西大寺としてはかなりええとこ。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

6月
☆「視察」当新田平屋8棟&ランチ
 3日(月)12時半〜

 参加予定(10名)
 1まっきーさん
 2むさしさん
 3OCさん
 4まゆさん(女性)
 5ぺっぺさん(女性)
 6まさしさん
 7こももさん(女性)
 8T畠さん
 9まこりんさん
 10わたくし
 ※満席になりました(-_-;)

☆「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
 4日(火)11時半〜

 参加予定(8名)
 1そうさん
 2まさしさん
 3カオリナさん(初・女性)
 4マジシャンかんかんさん
 5なおとさん
 6麒麟さん
 7mtanaさん
 8わたくし
 ※満席になりました。

☆「見学会」湊戸建ビフォー見学
 4日(火)15時半〜

 1じいじさん
 2まさしさん
 3OCさん
 4J子さん(女性)
 5わたくし

☆「トレジャーハンター」栢谷戸建&ランチ
 5日(水)13時〜

 1neverさん
 2まさしさん
 3TAKEさん
 4わたくし

6月
1日(土)10時半〜「見学会」じゅんこさん3号ビフォー&ランチ
3日(月)12時半〜「視察」当新田平屋8棟&ランチ
4日(火)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」湊戸建ビフォー見学
5日(水)13時〜 「トレジャーハンター」栢谷戸建&ランチ
7日(金)12時半〜「視察」妹尾戸建&ランチ
8日(土) 見学会予定
12日(水)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
25日(火)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山
28日(金)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、先日の3本立てのあつさん9号平屋のお話し。

西大寺あつさん9号平屋
西大寺射越150万円戸建
三浜町ビル



西大寺射越150万円戸建の話し
2019年05月29日 2.5万円ぐらいで借りてもらおうか...




ここは西大寺の中心部。


西大寺は大きく川の東と西で大きく違って


西側は結構栄えていますが
1.jpg



西側でもJR西大寺駅の周辺はイマイチで


いまは青丸のあたりがいいんですよねー




元々カネボウの工場があって


長いこと放置されてましたけど


2011年に生まれ変わってですね。


西大寺グリーンテラス オープン

西大寺グリーンテラスとは?



商業施設を作って

市役所を移転させてきて

体験学習施設と公園を整備して



元々あったハピータウン西大寺店と繋がって


人が集まる感じになったんですよねー





今回のあつさん9号はそんな青丸の中。


西大寺としてはかなりええとこなんです(*^▽^*)




そんなもんだから当初は更地渡し637万円...


45坪ぐらいなんで坪14万円ほど。


上物の古い平屋を壊してくれての価格。


土地で考えると高くはないけど


賃貸で考えるとちょっとね...





なんぼ西大寺ではいい場所とはいえ


そんなに家賃取れるわけじゃないし


再生にそれなりにお金かかるわけだしね...




敷地を囲んだブロック塀...
1.JPG
2.JPG



庭にそびえる大きな木々...
3.JPG




築年数不詳の建物...
1.JPG
4.JPG
2.JPG
3.JPG




床下もこんななってるしね(;´Д`)
5.JPG




本気でやりだしたらまぁまぁかかりそう(-_-;)





あとは、どれだけ安くなるか...


ということで、


最終的には4〇〇万円になったそうです。


となると坪10ぐらい。



土地で見るとこれはこれでかなり安い


解体費分以上に下がったから御の字か(^^;




道が狭いいうても、普通車は充分通るし


ブロック塀を壊したら


小さい車なら3台ぐらい置けるしな。




家賃から考えてここ単体での収益で考えると


あまりおススメはしないけど



あつさんはここが戸建9号

1号海吉
2号宿本町
3号藤井
4号万成西町
5号赤磐市
6号西大寺
7号備前市
8号西大寺
9号西大寺




他にもアパート
1号桑田町4戸
2号国府市場6戸
3号原尾島8戸
4号高島新屋敷8戸



結構な規模(^^;




そういう方なら


少々目を瞑って


収益性の低い好立地を押さえにいっても問題ないですもんね(^^;





しかし、あつさんも随分増えたもんです(^^;


1号がこれでしたもんねー


関連記事
2013年03月26日 ブロック塀の破壊



懐かしい。


もう6年ちょいですか。


素晴らしい。


初めて会ってからだと7年ぐらいになりますねー


お互い歳も取りましたな(^^;







そんなこんなで100万円ぐらいかけて


床下もちゃんと直ったし
6.JPG



駐車場も広くなったし
1.JPG



部屋もきれいになったし
2.JPG
3.JPG



水回りもきれいになりました(*^▽^*)
4.JPG
5.JPG
6.JPG




これぐらいやって、P3台で5万円




少し交渉が入ると思うけど


あとは時間の問題でしょう(^。^)y-.。o○




おしまい




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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

6月
☆「視察」当新田平屋8棟&ランチ
 3日(月)12時半〜

 参加予定(10名)
 1まっきーさん
 2むさしさん
 3OCさん
 4まゆさん(女性)
 5ぺっぺさん(女性)
 6まさしさん
 7こももさん(女性)
 8T畠さん
 9まこりんさん
 10わたくし
 ※満席になりました(-_-;)

☆「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
 4日(火)11時半〜

 参加予定(8名)
 1そうさん
 2まさしさん
 3カオリナさん(初・女性)
 4マジシャンかんかんさん
 5なおとさん
 6麒麟さん
 7mtanaさん
 8わたくし
 ※満席になりました。

☆「見学会」湊戸建ビフォー見学
 4日(火)15時半〜

 1じいじさん
 2まさしさん
 3OCさん
 4J子さん(女性)
 5わたくし

☆「トレジャーハンター」栢谷戸建&ランチ
 5日(水)13時〜

 1neverさん
 2まさしさん
 3TAKEさん
 4わたくし

6月
1日(土)10時半〜「見学会」じゅんこさん3号ビフォー&ランチ
3日(月)12時半〜「視察」当新田平屋8棟&ランチ
4日(火)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」湊戸建ビフォー見学
5日(水)13時〜 「トレジャーハンター」栢谷戸建&ランチ
7日(金)12時半〜「視察」妹尾戸建&ランチ
8日(土) 見学会予定
12日(水)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
25日(火)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山
28日(金)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、先日の3本立ての三浜町ビルのお話し。

西大寺あつさん9号平屋
西大寺射越150万円戸建
三浜町ビル



西大寺射越150万円戸建の話し
2019年05月29日 2.5万円ぐらいで借りてもらおうか...

