庶民はいろいろ考えることが多いのです...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 

R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日 北区京山
☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
 場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
 今回は18人34口で購入。
 表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。


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<イベントのお知らせ>
11月
☆「勉強会」3日(火,祝)11時〜13時 東区広谷
 2日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2まっきーさん
 3むーさん(女性)
 4よーすけさん
 5エムエスさん
 6こーへーさん
 7じゅんこさん(女性)
 8Mさん
 ※満席になりました。


☆「視察」4日(水)13時
 中区平井戸建&ランチ

 参加予定(定員9名)
 1わたくし
 2たかぱぱさん
 3モモさん(初)
 4あゆはこさん
 5オタさん
 6タマさん
 7カオリナさん(女性)
 8まゆ弟さん
 9麒麟さん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」6日(金)11時〜13時 東区広谷
 3日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2ツネさん
 3あらさん
 4ひろた@さん
 5Yさん
 6たくさん
 7ゆたかさん
 8みしばさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」9日(月)11時〜13時 東区広谷
 4日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2タマさん
 3ぽこさん
 4J子さん(女性)
 5Dさん
 6rikouさん
 7namiさん(女性)
 8しんやさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」12日(木)11時〜13時 東区広谷
 5日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2とかげさん
 3OKOさん
 4たかぱぱさん
 5yazinさん
 6u-kiさん
 7かなさん(女性)
 8よっさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」13日(金)11時〜13時 東区広谷
 6日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2かこちゃん(女性)
 3あつおさん
 4ゆういちさん
 5まこりん
 6やなぎさん
 7みきさん(女性)
 8あゆはこさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」17日(火)18時〜20時 東区広谷
 7日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員9名)
 1わたくし
 2HTさん
 3しのさん
 4ミッツさん
 5しんさん
 6しーさん(女性)
 7M本さん
 8かおりん旦那さん
 9よーこさん(女性)
 ※満席になりました。


11月一覧
3日(火,祝)11時〜13時「勉強会」2日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
4日(水)13時「視察」
 中区平井戸建&ランチ
6日(金)11時〜13時「勉強会」3日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
6日(金)14時「視察」
 東区古都南方戸建2棟
8日(日)10時半「視察」
 備前市三石戸建&ランチ
9日(月)11時〜13時「勉強会」4日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
9日(月)14時「見学会」
 摂津屋さん牟佐平屋アフター&ランチ
12日(木)11時〜13時「勉強会」5日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
13日(金)11時〜13時「勉強会」6日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
17日(火)18時〜20時「勉強会」7日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと


12月一覧
5日(土)13時「セミナー」
 必殺大家人さん
12日(土)13時「セミナー」
 ふん様、ポールさん


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


来年から火災保険料が上がる見込みなので


近々更新を迎える契約は一旦解約して


新たに入りなおすことにしました。




一度に上がるのが数パーセントとしても


毎年、ちょっとずつ上がってますからね...



それが積もり積もって


数年前から比べると


二桁パーセント上がってることになってます...





で、その該当物件が7件。




どれも5年で入っているので


4年前にスタートした契約ですが


今年入りなおしても、当然4年前よりは上がってます(-_-;)




それでも、来年以降も上がることを思えば


来年更新を迎えるより


今年からの5年で入りなおしたほうがいいという判断。




とりあえずはこれで5年間は固定されるので


その間のアップはなし。




6年目以降がどれだけ上がってるかめちゃ不安ですけど...





少しでも節約するために、5年分の一括払いにしました。


これで14%ぐらいはお得(^^;





14%稼ごうと思ったら大変だからね〜(;・∀・)






ただ、それなりのキャッシュアウトを伴います...




その7件の5年一括の保険料


147,950円
 73,950円
 73,950円
119,230円
107,710円
 52,140円
 52,140円



計627,070円...




まぁまぁインパクトありますな...


まとめて払ったところで


経費計上できるのは1年分毎だしね...


それでもまとめて払ったほうがお得だから...





あと、まとめて払うとクレジット払いにもできるから


ついでにポイントを稼がせてもらったりもね(^^;

IMG_5436.jpg





普通に口座引き落としにされてもいいことなんもないから


庶民はせこくいかせてもらいます(;・∀・)






PayPayの還元率を少しでも上げてみたり

IMG_5437.jpg





信用組合の出資配当金で年6%もらってみたり


関連記事
2020年06月23日 出資配当金は電柱3本分





庶民はいろいろ考えることが多いのです(-_-;)






そういえば、笠信の行員さんと話してたら


ある程度付き合いがあったほうが融資しやすいから


案件がある無しに関わらず


口座を作って、出資しておいてもらって


多少預金でもしてもらっておいたら


ってことでした。




今後付き合いを検討している方は


出資しておいてもいいかもですよ(^^)


年6%付くしね(^^♪





富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




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大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

終わりがいつくるのかわからないのが人生ですな...

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 

R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日 北区京山
☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
 場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
 今回は18人34口で購入。
 表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。


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<イベントのお知らせ>
11月
☆「勉強会」3日(火,祝)11時〜13時 東区広谷
 2日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2まっきーさん
 3むーさん(女性)
 4よーすけさん
 5エムエスさん
 6こーへーさん
 7じゅんこさん(女性)
 8Mさん
 ※満席になりました。


☆「視察」4日(水)13時
 中区平井戸建&ランチ

 参加予定(定員9名)
 1わたくし
 2たかぱぱさん
 3モモさん(初)
 4あゆはこさん
 5オタさん
 6タマさん
 7カオリナさん(女性)
 8まゆ弟さん
 9麒麟さん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」6日(金)11時〜13時 東区広谷
 3日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2ツネさん
 3あらさん
 4ひろた@さん
 5Yさん
 6たくさん
 7ゆたかさん
 8みしばさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」9日(月)11時〜13時 東区広谷
 4日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2タマさん
 3ぽこさん
 4J子さん(女性)
 5Dさん
 6rikouさん
 7namiさん(女性)
 8しんやさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」12日(木)11時〜13時 東区広谷
 5日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2とかげさん
 3OKOさん
 4たかぱぱさん
 5yazinさん
 6u-kiさん
 7かなさん(女性)
 8よっさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」13日(金)11時〜13時 東区広谷
 6日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2かこちゃん(女性)
 3あつおさん
 4ゆういちさん
 5まこりん
 6やなぎさん
 7みきさん(女性)
 8あゆはこさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」17日(火)18時〜20時 東区広谷
 7日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員9名)
 1わたくし
 2HTさん
 3しのさん
 4ミッツさん
 5しんさん
 6しーさん(女性)
 7M本さん
 8かおりん旦那さん
 9よーこさん(女性)
 ※満席になりました。


