これは直さんほうがいいだろうね...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区某所
☆物件22号  中古購入
 1円で購入→2月に1〇〇万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;



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<イベントのお知らせ>

☆「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
 4日(月)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2デンチさん

☆「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ
 5日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2かずさん(一宮,ランチ)
 3DDMさん(一宮)
 4OCさん
 5摂津屋さん
 6こももさん(女性)
 7児島大家さん(一宮)
 8なおとさん
 9Kすけさん(一宮)
 10かおりんさんご主人
 ※満席になりました。

☆兵庫県南物件見学ツアー1日目
 9日(土)

 参加希望
 1しっしーさん
 2なつさん(女性)
 3わたくし
 4

☆兵庫県南物件見学ツアー2日目
 10日(日)

 参加希望
 1わたくし
 2
 3
 4


3月
1日(金)12時半〜
 「見学会」たかさん1号戸建見学&ランチ

4日(月)12時半〜
 「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
5日(火)12時半〜
 「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ
9日(土)兵庫県南物件見学ツアー1日目
10日(日)兵庫県南物件見学ツアー2日目
16日(土)摂津屋さん新築完成見学&ランチ1日目
18日(月)摂津屋さん新築完成見学&ランチ2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、たかさんの戸建1号の見学でした。


なんと、今日決済したばかりのほやほやです(^^;




ネットに載っていたある物件の件で不動産屋を訪問したところ


これを紹介されたそうな。


お値段、なんと10万円


こんなの絶対ネットに載せんからねー


偶然の出来事とはいえ、


お店に足を運んだからこそ



ちゃんと活動していればこういう幸運も舞い込むんよね。


同じようなケースは他にも何件も聞いてるからね。


岡山市内の普通の場所で


普通の人がこんなのに出会えるんだから


なかなか買えない人は


やっぱり足を使ってないんだと思うなー


まぁいいけど。





さて、どんなボロかとわくわくしながら早速物件へ。




おー!?


かなりきれいじゃないですかー
3.JPG



玄関がアルミってだけでも素晴らしい(^^;




いきなりデカイ金庫が!?
4.JPG


この家に似つかわしくないですな(^^;




室内も全く問題なーし。
5.JPG 6.JPG



きれいなもんですが(*^▽^*)




キッチンもまぁまぁ
3.JPG


トイレモアイ様
4.JPG


風呂もOK。
5.JPG


室内洗濯機置き場もある。
6.JPG




素晴らしすぎる...


直すとしたらトイレか...


ガス屋さんにキッチンぐらいお願いするか...





とりあえず、2階に上がってみようか。
3.JPG




おー!?


きれいなもんじゃなー
4.JPG





ただ、かなり傾きを感じるな...
5.JPG




物件に到着してすぐ気になったのがこの膨らみ
1.JPG



写真じゃわかりにくいかな。


横から見るとこんな感じ。
2.JPG



まぁまぁ盛り上がってます(^^;


上から力が掛かっとるわけですな...



まぁそれでも貸せんことはないけどな...




あとは電気が弱い(◎_◎;)
6.JPG



この広さでよくこれで住んでたね(^^;




あと、駐車場が無いね...


場所的には無くても貸せると思うけど


あまり高くは貸せないな...



汲み取りもマイナスじゃしな...





トイレ、電気は最低直して


キッチンとかはガス屋さんにお願いして


タンス類とかは撤去して


あとはどこまで直すかな...




ふつうにきれいにするには


50万や100万はすぐかかるからな...


でも、大きく直したところで


傾きは言われるし


それでせいぜい3万円台か...




となるとほぼそのままで安く貸すか...




そうじゃなー


家として貸すにはある程度直さんといけん


こりゃ安く倉庫で貸すほうがいいかもしれんな...


道は狭いけど、車横付けはできるしな...




よし。倉庫でいきますか。


住みたいなら勝手に直してちょってことで(^^;




さて、どんな人が借りますかな?(^。^)y-.。o○




おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
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 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
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  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区某所
☆物件22号  中古購入
 1円で購入→2月に1〇〇万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
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 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;



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☆「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
 4日(月)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
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☆「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ
 5日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2かずさん(一宮,ランチ)
 3DDMさん(一宮)
 4OCさん
 5摂津屋さん
 6こももさん(女性)
 7児島大家さん(一宮)
 8なおとさん
 9Kすけさん(一宮)
 10かおりんさんご主人
 ※満席になりました。

☆兵庫県南物件見学ツアー1日目
 9日(土)