あつさん9号の話し
2019年06月01日 西大寺としてはかなりええとこ。




築古戸建を2つ見たあと、今度は4階建てのビルへ。


南区三浜町いうたら別に悪くない。
1.jpg



ここで1棟ビルが500万円ぐらい?


となると

OCさん
むさしさん
rikouさん
いいてんきさん

ら、南区を主戦場にする方々も気になるようで(^^;


そんなこんなで現地到着ー
2.jpg





全空きですか...


廃墟感が出てますね...


昭和45年築...


もう50年ですか...


夜にひとりじゃ入れませんな...




恐る恐る中へ...


ほぅ...


残置物がまぁまぁありますな...
2.JPG
1.JPG




どんどん上階へ...


...


...


あー(;´Д`)
1.JPG
2.JPG



あー(;´Д`)
3.JPG
4.JPG



あー(;´Д`)
5.JPG



各部屋で雨漏り(◎_◎;)




鉄筋が錆びてるね...
6.JPG




いいのは屋上の眺望だけ(^^;
5.JPG




これ、転がっとったらいけんやつじゃろ...
6.JPG





これで500万円はちょっとな...


土地も34坪ほどしかないし...


更地なら坪20ぐらい?


にしても、修繕費考えたらな...


ましてやほぼ築50年...


大金かけて直していつまで引っ張るか...


...


...


あら?34坪しかないん?


それにしては建物がデカすぎんか??

土地113.81平米
建ぺい率 60%
容積率 200%



これアウトじゃろ?(;´Д`)





みなさんの査定は概ね0円ベース...


タダなら考えてもいいというレベル...


まぁ当然ですわな...





それが売主さんは


「500じゃ安すぎる」
「600なら」



と言うとるそうで(;´Д`)




こりゃ話になりませんな...





おしまい




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----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

6月
☆「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
 4日(火)11時半〜

 参加予定(8名)
 1そうさん
 2まさしさん
 3カオリナさん(初・女性)
 4マジシャンかんかんさん
 5なおとさん
 6麒麟さん
 7mtanaさん
 8わたくし
 ※満席になりました。

☆「見学会」湊戸建ビフォー見学
 4日(火)15時半〜

 参加予定(10名)
 1じいじさん
 2まさしさん
 3OCさん
 4J子さん(女性)
 5わたくし

☆「トレジャーハンター」栢谷戸建&ランチ
 5日(水)13時〜

 参加予定(10名)
 1neverさん
 2まさしさん
 3TAKEさん
 4わたくし

☆「視察」妹尾戸建&ランチ
 7日(金)12時半〜

 参加予定(10名)
 1むさしさん
 2つぼさん
 3まさしさん
 4OCさん
 5K只さん
 6麒麟さん
 7わたくし

☆南区見学会3本(北浦、川張、植松)&ランチ
 8日(土)10時半〜

 参加予定(10名)
 1K本さん
 2A藤さん
 3まさしさん
 4つぼさん
 5わたくし

☆「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
 12日(水)11時半〜

 参加予定(8名)
 1namiさん(女性)
 2しろうさん
 3わたくし


6月
1日(土)10時半〜「見学会」じゅんこさん3号ビフォー&ランチ
3日(月)12時半〜「視察」当新田平屋8棟&ランチ

4日(火)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」湊戸建ビフォー見学
5日(水)13時〜 「トレジャーハンター」栢谷戸建&ランチ
7日(金)12時半〜「視察」妹尾戸建&ランチ
8日(土)10時半〜南区見学会3本(北浦、川張、植松)&ランチ
12日(水)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
25日(火)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山
28日(金)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日の午前中は中銀福浜支店でなおとさんの決済。
1.JPG



物件は、第91回あみだに登場した南区の戸建2戸セット。


建物こそ古いものの、土地は50坪ちょいの整形地。


しかもどちらも入居者付き。


表面ながら13.5%ほど。




場所の価値もあって、土地としても安い。


中途半端な場所でトイレ風呂一緒の


家賃2万円台の1K4戸を買うよりよっぽど健全
(^^;




そんなことを知ってか知らずか


23人の猛者がエントリー(;´Д`)





0〜1桁戸ぐらいのこれからガンガンいくぜチーム
 よーすけさん
 GMさん
 しんやさん
 りょういちさん
 オーディンさん
 ひろさん
 いなせさん
 よっさん
 まゆさん
 ゆういちさん
 ayakoさん
 M本さん
 みっちゃんさん
 まこりんさん
 こーへーさん
 Kさん
 カオリナさん

VS



それなりの規模のもっともっといくぜチーム
 ロバートS田さん
 O幡さん
 かずさん
 なおとさん
 rikouさん
 かこちゃん



の対決になりました(笑)




そんな中、なおとさんが強運を発揮して


現金で一気に契約決済という流れ(^^;


富のある所に富が集まるのが世の常ですな。


富むものは運も持っているもんです。




庶民が浮かび上がるのは並大抵のことじゃないですが


行動あるのみです(^^;


ちゃんとやってれば、いつか運が向いてくるもんです。


富むものはその運をしっかり掴みます。



物件なんていくらでも出てきますから


いつでもチャレンジできるように


準備だけはしておきましょう(^^)v





しかし、現金は強いですなー


いまどきなんで、


初心者の融資となると難しかったかもしれんです(-_-;)


完全に冬になりましたな...