11月一覧
3日(火,祝)11時〜13時「勉強会」2日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
4日(水)13時「視察」
 中区平井戸建&ランチ
6日(金)11時〜13時「勉強会」3日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
6日(金)14時「視察」
 東区古都南方戸建2棟
8日(日)10時半「視察」
 備前市三石戸建&ランチ
9日(月)11時〜13時「勉強会」4日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
9日(月)14時「見学会」
 摂津屋さん牟佐平屋アフター&ランチ
12日(木)11時〜13時「勉強会」5日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
13日(金)11時〜13時「勉強会」6日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
17日(火)18時〜20時「勉強会」7日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと


12月一覧
5日(土)13時「セミナー」
 必殺大家人さん
12日(土)13時「セミナー」
 ふん様、ポールさん


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日、笠信の出資金のことを書いたら


オタさんが早速口座作りに行ったそうですよ(^^;


関連記事
2020年06月23日 出資配当金は電柱3本分
2020年11月01日 庶民はいろいろ考えることが多いのです...



行動が早いのはいいことですなー(^^)




西大寺50万円戸建でめでたく1号も獲得できたので


ここで経験、実績を積んでいって


いずれは借入なんてことにもなってくるでしょう。




長い時間をかけたコツコツしたものが


信用に繋がりますからねー




わたくしも含めて、


持たざる者は時間を味方につけねば。




1日24時間はみんな同じだからね。


人生=時間 だから


結局、時間をどう使うかだけなんよね。




寝て過ごすのもよし

ゲームして過ごすのもよし

YouTube見て過ごすのもよし

人生を変える活動をするのもよし。




その結果が、人生の晩年にかけて大きく影響するだろうね。




でも、その1日1日がどれだけ残ってるかはわからない。


人によって長短があるからね...





先日、大家仲間のけんさんがお亡くなりに...


昨年、青江でアパートを買ってスタートして


今年はつい先月、湊にアパート2号を買ったばかり...




まだ40代ですよ...


お子さんもまだ小さいと思います...


大家としても順調で


これから晩年にかけてというところだったのに...




なんでこんな人を奪うんでしょうね...




詳しいことはわかりませんけど


なんとも言えん気持ちです...




いつ終わりがくるかわからないから


できるときにできることをやっておきたい
ですね...





そのためには、ある程度の時間、ある程度のお金が必要。





そこを攻略するには


社会の仕組みやお金の仕組みを知る必要があります。



7日間開催の勉強会では


手始めに社会保険とか年金を攻略しています。



ネットで調べればいくらでも情報が得られる時代ですけど


調べても調べてもよくわからないし


そもそも普通は調べる気も起らないと思います。




本来はこういうことを学校で教えるべきだと思いますが


そうしないところにを感じます...




参加される方が長生きして


今後の人生に役立ててくれたら嬉しいですね。






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




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大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

楽ではあるけど不労所得ではないな〜(汗)

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 

R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日 北区京山
☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
 場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
 今回は18人34口で購入。
 表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。


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11月
☆「勉強会」3日(火,祝)11時〜13時 東区広谷
 2日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2まっきーさん
 3むーさん(女性)
 4よーすけさん
 5エムエスさん
 6こーへーさん
 7じゅんこさん(女性)
 8Mさん
 ※満席になりました。


☆「視察」4日(水)13時
 中区平井戸建&ランチ

 参加予定(定員9名)
 1わたくし
 2たかぱぱさん
 3モモさん(初)
 4あゆはこさん
 5オタさん
 6タマさん
 7カオリナさん(女性)
 8まゆ弟さん
 9麒麟さん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」6日(金)11時〜13時 東区広谷
 3日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2ツネさん
 3あらさん
 4ひろた@さん
 5Yさん
 6たくさん
 7ゆたかさん
 8みしばさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」9日(月)11時〜13時 東区広谷
 4日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2タマさん
 3ぽこさん
 4J子さん(女性)
 5Dさん
 6rikouさん
 7namiさん(女性)
 8しんやさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」12日(木)11時〜13時 東区広谷
 5日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2とかげさん
 3OKOさん
 4たかぱぱさん
 5yazinさん
 6u-kiさん
 7かなさん(女性)
 8よっさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」13日(金)11時〜13時 東区広谷
 6日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2かこちゃん(女性)
 3あつおさん
 4ゆういちさん
 5まこりん
 6やなぎさん
 7みきさん(女性)
 8あゆはこさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」17日(火)18時〜20時 東区広谷
 7日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員9名)
 1わたくし
 2HTさん
 3しのさん
 4ミッツさん
 5しんさん
 6しーさん(女性)
 7M本さん
 8かおりん旦那さん
 9よーこさん(女性)
 ※満席になりました。


11月一覧
3日(火,祝)11時〜13時「勉強会」2日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
4日(水)13時「視察」
 中区平井戸建&ランチ
6日(金)11時〜13時「勉強会」3日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
6日(金)14時「視察」
 東区古都南方戸建2棟
8日(日)10時半「視察」
 備前市三石戸建&ランチ
9日(月)11時〜13時「勉強会」4日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
9日(月)14時「見学会」
 摂津屋さん牟佐平屋アフター&ランチ
12日(木)11時〜13時「勉強会」5日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
13日(金)11時〜13時「勉強会」6日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
17日(火)18時〜20時「勉強会」7日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと


12月一覧
5日(土)13時「セミナー」
 必殺大家人さん
12日(土)13時「セミナー」
 ふん様、ポールさん


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


ひとつ空いていた植松の倉庫が決まって


満室になったなーと思いきや


今度は福田のアパートがひとつ退去するという...




束の間の満室期間(-_-;)




まぁ11月末の退去だから


リフォームしたりゴソゴソして


1〜3月のどこかでは決まるんでしょうけど。




でも逆に、アパートはまた退去連絡が入るかもしれないな...




繁忙期は、空室大家にとってうれしい反面


満室大家はビクビクする時期です(;・∀・)




今回は法人契約の部屋で、転勤だそうな...


転勤はしかたないね...




