大家にとっては「神」

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

5月
1日(水)12時〜 「視察」湊2戸1平屋&
         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ

6日(月)見学会

6月
25日(火)勉強会予定
28日(金)勉強会予定


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


令和最初の見学会は3本立て。

・湊2戸1 600〜700万円?
・M本さん湊30万円戸建アフター
・門田文化町200万円戸建




GW中というのもあってか希望者が多くて


1部、2部に分けて、わたくしはそれぞれ2回ずつ。


豪華6本立てです(^^;





そんなこんなで、まずは湊の2戸1平屋へ。




湊いうと岡山駅から4km程度


中心部までそんなに遠くもないけど
1.jpg



東山峠を越えるのがちょっとね...


なんせ、主要道路の岡山牛窓線が片側1車線だから


旭川超えるまでがめちゃ混むんよね(-_-;)
2.jpg




渋滞を嫌って避ける人もいるけど


このあたりはこのあたりで


商業施設も結構あって、日常生活には何ら困らない


それなりに便利な場所です(^^;






湊と一口でいうてもかなり広くて


衛星写真で見ると半分ぐらいは山
3.jpg





北部の山側は道も狭いし傾斜もきついとこが多いから


わざわざ買わなくてもってところ。
3.jpg





この池ノ内のあたりは
3.jpg



県道から下っていった谷間状


水が集中しそうな怖さはあるね...


土地柄的にもあまりよろしくはないので


ここもわざわざってところ。





こっちの山の上はアクセスが悪くて不便なんで
3.jpg


ここもわざわざってところ。




もちろん安く買えて、貸せそうなところならいいけどね(^^;






こっちのほうはバブル期に造成された


セキスイの高級住宅地なんで
3.jpg



賃貸に適した安くて小さな家は無いね。






残りの平地は元々は海で、その後干拓されて農地に。
3.jpg




で、いまは多くが宅地に。


地盤はゆるゆるだけど


岡山市南部はどこもそうだから気にしてもしかたない(^^;





新たに造成された宅地は


道も広めで整備されてるけど


用水路沿いの古い家が多いところは


道も狭くてちょっとごちゃついた感があるね(^^;





前置きが長くなったけど


今回はそういう感じのところ。




湊は、案外土地も安くないし


平坦地で安く買えるところってそんなにないからねー


場所的には全く問題なし。


ここだったら坪15〜16万円ぐらいかなー


まぁ将来、宅地としての出口は固いね。





そんなこんなで物件へ。


50坪ほどの土地に築47年が2軒


ひとつは3.2万円で入居中


新築時からお住まいだそうで(◎_◎;)


大家からしたら「神」ですな...


きっと後光が差していることでしょう(^^;





空き家のほうはこんな感じ。
1.JPG 2.JPG

3.JPG 4.JPG

5.JPG 6.JPG




めちゃきれいじゃないですかー(*^▽^*)




風呂も上々。
9.JPG


クラックがあるけどご愛敬(^^;
8.JPG




トイレはしかたないね...
IMG_1262.JPG



あと、電気も... でもこのままでもいいかな...
IMG_1269.JPG





少し床の緩いところがあるけど
1.JPG



まぁ知れとるわね(^^;





あとは、


なぜか崩壊した物置の処分
1.JPG


勝手口の補修と
2.JPG


一部クラックの補修ぐらいかなー
3.JPG




屋根も手を入れる時がくるだろうけど


平屋は楽だからいいねー





軽四が1台置けるし


直せば3.5〜3.7万円ぐらいはいけんかな。


2つで7万円いけたらいいけどなー


ペット加算とかあればね。





あまりお金かけずに直して


普通に貸して


いけるとこまでいって


あとは壊して宅地で売るか、


自分でなんか建てるかですな。




かなり見易い案件でした(^。^)y-.。o○




おしまい




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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
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         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ

6日(月)見学会

6月
25日(火)勉強会予定
28日(金)勉強会予定


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、令和最初の見学会は3本立て2つめ。

・湊2戸1 600〜700万円?
・M本さん湊30万円戸建アフター
・門田文化町200万円戸建





M本さんの湊30万円戸建アフター。


ここは第75回あみだで当たったんですよね。


関連記事
2018年07月01日 隙間時間で見学
2018年09月15日 登山部再結成
2018年09月25日 ダッシュ×7




前回は車で上がりましたけど

2.JPG



今回はまたまた登山部結成(^^;
1.JPG



わたくしは第二部でも登ったので足がパンパン(;´Д`)