とはいっても元に戻っただけなんでしょうけど(;´Д`)




なおとさんの規模的に


こんなのどっちでもいいんでしょうけど


せっかく当たったんで大事にしてやってください(^^;






今回の売主さんは遠方からお越しの60歳台ぐらいのご夫婦。



昔は近くに住んでいたけれど


いまは引っ越して遠くなってしまい


管理や確定申告とかが面倒で


歳も取ってきたことだしということでした。


世代交代ですな。




なおとさんが


「不動産は若い人にやってもらいたいんですよ」


って言っていました。


不動産に限らず、資産運用は時間が味方になりますからな。




その時間をすっ飛ばそうと


安易に手軽に気軽に増やそうとするから


やられちゃうんですな。




たまには一気に勝てる人もいますけど


やっぱり腰を据えて地道にやってる人が


最後まで立っていられるんじゃないかと思います。






まぁまたいいの仕入れてきますわ。


少しずつ浮かび上がっていけるように


お金と心の準備しといてよ(^。^)y-.。o○




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)






賃貸仲介店も増えすぎよね...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

6月

☆「トレジャーハンター」栢谷戸建&ランチ
 5日(水)13時〜

 参加予定(10名)
 1neverさん
 2まさしさん
 3TAKEさん
 4ぺっぺさん(女性)
 5こももさん(女性)
 6じいじさん
 7わたくし

☆「視察」妹尾戸建&ランチ
 7日(金)12時半〜

 参加予定(10名)
 1むさしさん
 2つぼさん
 3まさしさん
 4OCさん
 5K只さん
 6麒麟さん
 7ぺっぺさん(女性)
 8わたくし

☆南区見学会3本(北浦、川張、植松)&ランチ
 8日(土)10時半〜

 参加予定(10名)
 1K本さん
 2A藤さん
 3まさしさん
 4つぼさん
 5まっきーさん
 6わたくし

☆「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
 12日(水)11時半〜

 参加予定(8名)
 1namiさん(女性)
 2しろうさん
 3わたくし


6月
1日(土)10時半〜「見学会」じゅんこさん3号ビフォー&ランチ
3日(月)12時半〜「視察」当新田平屋8棟&ランチ
4日(火)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」湊戸建ビフォー見学

5日(水)13時〜 「トレジャーハンター」栢谷戸建&ランチ
7日(金)12時半〜「視察」妹尾戸建&ランチ
8日(土)10時半〜南区見学会3本(北浦、川張、植松)&ランチ
12日(水)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
25日(火)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山
28日(金)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はホテルグランヴィアの19階で


ミニ勉強会&ランチ2日目。
1.JPG


1日目の様子
2019年05月27日
さすがにノーリフォームいうわけにはいかんですなー




1日目とほぼ同じ内容で
2.JPG



フランチャイズのことや


業者同士の関係性などを話しましたが


そのとき、衝撃的な情報が入りました(◎_◎;)





以下、スクリーンショット。

1.JPG
2.JPG
3.JPG





まぢか...




キン●ホームいうたら


複数府県でそれなりに店舗展開していて


岡山には3店舗...

岡山駅西センター
JR岡山駅前センター
JR大元駅前センター




主に家賃安い物件を広告掲載して


そういう層を取り込む手法でね...



営業マンの歩合の割合が結構高いみたいで


広告料1か月は物件に非ずぐらいの感じで


ガツガツやってましたけどね...




ここ数年で、賃貸仲介の会社も随分増えましたからね(;´Д`)



全体的なパイも縮小傾向なのに


これだけライバル店が増えると


売上も厳しくなったんでしょうし...




繁忙期はなんとか凌げたけど


この閑散期で資金ショートということでしょうか...


賃貸仲介業ってこの時期は特に厳しいですからね...




わたくしが以前勤めていた会社でも


多くの店舗はこの時期は赤字でしたからねー(-_-;)





まぁおとり広告で業務停止を受けたり


勝手に条件変えて客付けしてオーナーにごり押ししたり


広告料せびったり、ポケットに入れたりと


会社も社員も行儀はよろしくなかったん


当日いきなり知らされた社員さんは気の毒だけど


淘汰という言葉がぴったりかもしれませんけどね...



再起を図る方々には


健全な仕事でがんばってほしいもんです。





しかし、調子のいいときは


デカくなった図体が力を誇示するけど


苦しくなるとそのデカさが負担になるもんで。




大きな船体に穴が開いたら


流入する水が多すぎて


塞げないまま全体が沈みますな...