企業のそういう動きが再開しつつあるのかもねー







その退去する福田のアパート。


平成18年築の建物2棟を、平成30年に購入。




それまで、ダイワが管理だったんだけど


メンテ的なことはあまりやっていなかったようで


キッチンの水が流れないという話しが先日ありました。




原因は、排水桝


まぁ、あるあるですね。





以前、物件2号の排水桝の掃除を自分でしましたね(^^;


関連記事
2019年08月22日 排水桝の掃除




それを見てayakoさんも自分でやってましたね(^^;


関連記事
2019年08月25日 見学というより、探検でした(汗)




物件2号も築9年でしたから


ある程度定期的に掃除しとかないといけませんね。





今回はアパートで、枡の掃除だけならともかく


戸数も多いし配管距離も長いので


管理会社に配管の清掃もお願いしました。



ビフォー
アムールA棟B棟全管清掃.jpg


作業中
アムールA棟B棟全管清掃 - コピー.jpg


完了
アムールA棟B棟全管清掃 - コピー - コピー.jpg




素晴らしい。


これでまた当面は大丈夫でしょう。






同じ管理会社さんに任せている


共同購入アパート2号でも動きが。




いま、募集する動きをしているんですけど


駐車場のライン引きの提案を受けて


素直にやってもらいました。

S__24354863.jpg

S__24354865.jpg



これぐらいなら自分でもできますけど


社員さんがお手製で5千円でやってくれました(^^;






あとは、アパート9号の解体が完了。

解体終了 - コピー.jpg



ここも管理会社にお願いしてはいますが


知ったとこでお願いしたくて、手配は自分でやってます。




解体屋さんから書類が届いたら


今度は滅失登記ですな。


関連記事
2020年10月30日 滅失登記に行ってきました。



途中ちょこちょこやり取りもありつつ


無事終了です。




ここは新築の融資の中でやっているので


請求書がきたら銀行で手続きせんといけませんな。






明日は銀行に持ち込む資料を作らんといけんしな...





日々、なんとなくこなしてますけど


物件が増えてくるとちょいちょいありますな(;・∀・)





不動産は他の事業に比べて


外注に出せることが多いから楽ではあるけど


決して不労所得ではないね(^^;






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




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ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影



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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 

R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日 北区京山
☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
 場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
 今回は18人34口で購入。
 表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。


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<イベントのお知らせ>
11月
☆「勉強会」6日(金)11時〜13時 東区広谷
 3日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2ツネさん
 3あらさん
 4ひろた@さん
 5Yさん
 6たくさん
 7ゆたかさん
 8みしばさん
 ※満席になりました。


☆「視察」東区古都南方戸建2棟&amiさん鉄戸建アフター
 6日(金)14時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2あらさん
 3エムエスさん
 4じいじさん
 5K本さん
 6ひろた@さん
 7たくさん
 8こーへーさん


☆「勉強会」9日(月)11時〜13時 東区広谷
 4日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2タマさん
 3ぽこさん
 4J子さん(女性)
 5Dさん
 6rikouさん
 7namiさん(女性)
 8しんやさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」12日(木)11時〜13時 東区広谷
 5日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2とかげさん
 3OKOさん
 4たかぱぱさん
 5yazinさん
 6u-kiさん
 7かなさん(女性)
 8よっさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」13日(金)11時〜13時 東区広谷
 6日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2かこちゃん(女性)
 3あつおさん
 4ゆういちさん
 5まこりん
 6やなぎさん
 7みきさん(女性)
 8あゆはこさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」17日(火)18時〜20時 東区広谷
 7日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員9名)
 1わたくし
 2HTさん
 3しのさん
 4ミッツさん
 5しんさん
 6しーさん(女性)
 7M本さん
 8かおりん旦那さん
 9よーこさん(女性)
 ※満席になりました。


11月一覧
3日(火,祝)11時〜13時「勉強会」2日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
4日(水)13時「視察」
 中区平井戸建&ランチ

6日(金)11時〜13時「勉強会」3日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
6日(金)14時「視察」
 東区古都南方戸建2棟&amiさん鉄戸建アフター
8日(日)10時半「視察」
 備前市三石戸建&ランチ
9日(月)11時〜13時「勉強会」4日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
9日(月)14時「見学会」
 摂津屋さん牟佐平屋アフター&お茶
12日(木)11時〜13時「勉強会」5日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
13日(金)11時〜13時「勉強会」6日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
17日(火)18時〜20時「勉強会」7日目 東区広谷
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こんばんは。岡山大家です。


今日は中区平井の戸建の見学会。


平井いうてもかなり広いですけど

1.jpg



車なら中心部へも遠くないし


バイパスもすぐだから交通の便は悪くない。


片側3車線の広い道路で


沿道には商業施設もたくさんあるしね。




ただ、旭川を超えるのに猛烈に混むのが難点(-_-;)





何年も前から、橋を架ける計画が進んでるけど


岡山市の都計道・旭川架橋着工へ
11月にも、中環状線を構成




ここに橋ができたらかなり変わるわな〜

2.jpg



11月にも着工とのことだけど


まだ用地買収が住んでいない箇所もあるとか...


5年10年とか先の話しかもしれんけど


完成したら確実にいまより良くなるね。





そんな平井の物件。


道が狭い所が多いんだけど


今回のところはまだ大丈夫(^^;




建物もまだまだいける。

IMG_5463.jpg

IMG_5448.jpg

IMG_5451.jpg

IMG_5447.jpg

IMG_5461.jpg

IMG_5452.jpg




水回りをあまり触らなくてもいいのがいいね。


キッチンはガス屋さんにお願いできるとしても


風呂とトイレを直すいうたら結構かかるからね...




現状では駐車場がないんだけど


ブロック塀とかを壊せが1台は取れそう。


庭も荒れ気味なんで


外回りにお金かけたほうがいいかもね。




なんにしても場所がいいから


変な値付けせん限り、客付けは比較的簡単でしょう。




ただ、そうして貸す場合の難点


利回りが低いこと...(-_-;)




ここ、70坪ぐらいあるんよね...


やっぱり平井で道が普通にあったら


安くなるはずがない...





いつもの100万200万と比べるとめちゃ高い(;・∀・)





とはいえ、土地で見たらかなり安いんだけど(^^;





こっちは坪26万円で売ってるからねー

中区平井7丁目 991万円 38.12坪




これはちょっと高いかもしれんけど


20〜25は普通にいくでしょうな。





すぐに壊して土地で売っても数百万円程度は儲かるだろうし


住宅ローンで自宅を建ててもいい場所だし


賃貸物件を建てても、ものによっては通用するわね。



建物が使えるからある程度貸して回収してから考えてもいいし


まぁどうにでもなる案件ですな( ´ー`)y-~~






しかし、こういう転売してすぐ儲かる案件


どう処理するか悩ましい...