足腰を鍛えるにはもってこいの物件です(^^;






さて、早速物件ですが


当初はこんな感じでボーボー(;´Д`)
1.JPG 2.JPG



それがこうなって
4.JPG 7.JPG


最終はこう。
2.JPG 3.JPG





室内は残置物山盛りでしたけど
2.JPG3.JPG

4.JPG5.JPG



めちゃスッキリしましたー(*^▽^*)




レトロな風呂汚いトイレもこのとおり。
1.JPG2.JPG

3.JPG4.JPG





サビサビだったフェンスとか、風呂のドアも塗ったそうで。
1.JPG 2.JPG




家族総出で頑張って


このドアはお子さんが塗ったんですって(^^)


未来の大家に向けた英才教育ですな(^^;


家族でできるっていいですねー





他の部屋はこんな感じに。
IMG_1282.JPG
IMG_1287.JPG
IMG_1284.JPG



ここらはもちろんすえちゃん(^^;



2階は1号で使ったゴザですね?(^^;
IMG_2208.JPG



どうせ高くは貸せないんだから


これぐらいで充分でしょう(^^;




リフォーム代は120万円ぐらいだそうなんで


もし家賃3万円だったとしても


1号に続いて実質20%は超えは確実



安く買ってればこそですな(^。^)y-.。o○





これで第46回あみだの惣爪戸建に続いて2号。

関連記事
2017年08月10日 モアイ
2017年09月10日 いってきまーす。
2017年10月02日 神様、見捨てませんでした。
2018年03月08日 人間、変われば変わるもんで
2018年03月15日 新大家さん誕生




ここもサクッと貸して、3号を目指しましょう(^^)/





おしまい




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☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
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 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
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 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

5月
☆「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい?&ランチ
 6日(月)12時〜

 参加予定(定員10名)
 1よーすけさん
 2かずさん
 3むさしさん
 4児島大家さん
 5あらさん(初)
 6マジシャンかんかんさん(初)
 7J子さん(女性)
 8じいじさん
 9わたくし
 ※満席になりました。
 ※キャンセル待ち
 1たかさん
 2こはらさん(女性)

 6日(月)15時〜
 1デンチさん
 2こはらさん(女性)
 3まーさん
 4こももさん(女性)
 5わたくし


5月
1日(水)12時〜 「視察」湊2戸1平屋&
         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ

6日(月)12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい?&ランチ

6月
25日(火)勉強会予定
28日(金)勉強会予定


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


GWなのに不動産屋から結構電話が鳴りますねー(^^;




どれも問い合わせの電話ですけど


GWって意外と部屋探しの人がいて


実際、1日でいくつも申込になったりするんよね(^^;



みなさんよくがんばりますな(^^;







さて、賃貸住宅新聞を見ていたらこんな広告が。





1級プラスチック系床仕上げ工事作業
実技試験 対策講座




壁装作業(表装)1級
実技試験 対策講座




襖・戸襖・障子・網戸
貼(張)り替え技法






へー。1級とかあるんだ(^^;


こういうのもビジネスになるわなー


賢いね。




1時間のDVDが18000円と税だって(^^;


どんな内容か知らんけど


これ見たらひと通りできるようになるんかな?




一度ノウハウをまとめて大量に作れば


1枚当たりのコストなんて知れてるだろうから


よう儲かるでしょうな〜(^。^)y-.。o○




もちろんこの会社も


ノウハウを身に着けるのに


相当の時間や労力を割いているわけだから


しっかりリターンを取ってもらったらいいんだけどね(^^;




安くDVDを仕込んで、高く売る


商売、投資の基本ですな。


素晴らしい。




まぁ需要と供給の問題だから


欲しい人がたくさんいれば売れる


欲しい人が少なければ売れないだけだしね。




プロのノウハウは簡単に手に入らんから


結構買う人もいるんじゃないかなー





すえちゃんやもりてるさんやデンチさんやら


プロが周りたくさんいるから


周りを巻き込んで真似してみようか(笑)




何事も頭の使いようですな。


人が見捨てたものを再生するのも一緒だね。


ボロをどう活用するか。


知恵を巡らせてみましょう。





おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)






どっかで繋がってるもんですねー

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

5月
☆「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい?&ランチ
 6日(月)12時〜

 参加予定(定員10名)
 1よーすけさん
 2むさしさん
 3児島大家さん
 4マジシャンかんかんさん(初)
 5J子さん(女性)
 6じいじさん
 7たかさん
 8わたくし
 ※満席になりました。

