目指すところは人それぞれ

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。12/1から家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪を1円で... 年22万円 表面2200万%も上物4棟あり...

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<イベントのお知らせ>

8月

8月
1日(木)
 11時〜「見学会」HTさん10万円11号戸建見学&ランチ
3日(土)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ1日目
 15時〜「見学会」赤坂台戸建2戸70万円&ランチ2日目
 15時半〜「見学会」平井豪邸&AP
6日(火)
 12時〜「見学会」Y口さん真備町富原水没古民家その後&
         ゆーいちさん真備町岡田水没1号戸建ビフォー&ランチ
7日(水)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ2日目
9日(金)DX@母ちゃんさん神戸物件見学ツアー

14日(水)
 17時〜「見学会」わたくしの植松と彦崎借地&晩御飯
19日(月)
 11時〜 「見学会」玉野市槌ケ原戸建&ランチ
 13時半〜「見学会」玉野市アパート
22日(木)
 16時〜「見学会」足守戸建&お茶
23日(金)
 13時〜「見学会」玉野市番田戸建&ランチ

9月
21日(土)ポールさん&ふんどし王子さん岡山セミナー&懇親会

11月
22日(金)ぺんたさんと物件見学ツアー&夜は飲み会
23日(土)ぺんたさん岡山セミナー&懇親会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


もう少しDX@母ちゃんさんのお話しで。





DX@母ちゃんさん


相続でアパート1棟をもらったものの苦労の連続(-_-;)

【新連載】管理会社の裏切り。
不信感からスタートした私の不動産投資





アパート1棟もらえるだけでもありがたいですが


当時は未経験だったわけですから


いろいろ大変だったでしょう...





当時は現金も300万円ほどで


アパートの次は


競売で、小さくて安いものを買われています。

自分がひよこ大家だったら、何から始めるか?



基本はこれですよ。




いまは借入が1〇億円あって


55歳までに〇〇億円の現金でしたけ?


を作りたいと具体的な目標をおっしゃっていました。


きっと実現させるんでしょうねー(^^;






そんなDX@母ちゃんさんでも


最初は安いものからスタート


2007年に相続で得てから10数年の時をかけて


いまに至ります。





それをわずかな時間で到達させようなんてどうかしてますし


そもそもそんなバンバンいい話しはこないでしょう(^^;


バンバン買っている人は


バンバン掴まされている可能性も高いと思いますがね...





それはさておきDX@母ちゃんさん


最初のアパート(0号)とその区分(1号)を売って


〇千万円の現金ができたのが大きな弾みとなります。


初めての「失敗」から得た教訓。不動産業開業のススメ。




そこからも売買を繰り返し種銭を大きくし


融資を絡めながら大きくしていきました。





大きく拡大させていくなら


売買と融資は必須だと思いますね。






ただ、


自分はどうしたいのか?どうなりたいのか?


ということ。





子どものために遺したいでもいいし


自分たちの将来のためでもいいし


ある程度具体的なものがあるといいかもね。





DX@母ちゃんさんみたいに〇〇億円って


具体的な数字はわかりやすい(^^;





そうは書いても、


わたくし自身に数字で語れるものはなくてですね(;'∀')





年1つは買いたいってのは昔から言っていますけど


まぁなんとなくですね(^^;


年1つずつでも増えれば


死ぬ頃には結構なことになってるな〜ぐらいのもんです(^^;





死ぬまでの生活が困らなければいい


大家仲間がサラリーマン卒業して


みんなでいつでも遊びにいけたらいいなー


ぐらいしか思っていないので(;'∀')






自分も宅建業者になって


売買を繰り返して売却益で儲けることは簡単にできるんで


地道にやれば億を掴むぐらいはできそうですけど


まだ持っていない仲間


せめてひとつは分けてあげたいという密かな思いがあるので


自分の資産を追求していく段階にはなれんでしょうね(;'∀')





あまり夢のないつまらん人生かもしれませんけど


自分がよけりゃそれでいいかな(^^;





小さな戸建を増やしていくのもいいし


大型物件でメガ大家、ギガ大家を目指すのもいいし


自分のやりたいようにやるのが一番でしょ(^^;





おしまい







☆大家仲間の募集中物件☆
 誰か部屋を探している人がいたら
 okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
 西長瀬戸建 家賃11万円
 久米戸建 南棟 家賃9万円
 ベルシティ津高 203号 家賃2.4万円
 ブルーハイツ西古松 2階 家賃3万円

☆中区
 旭東町アパート1階 家賃3.9万円
 百間川コーポ102号 家賃4.2万円
 御成町戸建 家賃4万円

☆東区
 西大寺中野本町戸建 家賃5万円

☆玉野市
 槌ケ原平屋 家賃4万円

☆倉敷市
 中島戸建 家賃4.3万円
 玉島陶戸建 家賃5.5万円
 

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん  東区南古都戸建
・あつしさん  倉敷市日吉町戸建
・HTさん   北区関西町平屋
・TAKEさん 北区関西町平屋
・まゆさん   北区万成東町戸建
・mihoさん 中区湊平屋
・rikouさん南区福富西戸建
・GMさん   東区西大寺射越戸建
・neverさん北区栢谷戸建1
・neverさん北区栢谷戸建2
・たかぱぱさん 中区平井戸建
・デンチさん  中区平井戸建
・デンチさん  北区足守平屋
・まなかさん  中区新京橋戸建
・K只さん   南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

外注のすすめ

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。12/1から家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪を1円で... 年22万円 表面2200万%も上物4棟あり...

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<イベントのお知らせ>

8月
☆「見学会」わたくしの植松と彦崎借地&晩御飯
 14日(水)17時〜
 参加予定(定員10名)
 1かたへいさん
 2こはらさん(女性)
 3けんさん
 4namiさん(女性)
 5ゆういちさん
 6ひろぴーさん
 7よーすけさん
 8こももさん(女性)
 9F原Hさん
 10わたくし
 11
 12
 13
 14
 ※案外ひまな方が多いようで増枠しました(笑)


8月
1日(木)
 11時〜「見学会」HTさん10万円11号戸建見学&ランチ
3日(土)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ1日目
 15時〜「見学会」赤坂台戸建2戸70万円&ランチ2日目
 15時半〜「見学会」平井豪邸&AP
6日(火)
 12時〜「見学会」Y口さん真備町富原水没古民家その後&
         ゆーいちさん真備町岡田水没1号戸建ビフォー&ランチ
7日(水)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ2日目
9日(金)DX@母ちゃんさん神戸物件見学ツアー

14日(水)
 17時〜「見学会」わたくしの植松と彦崎借地&晩御飯
19日(月)
 11時〜 「見学会」玉野市槌ケ原戸建&ランチ
 13時半〜「見学会」玉野市アパート
22日(木)
 16時〜「見学会」足守戸建&お茶
23日(金)
 13時〜「見学会」玉野市番田戸建&ランチ

9月
21日(土)ポールさん&ふんどし王子さん岡山セミナー&懇親会

11月
22日(金)ぺんたさんと物件見学ツアー&夜は飲み会
23日(土)ぺんたさん岡山セミナー&懇親会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


サーバーの障害で更新が大幅に遅れてしまいました(-_-;)






さて、例のわたくしの植松の破壊部屋が17日契約開始ということで


関連記事
2019年05月31日 敵に回したら超めんどくせーやつ
2019年07月30日 ついでに巡回




15日に入居前チェックと現地キー回収がてら


見学会でもしようかと思っていましたが


どうやらちょうどその頃、台風が直撃の模様(;´Д`)
a.jpg




岡山に台風直撃なんて珍しいから


また豪雨災害みたいなことにならなければいいですが...