 参加希望
 1しっしーさん
 2なつさん(女性)
 3わたくし
 4

☆兵庫県南物件見学ツアー2日目
 10日(日)

 参加希望
 1わたくし
 2
 3
 4


3月
1日(金)12時半〜
 「見学会」たかさん1号戸建見学&ランチ

4日(月)12時半〜
 「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
5日(火)12時半〜
 「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ
9日(土)兵庫県南物件見学ツアー1日目
10日(日)兵庫県南物件見学ツアー2日目
16日(土)摂津屋さん新築完成見学&ランチ1日目
18日(月)摂津屋さん新築完成見学&ランチ2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


こんなニュースが出ましたね。


備前信金と日生信金が合併へ



2020年2月をめどに対等合併するそうな。


生き残りが大変なんでしょうな...


備前信金は役職員127人、店舗数12。
日生信金は役職員122人、店舗数10。



今後は近い店舗の統合や人員カットになるんでしょうかね...


金融機関にお勤めというと固い感じでしたけど


いまは厳しい感じしますね...





金融庁のHPで見たら


岡山にはこれだけ金融機関があるそうな。



地方銀行
 中国銀行

第二地方銀行
 トマト銀行

信用金庫
 おかやま信用金庫
 水島信用金庫
 津山信用金庫
 玉島信用金庫
 備北信用金庫
 吉備信用金庫
 日生信用金庫
 備前信用金庫


信用組合
 朝銀西信用組合
 笠岡信用組合




こうしてみると結構ありますなw(゚o゚)w オオー!





店舗数は中銀がダントツー

中国銀行     162
トマト銀行     61
おかやま信用金庫  36
水島信用金庫    16
津山信用金庫    14
玉島信用金庫    21
備北信用金庫    10
吉備信用金庫    12
日生信用金庫    10
備前信用金庫    12

朝銀西信用組合   14
笠岡信用組合    15



預金量も中銀がダントツー

中国銀行     6兆4236億円
トマト銀行    1兆1235億円
おかやま信用金庫   4954億円
水島信用金庫     2242億円
津山信用金庫     1419億円
玉島信用金庫     3591億円
備北信用金庫     1062億円
吉備信用金庫     1673億円
日生信用金庫      996億円
備前信用金庫     1289億円

朝銀西信用組合    1428億円
笠岡信用組合     4080億円




なるほど。


合併したら、信用金庫では

おかやま信用金庫
玉島信用金庫


に次ぐ第三位になるんですな。



そうなると、今度は

津山信用金庫     1419億円
備北信用金庫     1062億円


の合併も出てきたりするんでしょうかねー





貸出金も中銀がダントツー

中国銀行     4兆6761億円
トマト銀行      9790億円
おかやま信用金庫   2201億円
水島信用金庫      884億円
津山信用金庫      648億円
玉島信用金庫     1717億円
備北信用金庫      444億円
吉備信用金庫      605億円
日生信用金庫      519億円
備前信用金庫      597億円

朝銀西信用組合    1137億円
笠岡信用組合     1728億円



津山、備北なんかほんま合併しそう...


田舎のほういくと、


貸し出し案件も少ないんでしょうね...






興味深いのが不良債権利率

中国銀行 1.50%
トマト銀行    2.06%
おかやま信用金庫 7.13%
水島信用金庫   4.32%
津山信用金庫   4.61%
玉島信用金庫   5.71%
備北信用金庫   3.07%
吉備信用金庫   5.45% 
日生信用金庫  12.51% 
備前信用金庫   8.42%

朝銀西信用組合  4.35%
笠岡信用組合   4.76%




中銀すごいね...


田舎のほういくといろいろ厳しいな...


やっぱ中小企業の業績が厳しくて


不良債権になるんだろうね...




県北と東備地域はちょっと暗い感じがするな...






貸さないと稼げない...


貸したくても貸したいところは借りてくれない...


微妙なとこに貸すと倒れる...




やっぱ岡山は、旧岡山市、倉敷市


あとはせいぜいその近辺ぐらいまでですかね...


賃貸で勝負するのも


基本的にはそのあたりがいいでしょうね...