デカくなっても驕らず質素に堅実に


いざとなったら分離して


小さく身軽になれるような道筋も用意しとかんとね。




巨艦には巨艦の、小舟には小舟の良さがあるね。




わたくしは、


小舟をコツコツ集めて合わせるしか方法がないんですけども(;´Д`)




おしまい




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H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

6月
☆「視察」妹尾戸建&ランチ
 7日(金)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1むさしさん
 2つぼさん
 3まさしさん
 4K只さん
 5麒麟さん
 6ぺっぺさん(女性)
 7わたくし

☆南区見学会3本(北浦、川張、植松)&ランチ
 8日(土)10時半〜

 参加予定(定員10名)
 1K本さん
 2A藤さん
 3まさしさん
 4つぼさん
 5まっきーさん
 6よーすけさん
 7しーさん(女性)
 8わたくし

☆「見学会」赤磐市180万円平屋&ランチ
 11日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1摂津屋さん
 2わたくし


☆「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
 12日(水)11時半〜

 参加予定(定員8名)
 1namiさん(女性)
 2しろうさん
 3ぺっぺさん(女性)
 4じょーさん
 5わたくし


☆「見学会」三野本町AP+戸建3つ
 12日(水)15時半〜

 参加予定(定員9名)
 1namiさん(女性)
 2まゆさん(女性)
 3摂津屋さん
 4まさしさん
 5OKOさん
 6しろうさん
 7むさしさん
 8つぼさん
 9わたくし
 ※増枠しました。


6月
1日(土)10時半〜「見学会」じゅんこさん3号ビフォー&ランチ
3日(月)12時半〜「視察」当新田平屋8棟&ランチ
4日(火)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」湊戸建ビフォー見学
5日(水)13時〜 「トレジャーハンター」栢谷戸建&ランチ

7日(金)12時半〜「視察」妹尾戸建&ランチ
8日(土)10時半〜南区見学会3本(北浦、川張、植松)&ランチ
11日(火)12時半〜「見学会」赤磐市180万円平屋&ランチ
12日(水)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」三野本町AP+戸建3つ
13日(木)12時〜 「見学会」M本さん湊30万円アフター&
              じいじさん山の上アフター&ランチ
     15時半〜「視察」清輝橋AP4戸
14日(金)12時半〜「視察」矢坂本町戸建2戸&ランチ   
25日(火)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山
28日(金)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


午前中は久々に、すぐ裏の19,20号跡地へ。


すぐ裏なのに面倒で全然見に行ってないんよね(^^;


でもさすがにこの時期、雑草が気になって...


なんせ元はこんなでしたから
0.JPG



生い茂るポテンシャルはあるわけで...(;´Д`)





というわけでビクビクしながら裏へ。


...


...



おー、そこそこいってますな〜(;´Д`)
1.JPG
2.JPG



まぁまぁの丈になってます...


これを抜いて回るのもな(-_-;)


時間もないし...


...


...



とりあえず車で踏みつぶしてみるか( `ー´)ノ




ってことで車で走り回ることと20〜30分


...


...



じゃーん。
3.JPG
4.JPG



随分すっきりしましたー(*^▽^*)




雑草どもはぺしゃんこ(^^)v
5.JPG




時々走って荒らしておこうと思います(^^;





さて、午後からはお宝探し


neverさんが残置満載の2号3号をまとめて買ったので


そちらへお邪魔。
1.JPG




ネットに出ていたのでみなさんご存知でした(^^;


よくみてますなー



それをneverさんが交渉してまぁまぁ下がりまして。


家賃は安くみても2つで10万円は入るでしょうし


neverさんにとっては地元みたいなところなんで


それはそれでありじゃないかと思います(^^)





で、室内はというと


あら?
2.JPG
3.JPG



随分片付いちゃってますね(^^;



買う前に一緒に見に来たときは


かなりの量だったんですけど


駐車場に並べてフリマ状態(^^;
5.JPG
4.JPG

6.JPG



これ、阪神のピッチャーだとは思うけど...
IMG_2235.JPG



能見選手かな?





で、このフリマ状態でご近所にあいさつ回りして


その際に、

「ほしいものがあったら勝手に持って帰ってください(^^♪」


って言ったら、どんどん減っていったんですって(^^;




ご近所パワー恐るべし




ご近所とも仲良くなれるしナイスな作戦ですねー




あとは市に取りに来てもらったり
1.JPG


TAKEさんに処分してもらう予定です。




で、収穫はこれ。
2.JPG


網戸のゴムをまさしさんがもらいました。





ついでに近くのneverさん1号へ
1.JPG
3.JPG



こちらは先日リフォームが終わって募集中。




ちょっと足を延ばして苫田温泉乃利武へ
4.jpg


廃墟感が出てますね...




ちょっと遅めのランチをエブリイのフードコートで。
5.JPG




そしてあっという間に夕方(;´Д`)



今日もお疲れさまでしたー




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)






第一回 ビー玉レース

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

6月
☆「視察」妹尾戸建&ランチ
 7日(金)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1むさしさん
 2つぼさん
 3まさしさん
 4K只さん
 5麒麟さん
 6ぺっぺさん(女性)
 7じいじさん
 8わたくし

☆南区見学会3本(北浦、川張、植松)&ランチ
 8日(土)10時半〜

 参加予定(定員10名)
 1K本さん
 2A藤さん
 3まさしさん
 4つぼさん
 5まっきーさん
 6よーすけさん
 7しーさん(女性)
 8わたくし

☆「見学会」赤磐市180万円平屋&ランチ
 11日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1摂津屋さん
 2わたくし


☆「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
 12日(水)11時半〜

 参加予定(定員8名)
 1namiさん(女性)
 2しろうさん
 3ぺっぺさん(女性)
 4じょーさん
 5neverさん
 6わたくし
 7
 8

☆「見学会」三野本町AP+戸建3つ
 12日(水)15時半〜

 参加予定(定員13名)
 1namiさん(女性)
 2まゆさん(女性)
 3摂津屋さん
 4まさしさん
 5OKOさん
 6しろうさん
 7むさしさん
 8つぼさん
 9ひろしさん
 10O幡さん
 11なおとさん
 12麒麟さん
 13わたくし
 ※満席になりました(-_-;)
 ※キャンセル待ち neverさん


6月
1日(土)10時半〜「見学会」じゅんこさん3号ビフォー&ランチ
3日(月)12時半〜「視察」当新田平屋8棟&ランチ
4日(火)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」湊戸建ビフォー見学
5日(水)13時〜 「トレジャーハンター」栢谷戸建&ランチ