その植松の破壊部屋


まぁまぁの範囲を庭として提供していますが


いまの時期は草ボーボー(;´Д`)
IMG_3508.JPG IMG_3509.JPG



でも、入居前ぐらいはきれいにしてあげたい...




わたくしでも草抜きぐらいはできるけれど


なかなか時間が取れない(-_-;)




シルバーさんとかにお願いしようと思っても


需要が多いのか数か月待ちもザラ...




で、どうせなら仲間内でお金を回してあげられたらな〜


ってことで、


悲しい事情で時間のある、


しいたけさんに振ってみたら快諾(^^)v




少しでもしいたけさんの足しになって


草ボーボーが解消されてわたくしも助かる。





外注というのは、


誰かの生活を助けることになるので


個人的には好きなやり方です。





なんもかんも自分でやってしまうと


誰かの仕事(収入)を奪うと同時に


自分の命(時間)と引き換えに、


払うお金が自分の手元に残るだけなので


自分にとってプラスはないなーと思っています。





もちろん、適正な料金でちゃんとしてもらえたらというのが前提ですが


この結果なら文句ひとつありません(*´▽`*)

IMG_3508.JPG IMG_3509.JPG


3.JPG 4.JPG



まぁまぁの量ですね(^^;
6.JPG




除草剤も撒いてもらいました。
5.JPG




すばらしい。


頼んでよかったー(^^)






外注がもったいないと感じる人も少なくないと思うけど


そういう人は自分のお金を外に出したくないってことで


自分のお金に執着が強いのかもしれないねー





大家初期の頃はあまりお金に余裕がないこともあるだろうけど


いつかは、困ってる人やそれで生活している人に


仕事を出してあげられるようになったらいいね。


自分のお金の使い方で喜ぶ人がいると


それはそれでお互い嬉しいもんですよ。





しいたけさん、暑い中ありがとうございましたm(__)m


また別の案件をお願いします(^^)/





おしまい







☆大家仲間の募集中物件☆
 誰か部屋を探している人がいたら
 okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
 西長瀬戸建 家賃11万円
 久米戸建 南棟 家賃9万円
 ベルシティ津高 203号 家賃2.4万円
 ブルーハイツ西古松 2階 家賃3万円

☆中区
 旭東町アパート1階 家賃3.9万円
 百間川コーポ102号 家賃4.2万円
 御成町戸建 家賃4万円

☆東区
 西大寺中野本町戸建 家賃5万円

☆玉野市
 槌ケ原平屋 家賃4万円

☆倉敷市
 中島戸建 家賃4.3万円
 玉島陶戸建 家賃5.5万円
 

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん  東区南古都戸建
・あつしさん  倉敷市日吉町戸建
・HTさん   北区関西町平屋
・TAKEさん 北区関西町平屋
・まゆさん   北区万成東町戸建
・mihoさん 中区湊平屋
・rikouさん南区福富西戸建
・GMさん   東区西大寺射越戸建
・neverさん北区栢谷戸建1
・neverさん北区栢谷戸建2
・たかぱぱさん 中区平井戸建
・デンチさん  中区平井戸建
・デンチさん  北区足守平屋
・まなかさん  中区新京橋戸建
・K只さん   南区妹尾平屋
などなど...
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

1階天井付近まで水没したそうです...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。12/1から家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪を1円で... 年22万円 表面2200万%も上物4棟あり...

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<イベントのお知らせ>

8月
☆「見学会」わたくしの植松と彦崎借地&晩御飯
 14日(水)17時〜
 参加予定(定員14名)
 1かたへいさん
 2こはらさん(女性)
 3けんさん
 4namiさん(女性)
 5ゆういちさん
 6ひろぴーさん
 7よーすけさん
 8こももさん(女性)
 9F原Hさん
 10わたくし
 11じいじさん
 12まこりんさん
 13Kさん
 14
 ※案外ひまな方が多いようで増枠しました(笑)


8月
1日(木)
 11時〜「見学会」HTさん10万円11号戸建見学&ランチ
3日(土)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ1日目
 15時〜「見学会」赤坂台戸建2戸70万円&ランチ2日目
 15時半〜「見学会」平井豪邸&AP
6日(火)
 12時〜「見学会」Y口さん真備町富原水没古民家その後&
         ゆーいちさん真備町岡田水没1号戸建ビフォー&ランチ
7日(水)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ2日目
9日(金)DX@母ちゃんさん神戸物件見学ツアー

14日(水)
 17時〜「見学会」わたくしの植松と彦崎借地&晩御飯
19日(月)
 11時〜 「見学会」玉野市槌ケ原戸建&ランチ
 13時半〜「見学会」玉野市アパート
22日(木)
 16時〜「見学会」足守戸建&お茶
23日(金)
 13時〜「見学会」玉野市番田戸建&ランチ

9月
21日(土)ポールさん&ふんどし王子さん岡山セミナー&懇親会

11月
22日(金)ぺんたさんと物件見学ツアー&夜は飲み会
23日(土)ぺんたさん岡山セミナー&懇親会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


しいたけさんに草抜き頼んだって書いたら

関連記事
2019年08月12日 外注のすすめ



早速、こーへーさんも頼みたい案件があるって連絡きました(^^;


みなさんちょいちょいお困りなんですね〜




わたくしのアパート1号も草対策を頼まんとなー


って思ってたら、どうも入居者がやってくれたみたいです(^^;
IMG_3730.JPG
IMG_3731.JPG



古い方はありがたい(^^;






さて今日は、6日に行った総社・真備方面の続きで


関連記事
2019年08月06日 いい味出てる古民家が家賃3万円。



ゆういちさん真備町岡田水没1号戸建のお話し。




Y口さんの水没古民家を見たあと


真備町内でランチ場所を探して車でウロウロしましたが


まだまだ完全復活には遠い感じでしたね...



ようやくいまになって


解体しているところもたくさんありましたし



閉まったままのお店も多かったです...




被災直後は、広大な農地も荒れ果てていましたが


田んぼに青々と茂っていたのは安心しました。





道中、堤防のかさ上げ工事をしていました。
IMG_3679.JPG



また台風が接近していますから何事もなければいいですが...





そんな中、数少ない営業している台湾料理のお店でランチ。

IMG_3683.JPG
IMG_3681.JPG
IMG_3682.JPG




わずかな額ですが地元に落とせてよかったです(^^)





この8月はわたくしの決算なんですけど


しょーもない法人税として払うんじゃなく


地元の被災地に寄付できたらなーと思っています。

倉敷市西日本豪雨災害義援金の受付について



全額寄付金控除が受けられるか調べていませんけど


税金としてつまらんことに使われることを思うと


利用が明確なほうが意欲が湧きますね(^^;






そんなこんなでゆういちさん1号へ。

1.JPG




ここは1階の天井付近まで水没したそうな(-_-;)


玄関ドア上部に名残がありました...
2.JPG



わかります?