おしまい




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 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
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   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区某所
☆物件22号  中古購入
 1円で購入→2月に1〇〇万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;



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<イベントのお知らせ>

☆「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
 4日(月)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2デンチさん
 3てつさん

☆「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ
 5日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2かずさん(一宮,ランチ)
 3DDMさん(一宮)
 4OCさん
 5摂津屋さん
 6こももさん(女性)
 7児島大家さん(一宮)
 8なおとさん
 9Kすけさん(一宮)
 10かおりんさんご主人
 ※満席になりました。

☆兵庫県南物件見学ツアー1日目
 9日(土)

 参加希望
 1しっしーさん
 2なつさん(女性)
 3ゆたかさん
 4わたくし

☆兵庫県南物件見学ツアー2日目
 10日(日)

 参加希望
 1わたくし
 2
 3
 4


3月
1日(金)12時半〜
 「見学会」たかさん1号戸建見学&ランチ

4日(月)12時半〜
 「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
5日(火)12時半〜
 「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ
9日(土)兵庫県南物件見学ツアー1日目
10日(日)兵庫県南物件見学ツアー2日目
16日(土)摂津屋さん新築完成見学&ランチ1日目
18日(月)摂津屋さん新築完成見学&ランチ2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


また当たりましたわー
0.jpg


今度はMAXの1000円(^^♪


最近、4回中3回当たり(*^▽^*)


額が小さくてもうれしいねー




しかし、いいことばかり続かないもので


今年も花粉の時期が...


くしゃみ、鼻水、目の痒み...


頭痛いしボーっとするし...


この時期はつらいね...


早く終わらんかな...





さて今日は、2月23日の必殺セミナーの前に行った

関連記事
2019年02月23日 必殺セミナー in 鷲羽山



ひろさん1号平屋のお話。


ビフォーはここで美邸認定しましたね(^^;

関連記事
2018年11月13日 1号にしては上出来ですな〜

1.JPG




全体的に美邸なんですけど


この面の外壁が古びていて
2.JPG


直すかどうか悩む感じ...



ただ、隣の建物がかなり近くて工事も難しいし


隠れてるからこのままでもいいんじゃないかと...



ところが、隣を解体するとのことで


こちらが丸見えに(◎_◎;)




なので、結局修理ということになったんだけれど


こんな感じになりました(^^;
2.JPG



ガルバリウム貼っちゃいましたw(゚o゚)w オオー!


この建物、築年数不詳なんだけど


ここだけ見たら新築(^^;


ビフォーの写真がないのが残念...




他の面も少し貼っていました。


ビフォー
3.jpg

アフター
4.JPG 5.JPG



貼った部分は雰囲気が違いますね〜


見た目は大事ですな。




室内はあまり触るところがなかったですが


床が緩かったのを直して
1.JPG

2.JPG


キッチン回りをガス屋さんにお願いして
3.JPG

4.JPG
※まだガス屋さんの作業中でした(^^;



畳変えてぐらいですかね。
1.JPG



あとはビンゴ大会で当たった火災報知器を取り付け(^^;
2.JPG

関連記事
2019年01月19日 お年玉企画1日目



これで充分でしょう(^^;



3DKで80平米ほどあるし、駐車場4台いけて

家賃3.9万円
駐車場6千円



なら引き合いありそうですけどねー



どんな人が住んでくれるか楽しみです(^^)v




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)






期待を裏切られました。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
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 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
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   実質36.4%→41.76%→37.92%
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
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  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
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H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
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☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

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☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
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H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
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H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

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  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
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 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
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 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
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☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
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H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
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H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区某所
☆物件22号  中古購入
 1円で購入→2月に1〇〇万円で売却

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<イベントのお知らせ>

☆「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ
 5日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2かずさん(一宮,ランチ)
 3DDMさん(一宮)
 4OCさん
 5摂津屋さん
 6こももさん(女性)
 7児島大家さん(一宮)
 8なおとさん
 9Kすけさん(一宮)
 10かおりんさんご主人
 ※満席になりました。

☆兵庫県南物件見学ツアー1日目
 9日(土)

 参加希望
 1しっしーさん
 2なつさん(女性)
 3ゆたかさん
 4わたくし

☆兵庫県南物件見学ツアー2日目
 10日(日)

 参加希望
 1わたくし
 2しっしーさん
 3
 4


3月
1日(金)12時半〜
 「見学会」たかさん1号戸建見学&ランチ

4日(月)12時半〜
 「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
5日(火)12時半〜
 「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ
9日(土)兵庫県南物件見学ツアー1日目
10日(日)兵庫県南物件見学ツアー2日目
16日(土)摂津屋さん新築完成見学&ランチ1日目
18日(月)摂津屋さん新築完成見学&ランチ2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から南区某所の戸建を見てきました。
1.JPG
2.JPG



うーん...


この建物はもうダメだね...


ちょっとややこしい話しで


到底普通には売れんでしょうな...