 6日(月)15時〜
 1デンチさん
 2こはらさん(女性)
 3まーさん
 4こももさん(女性)
 5あらさん(初)
 6フランキーさん
 7みつるさん
 8しろうさん
 9わたくし
 ※満席になりました。

5月
1日(水)12時〜 「視察」湊2戸1平屋&
         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ

6日(月)12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい?&ランチ
9日(木)11時半〜「視察」南区福田戸建&ランチ
14日(火)12時半〜まきさん南古都競売戸建見学&ランチ

6月
25日(火)勉強会予定
28日(金)勉強会予定


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


しかし、世の中狭い。


ここで登場した、南古都の水没した競売物件

南古都2074000円.jpg



関連記事
2019年02月21日 アンラッキー



なんと、落札したのはまきさん(^^;




案外競合もいなかったようでね。


素晴らしい。




近々見学させてもらうことにしました。


どう再生させていくのか楽しみです(^^)





現場にあるこの倉庫が要らないらしいので
IMG_1340.jpg



これも見せてもらいましょう(^^)







それと、ここで登場した公売物件

3.jpg

4.jpg


関連記事
2019年02月07日 公売結果




これは、2つともrikouさんが落としたそうで(^^)v


これも安く落とせてますねー


素晴らしい。


なかなかこんな場所では手に入らないんでね。


ここもお願いしてみましょうかね(^^;





もう知り合いばっかりです(^^;





先日、しっしーさんからひとつ情報をもらったんですけど


しっしーさんが借りた月極Pのオーナーと話してたら


物件を処分しようとしてるとこなんだー


って流れだとか。


ご高齢の方の処分に


うまく引っかかればラッキーですねー





ちょっと前に情報をもらった倉敷市古新田の物件は


わたくしが現役の頃、7〜8年ぐらい前に


本部の会議で合った当時の店長さん経由だったし





先日、売った赤磐土地2号の売主側の仲介さんは


5年ぐらい前に紹介で知り合った業者さんだったし





ほんとどこでどう繋がってるかわかりませんから


変なことはできませんな(^^;




繋がってるところが多くなればなるほど


情報も入ってきやすくなりますからね。




ほんとありがたいことです(^^)





おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)






復元できん...

書き終えてアップしようとしたらエラーがでて
全部消えてしましました(-_-;)
いつもなら復元できるんですけどその表示がでない...
いろいろやってみたけど
もう最初から書き直す時間がないのでお休みします(-_-;)

天秤

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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5月
☆「視察」南区福田戸建&ランチ
 9日(木)11時半〜

 参加予定(定員10名)
 1むさしさん
 2ロバートS田さん
 3いなせさん
 4norikoさん(女性)
 5しろうさん
 6わたくし

☆まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
14日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1まきさん
 2ひろさん
 3OKOさん
 4まゆさん
 5わたくし


5月
1日(水)12時〜 「視察」湊2戸1平屋&
         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ
6日(月)12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい?&ランチ

9日(木)11時半〜「視察」南区福田戸建&ランチ
14日(火)12時半〜まきさん南古都競売戸建見学&ランチ

6月
25日(火)勉強会予定
28日(金)勉強会予定


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


今日は、倉敷市中島で戸建を見てきました。


中島いうとやたら広い(^^;
地図.jpg



中島って言うと印象はいいよね。


そこで150万円ぐらいでってことだったんで


とりあえず、見に行ってみたというお話し。





150スタートだけあって


まぁまぁの荒れ具合(^^;
1.JPG



でも普通に入れるだけマシかな〜



普通に入れんのもあるからさ(^^;

2019年04月11日 ダダもれ...

2018年06月25日 土地建物は1円だけど...




室内は案外まとも。
1.JPG


元は美容院だったみたい。
2.JPG



奥にはトイレ...
IMG_1350.JPG


その奥にキッチンと風呂...
IMG_1354.JPG IMG_1351.JPG


一丁前に追い炊きがついとるし。
IMG_1352.JPG




いまのところ、残置物の撤去とトイレは必須ですな...




寝室を通り抜け2階へ
1.JPG



2階もぱっと見はまとも。
3.JPG 2.JPG





しかーし、雨漏り発見(-_-;)
1.JPG


まぁまぁの期間放置されとんですな...
2.JPG


1階の天井までダメージきてました...
3.JPG



こういうのを放っておくと空が見えるようになるんよな(-_-;)


しかも大きな傾きも感じるしね...


どうしたもんかね...