泥の跡が。このあたりまできたんですね...
3.JPG





しかし、室内は案外きれい。
1.JPG
3.JPG
2.JPG



前の方が少し直したみたいです。



なんでしょうかね...


ほんのり薬剤っぽい臭いが残っていました。


芳香剤をたくさん置けばなんとかなりそうではありましたけど


そういう面でも多少名残を感じましたね...




それでも、水回りもいけそうだし
IMG_3693.JPG IMG_3692.JPG

IMG_3690.JPG IMG_3694.JPG



大きくは触らなくてもいけそうですねー




二階もそのままいきますかね...
1.JPG 2.JPG




それより、


朽ちそうなベランダの撤去とか
3.JPG


庭をすっきりさせて駐車場を拡大させたほうが
4.JPG



効果が高いかと思いました。





室内を触って家賃数千円上げようと思ったら大変だけど


駐車場を拡大して賃料アップってのは難しくないし


駐車場が3台4台5台とかってなかなか無いから


そっちでアピールしたほうがいいんじゃないかと思います。





ゆういちさんはまだまだ若いけど


サラリーマン生活にいろいろ思うところがあるようなんで


これを弾みに目指すところに進んでいけたらいいですね(^^)v




また完成したら見せてください(^^)





おしまい







☆大家仲間の募集中物件☆
 誰か部屋を探している人がいたら
 okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
 西長瀬戸建 家賃11万円
 久米戸建 南棟 家賃9万円
 ベルシティ津高 203号 家賃2.4万円
 ブルーハイツ西古松 2階 家賃3万円

☆中区
 旭東町アパート1階 家賃3.9万円
 百間川コーポ102号 家賃4.2万円
 御成町戸建 家賃4万円

☆東区
 西大寺中野本町戸建 家賃5万円

☆玉野市
 槌ケ原平屋 家賃4万円

☆倉敷市
 中島戸建 家賃4.3万円
 玉島陶戸建 家賃5.5万円
 

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん  東区南古都戸建
・あつしさん  倉敷市日吉町戸建
・HTさん   北区関西町平屋
・TAKEさん 北区関西町平屋
・まゆさん   北区万成東町戸建
・mihoさん 中区湊平屋
・rikouさん南区福富西戸建
・GMさん   東区西大寺射越戸建
・neverさん北区栢谷戸建1
・neverさん北区栢谷戸建2
・たかぱぱさん 中区平井戸建
・デンチさん  中区平井戸建
・デンチさん  北区足守平屋
・まなかさん  中区新京橋戸建
・K只さん   南区妹尾平屋
などなど...
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H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。12/1から家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪を1円で... 年22万円 表面2200万%も上物4棟あり...

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8月
1日(木)
 11時〜「見学会」HTさん10万円11号戸建見学&ランチ
3日(土)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ1日目
 15時〜「見学会」赤坂台戸建2戸70万円&ランチ2日目
 15時半〜「見学会」平井豪邸&AP
6日(火)
 12時〜「見学会」Y口さん真備町富原水没古民家その後&
         ゆーいちさん真備町岡田水没1号戸建ビフォー&ランチ
7日(水)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ2日目
9日(金)DX@母ちゃんさん神戸物件見学ツアー
14日(水)
 17時〜「見学会」わたくしの植松と彦崎借地&晩御飯

19日(月)
 11時〜 「見学会」玉野市槌ケ原戸建&ランチ
 13時半〜「見学会」玉野市アパート&他2つ戸建
22日(木)
 16時〜「見学会」足守戸建&お茶
23日(金)
 13時〜「見学会」玉野市番田戸建&ランチ

9月
5日(木)賃貸住宅フェア2019 in大阪
21日(土)ポールさん&ふんどし王子さん岡山セミナー&懇親会

11月
22日(金)ぺんたさんと物件見学ツアー&夜は飲み会
23日(土)ぺんたさん岡山セミナー&懇親会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


どういうわけか、


ある資格の学校から講師の依頼がきまして(;'∀')




不動産に関する豊富な知識及び経験をもって、
当社の宅建登録実務講習の講師として
教鞭をとって頂けないかというご依頼です。

既にご承知のことと存じますが、宅建業法改正により、
宅地建物取引主任者から宅地建物取引士に名称が格上げ変更され、
それに伴い、より専門的な知識と経験及び
スキルが要求されるようになりました。

そこで、是非とも、先生がお持ちの貴重な知識や豊富な経験を
宅建士登録をされる方にご教示・ご指導を頂ければと存じます。





いやいや(;´Д`)


大昔に(平成12年)まぐれで受かって


もうなんやかんや忘れとるがな(;'∀')


いま試験受けたって絶対受からん自信あるし


実務者講習向けの話しなんかできんわ(^^;



時給4500円らしいけど


それぐらいで7時間も拘束されるんもつまらんから


丁重にお断りしておきました(^^;






さて、今日は台風が接近中ということで


15日の予定を14日に変更して


わたくしの植松と彦崎を見学


天気が持つだろーと思ったけど


家を出るころは降ってなかった雨がどんどん強くなる(;'∀')







植松はここで登場した破壊部屋ですな。

IMG_1917.JPG IMG_1916.JPG


関連記事
2019年05月31日 敵に回したら超めんどくせーやつ




修理費用は保証会社から振込があったんで

関連記事
2019年07月07日 代位弁済請求書



まぁまぁお釣りが出ましたわ。


ちゃんとした人なら負けてあげるけど


こんな奴には一切譲りませんヾ(▼ヘ▼;)





その後、入居も決まり


しいたけさんが草ボーボーもきれいにしてくれましたね。

関連記事
2019年07月30日 ついでに巡回
2019年08月12日 外注のすすめ





見学会とはいいつつも


遠くまでひとりでキーボックス回収行くのが面倒だから


お盆中の暇な人を道連れにしようと思ったら


13人の暇人が集まったというお話し(^^;

1かたへいさん
2こはらさん(女性)
3けんさん
4namiさん(女性)
5ゆういちさん
6ひろぴーさん
7よーすけさん
8こももさん(女性)
9F原Hさん
10じいじさん
11まこりんさん
12Kさん
13しいたけさん




ここはもう何回か見学会やってるけど


最近の人は見たことなかったから


それはそれでよかったみたいで(^^;





この部屋に到達するには少々秘密があるんだけど
IMG_3893.JPG




ひとつ手前の部屋から、急に大人数が消えたんもんで


しいたけさんが、みんなどこに行った?と驚くという


ナイスなリアクションを見せてくれたそうです(笑)





壊されたところも直っていました(^^♪
IMG_1917.JPG IMG_1916.JPG



IMG_3896.JPG IMG_3894.JPG





ほんましょーもない入居者でしたわ(;´Д`)



この馬鹿は入居させんほうがいいでって


大家仲間に流してやろうか(`ε´)ぶーぶー




次の方は丁寧に使ってくれたらいいなー(^^;






で、ちょろっと彦崎に寄って晩御飯へ。



お盆でもちょいちょいやってる店があったけど


台風も迫ってるしどうせお客なんかおらんじゃろ?