話しの続きはまだあるんだけど


もしまとまったらまた書きますわ(^^;








午後からは、児島の戸建の視察へ。


場所は微妙な感じ...


不動産屋的には壊す方向で話しているそうな...



でも、ストリートビューで見たら


外観は問題なさそう...


遠いけど、折角話をくださったんで


とりあえず中を見せてもらおうかなーって。




必殺セミナーで必殺さんも言ってたけど


やっぱり見に行くってのは大事だね。


断るにしても、基本見てから断らないとね。


関係性を築いていくにはそういうのは大事。


何度も顔を合わせて、何度も話しをして


こちらの好みや希望をわかってもらわないとね。


空振りのことも多いけど


そういうのは積み重ねだからね。




さて、そんな期待薄?な戸建はこんなの。

1.JPG 2.JPG

3.JPG 4.JPG



おー!?


めちゃきれいじゃないですかーw(゚o゚)w オオー!




大事に使ってたんですね(^^)



床の緩いところや雨漏りもなし。




キッチンもまずまず。
1.JPG



洗面台と洗濯置き場あり。
2.JPG 3.JPG




そしてこれがうれしい(*^▽^*)
4.JPG



電気もそこそこいける。
5.JPG





残念なのはこれだけかな...
6.JPG





でも、安かったらこのままでもいけると思うなー




まぁ5年10年そこらで壊すようなレベルでもないし


下水もきてるみたいだから


トイレ工事だけはしててもいいと思うけどね。




これを壊すのはもったいないよね(^^;




壊すいうからかなり期待薄だったけど


きてみてよかったです(^^;





おしまい




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 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
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     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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    ここももちろんノーリフォーム
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  3号,4号,5号合わせて
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 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
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 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
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☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

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☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
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☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


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☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
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H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
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 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
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  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区某所
☆物件22号  中古購入
 1円で購入→2月に1〇〇万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;



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<イベントのお知らせ>

☆「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ
 5日(火)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2かずさん(一宮,ランチ)
 3DDMさん(一宮)
 4OCさん
 5摂津屋さん
 6こももさん(女性)
 7児島大家さん(一宮)
 8なおとさん
 9Kすけさん(一宮)
 10かおりんさんご主人
 ※満席になりました。

☆兵庫県南物件見学ツアー1日目
 9日(土)

 参加希望
 1しっしーさん
 2なつさん(女性)
 3ゆたかさん
 4わたくし

☆兵庫県南物件見学ツアー2日目
 10日(日)

 参加希望
 1わたくし
 2しっしーさん
 3
 4


3月
1日(金)12時半〜
 「見学会」たかさん1号戸建見学&ランチ
4日(月)12時半〜
 「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
5日(火)12時半〜
 「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ

9日(土)兵庫県南物件見学ツアー1日目
10日(日)兵庫県南物件見学ツアー2日目
16日(土)摂津屋さん新築完成見学&ランチ1日目
18日(月)摂津屋さん新築完成見学&ランチ2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


こんな記事が出ていましたね。


宅地1坪8円で売ります



広島県の神石高原町(じんせきこうげんちょう)というところで


坪8円で土地を売るそうな。


239平方メートルが3区画
413平方メートルが2区画


で、町所有の遊休地を活用し、


それぞれ価格(1区画)576円と1千円


入江嘉則町長の重点施策が「定住促進」など八つあって、


1坪8円に設定したそうな。


ほとんどタダみたいなもんですね(◎_◎;)




地区で唯一残る豊松小学校も児童が18人にまで減少して


存続に向けて児童を増やしたいことから


町外に居住し、小学生以下の子どもがいる家庭で、


宅地の購入後、3年以内に建築完了が条件だそうで。




なるほど。


うまくいけば数人は子供が増えそうですね。





神石高原町がどこにあるのか探してみました。

グーグルマップ


※.jpg


へー。福山からはめちゃめちゃ遠いわけではないですね...


福山から北上して182号線一本。


ここは通過したことだけありますわ(^^;


福山北部で栄えている神辺地区までも出やすそう。



岡山で例えたら、


吉備中央町みたいな感じですかね。


神石高原町 381平方キロ 約9500人
吉備中央町 268平方キロ 約11000人


同じような山間部で、なんとなくイメージできます(^^;



まぁ今後人が増えていく感じはないですね...




こういう施策で若い人が移り住んでくればいいですねー


新築してくれれば基本的に長く住むんでしょうし。



ただ、子供が巣立って


築40年とか経った時に


ここに戻ってきてくれるのかどうか...


全国の中山間地域は


どこも同じような悩みを抱えてるんでしょう...