7日(金)12時半〜「視察」妹尾戸建&ランチ
8日(土)10時半〜南区見学会3本(北浦、川張、植松)&ランチ
11日(火)12時半〜「見学会」赤磐市180万円平屋&ランチ
12日(水)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」三野本町AP+戸建3つ
13日(木)12時〜 「見学会」M本さん湊30万円アフター&
              じいじさん山の上アフター&ランチ
     15時半〜「視察」清輝橋AP4戸
14日(金)12時半〜「視察」矢坂本町戸建2戸&ランチ   
25日(火)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山
28日(金)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


今日は3日(月)にお邪魔した


当新田平屋8戸の見学のお話し。




当新田自体は特にいいわけではないけど


平屋8戸まとめてってのがいいねー(^^;




でも、全体で300坪近くあるから


土地代だけでも結構なもんだし


8戸中5戸空いてるっていうし


うちひとつは孤独死してるっていうし


土地の所有者と建物所有者が違うっていうね...
※建物は5戸と3戸で2名...




いろいろ難しそうだけど


とりあえず行ってみました(^^;
1.JPG



いきなりボーボーの洗礼...
2.JPG



こりゃ中も荒れてるのかな...


...



おっ?
3.JPG



案外まとも...

1.JPG 2.JPG

3.JPG 4.JPG

5.JPG 6.JPG

7.JPG



和式と電気ぐらいですか...


ちょっと動物臭と傾きを感じるけど


問題なく貸せそうです(^^;





さて、次の棟は...


おっ、外はスッキリ。
1.JPG



室内はというと


いきなりトトロがお出迎え(;´Д`)
2.JPG


これ、ブーツよね...
3.JPG


こっちも空き家っぽいです...
4.JPG





奥へ進むと...


あー
5.JPG


あー
6.JPG


あー
7.JPG


あー
8.JPG



ちなみにトイレと風呂はこんな感じ。
1.JPG
2.JPG




ちょっと面倒くさいな(;´Д`)





とりあえず3つめを見てみようか...


おー、中はきれいですなー
3.JPG 2.JPG

1.JPG 4.JPG

5.JPG 6.JPG




ん?


これはもしや...


何やら違和感が...




ということで、



第一回 ビー玉レース 開幕〜


出走ビー玉2つ


右枠と左枠に分かれて競います。


どちらが勝つでしょう?







こちらは難攻不落の高速グリーンの動画。



この速さは尋常じゃないですね...




おしまい




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H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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☆物件6.7号 戸建2棟新築
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 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

6月
☆南区見学会3本(北浦、川張、植松)&ランチ
 8日(土)10時半〜

 参加予定(定員10名)
 1K本さん
 2A藤さん
 3まさしさん
 4つぼさん
 5まっきーさん
 6よーすけさん
 7じいじさん
 8児島大家さん
 9わたくし


☆「見学会」赤磐市180万円平屋&ランチ
 11日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1摂津屋さん
 2まこりんさん
 3わたくし


☆「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
 12日(水)11時半〜

 参加予定(定員8名)
 1namiさん(女性)
 2しろうさん
 3ぺっぺさん(女性)
 4じょーさん
 5neverさん
 6わたくし
 7
 8

☆「見学会」三野本町AP+戸建3つ
 12日(水)15時半〜

 参加予定(定員13名)
 1namiさん(女性)
 2まゆさん(女性)
 3摂津屋さん
 4まさしさん
 5OKOさん
 6しろうさん
 7neverさん
 8つぼさん
 9ひろしさん
 10O幡さん
 11なおとさん
 12麒麟さん
 13わたくし
 ※満席になりました(-_-;)
 

6月
1日(土)10時半〜「見学会」じゅんこさん3号ビフォー&ランチ
3日(月)12時半〜「視察」当新田平屋8棟&ランチ
4日(火)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」湊戸建ビフォー見学
5日(水)13時〜 「トレジャーハンター」栢谷戸建&ランチ
7日(金)12時半〜「視察」妹尾戸建&ランチ

8日(土)10時半〜南区見学会3本(北浦、川張、植松)&ランチ
11日(火)12時半〜「見学会」赤磐市180万円平屋&ランチ
12日(水)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」三野本町AP+戸建3つ
13日(木)12時〜 「見学会」M本さん湊30万円アフター&
              じいじさん山の上アフター&ランチ
     15時半〜「視察」清輝橋AP4戸
14日(金)12時半〜「視察」矢坂本町戸建2戸&ランチ   
25日(火)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山
28日(金)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ここで登場した「特P」

関連記事
2019年05月14日 空いた場所の有効活用

ハピタス経由だと2500P(*^▽^*)
その買うを、もっとハッピーに。|ハピタス
2.jpg




なおとさんも登録したみたいですけど


なんと予約があったそうで(*^▽^*)
1.jpg




1400円なんてなおとさんにはどうでもいい額でしょうけど


なんだか嬉しいですよね(^^♪






さて、今日は妹尾の平屋の見学でしたけど
2.JPG




その話はまたのちほどで


夕方からはO村さんの契約決済でした。





物件はここで登場した門田文化町の戸建。

関連記事
2019年01月28日 中区門田文化町
2019年04月04日 決済ラッシュもひと段落




45坪ほどの土地に、美邸の築古2階建て。


車も1台置けるし


もちろん道路もあって再建築可。


それが200万円



坪4.4万円なんてことはないからねー(^^;


更地にしたら15ぐらいはいけるんじゃね?