自分で買って転売するのが一番簡単なんだけどね〜







「転売はしないでよー」
「転売されるぐらいなら自分でするから」



って条件で放出した


足守の103万円古民家ではイヤな思いしたしね...


関連記事
2017年12月26日 町興しに一役
2017年12月28日 古民家決済。
2017年12月29日 2 古民家決済。
2017年12月30日 おばあちゃん、ありがとう。
2017年12月31日 今年は24物件。




こんな儲け話もらっときながら


この前、振込手数料660円を勝手に引いてきたりするしね(;´Д`)


660円ぐらいどうでもいいんだけど


恩を感じてくれてはないんだなって思っちゃうよね。




自分の客が勝手に手数料引いてきたら感じ悪くないんかね?


自分で商売して、いい歳なくせにそんなこともわからんのかね...


自分が得すりゃそれでえぇんでしょうな。




そんなはした金いらんから


振込手数料引いてまた振込してやりましたけど。




その後の弁明も謝罪もないしね。


ほんまたまーにそんな頭おかしいのがおるから


普通に放出していいんか悩むよね...




まぁサラリーマンじゃないから


イヤなやつとは付き合いせんでいいのはいいですわ。




とりあえず今回のは、


まずは共同購入で募ってみようかと思います(;・∀・)






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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 

R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日 北区京山
☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
 場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
 今回は18人34口で購入。
 表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。


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<イベントのお知らせ>
11月
☆「勉強会」6日(金)11時〜13時 東区広谷
 3日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2ツネさん
 3あらさん
 4ひろた@さん
 5Yさん
 6たくさん
 7ゆたかさん
 8みしばさん
 ※満席になりました。


☆「視察」東区古都南方戸建2棟&amiさん鉄戸建アフター
 6日(金)14時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2あらさん
 3エムエスさん
 4じいじさん
 5K本さん
 6ひろた@さん
 7たくさん
 8こーへーさん


☆「勉強会」9日(月)11時〜13時 東区広谷
 4日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2タマさん
 3ぽこさん
 4J子さん(女性)
 5Dさん
 6rikouさん
 7namiさん(女性)
 8しんやさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」12日(木)11時〜13時 東区広谷
 5日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2とかげさん
 3OKOさん
 4たかぱぱさん
 5yazinさん
 6u-kiさん
 7かなさん(女性)
 8よっさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」13日(金)11時〜13時 東区広谷
 6日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2かこちゃん(女性)
 3あつおさん
 4ゆういちさん
 5まこりん
 6やなぎさん
 7みきさん(女性)
 8あゆはこさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」17日(火)18時〜20時 東区広谷
 7日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員9名)
 1わたくし
 2HTさん
 3しのさん
 4ミッツさん
 5しんさん
 6しーさん(女性)
 7M本さん
 8かおりん旦那さん
 9よーこさん(女性)
 ※満席になりました。


11月一覧
3日(火,祝)11時〜13時「勉強会」2日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
4日(水)13時「視察」
 中区平井戸建&ランチ

6日(金)11時〜13時「勉強会」3日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
6日(金)14時「視察」
 東区古都南方戸建2棟&amiさん鉄戸建アフター
8日(日)10時半「視察」
 備前市三石戸建&ランチ
9日(月)11時〜13時「勉強会」4日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
9日(月)14時「見学会」
 摂津屋さん牟佐平屋アフター&お茶
12日(木)11時〜13時「勉強会」5日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
13日(金)11時〜13時「勉強会」6日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
17日(火)18時〜20時「勉強会」7日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと


12月一覧
5日(土)13時「セミナー」
 必殺大家人さん
12日(土)13時「セミナー」
 ふん様、ポールさん


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


こーへーさんが買った井原市の古民家が決まったらしいです(*´▽`*)


関連記事
2019年09月08日 井原市が思い出の地に
2020年01月05日 いろんな価値観。
2020年05月31日 いろんな発想。




法人契約の外国人のシェアで。


狙い通りでしたね。


部屋数がたくさんあってちょうどいいですもんねー




井原とはいえ、物件は井原の中心部だったからね。


商業施設もいろいろあるし


一応、駅へも徒歩圏。




人口減少の波はあると思うけど


いうても、神辺や福山へも行けるから


県北の山間部とかとはわけが違うわね。




田舎いうても、田舎の主要地域なら全然戦えるなー





ここの南隣は接道がない状態だから


いずれは何らかの話しになると思うんよねー


こっちの悪いようにはならんから


賃貸で回しつつ様子見ですな(^^)







T本さんが単独指名した高梁市の全空きアパート


関連記事
2020年07月18日 今日は高梁(たかはし)市へ遠征。




こっちも随分遠かったけど


ここも高梁市の中心部で駅も徒歩圏。


何らかのニーズがあると思ってたけど


やっぱりありました(*´▽`*)




再生するか?壊して新築か?




そんなお悩み中に


なんと!?





幸運にも、ここの土地が欲しいという方が登場。





ここを壊して、新築マイホームを建てたいそうな。




ここを仲介してくれた業者さんが建築もやってるんだけど


そこのお客さんらしい。




そりゃよろしいが。


ひっそり自ら売却の募集を依頼して


転売して儲けてやろうってことじゃないからね。



より有効活用できる方に譲っておあげなさいな(^^)





備中高梁駅の東側には新しい家がたくさんあったから


地元の人にとっては相当いい場所だから


そんな人もいると思ってたけど


このタイミングで登場するとはなんともラッキーなお話し。





チラッとネットみたら駅近くでこんなんあったし。

高梁市松原通 1600万円 43.52坪

1.jpg




さすがに坪36万円はどうかと思うけど


こっちは71坪あるし


それなりの価格にはなるはずだからね。




買う人からすると


こっちの解体を考えても充分過ぎるほど安いんですな。




これも仕入れが安いからこそですな。





ごく短期間でぼちぼち儲かったということで


わざわざお礼にマスカットを送ってくれました(*´▽`*)

S__19546117.jpg



ありがとうございますm(__)m





大都市圏はともかく


岡山市や倉敷市みたいな地方よりもさらに地方の


地方の地方的なとこでも


充分やれるいうことです。




さすがに


地方の地方のそのまた地方とか


地方の地方のそのまた地方のさらに地方とかは


厳しいかもしれんけど(^^;