先日、こんな記事も載っていましたね。


市有地入札 マイナス881万円 室蘭市
土地評価額を建物解体費上回る




全国2例目。


この流れはどんどん加速するんだろうねー





今日見てきた

・一宮廃墟マンション
・建部戸建


は、こっちがお金をもらいたいぐらいだったな...


そのレポートはまた後日(^^;




おしまい




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ギャルが住んでたみたいです...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区某所
☆物件22号  中古購入
 1円で購入→2月に1〇〇万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;



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<イベントのお知らせ>

☆兵庫県南物件見学ツアー1日目
 9日(土)

 参加希望
 1しっしーさん
 2なつさん(女性)
 3ゆたかさん
 4わたくし

☆兵庫県南物件見学ツアー2日目
 10日(日)

 参加希望
 1わたくし
 2しっしーさん
 3よーすけさん
 4


3月
1日(金)12時半〜
 「見学会」たかさん1号戸建見学&ランチ
4日(月)12時半〜
 「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
5日(火)12時半〜
 「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ

9日(土)兵庫県南物件見学ツアー1日目
10日(日)兵庫県南物件見学ツアー2日目
15日(金)摂津屋さん新築完成見学&ランチ1日目
16日(土)摂津屋さん新築完成見学&ランチ2日目
18日(月)北区相談日
20日(水)見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は、5日(火)に視察に行った全空きマンションのお話。


ストリートビューで見た時点で


結構ヤバい感じではあったんですけど


実際に現地にいくとこりゃマジでヤバい...


...


...


...



何がヤバいって?


...


...



まず、外観...
1.JPG



もうボロボロ...


あっちこっち剥落してます...
2.JPG



あぶねーなー(;´Д`)


落ちてきたらケガするわ...


いつもスリッパ持参はお願いしてるけど


ここはヘルメット持参だったな...




ここまで放置しとったら


そりゃ全空きも納得...


場所自体は悪くないだけにもったいない...




まぁお金かけて直せんことはないけど


お金かけて直すほどのもんでもないよね...


もう壊したほうが早いわな...




内部は見るまでもなさそうだけど


とりあえず内部へ...


おー...
3.JPG


まぁ、これぐらいは許容範囲ね...





あら?別の部屋はまとも...
4.JPG 5.JPG

6.JPG 7.JPG



直せばいけそうだけど


ここがきれいになったところでね...





おや?隣の別棟に続いてるのか...
1.JPG


この階段大丈夫かな...


恐る恐る2階へ...


サビがめちゃめちゃ落ちてる...
2.JPG



大勢が乗ったら崩れそうよな...




こっちの部屋もきたねーな...
1.JPG


ぬいぐるみとかが散乱...
2.JPG


ここに女性が住んでたんかね...


...


...



おー、ギャル雑誌発見(◎_◎;)
IMG_9875.JPG

IMG_9877.JPG



ここにギャル(当時。いまはおばちゃん?)が住んでたんか??



そんな時代もあったんだね...




こももさん曰く、


屋上は割ときれいで眺めは良かったそうな(^^;
1.JPG





これが安かったらまだ検討できるけど


高いこと言うてるみたいでね...


ちなみに解体費の見積もりは800ぐらいだそうで...




ちょっと折り合いそうにないですな...


こんな感じで空振りのことも多いんです(-_-;)




まぁ、古いのをほっとくとこうなるんだなって


ある意味良い事例でした(^^;




おしまい




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H18年5月 北区東島田町
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 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
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☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
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 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
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 30.12月に全部解体しました(^^;

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☆物件21号  中古購入
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 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
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H31年2月4日 北区伊福町
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 10日(日)

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 1わたくし
 2しっしーさん
 3よーすけさん
 4


3月
1日(金)12時半〜
 「見学会」たかさん1号戸建見学&ランチ
4日(月)12時半〜
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9日(土)兵庫県南物件見学ツアー1日目
10日(日)兵庫県南物件見学ツアー2日目
15日(金)摂津屋さん新築完成見学&ランチ1日目
16日(土)摂津屋さん新築完成見学&ランチ2日目
20日(水)見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


ギャルが住んでた廃墟マンションを見た後は

関連記事
2019年03月06日 ギャルが住んでたみたいです...