それだけでも上々なのに


リフォーム前に募集してみたら


なんと4.5万円で決まってねー(;´Д`)





5月19日に申込みが入って


6月のなるべく早くの入居希望(;´Д`)





そこから慌ててリフォームの段取り(^^;


入居者と相談の結果

・1階洋室の床
・キッチンの床、壁、流し台
・押し入れの床
・キッチンに100Vコンセントの設置
・和室の畳表替え



で、リフォームが30万円ちょい


あとは美装代。


すえちゃんとM下さんにはバタバタさせました(◎_◎;)


ありがとうございますm(__)m





もうお金は払って書類は引き上げてきてるんで


あとは誰の名義にするかだけ...





で、慌ててあみだ開催(;´Д`)




エントリーは史上4位の69口...

1S波さん    2口
2GMさん    3口
3まっきーさん  2口
4S農さん    1口
5OCさん    1口
6たぐぼーさん  1口
7namiさん  3口
8たくみさん   2口
9さとしさん   1口
10かおりんさん  1口
11すえちゃん   3口
12まきさん    5口
13よーこさん   1口
14OKOさん   1口
15Kさん     2口
16なつさん    2口
17じゅんこさん  2口
18K本さん    1口
19よっさん    2口
20たかとしさん  2口
21T田さん    4口
22麒麟さん    1口
23りょういちさん 2口
24minakoさん5口
25K只さん    3口
26J子さん    5口
27たかさん    2口
28O村さん    3口
29u−kiさん  3口
30トナカイさん  2口
31まこりんさん  1口



この激戦を制したのがO村さん。


3口だったので23分の1。


複数口投入の効果はありましたねー(^^;





そこから契約決済の段取りをして


今日、無事にO村さんの名義になって
3.JPG



賃貸借契約も同時に済ませました(^^;




表面なら27%でしたけど


美装代や畳代は退去時に戻ってくるとして


その他リフォーム、諸費用、取得税まで考えたら


実質20%ぐらいのオーナーチェンジですね(^^;




200で仕入れて

客付けして

リフォームの段取りして


かなり過保護な感じでやりすぎでしたかね(^^;






表面13%の415万円で出して


指値受けて360(15%)〜380(14%)ぐらいなら


すぐ売れると思います(^^)v


不動産で100万円程度儲けるなんて簡単ですね(^^;





O村さんにはしっかり家賃で回収してもらって


もしいつか売るときがきたら


それぐらいの線で


後進に譲ってもらったらみんな喜びますんで


その時は声かけてください(^^;




おしまい




空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)






買えない時間を過ごすことを思えば...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

6月
☆「見学会」赤磐市180万円平屋&ランチ
 11日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1摂津屋さん
 2まこりんさん
 3わたくし

☆「視察」奥田南町1円?
 11日(火)15時半〜

 参加予定(10名)
 1むさしさん
 2S農さん
 3わたくし

☆「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
 12日(水)11時半〜

 参加予定(定員8名)
 1namiさん(女性)
 2しろうさん
 3ぺっぺさん(女性)
 4じょーさん
 5neverさん
 6わたくし
 7
 8

☆「見学会」三野本町AP+戸建3つ
 12日(水)15時半〜

 参加予定(定員13名)
 1namiさん(女性)
 2まゆさん(女性)
 3摂津屋さん
 4まさしさん
 5OKOさん
 6しろうさん
 7neverさん
 8つぼさん
 9ひろしさん
 10O幡さん
 11なおとさん
 12麒麟さん
 13わたくし
 ※満席になりました(-_-;)
 
☆「見学会」M本さん湊30万円アフター&
      じいじさん山の上アフター&ランチ
 13日(木)12時〜
  
 参加予定(10名)
 1じいじさん
 2まさしさん
 3ぺっぺさん(女性)
 4わたくし


☆「視察」清輝橋AP4戸
 13日(木)15時半〜

 参加予定(10名)
 1neverさん
 2じいじさん
 3フランキーさん
 4わたくし


6月
1日(土)10時半〜「見学会」じゅんこさん3号ビフォー&ランチ
3日(月)12時半〜「視察」当新田平屋8棟&ランチ
4日(火)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」湊戸建ビフォー見学
5日(水)13時〜 「トレジャーハンター」栢谷戸建&ランチ
7日(金)12時半〜「視察」妹尾戸建&ランチ
8日(土)10時半〜南区見学会3本(北浦、川張、植松)&ランチ

11日(火)12時半〜「見学会」赤磐市180万円平屋&ランチ
     15時半〜「視察」奥田南町1円?
12日(水)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」三野本町AP+戸建3つ
13日(木)12時〜 「見学会」M本さん湊30万円アフター&
              じいじさん山の上アフター&ランチ
     15時半〜「視察」清輝橋AP4戸
14日(金)12時半〜「視察」矢坂本町戸建2戸&ランチ   
25日(火)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山
28日(金)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は1日(土)のじゅんこさん3号のお話しで。


じゅんこさんは


2016年に1号古都南方をあみだで当て


2017年に2号は自力で東畦で獲得し


毎年ひとつは買うということで


安全運転で順調に進めていましたが


2018年は残念ながら買えず(-_-;)




それはそれは落胆ぶりがひどかったですが


2019年は西大寺に自力で獲得(^^)v





そんな3号のビフォーを見せてもらいました。




いつものように集合場所から出発ですが


アクシデント勃発(;´Д`)


発馬直後にまゆさんが転倒し競争中止(;´Д`)
1.JPG
2.JPG



大家の会も世間と一緒で高齢化の波が...


急に走るのは止めておきましょう...