富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

他の大家さんと隣同士になりました。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 

R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日 北区京山
☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
 場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
 今回は18人34口で購入。
 表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。


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<イベントのお知らせ>
11月
☆「視察」備前市三石戸建&ランチ
 8日(日)10時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし※
 2しっしーさん※
 3ゆういちさん※
 4K只さん※
 5やなぎさん
 6yazinさん
 7りんしょ〜さん
 8ドンペリさん※
 9しのさん
 10
 ※岡山出発(5人まで)
 ※三石直組でキャンセル出ました。

☆「勉強会」9日(月)11時〜13時 東区広谷
 4日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2タマさん
 3ぽこさん
 4J子さん(女性)
 5Dさん
 6rikouさん
 7namiさん(女性)
 8しんやさん
 ※満席になりました。

☆「見学会」摂津屋さん牟佐平屋アフター&お茶
 9日(月)14時

 参加予定(定員10名)
 1摂津屋さん
 2わたくし
 3タマさん
 4みきさん(女性)
 5namiさん(女性)
 6Dさん
 7
 8
 9
 10


☆「勉強会」12日(木)11時〜13時 東区広谷
 5日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2とかげさん
 3OKOさん
 4たかぱぱさん
 5yazinさん
 6u-kiさん
 7かなさん(女性)
 8よっさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」13日(金)11時〜13時 東区広谷
 6日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2かこちゃん(女性)
 3あつおさん
 4ゆういちさん
 5まこりん
 6やなぎさん
 7みきさん(女性)
 8あゆはこさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」17日(火)18時〜20時 東区広谷
 7日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員9名)
 1わたくし
 2HTさん
 3しのさん
 4ミッツさん
 5しんさん
 6しーさん(女性)
 7M本さん
 8かおりん旦那さん
 9よーこさん(女性)
 ※満席になりました。


11月一覧
3日(火,祝)11時〜13時「勉強会」2日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
4日(水)13時「視察」
 中区平井戸建&ランチ
6日(金)11時〜13時「勉強会」3日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
6日(金)14時「視察」
 東区古都南方戸建2棟&amiさん鉄戸建アフター

8日(日)10時半「視察」
 備前市三石戸建&ランチ
9日(月)11時〜13時「勉強会」4日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
9日(月)14時「見学会」
 摂津屋さん牟佐平屋アフター&お茶
12日(木)11時〜13時「勉強会」5日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
13日(金)11時〜13時「勉強会」6日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
17日(火)18時〜20時「勉強会」7日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと


12月一覧
5日(土)13時「セミナー」
 必殺大家人さん1回目
12日(土)13時「セミナー」
 ふん様、ポールさん(ゲスト ニーノさん)

1月一覧
16日(土)13時「セミナー」
 必殺大家人さん2回目



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


共同購入3つめ用に設立段取り中の


新会社の印鑑セットが届いていました。

1.jpg



18人30口の資本金も集まっているので


あとは司法書士にお願いした書類に押印。


法人登記簿と印鑑証明ができれば


新口座開設で完了ですな。


そこから契約&現金決済なんで


今月中には終わるでしょう。






さて昨日、地方の地方の物件でもやれるんだぜー


ってことを書きましたけど


関連記事
2020年11月05日 地方の地方。




ここで登場した、


あらさんが入札で仕留めた吉備中央町の戸建


決まったんですよ(*´▽`*)


関連記事
2019年07月17日 吉備中央町へドライブ



吉備中央町なんて


それこそ地方の地方のそのまた地方の代表ですけど


この物件はそこからさらに地方(^^;





そんなとこでもひとりぐらい住む人はおるじゃろー


って思ってましたけど


やっぱりいましたわーww




あらさんはいままで太陽光中心の展開だったから


これで大家デビューですね(^^♪


素晴らしい!






今日は

・勉強会3日目
2.jpg


・古都南方戸建2棟一括
IMG_5507.jpg


・鉄(くろがね)amiさん1号アフター見学




と、相変わらずネタには困りませぬ(^^;




むしろ、1日に3本ぐらい書かないと消化できん(;・∀・)


ほんと書き損ねてることも多い...


山陰編もまだ完結してないし


富山編なんてもう1年経つじゃん(;・∀・)



そうこうしてるうちに来月には


ふん様、ポールさん、ニーノさんが再び来岡(^^;




時間が経つのが早いのか?

書くのが遅いのか?

ネタが多すぎるのか?





そんなこんなで、まずはamiさんの1号から。


ここは、たまたまお隣が大家仲間の物件(^^;


同じつくりなんで当時の建売だと思う。



そちらは4年ぐらい前に3〇〇万円で買って


いまは4万円前半で貸しているので


何かしらの目安があると安心感あるね(^^)




昨今は古い戸建も安く手に入りやすくなってるから


もちろんここもお隣よりはかなり安くなってます(^^♪




お隣はここより高い分


この数年間の家賃と大家実績を積んでる
わけだけどね(^^;




高すぎるのはどうかと思うけど


許容範囲なら、さっさと買って


家賃もらって実績積んだほうがいいでしょうねー





で、それを直してこんな感じに。

2.jpg

1.jpg



4.jpg

3.jpg



5.jpg

6.jpg



7.jpg

8.jpg



1.jpg

2.jpg



3.jpg

4.jpg




いやーかなりきれいになりましたねー(^^♪

5.jpg

6.jpg





ただ、室内に蜂が3匹...


たぶんここでしょうね...