って思ってたら、結構どこもいっぱい(;'∀')




3軒目でようやく確保(^^;






お邪魔したのは

岡山県都窪郡早島町3458-1
菜園ブッフェ ダ・ブラ(DaBRA)





2時間の食べ放題飲み放題の中に


ハーゲンダッツも含まれるという太っ腹(*´▽`*)
IMG_3899.JPG




また血糖値が...




IMG_3898.JPG





帰るころには雨も降ってなくて


結局、台風の影響はそんなになかったから


予定通り15日にするよりはよかったかな(^^;





今日も楽しかったですな(^^)


荒天の中、お疲れさまでした(^^;





おしまい







☆大家仲間の募集中物件☆
 誰か部屋を探している人がいたら
 okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
 西長瀬戸建 家賃11万円
 久米戸建 南棟 家賃9万円
 ベルシティ津高 203号 家賃2.4万円
 ブルーハイツ西古松 2階 家賃3万円

☆中区
 旭東町アパート1階 家賃3.9万円
 百間川コーポ102号 家賃4.2万円
 御成町戸建 家賃4万円

☆東区
 西大寺中野本町戸建 家賃5万円

☆玉野市
 槌ケ原平屋 家賃4万円

☆倉敷市
 中島戸建 家賃4.3万円
 玉島陶戸建 家賃5.5万円
 

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん  東区南古都戸建
・あつしさん  倉敷市日吉町戸建
・HTさん   北区関西町平屋
・TAKEさん 北区関西町平屋
・まゆさん   北区万成東町戸建
・mihoさん 中区湊平屋
・rikouさん南区福富西戸建
・GMさん   東区西大寺射越戸建
・neverさん北区栢谷戸建1
・neverさん北区栢谷戸建2
・たかぱぱさん 中区平井戸建
・デンチさん  中区平井戸建
・デンチさん  北区足守平屋
・まなかさん  中区新京橋戸建
・K只さん   南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

結構ビクビクしながら突撃

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。12/1から家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪を1円で... 年22万円 表面2200万%も上物4棟あり...

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<イベントのお知らせ>

8月

8月
1日(木)
 11時〜「見学会」HTさん10万円11号戸建見学&ランチ
3日(土)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ1日目
 15時〜「見学会」赤坂台戸建2戸70万円&ランチ2日目
 15時半〜「見学会」平井豪邸&AP
6日(火)
 12時〜「見学会」Y口さん真備町富原水没古民家その後&
         ゆーいちさん真備町岡田水没1号戸建ビフォー&ランチ
7日(水)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ2日目
9日(金)DX@母ちゃんさん神戸物件見学ツアー
14日(水)
 17時〜「見学会」わたくしの植松と彦崎借地&晩御飯

19日(月)
 11時〜 「視察」玉野市槌ケ原戸建&ランチ
 13時半〜「見学会」玉野市アパート&他2つ戸建
22日(木)
 16時〜「見学会」足守戸建&お茶
23日(金)
 13時〜「見学会」玉野市番田戸建&ランチ

9月
5日(木)賃貸住宅フェア2019 in大阪
21日(土)ポールさん&ふんどし王子さん岡山セミナー&懇親会

11月
22日(金)ぺんたさんと物件見学ツアー&夜は飲み会
23日(土)ぺんたさん岡山セミナー&懇親会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


珍しく岡山に台風がきてそれなりに被害があったようで(-_-;)


台風10号で宇野港の浮桟橋破損
岡山県内で12人重軽傷




市内では南区で6000戸ぐらいが停電したそうです...





そんな中、わたくしは前日に回収した植松の入居キーを持って


関連記事
2019年08月14日 お盆中の暇な人を道連れに...



駅前の不動産屋へ(;'∀')




さすがに駅前の通りはがらーん(^^;
1.JPG



台風被害らしいものは特になし。


人もいないし、ほとんどの店も閉まってるのに


不動産屋さんはよく頑張りますな(^^;



カギを渡して、契約書にハンコ押して終了。
2.JPG





その後、中区役所に用事があっていきましたけど


いつも数十人待ちを目の当たりにし


毎度毎度断念しこれが3回目でしたが


今日は待ちが0人(*´▽`*)


人がいない時を狙った作戦勝ちですな(^^)v







さて、昨日の見学会後の晩御飯時にも


少し報告を受けていたんですけども


第92回あみだでよーすけさんが当たった


関西町2戸1×2棟の件。



関連記事
2019年05月25日 ほど良い感じのボロ





希望は500万円だったのを400以下に下げてもらって


それだけでもお得な話しなのに


もうちょっと得したそうで(^^)






ここ、4戸のうち1戸しか入っていなかったんですよね...


売主さんが地主系の方で


もうどうでもいいんでしょうねー(;'∀')




結構テキトーな感じで


家賃はたぶん3万円くらい
電話がかかってきたら家賃取りに行ってた
たぶん今年に入ってからは家賃もらってない




...


...



地主系大家ならでは ( ̄[] ̄;)!ホエー!!


3万円なんかどうでもえぇんですな〜





で家賃自体は、専用の封筒を渡していて


家賃もらったらその封筒にハンコを押してたとか...


封筒は入居者が持ってるはずと...





まずは、封筒の存在と家賃額の確認からでした(^^;





ということで、


以下はよーすけさんからの報告メールを引用(^^;



-----



ちゃんと引き継いでる感出しながらヒアリングできるよう、
色々台本を考えて実際にお宅訪問してみました。


〜以下、やりとり〜

簡単な自己紹介と世間話からの・・・




ところで家賃の封筒持ってきてもらえますか?

→「あーあれね、これです」
※ここで家賃が今年の1月までしか払ってないことを確認




家賃は確かさんまん・・・

→「3万円です」
※ここで正確な家賃を確認




家賃振込みにできない?

→「足が悪いからムリ」




未払いの家賃も私が引き継いだので、また次来た時にでも・・・

→「わかった。ここに5ヶ月分あるから今すぐ払う」Σ(゚Д゚)早っ




次来たときに賃貸借契約書持ってくるんで結んでほしいなー

→「わかった。」




心の声
 家賃手渡しはまーしょうがないとして、
 契約書交わせるのと、滞納家賃もらえたのは大きい、
 今日の交渉は一旦ここまでにして、
 ついでに近隣空き地の持ち主知ってるかもしれないから
 念のために聞いてみよう





○○さん、ところで僕駐車場探してるんだけど、
あそこの空き地の持ち主知らない?