さて、そんな重傷者をつれて現地へ。


なかなかの茂りっぷり...
3.JPG




でも家は案外まともそう...
4.JPG



ほーぅ。きれいじゃないですかー
5.JPG


6.JPG 8.JPG

7.JPG 9.JPG



水回りもいいねー
1.JPG 2.JPG

3.JPG 4.JPG




へぇー、結構いい家じゃないですかー


造り付けの収納に
1.JPG


カラオケセットや
2.JPG


こんなのや
3.JPG


こんなのも
4.JPG





ちょうどいい感じですな。
IMG_1945.JPG





庭をきれいにすれば
1.JPG



車も4台ぐらいは入ると思うんで


貸すにあたっては大きな武器に(^^)v


戸建というだけでも武器になるのに


駐車場が多いというのはさらに効くからね。


1台3千円ぐらいの付加価値は生むから


下手にリフォームするよりよっぽど効果的。





で、これがネットに出ていたそうで。




元の値段だとちょっとしんどいけど


度重なる交渉の末、半値程度まで下がったそうな(^^;


当初の希望までは下がらなかったものの


このスペックで100万円台なら


なかなか出てこないと思うし


出てきてもすぐ消えるだろうから


無駄に買えない時間を過ごすことを思えば


数十万円レベルならもう誤差の範囲かなとも思うんで


購入を後押ししました(^^;






しかし、そんな家が簡単に半額になるはずもなく...


何かあるのか...


そう。やはり問題が...


それがこの開かずの物置...
1.JPG



ボーボーで人を寄せ付けない雰囲気が...




そうか...


安くなった理由はこれか...


...


...



異臭は無いから、すでに白骨化してるのか...


...


...



どっちにしても開けんことにはな...


...


...



ということでまずは伐採...
2.JPG

3.JPG



ふぅ...ようやく姿が。
4.JPG



開けますよ...
5.JPG



ガラガラガラ...


...


...



あら?特に異常なし(;´Д`)
6.JPG





事故物件じゃねーのかよ(;´Д`)


じゃあ普通に安くなったんだ...




ついでにこの4号も見つかったしよかったね(^。^)y-.。o○
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おしまい




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総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

6月
☆「見学会」赤磐市180万円平屋&ランチ
 11日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1摂津屋さん
 2まこりんさん
 3まさしさん
 4わたくし

☆「視察」奥田南町1円?
 11日(火)15時半〜

 参加予定(10名)
 1むさしさん
 2S農さん
 3neverさん
 4Sさん代理
 5まさしさん
 6わたくし

☆「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
 12日(水)11時半〜

 参加予定(定員8名)
 1namiさん(女性)
 2しろうさん
 3ぺっぺさん(女性)
 4じょーさん
 5neverさん
 6わたくし
 7
 8

☆「見学会」三野本町AP+戸建3つ
 12日(水)15時半〜

 参加予定(定員13名)
 1namiさん(女性)
 2まゆさん(女性)
 3摂津屋さん
 4まさしさん
 5OKOさん
 6しろうさん
 7neverさん
 8ひろしさん
 9O幡さん
 10なおとさん
 11麒麟さん
 12わたくし
 13
 ※キャンセル出ました。
 
☆「見学会」M本さん湊30万円アフター&
      じいじさん山の上アフター&ランチ
 13日(木)12時〜
  
 参加予定(10名)
 1じいじさん
 2まさしさん
 3ぺっぺさん(女性)
 4わたくし


☆「視察」清輝橋AP4戸
 13日(木)15時半〜

 参加予定(10名)
 1neverさん
 2じいじさん
 3フランキーさん
 4麒麟さん
 5わたくし


6月
1日(土)10時半〜「見学会」じゅんこさん3号ビフォー&ランチ
3日(月)12時半〜「視察」当新田平屋8棟&ランチ
4日(火)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」湊戸建ビフォー見学
5日(水)13時〜 「トレジャーハンター」栢谷戸建&ランチ
7日(金)12時半〜「視察」妹尾戸建&ランチ
8日(土)10時半〜南区見学会3本(北浦、川張、植松)&ランチ

11日(火)12時半〜「見学会」赤磐市180万円平屋&ランチ
     15時半〜「視察」奥田南町1円?
12日(水)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」三野本町AP+戸建3つ
13日(木)12時〜 「見学会」M本さん湊30万円アフター&
              じいじさん山の上アフター&ランチ
     15時半〜「視察」清輝橋AP4戸
14日(金)12時半〜「視察」矢坂本町戸建2戸&ランチ   
25日(火)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山
28日(金)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時〜「飲み会」イオン岡山


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


この過保護物件がいよいよ入居ということで

関連記事
2019年06月07日 過保護物件



最終確認をしてきましたが


すっかりきれいになっていました(*^▽^*)
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まだまだ当分活躍してくれそうですね(^。^)y-.。o○






さて今日は7日(金)にお邪魔した


南区妹尾の平屋のお話し。


場所的には申し分なし。


見た目も悪くない。
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55坪で500万円スタートってことなんで


あとは室内がどうか...





おっ、案外きれいじゃね??
2.JPG 3.JPG




おー、いいじゃないですかー(^^;
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4DK+Sって感じですか。


68平米ほどの平屋で希少性は高い


ニーズもかなりありそうですな。




天井が凝った感じでまぁまぁ手間かけてます。
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キッチンも問題ないし
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風呂もOK。
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洗濯機置き場もある(^^;
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トイレが残念...
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とはいえ、きれいだね...


壊すのもったいない感じも...




電気も問題ないしなー...
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あんまりするとこないね(^^;





押し入れの床は上に1枚貼って
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風呂の天井ぐらい塗るか...
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絨毯もゴザもそのままでいいんじゃないかな...
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場所がいいだけに


このままでも4.2〜4.5万円ぐらいなら


ふつうに貸せそうだけどね...




あとはどこまで下げられるかですな...