7.jpg





不動産屋営業マン時代に案内に行った先で


室内で鳥が死んでたことありました(;'∀')




そういうこともあるから


新聞を丸めて詰めとくぐらいはしといたほうがいいよ(^^;






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




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大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

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※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
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ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

選定基準があがりましたからね〜(汗)

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 

R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日 北区京山
☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
 場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
 今回は18人34口で購入。
 表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。


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<イベントのお知らせ>
11月
☆「視察」備前市三石戸建&ランチ
 8日(日)10時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし※
 2しっしーさん※
 3ゆういちさん※
 4K只さん※
 5やなぎさん
 6yazinさん
 7りんしょ〜さん
 8ドンペリさん※
 9しのさん
 10
 ※岡山出発(5人まで)
 ※三石直組でキャンセル出ました。


☆「勉強会」9日(月)11時〜13時 東区広谷
 4日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2タマさん
 3ぽこさん
 4J子さん(女性)
 5Dさん
 6rikouさん
 7namiさん(女性)
 8しんやさん
 ※満席になりました。

☆「見学会」摂津屋さん牟佐平屋アフター&お茶
 9日(月)14時

 参加予定(定員10名)
 1摂津屋さん
 2わたくし
 3タマさん
 4みきさん(女性)
 5namiさん(女性)
 6M本さん
 7Dさん
 8エムエスさん
 9Mさん
 10じいじさん
 ※満席になりました。

☆「視察」撫川AP&ランチ
 10日(火)12時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2麒麟さん
 3O幡さん


☆「勉強会」12日(木)11時〜13時 東区広谷
 5日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2とかげさん
 3OKOさん
 4たかぱぱさん
 5yazinさん
 6u-kiさん
 7かなさん(女性)
 8よっさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」13日(金)11時〜13時 東区広谷
 6日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2かこちゃん(女性)
 3あつおさん
 4ゆういちさん
 5まこりん
 6やなぎさん
 7みきさん(女性)
 8あゆはこさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」17日(火)18時〜20時 東区広谷
 7日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員9名)
 1わたくし
 2HTさん
 3しのさん
 4ミッツさん
 5しんさん
 6しーさん(女性)
 7M本さん
 8かおりん旦那さん
 9よーこさん(女性)
 ※満席になりました。


11月一覧
3日(火,祝)11時〜13時「勉強会」2日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
4日(水)13時「視察」
 中区平井戸建&ランチ
6日(金)11時〜13時「勉強会」3日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
6日(金)14時「視察」
 東区古都南方戸建2棟&amiさん鉄戸建アフター

8日(日)10時半「視察」
 備前市三石戸建&ランチ
9日(月)11時〜13時「勉強会」4日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
9日(月)14時「見学会」
 摂津屋さん牟佐平屋アフター&お茶
10日(火)12時「視察」
 撫川AP&ランチ
12日(木)11時〜13時「勉強会」5日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
13日(金)11時〜13時「勉強会」6日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
17日(火)18時〜20時「勉強会」7日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと


12月一覧
5日(土)13時「セミナー」
 必殺大家人さん1回目
12日(土)13時「セミナー」
 ふん様、ポールさん(ゲスト ニーノさん)

1月一覧
16日(土)13時「セミナー」
 必殺大家人さん2回目



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はamiさん1号の前に行った


古都南方の戸建2棟のお話し。


関連記事
2020年11月06日 他の大家さんと隣同士になりました。




2棟のうちひとつは入居中ということで


もうひとつの空き家を内見させてもらいました。





現地到着。


ほう。場所自体は悪くない。


道路も幅員5mぐらいはある。


土地も50坪ぐらいで形もいい。





珍しくまとも。





でも、建物はいつも通りでした(^^;




玄関ドアはガラス割れてるし

1.jpg



勝手口は木がボロボロ...

2.jpg




犬、猫、鳥にとっては歓迎ですね(^^;




室内はまぁまぁ荒れ気味。

1.jpg

2.jpg

3.jpg



ペットがいたんでしょうね...


畳がシロアリに喰われてるのかな...


床は意外としっかりしてるほう...




まぁゴミ屋敷じゃないだけマシか(^^;





水回りはこんな感じ。

1.jpg

2.jpg

3.jpg



直せば使えるレベルではあるね...





さて、どうしたもんか...




もちろんお金かけたら直せるけど、


家賃が伸びんわな...



直しの具合にもよるけど


3.5〜4万円ぐらいかな〜...




入居中のほうが3万円だったかな...




土地としてみたら高くもないんだけど


利回りでみたら低いわな...





一昔前なら、10〜12%程度でも許容できたけどね...



1戸300〜400で仕入れて


10年ぐらい回して、


出口は、土地で売るか、何か建てるか


途中でオーナーチェンジで売るかみたいな流れでね。




ここも出口的にはいいんだけど


いまどきはもっと安いのがゴロゴロあるからな〜(;´Д`)




まぁそれらは道に問題があったりはするけど


究極的に安く買ってたら


出口はどうにでもなるからね...




それなりのまともな土地で、


一気に2つ手に入るけど


ここにお金をかけるのがいいのか...





こっちのほうに拠点があって


ここで将来が描けるならいいかもしれんけど


万人向けというわけにはいかんでしょうね...





みんな、以前に比べて選定基準が上がって


見方が厳しくなってます
(^^;






ボロで汚いけど、入居者は楽しく生きていらしたようで。

IMG_5508.jpg

IMG_5509.jpg






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




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※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
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ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影



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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 

R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日 北区京山
☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
 場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
 今回は18人34口で購入。
 表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。


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<イベントのお知らせ>
11月
☆「勉強会」9日(月)11時〜13時 東区広谷
 4日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2タマさん
 3ぽこさん
 4J子さん(女性)
 5Dさん
 6rikouさん
 7namiさん(女性)
 8しんやさん
 ※満席になりました。

☆「見学会」摂津屋さん牟佐平屋アフター&お茶
 9日(月)14時

 参加予定(定員10名)
 1摂津屋さん
 2わたくし
 3タマさん
 4みきさん(女性)
 5namiさん(女性)
 6M本さん
 7Dさん
 8エムエスさん
 9Mさん
 10じいじさん
 ※満席になりました。

☆「視察」撫川AP&ランチ
 10日(火)12時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2麒麟さん
 3O幡さん
 4こーへーさん
 5エムエスさん


☆「勉強会」12日(木)11時〜13時 東区広谷
 5日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2とかげさん
 3OKOさん
 4たかぱぱさん
 5yazinさん
 6u-kiさん
 7かなさん(女性)
 8よっさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」13日(金)11時〜13時 東区広谷
 6日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2かこちゃん(女性)
 3あつおさん
 4ゆういちさん
 5まこりん
 6やなぎさん
 7みきさん(女性)
 8あゆはこさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」17日(火)18時〜20時 東区広谷
 7日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員9名)
 1わたくし
 2HTさん
 3しのさん
 4ミッツさん
 5しんさん
 6しーさん(女性)
 7M本さん
 8かおりん旦那さん
 9よーこさん(女性)
 ※満席になりました。


11月一覧
3日(火,祝)11時〜13時「勉強会」2日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
4日(水)13時「視察」
 中区平井戸建&ランチ
6日(金)11時〜13時「勉強会」3日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
6日(金)14時「視察」
 東区古都南方戸建2棟&amiさん鉄戸建アフター
8日(日)10時半「視察」
 備前市三石戸建&ランチ

9日(月)11時〜13時「勉強会」4日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
9日(月)14時「見学会」
 摂津屋さん牟佐平屋アフター&お茶
10日(火)12時「視察」
 撫川AP&ランチ
12日(木)11時〜13時「勉強会」5日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
12日(木)15時「見学会」
 共同購入2号京山AP
12日(木)15時「視察」
 北区菅野&お茶
13日(金)11時〜13時「勉強会」6日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
17日(火)18時〜20時「勉強会」7日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと


12月一覧
5日(土)13時「セミナー」
 必殺大家人さん1回目
12日(土)13時「セミナー」
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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から備前市三石(みついし)へ。

1.jpg



和気や備前のまだ向こう...