→「あれは私の土地」Σ(゚Д゚)オプションゲット




ということでまとめると

・家賃はたまに回収に行く
・契約書は結ぶ
・滞納家賃はとりあえず5ヶ月分(15万円)回収
 (これで6月まで支払い完了、今後は定期的に取りに行く)
・駐車場用土地確保




素晴らしい!(*´▽`*)





よーすけさん曰く


今回、結構ビクビクしながら突撃したんですが、
家の中もキレイだし、物件の草抜きも自発的にしてくれてるみたいで、
ちょっとクセはありますが、とてもきちんとした人だったので、
仲良くしていこうと思います(笑)

突撃にあたっては、HTさんから関西町2の武勇伝聞いてて、
それもかなり心構えの参考になったので、
HTさんにもお礼を言いました。

やっぱりいろんな人の話を聞くのは大事ですねー、感謝です(^^)






初めてのことやるときは


不安もあるしドキドキもするもんだけど


所詮相手は人間だし、しかも日本語が通じるんだから


やってみたら案外どーってことないことも(^^;






ちょろっと訪問して15万円獲得


ちゃんと封筒にサイン(赤い部分)してね(^^)
関西町封筒.jpg





こうして大家として成長していくんですなー( ´ー`)y-~~





おしまい







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 西長瀬戸建 家賃11万円
 久米戸建 南棟 家賃9万円
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 旭東町アパート1階 家賃3.9万円
 百間川コーポ102号 家賃4.2万円
 御成町戸建 家賃4万円

☆東区
 西大寺中野本町戸建 家賃5万円

☆玉野市
 槌ケ原平屋 家賃4万円

☆倉敷市
 中島戸建 家賃4.3万円
 玉島陶戸建 家賃5.5万円
 

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・あつしさん  倉敷市日吉町戸建
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・TAKEさん 北区関西町平屋
・まゆさん   北区万成東町戸建
・mihoさん 中区湊平屋
・rikouさん南区福富西戸建
・GMさん   東区西大寺射越戸建
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・neverさん北区栢谷戸建2
・たかぱぱさん 中区平井戸建
・デンチさん  中区平井戸建
・デンチさん  北区足守平屋
・まなかさん  中区新京橋戸建
・K只さん   南区妹尾平屋
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 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
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☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

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☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

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☆土地4号 土地購入
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。12/1から家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
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 11時〜「見学会」HTさん10万円11号戸建見学&ランチ
3日(土)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ1日目
 15時〜「見学会」赤坂台戸建2戸70万円&ランチ2日目
 15時半〜「見学会」平井豪邸&AP
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         ゆーいちさん真備町岡田水没1号戸建ビフォー&ランチ
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19日(月)
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 13時半〜「見学会」玉野市アパート&他2つ戸建
22日(木)
 16時〜「見学会」足守戸建&お茶
23日(金)
 13時〜「見学会」玉野市番田戸建&ランチ

9月
5日(木)賃貸住宅フェア2019 in大阪
21日(土)ポールさん&ふんどし王子さん岡山セミナー&懇親会

11月
22日(金)ぺんたさんと物件見学ツアー&夜は飲み会
23日(土)ぺんたさん岡山セミナー&懇親会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


賃貸物件の経営って


これから参入しようとする人にとっては未知の世界だから


いろいろ不安もあると思うんですよね。


実際、わたくしも賃貸営業マンの身でありながらも


めちゃドキドキしてましたからね(;'∀')




物件買って客付けすれば


家賃が自動的にザクザク入るってことで


簡単といえば簡単ですけど


そんな簡単か?といえばそうでもない面もあったり...





やっぱり心配のタネってトラブルだと思うんです。




今日はそんなトラブルネタをひとつ。





先日、夜11時ぐらいに


わたくしの総社のアパート2号の入居者から電話が。





お会いしたことはないですけど


何度か電話でお話しする機会はあって


電話対応的にも問題ないし


家賃も前月の10〜15日ぐらいには振込んでくる


優良な入居者さんです。





そんな良識のある方が、そんな夜中に電話...




何事??って感じですよね(;'∀')




電話に出てみると

「トイレの水道が止まらない」
「急に配管が折れた」
「壁からすぐのところで
 コインで回す栓では水が止められない」
「元を閉めたので部屋全体の水が使えない」




床はとりあえず拭いて、いまは落ち着いているけれど


こりゃ困りましたな(-_-;)




しかし、トイレの配管が折れた??

しかも勝手に??




そんなことあるんかな〜??


と思いながらも


その時間からじゃどうにもならんわね...




一応、火災保険の緊急対応のサービスに連絡してみるも


めちゃ混んでて当分動けそうにないってことだったんで


どっちにしても翌朝以降でしかどうもできんですわね...




入居者さんには迷惑かけるけど


別に誰が悪いわけでもないので(-_-;)





そんなこんなで翌日行ってもらうと


こんな感じ...
1.jpg



ここが折れてます ぉお!!(゚ロ゚屮)屮
2.jpg



うわぁ...


ポッキーんって感じですね...
3.jpg



無残なお姿に...
4.jpg




管が老朽化で、水圧に耐えられなかったんですね...




しかし、こんなとこで折れるんですね(;´Д`)




基本的に水があったら錆びたりはせんと思うけど...


長期間空室だった時期があるんかな...


水がない期間が長いと錆びたりもすると思うけど


それでも折れるほどになるとは...





まぁ新しい管に替えてもらって
5.jpg



終了となったわけですけど


時々トラブルもあったりします(^^;





こんなことは滅多にないし


アパートの1階で下に迷惑かけることもないんで


この程度なら大したことないけどね(^^;





こういうのを見て


恐れおののく人にはちょっと大家は無理かもね(^^;





大家業に限らず、人生全般


トラブルなんか大なり小なりあるんだから


過剰に怖がってもしかたないのです。





おしまい








☆大家仲間の募集中物件☆
 誰か部屋を探している人がいたら
 okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
 西長瀬戸建 家賃11万円
 久米戸建 南棟 家賃9万円
 ベルシティ津高 203号 家賃2.4万円
 ブルーハイツ西古松 2階 家賃3万円

☆中区
 旭東町アパート1階 家賃3.9万円
 百間川コーポ102号 家賃4.2万円
 御成町戸建 家賃4万円

☆東区
 西大寺中野本町戸建 家賃5万円

☆玉野市
 槌ケ原平屋 家賃4万円

☆倉敷市
 中島戸建 家賃4.3万円
 玉島陶戸建 家賃5.5万円
 

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん  東区南古都戸建
・あつしさん  倉敷市日吉町戸建
・HTさん   北区関西町平屋
・TAKEさん 北区関西町平屋
・まゆさん   北区万成東町戸建
・mihoさん 中区湊平屋
・rikouさん南区福富西戸建
・GMさん   東区西大寺射越戸建
・neverさん北区栢谷戸建1
・neverさん北区栢谷戸建2
・たかぱぱさん 中区平井戸建
・デンチさん  中区平井戸建
・デンチさん  北区足守平屋
・まなかさん  中区新京橋戸建
・K只さん   南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

逮捕されました...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。12/1から家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪を1円で... 年22万円 表面2200万%も上物4棟あり...

