にはおらんから


普段、オーナーとしては接触せんよね。


或いは、いまの会社に見切りつけて


いつのまにかどっか行っとるわ。






サラリーマンしながら大家になってる人って


現状を打破したい強い気持ちとか


向上心とか継続力とかがあって


恐らく、その社内で優秀な方たちなんよね。






ここで大きなギャップができるわけ。





確かに管理に関する専門的な部分では


普段接する管理会社の方のほうが詳しいでしょう。


でも、それ以外の部分では


きっとあなたのほうが優れてるんよ。





そりゃそうじゃろ?


曲がりなりにも大家いうのは経営者で一国一城の主


社内で優秀な部類であろうあなた


管理会社内のさほど優秀でないであろう部類の


末端の使い捨てにされる実働部隊






一国一城の主と平がやり取りするんだから


そりゃギャップもありますわ(;´Д`)





大変失礼な言い草だけど


何度も書くように


真に優秀なら出世してるか転職、独立してるから。





いま優秀な現場の方と接しているあなたはラッキーで


その方は恐らく出世途中で、


今後、間違いなく出世して管理者側に回るか、


どっかよそへ行くかでしょう。






結局、何が言いたいのかというと


・プロに任せてるので安心
・言ったことはすぐしてくれる
・自分の物件のことに親身になってくれる




そんな気持ちでいたんじゃダメってことね。





管理会社内のゴタゴタや慌ただしい日常を差し引いても


基本、自分より優秀でない方たちが動いてるわけだから


自分基準で測ると不満点が出るのは当然なんよね。






だから、冒頭の写真の差し替えの件なら


・こちらで満足のいく写真を用意する
・〇日までに替えてほしいと期限を切る



まずはそこよね。


粘り強くこちらが指導していかないと。


そんなのその会社の仕事なんだけど


そんな正論吐いたところでなんも変らんから。





空室対策にしても


・自分で現地に足を運んでみる
・自分で周囲の物件を現地やネットで調べてみる



管理会社の人間は、ライバル物件のことなんか把握してないし


わざわざピンポイントであなたの物件のライバル動向なんか調べないよ。





管理会社の方には失礼な話しになったけど


それが現実なんよね...




もちろん優秀な方もたくさんいるんだけど


そういう担当者に遭遇しない限り


こちらが主体的に動くとか


自分より格下に任せっきりでいくなら


かなり割り引いて考えておくとかしないと


ストレスにしかならんと思います(;'∀')





相手はそれなりの組織で


いちオーナーがわーわー言うたぐらいじゃ変わらんです。


こっちが対応していくか、管理会社を替えるかですわ。


それなりにできる管理会社が一握り程度はあるはずですから。




幸いなことに、わたくしは恵まれているほうだと思いますけど


それでもある程度許容してますからね(^^;




人に任せて自分の納得いくようにするのは


なかなか簡単じゃですね(-_-;)





いまお困りの方、


いい管理会社、いい担当者に当たることをお祈りします(^^;





おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

まずはルールを知ること。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で
とりあえず引き取り...
どうしたもんか...

R3年1月13日 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年1月13日契約 北区宿本町
☆アパート11号 中古
 78.65坪 1000万円 1K10戸
 解体してガレージハウス3戸新築予定。




共同購入物件
R1年12月26日 共同購入会社1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R2年12月25日契約 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古 560万円 76.65坪
 ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入会社2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年1月13日契約 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
1月
「見学会」22日(金)12時
 いいてんきさん櫃石島戸建&
 わたくし児島味野山田町戸建&ランチ

 参加予定(定員10名)
 1いいてんきさん
 2わたくし
 3じいじさん
 4たかぱぱさん
 5しいたけさん
 6摂津屋さん
 7バナナさん


1月一覧
12日(火)11時「視察&ドライブ&ランチ」
 尾道市西久保町戸建
15日(金)12時「トレジャー」
 南方戸建&ランチ
16日(土)13時半「セミナー」
 必殺大家人さん2回目
※延期になりました(-_-;)
20日(水)12時半「視察」
 中区湊150万円戸建&ランチ

22日(金)12時「見学会」
 いいてんきさん櫃石島戸建&
 わたくし児島味野山田町戸建&ランチ



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


これ、イオンモバイルのSIMカード。

ファイル_000.jpeg




それも4枚も...


これ作るのに初期費用3300円×4の13200円...


あとは毎月528円×2112円...


年25,344円の出費となります...






勘の良い方はお気づきですね。





そう。


太陽光の設備で必要なんです(-_-;)






太陽光ってのは、こちら側のパネルで発電したものを


電線を伝って電力会社に送ることで


収益に変えているわけですけども


太陽光で売電してくる人が増えすぎたんですね(>_<)





電力会社が必要とする以上に送られてくると


システムなどに支障をきたすということで


電力会社側で買い受ける量をコントロールしますよー


ってことで途中で法律を変えられたんですね(;´Д`)





さらに、いちいち各発電施設まで行って設定変更できないので


それを遠隔でコントロールできる設備を


売電事業者側で設置してくれ
と...





もう後出しも後出しでめちゃな話しなんですよ(-_-;)




一般社会じゃそんな話し通らんですけど


お国は絶対ですからね...





お上の鶴の一声はほんま恐ろしい...