兵庫県はすぐそこ...





無人の三石駅前へ集合。

2.jpg



虫取りらしき親子がいたけど


駅で待っている人は誰もいない...


左に写ってるのが駅ね。

IMG_5604.jpg



山陽本線の県内最東端の駅で


乗降客は1日平均180人ぐらいみたい...



日曜日の朝じゃ誰もおらんわな...




地方の地方のそのまた地方のさらに地方とはまさにここ(^^;





こういうとこでも


モノによっては、価格によっては、成り立つ


と思うのでやってきました(^^;





そんなこんなで現地へ。


建物の見た目は文句無し(^^♪

1.jpg



RC造でしっかりしてそうです。




室内も素晴らしい。

3.jpg

4.jpg

6.jpg

5.jpg





ここらまではよかったんだけど


ここは増築してきれいなところみたい(;'∀')




旧宅のほうも悪くはないけど


残置がまぁまぁあって

1.jpg




2階は雨漏りが現在進行形...

IMG_5591.jpg

IMG_5593.jpg

IMG_5596.jpg




うーん...


RCの陸屋根あるあるですね...






さらに道がこの状態...

2.jpg




残置を出すのも大変だし


将来このRC造を壊すとなったらさらに大変...





もし買ったとしたら


壊すまで持つとあとが大変なんで


屋上防水も含めて思い切って直して


できるだけ長持ちさせつつ回収して


どこかのタイミングで売却ですかね...





普通の木造で道があれば


10年後とかには解体してみたいなことになるけど


ここだと、RC造の頑丈さを逆手に取って


直して長持ちさせるほうがいいんじゃないかな...




将来壊してどうのこうのいうのは向いてないと思うね...





まぁ何にしても、タダ同然のレベルでないと


引き取りは難しいと思います(;'∀')






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2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
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つづく




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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
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   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 

R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日 北区京山
☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
 場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
 今回は18人34口で購入。
 表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。


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<イベントのお知らせ>
11月
☆「視察」撫川AP&ランチ
 10日(火)12時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2麒麟さん
 3O幡さん
 4こーへーさん
 5エムエスさん
 6K本さん


☆「勉強会」12日(木)11時〜13時 東区広谷
 5日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2とかげさん
 3OKOさん
 4たかぱぱさん
 5yazinさん
 6u-kiさん
 7かなさん(女性)
 8よっさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」13日(金)11時〜13時 東区広谷
 6日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2かこちゃん(女性)
 3あつおさん
 4ゆういちさん
 5まこりん
 6やなぎさん
 7みきさん(女性)
 8あゆはこさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」17日(火)18時〜20時 東区広谷
 7日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員9名)
 1わたくし
 2HTさん
 3しのさん
 4ミッツさん
 5しんさん
 6しーさん(女性)
 7M本さん
 8かおりん旦那さん
 9よーこさん(女性)
 ※満席になりました。


11月一覧
3日(火,祝)11時〜13時「勉強会」2日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
4日(水)13時「視察」
 中区平井戸建&ランチ
6日(金)11時〜13時「勉強会」3日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
6日(金)14時「視察」
 東区古都南方戸建2棟&amiさん鉄戸建アフター
8日(日)10時半「視察」
 備前市三石戸建&ランチ
9日(月)11時〜13時「勉強会」4日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
9日(月)14時「見学会」
 摂津屋さん牟佐平屋アフター&お茶

10日(火)12時「視察」
 撫川AP&ランチ
12日(木)11時〜13時「勉強会」5日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
12日(木)15時「見学会」
 共同購入2号京山AP
12日(木)15時「視察」
 北区菅野&お茶
13日(金)11時〜13時「勉強会」6日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
16日(月)13時「視察」玉野市宇野戸建&ランチ
16日(月)16時「見学会」植松倉庫
17日(火)18時〜20時「勉強会」7日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
19日(木)12時「見学会」麒麟さん横井上戸建2棟工事中&ランチ


12月一覧
5日(土)13時「セミナー」
 必殺大家人さん1回目
12日(土)13時「セミナー」
 ふん様、ポールさん(ゲスト ニーノさん)

1月一覧
16日(土)13時「セミナー」
 必殺大家人さん2回目



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、新法人のハンコが届いたので


関連記事
2020年11月06日 他の大家さんと隣同士になりました。



それを使って司法書士の書類に押印してきました。

IMG_5633.jpg



車の中で(^^;


これで明日付けでは設立されるでしょう。


法人登記簿ができたら、


次は口座を作って資本金をそちらに移動します。






さて今日は、摂津屋さんの平屋のアフター見学。


関連記事
2019年08月28日 ボーボー一歩手前の立派なお家
2020年07月23日 1年前は500万円近くしていましたが...
2020年07月24日 まともな方が住んでた様子がうかがえましたからねー




摂津屋さんが買う前にamiさんが検討していたことがありますが


その時はあまり下がらなくて見送ったんですよね...