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<イベントのお知らせ>

8月
☆「視察」玉野市槌ケ原戸建&ランチ他3つ
 19日(月)11時〜
 
 参加予定(10名)
 1まっきーさん
 2しいたけさん
 3児島大家さん
 4ぺっぺさん(女性)
 5飛脚大家さん
 6わたくし



9月
☆賃貸住宅フェア2019 in大阪
 5日(木)
詳細はこれから
 参加予定(8名)
 1なおとさん
 2わたくし
 3OCさん
 4デンチさん
 5ひろしさん
 6りんしょーさん
 7
 8


8月
1日(木)
 11時〜「見学会」HTさん10万円11号戸建見学&ランチ
3日(土)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ1日目
 15時〜「見学会」赤坂台戸建2戸70万円&ランチ2日目
 15時半〜「見学会」平井豪邸&AP
6日(火)
 12時〜「見学会」Y口さん真備町富原水没古民家その後&
         ゆーいちさん真備町岡田水没1号戸建ビフォー&ランチ
7日(水)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ2日目
9日(金)DX@母ちゃんさん神戸物件見学ツアー
14日(水)
 17時〜「見学会」わたくしの植松と彦崎借地&晩御飯

19日(月)
 11時〜 「視察」玉野市槌ケ原戸建&ランチ
 13時半〜「見学会」玉野市アパート&他2つ戸建
22日(木)
 16時〜「見学会」足守戸建&お茶
23日(金)
 13時〜「見学会」玉野市番田戸建&ランチ

9月
5日(木)賃貸住宅フェア2019 in大阪
21日(土)ポールさん&ふんどし王子さん岡山セミナー&懇親会

11月
22日(金)ぺんたさんと物件見学ツアー&夜は飲み会
23日(土)ぺんたさん岡山セミナー&懇親会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日はトラブルのことを書いたから


関連記事
2019年08月16日 ポッキーん...




初心者の不安を煽ったかもしれませんけど


今日もトラブルネタをひとつ(^^;






大家仲間の、ある生活保護物件


ご主人、奥さん、娘さんの3人暮らし。


でも、契約書上はご主人の名前だけ...


住宅扶助もひとり入居分の3.7万円...





オーナーチェンジだから


詳細はよくわからんのだけど


こっちが買ったときには


奥さんと娘さんのみ


ご主人は懲役へ行ったそうな(;'∀')





いつから懲役かはわからんのだけど


数か月はご主人名義で


役所から代理納付がありました。


通常は、逮捕された直後から


生活保護費は停止
になるはずですが


奥さんと娘さんがいるからなのかな?


だったら3.7万円ってのもおかしいんだけど...





で、ある時から奥さんの名前で代理納付に。


奥さんが受給者になったんですね。


でも、3.7万円...




もしかしたら娘さんに見えるけど血縁はないのかな?


よくわからんけど


元々3.7万円の状態でのオーナーチェンジだから


いまさら掘り下げるのもね...


家庭の事情なんて聞きにくいしね...





想像するに


元々、ご主人が単身入居


奥さんらしき人とは籍をいれずに同居


ご主人が逮捕されたもんだから


慌てて入籍して保護申請?


或いは、わざと籍を入れずに


ご主人、奥さんのダブルで保護費を受給してたとか?


どっちにしても娘さんの存在が宙に浮くんだけど...


娘さんは奥さんの連れ子で


元旦那のほうに入ってるとか??





まぁそういう家庭の事情はさておき


そのまま奥さん名義ででも


代理納付さえあれば文句ないですけど...





なんと!?





今度は、奥さんが逮捕されました(;'∀')






これで生活保護が停止...




ちーん...




生活保護の代理納付で


保証会社には入ってなかったからね...


オーナーチェンジだったから


こっちもそこまでやっていないし


そういう方だと保証会社が通らない可能性も高いしね...





逮捕理由は詳しくは聞けないですけど


どうも娘さんを暴行?虐待?したとか...


やっぱり実の娘じゃないのかもしれないな...




以前訪問した際はそんな感じでもなかったんだけどね...





で、娘さんは児童保護施設に移ったそうです(-_-;)





過去にも似たようなことがあったらしく


この度は釈放されそうにないとか...


釈放されれば保護も再開されるんですけどね...






もちろん家には誰もいないし


家財道具はもちろんそのままっぽい...




そりゃそうよね。


ある日突然逮捕されるんだから


なーんもできんわね...





とりあえず、いまは留置中らしいから


ひとまず会いに行って


解約通知と家財道具の放棄の承諾でももらうかな〜(;´Д`)





まぁトイレの配管ポッキーんといい


入居者の逮捕といい


なかなかのレアケースなんでね(^^;





実際は、入居者とかから連絡が入ること自体が稀(^^;


年に数えるほどしかかかってこんのんよ。




それも

・車庫証明がほしい
・エアコン増設したいから穴開けてもいいか?
・ネット回線引きたいから穴開けてもいいか?
・家賃振込忘れた
・どっかが具合が悪い


とか、簡単な電話ばっかり(^^;




起こってもいないことを過剰に警戒してもしかたない。





大なり小なり何かしらのトラブルは必ず起こるから


起こってからどうするか?





そういう状況に置かれたら


誰でも必死にどうにかするもんです(^^;





家賃収入ってのは


そういうリスクがあるからこその


リターンなんですねー( ´ー`)y-~~





今回のことも含めて


トラブルなんてどーってことないことばっかりだけど


それ相応の覚悟は持って参入してきてよ(^^;





おしまい








☆大家仲間の募集中物件☆
 誰か部屋を探している人がいたら
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☆北区
 西長瀬戸建 家賃11万円
 久米戸建 南棟 家賃9万円
 ベルシティ津高 203号 家賃2.4万円
 ブルーハイツ西古松 2階 家賃3万円

☆中区
 旭東町アパート1階 家賃3.9万円
 百間川コーポ102号 家賃4.2万円
 御成町戸建 家賃4万円

☆東区
 西大寺中野本町戸建 家賃5万円

☆玉野市
 槌ケ原平屋 家賃4万円

☆倉敷市
 中島戸建 家賃4.3万円
 玉島陶戸建 家賃5.5万円
 

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん  東区南古都戸建
・あつしさん  倉敷市日吉町戸建
・HTさん   北区関西町平屋
・TAKEさん 北区関西町平屋
・まゆさん   北区万成東町戸建
・mihoさん 中区湊平屋
・rikouさん南区福富西戸建
・GMさん   東区西大寺射越戸建
・neverさん北区栢谷戸建1
・neverさん北区栢谷戸建2
・たかぱぱさん 中区平井戸建
・デンチさん  中区平井戸建
・デンチさん  北区足守平屋
・まなかさん  中区新京橋戸建
・K只さん   南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。12/1から家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪を1円で... 年22万円 表面2200万%も上物4棟あり...