中華料理 味祥でランチ。
IMG_9887.JPG


岡山市北区楢津666-20
中華料理 味祥 (中華料理 アジショウ)





それからリフォーム中のこももさん6号戸建

関連記事
2018年07月30日 「楽勝じゃな」



おー、随分スッキリしましたなー
1.JPG



ほう。これが新設した浄化槽ですな。
2.JPG




汲み取りでももちろん貸せるけど


できれば浄化槽か下水が有利ですなー




まだ資材が転がってます(^^;
3.JPG




では早速室内へ。
4.JPG




元々はこんな間取り。
間取り.jpg




ずどーんと長い廊下があって


脱衣所がなかったんですよね...


風呂出たらすぐ廊下(^^;




玄関先にNHKの集金人が長居して家族が対応してる間


風呂から出られんじゃないか
(`ε´)ぶーぶー




それじゃレディーのこももさんは困る(*^^*)ポッ


まぁ思い切って出てきてもらっても構いませんが(-_-;)





そんなこんなでNHK集金人対策?


脱衣所を作ることに(*^▽^*)





ということで、こんな改造を計画。
間取り - コピー.jpg


1、赤線部分に壁を作る
2、キッチンから入れるようにする
3、そこに洗濯機と洗面台を設置
4、トイレは階段下に移設





すばらしい...


これでNHK集金人が長居していても


素っ裸で風呂から出られて


さらにそのままキッチンの冷蔵庫からビールも取り出せる...


そして、そのまま腰に手を当ててグイッ!


うーん、完璧過ぎるNHK集金人対策...




これは入居者に響くねー




なんせ部屋が決まらない理由の上位3つ

1位 NHK集金人に風呂上がりを見られるのがイヤ
2位 汲み取りに溜まりすぎたウ〇コが便器から溢れてくるのがイヤ
3位 洗濯機が置けなくて、川で洗濯するのがイヤ

※岡山大家調べ


だからね(;´Д`)



1位の集金人の件はクリア。


2位のトイレもクリア。
IMG_9896.JPG


3位の洗濯置き場もクリア。
IMG_9898.JPG





さらに、別に無くてもいいのに


わざわざキッチンまで付けてあげてねー(◎_◎;)
IMG_9901.JPG




2階もきれいになったしなー
IMG_9903.JPG IMG_9904.JPG




ここまでやって決まらん理由がないね(^。^)y-.。o○



完成したらまた見せてもらいましょう(^^)/




おしまい




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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区某所
☆物件22号  中古購入
 1円で購入→2月に1〇〇万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;



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<イベントのお知らせ>

☆兵庫県南物件見学ツアー1日目
 9日(土)

 参加希望
 1しっしーさん
 2なつさん(女性)
 3ゆたかさん
 4わたくし

☆兵庫県南物件見学ツアー2日目
 10日(日)

 参加希望
 1わたくし
 2しっしーさん
 3よーすけさん
 4
 もうひとり誰かいませんかー??


3月
1日(金)12時半〜
 「見学会」たかさん1号戸建見学&ランチ
4日(月)12時半〜
 「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
5日(火)12時半〜
 「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ

9日(土)兵庫県南物件見学ツアー1日目
10日(日)兵庫県南物件見学ツアー2日目
15日(金)摂津屋さん新築完成見学&ランチ1日目
16日(土)摂津屋さん新築完成見学&ランチ2日目
20日(水)見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。


ギャルが住んでた廃墟マンション

ランチ

こももさん6号


関連記事
2019年03月06日 ギャルが住んでたみたいです...
2019年03月07日 完璧過ぎるNHK集金人対策



のあとは、北区建部町川口


...


...



建部...


なんせまぁ遠いわ(;´Д`)


岡山市いうても南北50kmぐらいあるからな...


向かったのは岡山市のほぼ北端...
地図.jpg



昔は建部町だったけど合併したんよね...


全く岡山市って感じがせん(^^;


いうても岡山駅から33km42分か...
地図2.png



東は備前、西は金光と同じぐらい...


なんだかやたら遠く感じるのは気のせいか...




まぁそんなこんなで現地到着〜
1.JPG




ほう。かなりの田舎っぷり...


なーんもない...


同じ距離でも、


備前や金光ならお店とかもあるからね...


中山間部は厳しいな〜(;´Д`)




でも、建物の見た目は悪くない...




ただ、傾きがあるとのこと...
3.JPG



うーむ...


確かに...


こりゃ激しいな...
4.JPG 5.JPG



写真じゃわかりにくいけど


傾き過ぎて、左下が空いてる...


普通はどちらかに傾くけど


ここは家が地面に吸い込まれていくような感じかな...
6.JPG




なんにしても激しすぎる(;´Д`)




中に入ってみると明らかに体感できる...
1.JPG


頭がくらくらして気持ち悪くなるレベル(-_-;)



さっきの玄関の内側。
2.JPG



右下に大きく傾いてるのがわかるかな?