その1年後ぐらいに摂津屋さんがアタックして


大幅値下げに成功





たぶんその間にも何人もアタックしたんだと思うんだけど


こういうパターンはよくあって


みんな安い価格ばかり言ってくるもんだから


最初は少々強気だった売主さんも


どんどん諦めモードになって


ついに陥落みたいな感じ(^^;




心変わりの要因はいろいろあるんだろうけど


そういうタイミングっていつかはくるので


諦めずにウォッチングしていくことでしょうね。





amiさんと見たときはこんな感じでしたけども

0.jpg


工事スタート直後ぐらいがこんな感じで

1.jpg



最終的にはこうなりました(*´▽`*)

2.jpg




植物とブロック塀が無くなって


外壁も塗って見違えるようです(^^♪




それも、全部塗るんじゃなくて


側面は塗らなかったり、別の色にしたりと


上手にやってます。

0.jpg



1.jpg






玄関周りも。

3.jpg


4.jpg





外回りの効果って大きいですねー





摂津屋さんはしっかり直す派なので


室内もかなりやってます。

6.jpg



1.jpg




8.jpg



2.jpg




この部屋なんか全然違います(^^)

3.jpg



4.jpg




普通のふすまだといい柄がなかったということで


クロス貼ってます。

1.jpg



色使いがいいですねー





リフォーム
伐採、伐根、解体
残置処理
シロアリ駆除


などで250万円ほど使ったそうで(^^;





ひとそれぞれいろんな戦略がありますね。


まだまだこれからの方は


みなさんにいろいろ見せてもらって


自分のスタイルを確立していけばいいと思いますよ(^^)






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 

R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日 北区京山
☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
 場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
 今回は18人34口で購入。
 表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。


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<イベントのお知らせ>
11月
☆「勉強会」12日(木)11時〜13時 東区広谷
 5日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2とかげさん
 3OKOさん
 4たかぱぱさん
 5yazinさん
 6u-kiさん
 7かなさん(女性)
 8よっさん
 ※満席になりました。


☆「見学会」共同購入2号京山AP
 12日(木)15時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2OCさん
 3エムエスさん
 4かなさん(女性)


☆「視察」北区菅野&お茶
 12日(木)15時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2摂津屋さん
 3OCさん
 4K本さん
 5O山さん
 6エムエスさん


☆「勉強会」13日(金)11時〜13時 東区広谷
 6日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2かこちゃん(女性)
 3あつおさん
 4ゆういちさん
 5まこりん
 6やなぎさん
 7みきさん(女性)
 8あゆはこさん
 ※満席になりました。


☆「勉強会」17日(火)18時〜20時 東区広谷
 7日目 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

 参加予定(定員9名)
 1わたくし
 2HTさん
 3しのさん
 4ミッツさん
 5しんさん
 6しーさん(女性)
 7M本さん
 8かおりん旦那さん
 9よーこさん(女性)
 ※満席になりました。


11月一覧
3日(火,祝)11時〜13時「勉強会」2日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
4日(水)13時「視察」
 中区平井戸建&ランチ
6日(金)11時〜13時「勉強会」3日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
6日(金)14時「視察」
 東区古都南方戸建2棟&amiさん鉄戸建アフター
8日(日)10時半「視察」
 備前市三石戸建&ランチ
9日(月)11時〜13時「勉強会」4日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
9日(月)14時「見学会」
 摂津屋さん牟佐平屋アフター&お茶
10日(火)12時「視察」
 撫川AP&ランチ

12日(木)11時〜13時「勉強会」5日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
12日(木)15時「見学会」
 共同購入2号京山AP
12日(木)15時「視察」
 北区菅野&お茶
13日(金)11時〜13時「勉強会」6日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
16日(月)13時「視察」
 玉野市宇野戸建&ランチ
16日(月)16時「見学会」
 わたくしの植松倉庫
17日(火)18時〜20時「勉強会」7日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
18日(水)15時「見学会」
 こまっちゃんガレージハウスビフォー&お茶
19日(木)12時「見学会」
 麒麟さん横井上戸建2棟工事中&ランチ
19日(木)15時「視察」
 大和町戸建&お茶
30日「勉強会」東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

12月一覧
5日(土)13時「セミナー」
 必殺大家人さん1回目
12日(土)13時「セミナー」
 ふん様、ポールさん(ゲスト ニーノさん)

1月一覧
16日(土)13時「セミナー」
 必殺大家人さん2回目



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は北区でアパートの視察に。


元は、縦長の2Kが10戸だったのかな?


イメージ的にはこんな感じ。

c.jpg




20平米ちょいぐらいの部屋で


似たようなのが大量にありますわね。





こういうタイプを持つと


ライバルが多すぎて


家賃や広告料でしか勝負できないので


基本的には賛成ではないです。





が、例外的に持ってもいいかな?というものもあって


家賃が下がりきっている とか


駐車場が戸数分ある とか


トイレ風呂が別になってる とか


要は、客付けに困らないのが条件。



他にも


主要大学が近い とか


主要駅がすぐ近く とか


解体後が楽しみな場所 とか


であればなお良し。




それらを満たしたうえで


もちろん安くて高利回りであればですが。






それでも、低額な部屋がたくさんあるというのは


いろいろロスが多くて


家賃収入100万円なら


家賃2万円×50戸より


家賃10万円×10戸のほうが


断然いいと思っているので


少しでも運営が楽なほうがいいだろうなと。




20万円の中古車50台より


1000万円のベンツ1台のほうがいいですww






もし自分がそういう低額の部屋がたくさんある物件を買うなら


それがたくさん空いているなら


なるべく戸数を減らしたいと考えて


1K2戸の壁を抜いて2K1戸にしたいです。





ここで登場した


まこりんさんが一本釣りした新京橋のアパート


関連記事
2018年03月03日 今日もボロばっかり見てます。



2階の2K2戸を連結して3Kになっていましたし


2つ隣り合って空いていた1階も


同じように連結してめでたく決まっています。


元は、2K6戸でしたけど


いまは2K×2戸と3K×2戸の4戸に。






そんな話しをしたのは


今回のアパートの部屋が連結されていたから(^^;



c.jpg





d.jpg



3階が3部屋連結して1部屋に。


2階も2部屋連結して1部屋に。


全10室が7室になりました。




10室だと駐車場も足りていなかったし


この作戦は大賛成と思いました。





以前、RC4階建ての1K20戸ぐらいのマンションでも


コンクリートの壁を抜いて1戸の1LDKにしてましたねー


さすがにコンクリートだと工事代が高額になりそうですけど(^^;


もちろん構造上支障がないところを抜かないといけないですけど(^^;





大量の小さな部屋を抱えて


それが長期間決まらず困っている方は


隣が空いているなら


この作戦はいいと思いますよ。




1K2万円2戸が


くっつけて4万円にはならんですけど(^^;




でも、倍の面積で3万円ぐらいにはなるでしょう。


募集もしやすくなるし、空室よりはいいですしね。




ただ、1戸1.5万円とかの倉庫で貸せるなら


連結工事が要らないので


そっちのほうがいいかもです(^^;





なんにしても、頭を柔らかくすることが必要ですね。






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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