おしまい




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H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

6月

☆「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
 12日(水)11時半〜

 参加予定(定員8名)
 1namiさん(女性)
 2しろうさん
 3ぺっぺさん(女性)
 4じょーさん
 5neverさん
 6こももさん(女性)
 7わたくし
 8

☆「見学会」三野本町AP+戸建3つ
 12日(水)15時半〜

 参加予定(定員13名)
 1namiさん(女性)
 2まゆさん(女性)
 3摂津屋さん
 4まさしさん
 5OKOさん
 6しろうさん
 7neverさん
 8ひろしさん
 9O幡さん
 10なおとさん
 11麒麟さん
 12わたくし
 13
 ※キャンセル出ました。
 
☆「見学会」M本さん湊30万円アフター&
      じいじさん山の上アフター&ランチ
 13日(木)12時〜
  
 参加予定(10名)
 1じいじさん
 2まさしさん
 3ぺっぺさん(女性)
 4わたくし


☆「視察」清輝橋AP4戸
 13日(木)15時半〜

 参加予定(10名)
 1neverさん
 2じいじさん
 3フランキーさん
 4麒麟さん
 5わたくし

☆「勉強会」保証会社について(桑田町)
 25日(火)18時15分〜 20時半〜「飲み会」イオン岡山

 参加予定(20名)
 1ひろしさん
 2まっきーさん


☆「勉強会」保証会社について(桑田町)
 28日(金)18時15分〜 20時半〜「飲み会」イオン岡山

 参加予定(20名)
 1ひろさん
 2OKOさん
 3J子さん(女性)
 4たかさん
 5HTさん
 6かおりんさんご主人
 7T本さん
 8つぼさん
 9ゆたかさん
 10こはらさん(女性)
 11たくみさん
 12よーこさん(女性)
 13neverさん


6月
1日(土)10時半〜「見学会」じゅんこさん3号ビフォー&ランチ
3日(月)12時半〜「視察」当新田平屋8棟&ランチ
4日(火)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」湊戸建ビフォー見学
5日(水)13時〜 「トレジャーハンター」栢谷戸建&ランチ
7日(金)12時半〜「視察」妹尾戸建&ランチ
8日(土)10時半〜南区見学会3本(北浦、川張、植松)&ランチ
11日(火)12時半〜「見学会」赤磐市180万円平屋&ランチ
     15時半〜「視察」奥田南町1円?

12日(水)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」三野本町AP+戸建3つ
13日(木)12時〜 「見学会」M本さん湊30万円アフター&
              じいじさん山の上アフター&ランチ
     15時半〜「視察」清輝橋AP4戸
14日(金)12時半〜「視察」矢坂本町戸建2戸300万円&ランチ
17日(月)13時半〜「視察」真備町100万円以下確定戸建&お茶
20日(木)12時半〜「視察」予定   
25日(火)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時半〜「飲み会」イオン岡山
28日(金)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時半〜「飲み会」イオン岡山


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は「美装」についてのお話し。


最近、たまたま質問が続いたので(^^;




「美装は入れたほうがいいですか?」とか

「自分で簡単に掃除したんですが...」




って話しになったんですけども


それなりのクオリティーで


それなりの家賃設定なら


美装自体は入れたほうがいいです。


っていうか、


それなりの家賃なのに


入居直後に汚かったらクレームになりますわね(^^;





で、できれば


業者さんに頼んだほうがいいです。





もちろん、DIYと同じ論法で


好きなら自分でやってもいいし


ちゃんと業者並みにやれるなら


それはそれでもいいです。





業者さんに頼んでも、


現場の担当者のレベルによっては


不満の仕上がりになっていることも少なくないですけど(;´Д`)




でも、素人が簡単にやったのとでは


そりゃ全然違います(^^;






先日、ある物件で


床下収納を開けたらゴミが...


照明器具の傘には大量のホコリ...




まだ美装前なんだなと思いつつも


一応確認してみると


「自分たちで簡単にやった」と...



おーっと、そりゃマズい(◎_◎;)





何がマズいって


賃貸借契約書に


「乙(借主)は、明け渡しの際における貸室のクリーニング費用を負担する」


と記載があるから。


美装とルームクリーニングは意味は同じです。





賃貸借契約書なんて基本フォーマットがあるんで


大概の契約書は似た内容になっていて


ほとんどの契約書にはこういう類の記載があります。





退去時にクリーニング代をいただくには


入居時にちゃんとクリーニングできているのが前提(^^;


「入居時に汚かったのに、退去時には請求するんかい!?」


まぁ当たり前よね(^^;




畳の表替えもそうよね。


入居時にそのままで入ってもらって


退去時に表替えしろなんておかしいもん。


まぁそういう無茶をいう古い大家もいるんだけど(;´Д`)





美装代は、敷金があれば退去時にいただくし


敷金0なら、別途入居時に清掃費はいただきます。


なのに、ちゃんとできてないってなると問題(^^;




エアコンクリーニングも含めて


ちゃんとやっとかないとね。


入居直後にエアコン使った途端


風と一緒にホコリがぶゎ〜なんて


クレームになるわ(;´Д`)





業者さんにやってもらった挙句


クレームになっても


それはそれで業者さんにケツを持っていけるんだから。


入居者さんには迷惑かかりますけど...





それが、自分で掃除してクレームになって


「ちゃんと業者いれとんかい!?」

「いえ、わたしがやりました...」

「はぁ〜?素人がやっとんかい!?」
「それで金取るんか〜い!?」





どうせお金はいただくのに


不動産屋とかも巻き込んでそんな話になったら


みんな迷惑するし面倒でしょ?




なので、


・業者さん並みにできる自信の無い方
・自分でする時間の無い方



は、任せたほうが無難なんです。



ちゃんとお金もいただけるんだから。




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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