さすがにここまでになるとね...




雨漏りもあるしね...
8.JPG



傾きで瓦がズレてるからかな?




残置物こそ多いけど、室内はそこそこきれいなんだけどね...
1.JPG 2.JPG

3.JPG 4.JPG



水回りもまぁまぁだし...
5.JPG 6.JPG


トイレは仕方ないか...
7.JPG




立派な家だから、まともなら


この場所でも貸せんことないのにね(;´Д`)




残念...




建物としても売れんし


お金かけて壊して土地にしてもここじゃね...





ギャルが住んでた廃墟マンションといい


今回はどちらもハズレでしたね(^^;


わたくしが「視察」にいく物件はハズレのほうが多いんです(◎_◎;)




「見学会」になってると、

・再生できる
・貸せる
・儲かる
・出口も何とかなる


という判断をしたということ(^^;




こんなことを繰り返してると


時々お宝物件に出会えるだねー(^。^)y-.。o○





そんなこんなで


今回の小旅行?の一番の収穫はこれ(^^;
1.JPG 2.JPG



御津のたいやき屋さん。


ひっきりなしにお客さんきてましたね〜(◎_◎;)
3.JPG 4.JPG




これは当たりでしたよ(^^)v
5.JPG

IMG_9932.JPG




長旅お疲れさまでしたー(^^)/




おしまい




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 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
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 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
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☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
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  16-1号,2号 入居中
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H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
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 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区某所
☆物件22号  中古購入
 1円で購入→2月に1〇〇万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
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☆兵庫県南物件見学ツアー2日目
 10日(日)

 参加希望
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 2しっしーさん
 3よーすけさん
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3月
1日(金)12時半〜
 「見学会」たかさん1号戸建見学&ランチ
4日(月)12時半〜
 「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
5日(火)12時半〜
 「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ
9日(土)兵庫県南物件見学ツアー1日目

10日(日)兵庫県南物件見学ツアー2日目
15日(金)摂津屋さん新築完成見学&ランチ1日目
16日(土)摂津屋さん新築完成見学&ランチ2日目
20日(水)見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


今日は、兵庫県南物件見学ツアー1日目ということで

しっしーさん
ゆたかさん
なつさん
わたくしの

4名で往復6時間のロングドライブ(^^;


こんな長時間少人数で話し込むという機会もなかなかないから


車内ではいろんな話が出ます。



わたくしも、


基本、聞かれないと言わないしね(^^;



いくら不動産の話しっていったって


相手が何を聞きたいのかわからないし


聞かれもしないことを


ベラベラひとりでしゃべり続けるなんてしないよね(^^;


聞かれたことには話せる範囲でちゃんと回答するから


うまく引き出せば


ブログに書けないような裏話だったりとか


マル秘話しとか


人に先んじて情報を得ることもできるだろうに


待ってるだけの人ってほんと多いね。


まぁいいけど。




その中で金利の話しに。




金利はもちろん低いほうがいい


もったいないからお金は借りないなんて人もいるもんね。


お金借りなくて済む人はそれでいいけどね(^^;





でも庶民はそれほど貯蓄もないのです(-_-;)


多少貯蓄があっても


その大半を不動産に突っ込むのも難しいのです(-_-;)




となると、お金を借りる必要が(;´Д`)




お金ないなら、お金が貯まるまで待て!


なんて意見もあるかもしれませんけど


普通のサラリーマン家庭で、月になんぼ貯金できる?



物件を買う前のわたくしのサラリーマン時代は


削りに削って、月5万円がやっとでした(>_<)





300万円の物件を買って


諸費用、リフォームに120万円


だとして計420万円...




7年で420万円貯めてから現金で買うのか?

いま420万円借りるのか?




わたくしだったら、後者を取ります。


少々の金利は、時間を買うための必要経費



しかたない。


だって、お金ないんだから。


そこまでの人生で財を築けていない自分が悪い


財がある人に比べて


資金調達に何らかのハンデ(金利)があるのは受け入れねば...




金利自体についても


財のある人なら都市銀行で0%台


わたくしなんて


1%前半から2%前半ぐらい...


物件によっても条件は変わるけど


基本的に貸してもらえるだけありがたい





スルガ銀行の4.5%でも借りる人が多かったのは


スルガしか融資しないような案件だったり


スルガの融資スピードが必要な場合だったり


それなりに理由があるんよねー


まぁ販売会社にはめられた人も多いだろうけど...