場所こそ悪くないけど、駐車場もないしね...





そんなこんなでマルナカのフードコートでランチ会議(^^;
IMG_1365.JPG


これと、生絞りオレンジジュースで500円(*^▽^*)
IMG_1366.JPG





そうこうしているうちにあっという間に第二部の15時に。


わたくしは2度目の訪問(^^;


やっぱり2部の人も傾きを感じるようです...
IMG_1367.JPG



そして再びマルナカのフードコートでティータイム会議(^^;
IMG_1371.JPG





草刈りして

残置物や美容院の器具を撤去して

雨漏り直して

屋根直して

トイレ直して

傾きもなんとかして

もちろんその他も直して





で、築古のP無し戸建をなんぼで貸せるか...


そこまでしてこの建物を永らえさせるのか...





結局、そういうところの天秤なんですな。




もう壊して土地にしたほうが早いかもわからんなー(;´Д`)




おしまい




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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

5月
☆「視察」南区福田戸建&ランチ
 9日(木)11時半〜

 参加予定(定員10名)
 1むさしさん
 2ロバートS田さん
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 6わたくし

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25日(火)勉強会予定(保証会社について)
28日(金)勉強会予定(保証会社について)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日はせっかく書き終わったブログが消失(◎_◎;)


記憶を辿って書き直そうと思います(-_-;)





内容は、わたくしの判断基準についてでした。


どんなところで判断しているのか?


わたくしの頭の中の流れを文字に起こしてみましょう(^^;





物件情報(タイプ、価格など)をもらったとして、


一番にするのは



1、場所の確認

 まぁ当たり前ですな。
 方法は、グーグルマップストリートビュー
 岡山市内なら概ねこれで足りますから。
 
 普段からウロウロして
 地図を見るだけで判断できるエリアを増やしておけば
 スピード勝負に勝ちやすくなりますな。

 普段から縁の無い、自分ちから遠くの物件だと
 パッと判断つかんけど
 自分ちの3軒先が売りに出たらすぐ判断できるでしょ?
 それは毎日近くを通ったり見たりしてるから。

 場所は一番大事だからねー
 なんせ、場所は変えられないから。
 
 代々の地主なんか、
 元々土地があるから基本的には有利だけど
 場所が動かせんからそこで戦っていくしかない。
 気軽に買い替えたりできんもんね。
 固定されている点は不利とも言える
 
 失敗するのは大概そこだもんね。
 
 需要がない、ライバルが多い場所を持ってるだけのくせに、
 営業マンにうまいこと丸め込まれて
 利益がめちゃめちゃ乗った建物を建てて
 一番おいしいところをサブリースで持っていかれ...

 そりゃうまく回らんわ。

 持たざる者は場所を選べるんだから、
 どうせなら勝てる場所を選びたい。




場所が問題ないとして、次は

 
2、貸せる家賃の検討

 場所がイマイチであっても貸せるなら検討の余地あり。
 
 経験が無いとここが一番難しいかもしれんね。
 
 スーモとかで調べてみても
 募集している家賃が、決まる家賃とは限らんしね。
 掲載家賃より値下げして決まったかもわからんし
 鵜呑みにできんね。

 掲載されている物件の家賃より
 かなり低く見積もっておけば間違いないと思うけど。

 まぁPとかで状況は変わるけど
 大概の戸建なら3万円ぐらいはいけますわ。




家賃の目星を付けたら、価格との天秤ですな。





リフォーム費用とかがザックリでもイメージできればいいけど


これは室内を見てみないとなんともね...



大量の残置があるかもしれないし


床がゆるゆるかもしれないし。




でも、普通のサイズの戸建なら


まぁかかっても200〜300までですわ。


もちろん普通に貸せるレベルまででね。


普通は150〜200もあったら充分だけど


中にはとんでもないのもあるから


ちょっと多めに見とくほうがいいね。




それ以上かかっても


場所がいいとか、高く貸せるとかならいいけど


ボロにそこまでかけるかどうかも、また天秤


そこまでして買う価値のある土地なのか?





ここで、土地の価値を検討します。


3、土地の検討

 ザックリの坪単価とかね。
 路線価は気にしませんね。
 実勢価格とは違い過ぎるんで。
 もちろん実勢価格は上下するんだけど
 岡山の郊外だとそんなに大きくは動かんし
 やっぱりリアルに世間の評価というか
 実際に動くであろう価格のほうがね。

 形は道路付けはもちろん
 大きすぎても小さすぎても良くないんで
 これも少し割り引いてみたりしてね。




・場所
・貸せる家賃(低めに)
・再生費用、諸費用(多めに)
・土地の価値(低めに)



これらのバランスを頭で考えています。






昨日見に行った倉敷市中島の戸建なんかもそうね。


関連記事
2019年05月06日 天秤



お金さえかければ再生はできるでしょうよ。


500も600もかけたら直ると思いますよ。


で、なんぼで貸せる?