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<イベントのお知らせ>

8月
☆「視察」玉野市槌ケ原戸建&ランチ他3つ
 19日(月)11時〜
 
 参加予定(10名)
 1まっきーさん
 2しいたけさん
 3児島大家さん
 4ぺっぺさん(女性)
 5飛脚大家さん
 6わたくし



9月
☆賃貸住宅フェア2019 in大阪
 5日(木)
詳細はこれから
 参加予定(8名)
 1なおとさん
 2わたくし
 3OCさん
 4デンチさん
 5ひろしさん
 6りんしょーさん
 7
 8


8月
1日(木)
 11時〜「見学会」HTさん10万円11号戸建見学&ランチ
3日(土)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ1日目
 15時〜「見学会」赤坂台戸建2戸70万円&ランチ2日目
 15時半〜「見学会」平井豪邸&AP
6日(火)
 12時〜「見学会」Y口さん真備町富原水没古民家その後&
         ゆーいちさん真備町岡田水没1号戸建ビフォー&ランチ
7日(水)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ2日目
9日(金)DX@母ちゃんさん神戸物件見学ツアー
14日(水)
 17時〜「見学会」わたくしの植松と彦崎借地&晩御飯

19日(月)
 11時〜 「視察」玉野市槌ケ原戸建&ランチ
 13時半〜「見学会」玉野市アパート&他2つ戸建
22日(木)
 16時〜「見学会」足守戸建&お茶
23日(金)
 11時〜「見学会」円山200以下戸建見学
 13時〜「見学会」玉野市番田戸建&ランチ

9月
5日(木)賃貸住宅フェア2019 in大阪
21日(土)ポールさん&ふんどし王子さん岡山セミナー&懇親会

11月
22日(金)ぺんたさんと物件見学ツアー&夜は飲み会
23日(土)ぺんたさん岡山セミナー&懇親会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


先月、わたくしの赤磐の平屋が入居しましたけど


それに合わせて美装を入れました。


いわゆるルームクリーニングのことですが


そのためには、


電気と水道が使えないといけませんから


数日程度の短期間の開栓をするわけです。






基本的にみなさんにアドバイスするにあたって


電気については


前の方が退去してからも


継続して開栓しておく
ことをお勧めしています。




というのも


不動産屋さんが入居者候補を案内に連れてきたときに


時間帯や季節によってはかなり暗いこともありますし


窓のないトイレやお風呂、洗面所とかは


昼間でも結構真っ暗
なんですね(-_-;)





わたくしも営業マン時代に何度も残念な思いをしました...


いまだとスマホのライトが強力ですが


当時は常に小さな懐中電灯を忍ばせてたりもしました。



やっぱり暗いと決め手に欠けるんですよね...




退去直後の汚れた状態ならともかく


パリッとリフォームした後でも


薄暗いとよくわからんのです...





大家さんもせっかく決める気でお金かけたのに


ステージングというか、ライトアップというかね


魅せるってことを疎かにしている人がほんと多い(;´Д`)


空室もひとつの商品なんだから


きれいに魅せないと決まるもんも決まらんよね(;´Д`)




電気代なんて、1か月開栓したままでも


300円とか400円ぐらい。


そこをケチってチャンスを逃すのはもったいない。




みなさんにはそんな話をします。




まぁそういうことを凌駕する家賃なら


全く関係ないけど(^^;






で、水道についても


できれば開栓したままのほうがよかったりします。


暑い時期はトイレの水が蒸発して


臭いや虫が上がってきたりするから


定期的に水が流せたほうがいい。




まぁそんなことになる前に入居が決まればいいんだけどね(^^;





でも、水道はそうも言っていられない事情も...



水道代って


全く使わなくても必要な基本料金


使った分だけの給水料金との合算で



岡山市 水道料金



使った分が下水に流れていったということで


下水料金も加算されて、2か月に1度の請求になります。


水道料金自動計算表(2か月)




全然使ってなくても2か月で2700円ぐらいになるんで


長期空室で繋ぎっぱなしいうのもちょっと...





でも、岡山市は日割りにしてくれるから


美装の時だけの開栓ならそんな大した額でもない。




まぁそのへんはいいようにやったらと思いますけど。




でも、それは岡山市がそこそこ人口がいるからなんですね...






で、先日の赤磐の美装の時の話しに戻りますけど


開栓手数料が1000円いることになったとか(;´Д`)



開栓して1000円


止めて、また開栓して1000円...



以前は要らなかったのに...




確か以前は日割りしてくれたと思うんだけど


いまは半月毎だとか...




ということで、わずか1週間1立米の使用
IMG_3919.JPG




2317円(;´Д`)
IMG_3920.JPG





総社市も半月割なんよね(-_-;)


手数料は要らんかったけど...





たぶん岡山市に比べて職員が少ない上に


エリアとしては広いから


開栓作業も大変なんだろうし


時々問題になるけど古い管の更新とかで


水道事業そのものが財政の負担になってるんだね(-_-;)





岡山みたいな地方の


さらに地方で安い賃料しかもらえないところだと


どんどん値上げの方向に振れていくんだろうし


こうしたコストも馬鹿にならんね...




地方の地方でも、


退去さえなければこんなお金も要らんけどね(^^;





おしまい








☆大家仲間の募集中物件☆
 誰か部屋を探している人がいたら
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☆北区
 西長瀬戸建 家賃11万円
 久米戸建 南棟 家賃9万円
 ベルシティ津高 203号 家賃2.4万円
 ブルーハイツ西古松 2階 家賃3万円

☆中区
 旭東町アパート1階 家賃3.9万円
 百間川コーポ102号 家賃4.2万円
 御成町戸建 家賃4万円

☆東区
 西大寺中野本町戸建 家賃5万円

☆玉野市
 槌ケ原平屋 家賃4万円

☆倉敷市
 中島戸建 家賃4.3万円
 玉島陶戸建 家賃5.5万円
 

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん  東区南古都戸建
・あつしさん  倉敷市日吉町戸建
・HTさん   北区関西町平屋
・TAKEさん 北区関西町平屋
・まゆさん   北区万成東町戸建
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・neverさん北区栢谷戸建1
・neverさん北区栢谷戸建2
・たかぱぱさん 中区平井戸建
・デンチさん  中区平井戸建
・デンチさん  北区足守平屋
・まなかさん  中区新京橋戸建
・K只さん   南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。12/1から家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
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  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪を1円で... 年22万円 表面2200万%も上物4棟あり...

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8月



9月
☆賃貸住宅フェア2019 in大阪
 5日(木)
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 7
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1日(木)
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23日(金)
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9月
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21日(土)ポールさん&ふんどし王子さん岡山セミナー&懇親会

11月
22日(金)ぺんたさんと物件見学ツアー&夜は飲み会
23日(土)ぺんたさん岡山セミナー&懇親会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は玉野市の西半分で4つ見学でしたが


夕方から、しいたけさんとわたくしの2号で打ち合わせ。

1.JPG





しいたけさんといえば、そう。


またまた草抜きです(^^;





去年、自力で結構きれいにしたんですけど
1.jpg 3.jpg


関連記事
2018年07月26日 希少性の賜物






1年でこの有様に(;´Д`)
2.JPG 4.JPG


関連記事
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先日、少しはきれいにしたんですけど
5.JPG



関連記事
2019年07月21日 「平屋は最高!」




こんな状態からの〜
IMG_3968.JPG IMG_3967.JPG








今度は緑が...






前回、咲いてた花は
4.JPG


無残にも誰かに千切られていました(-_-;)
IMG_3964.JPG




掘り返してみると下はこんなにデカい(;'∀')
IMG_3965.JPG




植物ってほんとすごいね...





室内は


この角と
5.JPG


この面だけ直して
6.JPG




こんな感じで節約(^^;
IMG_3820.JPG IMG_3819.JPG





あとはしいたけさんに草抜き


除草剤撒いてもらって


その上からまた同じ石を20袋(200kg)ほど


敷いてもらうことにしました(^^;






それと、今回の入居者。


どうも車が要らないみたいで...


ここ、3台で6千円にしてるんですけど


車は買う予定もないから、駐車場を外してくれと(;´Д`)


いやいや...


自分ちの目の前の駐車場が要らないいうてもね...