きっと近い将来


医療費は3割負担じゃなくなるだろう


年金支給開始も65歳じゃなくなるだろう


消費税も10%じゃなくなるだろうし


もうなんでもありですわ。




そのルールが嫌なら


ルールを作る側に回るか


そのルールの外に出てしまうしかないんでね。




ほんとこの国、どうなっちゃうんでしょうね?(;・∀・)






話逸れちゃったけど


その遠隔操作は無線でするので


そのために必要な回線用のSIMカードなんですね(-_-;)






わたくし、太陽光は


1号 H25年 10kw 39.6円 門田本町
2号 H25年 10kw 39.6円 門田本町
3号 H28年 39.77kw 29.7円 植松
4号 H29年 12kw 23.1円 赤磐
5号 H30年 18.91kw 19.8円 総社
6号 H31年 11.78kw 19.8円 福田
7号 H31年 11.78kw 19.8円 福田
8号 H29年 11kw 44円 中庄
(購入はR2)



全部屋根の上で、8カ所125.24kwあるんですけども


その内、遠隔設備追加に対象がこの5カ所


1号 H25年 10kw 39.6円 門田本町
2号 H25年 10kw 39.6円 門田本町
3号 H28年 39.77kw 29.7円 植松
4号 H29年 12kw 23.1円 赤磐
5号 H30年 18.91kw 19.8円 総社
6号 H31年 11.78kw 19.8円 福田
7号 H31年 11.78kw 19.8円 福田

8号 H29年 11kw 44円 中庄




モバイルSIMの費用だけならまだいいけど


当然そうもいきませんわね...
※1枚は太陽光業者さんが手配してくれました。





最終的にかかった費用は


3号植松 25万円
4号赤磐 約15.7万円
5号総社  約7.9万円
6号福田  約5.7万円
7号福田  約5.7万円



で、約60万円超Σ(・□・;)





ほんましびれるわ〜(;´Д`)






それぞれの昨年1年の売電金額が


3号植松 約130万円
4号赤磐 約34万円
5号総社 約40万円
6号福田 約30万円
7号福田 約30万円



約260万円ちょいなんで


4分の1近くが吹っ飛びましたわ(-_-;)





まぁ不動産でも退去とか修繕とか出費はあるんで


似たようなもんだと受け入れるしかないですけどね...





これ以上の追加措置はご勘弁願いたいもんですけど


国のルール上でやってる以上は


いつどうなるかわからんわね...




いろんなことに備えて構築していかんといけませんな(-_-;)





逆に、ルールの中には恩恵を受けられるものもあるから


まずはルールをよく知ること





ルールも知らんのに勝てるゲームなんかないでしょ?


野球とかサッカーとか麻雀とかなんでもそう。




今回はあとでルールを変えてくる卑怯なやり方されたけど


社会仕組みやルールを学んでみましょう。





おしまい




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商売の鉄則

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で
とりあえず引き取り...
どうしたもんか...

R3年1月13日 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年1月13日契約 北区宿本町
☆アパート11号 中古
 78.65坪 1000万円 1K10戸
 解体してガレージハウス3戸新築予定。




共同購入物件
R1年12月26日 共同購入会社1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R2年12月25日契約 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古 560万円 76.65坪
 ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入会社2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年1月13日契約 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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1月
「見学会」22日(金)12時
 いいてんきさん櫃石島戸建&
 わたくし児島味野山田町戸建&ランチ

 参加予定(定員10名)
 1いいてんきさん
 2わたくし
 3じいじさん
 4たかぱぱさん
 5しいたけさん
 6摂津屋さん
 7バナナさん


1月一覧
12日(火)11時「視察&ドライブ&ランチ」
 尾道市西久保町戸建
15日(金)12時「トレジャー」
 南方戸建&ランチ
16日(土)13時半「セミナー」
 必殺大家人さん2回目
※延期になりました(-_-;)
20日(水)12時半「視察」
 中区湊150万円戸建&ランチ

22日(金)12時「見学会」
 いいてんきさん櫃石島戸建&
 わたくし児島味野山田町戸建&ランチ



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は15日にお邪魔した


カオリナさんの戸建でのお宝探しのお話し。





物件的にはなかなかの雰囲気(^^;

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結構な街中なのにまだこんなんあるんだね(^^;





室内は案外まとも?(^^;

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残置物こそ多いけどまだ使えそう?




と思ってウロウロしてると雨漏り発見。

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あー...





このあたり、低く見ても坪40以上はするところだから


今回、価格的には結構な金額なんよね...




土地値でみたらかなり安いんだけど


じゃあこれ直していくらで貸せる?ってとこよね...




せいぜい6万円ぐらいかな...






残置物としてはいろいろありましたよ(^^;


古いタンス
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古いテレビ
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お菓子の缶
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山口百恵
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1968年製のおもちゃ
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ニンテンンドーのボードゲーム
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他にも、きれいにしたら売れるんじゃね?


ってものがたくさんありましたけどよくわからんです(^^;





みなさんそれぞれいろいろ頂いて

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TAKEさんが大きいのを中心に


2万円ちょいで買い取って帰ったそうです(^^)

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しかし、いい場所で安く買えましたよねー


初期投資こそそこそこかかっちゃうけど


ここなら土地で売ってもいいし


新築アパート建ててもいいですよ。




新築アパートだったら、周りにライバルが多いんで


いろいろ工夫がいるとは思うけど(^^;




新築だとお金が入ってくるまでに時間もかかっちゃうから


サクッと儲けたいなら


壊して、エンド客にマイホーム用地で売るのがいいのかな。





まぁ何にしても


安く買ってるからどう転んでも儲かっちゃうね(^^)v





当たり前だけど、商売の鉄則ですな。





おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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