その後土地としてどうなん?


そういう天秤ですな。





世の中にあるボロ物件はほとんどそう。


たとえ廃墟であろうとお金かけたら直ります




500万も600万の再生にかかるんなら


もっと他に安い物件があるんじゃね?みたいな。


再生に600かけるより


100で買ってノーリフォームが6つあったほうがいいわな。




そういう天秤ですな。




考えてることは難しくないけど


それなりに経験のいる作業ではありますな(^^;




おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
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 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
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☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
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H26年12月24日 北区牟佐
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
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☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
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H28年9月 南区植松
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H29年3月28日 中区原尾島
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H29年5月26日 赤磐市河本
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  16-1号,2号 入居中
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H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
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 もりてるさんに一部を1万円で貸して
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H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
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 実質25.7%になりました(^^;

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H30年12月19日 南区福田
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 表面利回りは8.3%ほど...
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☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
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こんばんは。岡山大家です。


4月19日に関西町へ100万円の戸建を見に行って

2019年04月19日 100万円じゃ高いんよな〜



その流れでTAKEさんの家付き車を見に行って

2019年04月21日 ライバル出現?



その後の、HTさんの5号40万円戸建


のことをまだ書いてなかった(^^;


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最初はこんな感じで立ち入ることもできませんでしたけど
1.JPG



いまではこんなにすっきりー(*^▽^*)
1.JPG




まだバリバリ工事中でした。
2.JPG 1.JPG



天井も開けたりしてちょっと大掛かりな感じに(^^;
3.JPG




もうトイレは洋式になっていましたー
4.JPG3.JPG


どっかからもらってきたドアを付けてめちゃ立派に見える(^^;
1.JPG




自分でやってるから時間はかかるけど


楽しく好きなことできるんならいいですねー(^^)






そうやって日々やってるといいことがあるもんでね。




なんと、隣の家の売却話が舞い込んできてねー ぉお!!(゚ロ゚屮)屮





ある日作業をしてたら


いいてんきさんと業者さん?が隣を見に来たそうで。


価格はこっちよりまだ安いぐらいだけど


いいてんきさんは要らないからってことで


譲ってもらえたんですって(^^)v



それで今日決済が終わったとか。




せっかく隣が安く買えるんなら


買っておけばね(^。^)y-.。o○




どんどんおもちゃが増えていきますな〜(^。^)y-.。o○





おしまい




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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

5月

☆まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
14日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1まきさん
 2ひろさん
 3OKOさん
 4まゆさん(女性)
 5児島大家さん
 6わたくし

☆「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件
14日(火)15時半〜

 参加予定(定員5名)
 1TAKEさん
 2児島大家さん
 3じいじさん
 4わたくし
 5


5月
1日(水)12時〜 「視察」湊2戸1平屋&
         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ
6日(月)12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい?&ランチ
9日(木)11時半〜「視察」南区福田戸建&ランチ

14日(火)12時半〜まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
     15時半〜「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件

6月
25日(火)勉強会予定(保証会社について)
28日(金)勉強会予定(保証会社について)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


じいじさんの山の上アパートに寄ってみました。


もはや元の状態がわかりません(^^;
IMG_1395.JPG


束石は全部撤去(^^;
IMG_1399.JPG


これが自作のゴミステーション(^^;
IMG_1396.JPG


相変わらず最高のロケーションだ(^^;
IMG_1398.JPG






さて、今日は南区福田の戸建の視察。

むさしさん
ロバートS田さん
いなせさん奥さん
norikoさん
しろうさん
わたくし

の6名。


いなせさん奥さんは代打で初登場。


20代のご夫婦が共に前向きに取り組んでいるのは素晴らしい。


資産形成は早く始めるほどいい。


あとは時間が加速させてくれるから。




でも時間には限りがあるからね...