強制的にセットで貸してもいいけど


どうしても要らないいうんで


なんなら断ってやろうかと思ったりもしたけど


せっかく仲介さんが頑張ってるからなーと思って


「外部に月極で貸しますよ」
「他人の車が時間関係なしに出入りしますよ」
「いざ借りたいいうても貸せませんよ」
「明確に区切りを作りますよ」



それでもいいならってしたら


それでもいいって(;´Д`)




そうまでしてでも下げたいんだね〜(^^;




ってことで


家と駐車場の仕切りもしいたけさんにお願いしました(^^;





あとは、枡の掃除ぐらいやりますかね...

6.JPG





入居前にはいろいろやることが多いです(-_-;)






おしまい








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・mihoさん 中区湊平屋
・rikouさん南区福富西戸建
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・neverさん北区栢谷戸建2
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H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
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 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
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 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
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  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

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 月極Pで貸出中。
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H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。12/1から家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪を1円で... 年22万円 表面2200万%も上物4棟あり...

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<イベントのお知らせ>

8月
☆「見学会」わたくしの2号&お茶
 22日(木)15時〜

 参加予定(定員10名)
 1かりらさん
 2わたくし
 3こはらさん(女性)


☆「見学会」円山200以下戸建見学&ランチ
 23日(金)11時〜

 参加予定(定員10名)
 1HTさん
 2セリユさん(女性)
 3まゆさん(女性)
 4なおとさん
 5かりらさん
 6K只さん
 7しいたけさん
 8ぺっぺさん(女性)
 9しろうさん
 10わたくし
 ※満席になりました。


☆「見学会」玉野市番田戸建&いいてんきさんコンテナハウス
 23日(金)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1いいてんきさん
 2こももさん(女性)
 3HTさん
 4ayakoさん(女性)
 5なおとさん
 6かりらさん
 7K只さん
 8しいたけさん
 9ぺっぺさん(女性)
 10わたくし
 11じいじさん
 12
 13
 14
 15
 ※増枠しました(^^;


9月
☆賃貸住宅フェア2019 in大阪
 5日(木)
詳細はこれから
 参加予定(8名)
 1なおとさん
 2わたくし
 3OCさん
 4デンチさん
 5ひろしさん
 6りんしょーさん
 7
 8


8月
1日(木)
 11時〜「見学会」HTさん10万円11号戸建見学&ランチ
3日(土)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ1日目
 15時〜「見学会」赤坂台戸建2戸70万円&ランチ2日目
 15時半〜「見学会」平井豪邸&AP
6日(火)
 12時〜「見学会」Y口さん真備町富原水没古民家その後&
         ゆーいちさん真備町岡田水没1号戸建ビフォー&ランチ
7日(水)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ2日目
9日(金)DX@母ちゃんさん神戸物件見学ツアー
14日(水)
 17時〜「見学会」わたくしの植松と彦崎借地&晩御飯
19日(月)
 11時〜 「視察」玉野市槌ケ原戸建&ランチ
 13時半〜「見学会」玉野市アパート&他2つ戸建

22日(木)
 15時〜 「見学会」わたくしの2号&お茶
23日(金)
 11時〜 「見学会」円山200以下戸建見学&ランチ
 12時半〜「見学会」玉野市番田戸建&いいてんきさんコンテナハウス
27日(火)
 16時〜「見学会」足守戸建&お茶

9月
4日(水)「見学会」井原市戸建見学&ランチ
5日(木)賃貸住宅フェア2019 in大阪
21日(土)ポールさん&ふんどし王子さん岡山セミナー&懇親会

11月
22日(金)ぺんたさんと物件見学ツアー&夜は飲み会
23日(土)ぺんたさん岡山セミナー&懇親会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日打ち合わせした2号の草抜きなどの件。


関連記事
2019年08月19日 駐車場要らんいうてもね...



早速やってくれました(*´▽`*)






こんな状態からの〜
IMG_3968.JPG IMG_3967.JPG


...


...


...



じゃーん。
1.JPG 2.JPG




すばらしい。




朝6時から二人がかりで昼過ぎまでやったそうで(^^;




小さい草はピンセットで抜いたんですってー(;'∀')




そのあと、除草剤を撒いて


新たに200kg分の石を敷いておしまい。
3.JPG




ピンセットでまでやると思ってなかったので


お礼は少しおまけしておきました(^^;






でも石が全然足りんね...


入居後は入居者に任せるけど


若い二人だからほったらかしになるかな(;´Д`)




近いから時々は様子を見に行ってみようかね...







問題の駐車場と居宅エリアとの仕切りはこんな感じで
4.JPG 5.JPG




杭とロープで簡単に作ってもらいました(^^;



前日に一緒にコーナンプロでいろいろ探してみたんですけど


安価にできて明確に仕切れる方法って


これぐらいしか思いつかなくて...



まぁ何もないよりはマシでしょう(^^;






実は、当初は合わせて借りる話で聞いてたんですよ。



アパートならともかく


戸建の敷地内の玄関とかの目の前の駐車場だし


場所的に駐車場は必須に近いところなんで


担当者もまさか別とは思っていなかったみたいで...




それが、重説の段階で駐車場は要らん言いだして(;´Д`)




本人らからしたら元々要らんつもりだったんだろうし


担当者からしたら、


戸建の目の前の駐車場が要らんなんて思わん
しね...





その重説後に、


そのまま岡山駅から県外の実家に持って帰る段取りっていうし


まぁ向こうも入居する気だし


担当者も頑張ってるから


ここで白紙にしても気の毒だな〜と思ってね(;´Д`)





問い合わせも案内も結構あるから


「駐車場は必ずセットなんです」って


強引に持って行ってもよかったし


折り合わんかったら断ってもよかったかもしれんけど


まぁそのへんちょっと甘すぎかもしれんね(^^;





面倒ごとが増えたけど


まぁ気に入って住んでくれたらよろしいわ(^^;





おしまい








☆大家仲間の募集中物件☆
 誰か部屋を探している人がいたら
 okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
 西長瀬戸建 家賃8.8万円
 久米戸建 南棟 家賃9万円
 ベルシティ津高 203号 家賃2.4万円
 ブルーハイツ西古松 2階 家賃3万円

☆中区
 旭東町アパート1階 家賃3.9万円
 百間川コーポ102号 家賃4.2万円
 御成町戸建 家賃4万円

☆東区
 西大寺中野本町戸建 家賃5万円

☆玉野市
 槌ケ原平屋 家賃4万円

☆倉敷市
 中島戸建 家賃4.3万円
 玉島陶戸建 家賃5.5万円
 

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん  東区南古都戸建
・あつしさん  倉敷市日吉町戸建
・HTさん   北区関西町平屋
・TAKEさん 北区関西町平屋
・まゆさん   北区万成東町戸建
・mihoさん 中区湊平屋
・rikouさん南区福富西戸建
・GMさん   東区西大寺射越戸建
・neverさん北区栢谷戸建1
・neverさん北区栢谷戸建2
・たかぱぱさん 中区平井戸建
・デンチさん  中区平井戸建
・デンチさん  北区足守平屋
・まなかさん  中区新京橋戸建
・K只さん   南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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