420万円を10年借りるとしたら

2% 38,645円
3% 40,555円
4% 42,552円




1%以下で借りられる人は


420万円程度借りないから省きました(^^;




当然、金利が倍になっても支払いは倍になりません(笑)




借りる金額が大きくなると


影響も大きくなるけど


まだ小さいうちは


そこまでこだわらなくてもいいんじゃないかな?




多少のハンデは受け入れて


とりあえずスタートすれば


返済はすすむし、

実績も積めるし、

その間の家賃も入るし
ね。



7年間も貯金してから始めるより


ずっと有意義
だと思うよ。



少々高い金利も、使いようですわ。




おしまい




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 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
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   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
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 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
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   実質36.4%→41.76%→37.92%
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☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
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 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区某所
☆物件22号  中古購入
 1円で購入→2月に1〇〇万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;



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<イベントのお知らせ>

3月
1日(金)12時半〜
 「見学会」たかさん1号戸建見学&ランチ
4日(月)12時半〜
 「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
5日(火)12時半〜
 「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ
9日(土)兵庫県南物件見学ツアー1日目
10日(日)兵庫県南物件見学ツアー2日目

15日(金)摂津屋さん新築完成見学&ランチ1日目
16日(土)摂津屋さん新築完成見学&ランチ2日目
20日(水)見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は生憎の雨...



しかーし、今日も行ってきました。


往復300km超、約6時間のドライブ。


途中の信号待ちで偶然メモリアル。
IMG_9959.JPG



しかし、2日連続はなかなかしんどいね(^^;



20代でタンクローリーに乗ってた頃は


連日もっと走ってたけど


もう若くないいうことですな(-_-;)





そんなこんなでどうにか到着。


雨なので今日は車中から。
IMG_9964.JPG




こちらは3198万円
3.jpg


40坪でP2台。


築21年で昨年12月にリフォーム済とか。


高いのか安いのかよくわからんけど


岡山とそんな変わらんような気が...


普段からこのあたりを見てないとよくわからんね(^^;





今日も車中でいろんな話に。



誰々さんはこういう方法で資金調達したよとか


次のあみだ候補はこれとこれだよとか


早く決断するにはどうしたらいいかとか


サラリーマン収入以外をどう構築するかとか


それぞれの勤務先での話とか


いろいろ話すことは尽きません。




普段の見学会とか飲み会とかだと


なかなかここまでまとまった時間は取れないからねー


先日の、必殺合宿みたいな泊まりでもいいし

関連記事
2019年02月23日 必殺セミナー in 鷲羽山



大山や高松行ったときみたいな日帰りでもいいし


大山日帰りツアー
2019年01月23日 悲喜こもごも

高松日帰りツアー
2019年02月16日 どれがメインだ?



また何か企画しましょうかね。





その中で、繰り上げ返済の話しに。


みなさんの勤務先の方で


住宅ローンの繰り上げ返済に躍起になっている人がいるそうな。


まぁね。気持ちはわからんでもないですねー


ローンがあると心配だもんね。



在籍中に完済すればいいけど


定年後もローンが残るような人もいるもんね(-_-;)


残りは退職金で払うとかね...


でも思ったように出なかったりするんよね...




60歳まで働くつもりでローン組んでるのに


その前にリストラとか


体調不良で働けなくなったりとかもよくある話し...




確かに、そういう収益を生まないローンは


さっさと返したほうがいい
でしょうねー



収入が断たれた時にどうにもならんからね...





その点、収益物件のローンはまた質が違うからね。


同じ借金とはいえ、生んだ収入から払うんで


リストラとか体調不良とかは関係ない


ちゃんと予定した家賃が入れば問題なし



まぁそこで困っている人が大勢いるのも事実だけれど(;´Д`)




収益物件で一番大事なところよね。


架空の表面利回りなんかどうでもよくて


実は、

・ちゃんと予定した家賃で入居するか?
・そして、安定的に長く住んでくれるか?



が大事なんだけどねー(;´Д`)




そういうところに問題が無ければ


どんどんローンは組めばいいと思うね。




そして、固定金利であれば


その間は繰り上げ返済しないほうがいいとも思うね。



サッサと返したところで


また次に好条件で借りられるかなんてわからないしね。



わざわざ期限の利益を捨てることはないでしょう。




変動金利だと上昇リスクもあるにはあるけど


政策金融公庫みたいに長期の固定だったら


十二分に活用するべきじゃないかなー




まぁ人それぞれですけどね(^^;




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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