残り時間=寿命




最後のほうは頭も身体も思うように動かんようになるから


実質使える時間はもっと短いもんね。


やれる時にやれることをやっておこう。






で、南区福田いうと南区ではかなりいいとこ。
3.jpg



芳泉(ほうせん)学区なんで人気もあるし


バイパスが近いから東西の連絡は便利。


朝夕はめちゃ混むけど(;´Д`)



岡山駅まではちょっとあるけど


地元の人間はあまり関係ないしね。




そんなエリアの物件で


しかも即入居できるレベルのきれいさという触れ込みなんで


結構いい案件じゃないの!?


ってことで視察してきました。





物件はこんな感じ。
IMG_1377.JPG IMG_1379.JPG

IMG_1385.JPG IMG_1384.JPG




おー、確かにきれいではあるな...


でもトイレがいかんな...
IMG_1380.JPG


せっかく下水なのにこれは残念(-_-;)




電気も小さいな...まぁ押し切れんことはないけど...
IMG_1389.JPG





風呂と脱衣所はいいけど
IMG_1381.JPG
IMG_1382.JPG



駐車場は1台だしな...


床の緩いところもあるしな...




傾きも普通に体感できるレベルだから


そんな強気では貸せんか...




トイレ直して5万円ぐらいかな...


まぁ場所はいいからな...





あとは価格の問題か...





場所はいいとはいえ


20坪ほどの土地に


600も700もいうのもな...


20坪程度じゃ使い道に困るし...


せめて30坪ぐらいあったらいいのになー



でも、このエリアじゃなかなか買えんしな...


リフォームもそんなに要らんし


楽っちゃ楽なんよな...





仕入れができる人なら


200で仕上げたボロが3つ


のほうがいい言うだろうしな...





「楽」や「時間」をお金で買うか...


どうしたもんかね...





おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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5月

☆まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
14日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1まきさん
 2ひろさん
 3OKOさん
 4まゆさん(女性)
 5児島大家さん
 6ぺっぺさん(いなせさん奥さん)
 7わたくし

☆「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件
14日(火)15時半〜

 参加予定(定員5名)
 1TAKEさん
 2児島大家さん
 3じいじさん
 4まこりんさん
 5わたくし
 ※満席になりました。

5月
1日(水)12時〜 「視察」湊2戸1平屋&
         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ
6日(月)12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい?&ランチ
9日(木)11時半〜「視察」南区福田戸建&ランチ

14日(火)12時半〜まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
     15時半〜「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件

6月
25日(火)勉強会予定(保証会社について)
28日(金)勉強会予定(保証会社について)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


新聞にこんな記事が。


マンション解体 いばらの道 

※クリックで大きくなります。




新潟県湯沢町


老朽化したリゾートマンションを解体したそうな。


湯沢町...


スキーで有名なんよね?


聞いたことはあるけど、どこかわからん(;´Д`)


スキーに興味ない人や西日本の人はあまり知らんよね(^^;




ここみたいです。
4.jpg




一言で  ですな...





この湯沢町には、バブル期を中心に


58棟、約1万5千戸のマンションがあるそうな(;´Д`)


めちゃな数ですな...




で、解体して更地になったのは初なんですって(;´Д`)




解体したのは


1975年築で40〜50平米の部屋が30部屋


まぁまぁの規模...


全部所有者が違うんだから


これを解体するのは大変よね〜(;´Д`)





そこに挑んだのが所有者のひとり。


2014年から動き始めて


散り散りになった28の個人法人を突き止めたそうな。


28のうち4つは宛先不明...


その住所周辺での聞き込みから始め


どうにかこうにか辿り着いたと...


でも、解体に反対する人もいたり


そこからも一筋縄にはいかなかったようだけど


最終的には解体して


近くのペンション経営者が


更地を500万円で買ってくれたそうでねー




なんとかマンションの終活ができたわけですね。




これ、本にできると思うわ(^^;





区分マンションいうのは


それぞれ持ち主がいるから


なかなか合意形成ができんのよね...


世の中にはいろんな人がいるもん(-_-;)





ここはリゾートでずっと住んでる人は少なかったと思うけど


普通の街中の区分だと


引っ越しせんといけんもんねー


年配の方だと


建替えにはなかなか賛成できんじゃろ...


慣れたところから出ていきたくもないだろうし


お金も手間もかかるから


自分たちが死んでからやってくれみたいな...




全ての持ち分が自分なら関係ないけどねー


なかなかそうもいかんから...





区分マンションいうのは


いつかはそういう時がくるし


どんどん値下がりしていくわ


修繕は嵩んでくるわだから


売れる時に売っといたほうがいいと思うけどね。





岡山には築40年超えがポロポロあるから


どこも難しいことになってくるんだろうな〜(;´Д`)





おしまい




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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