「自分たちで住んでもいいが」

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...

H30年12月7日契約 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス

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<イベントのお知らせ>

☆北区津高水没アパート見学2日目
 2日(土)11時〜

 参加予定(定員10名)
 1BLXさん
 2こももさん(女性)
 3u-kiさん
 4よーこさん(女性)
 5O幡さん
 6麒麟さん
 7norikoさん(女性)
 8たかとしさん
 9neverさん(初)
 10わたくし
 ※満席になりました。

2月
2日(土)11時〜  北区津高水没アパート見学2日目
16日(土)見学会予定
23日(土)必殺セミナーin鷲羽山下電ホテル
24日(日)必殺見学会
※必殺セミナーのお知らせ
参加申し込みフォーム

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ここで登場した、倉敷市日吉(ひよせ)町の戸建。


関連記事
2019年01月22日 将来のお楽しみ案件



先日、第83回あみだくじを実施しました。


エントリーしたのは

こももさん1口
O幡さん 1口
あつしさん2口

と案外少なめ。



ここは、約35坪&古家の組み合わせだけど


価格が600万円前後と


いつもの100万円レベルの激安ではないからかな(^^;


みなさん目が肥えてらっしゃる。




まぁ600あれば、激安案件なら2つ3つ4つと


貸し出しまで持っていけるからねー(^^;




ただ、やっぱり場所には代えがたいものがあるんでね。


どうにでもなる立地だし


こんなとこで数百万円レベルではなかなか買えないだろうから


土地に魅力を感じる人にはいいかと思いましたが


エントリーも少なく、


獲得するにはチャンスとなりました(^^;



引く順番は

1あつしさん
2こももさん
3O幡さん
4あつしさん

となりましたが

1あつしさん ハズレ
2こももさん ハズレ
3O幡さん  ハズレ


...

...


残った、4あつしさんがあたり(^^;
日吉町 決勝.jpg


みなさん遠慮がちで控えめですな(笑)


当たるときはそんなもんですね〜




あつしさんはこれが1号


そんなあつしさんと、今日は申込に行ってきました。

1.JPG




お金を借りてやると


キャッシュフローは期待できないので


1号として取り組むのは微妙な感じはしますけど


「自分たちで住んでもいいが」


という奥さんの後押しもあったそうで(^^)v






人のお金で始めて

家賃で返済できて

10年程度で自分のものになる



なら、


何もしない人 や ただ貯金してるだけの人


よりも断然いいもんね(^。^)y-.。o○




この当たりは、のちのち大きなものになると思いますよ。




おしまい




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素人には無理ですか?

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 平坦地の約50坪500万円で購入し
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
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   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

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☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...

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2月
2日(土)11時〜  北区津高水没アパート見学2日目
16日(土)見学会予定
23日(土)必殺セミナーin鷲羽山下電ホテル
24日(日)必殺見学会
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こんばんは。岡山大家です。


こんなブログを見つけました。


「素人には無理ですよ」




以下、一部抜粋



「普通のサラリーマンが投資をするって言う本なども売られておりますが
殆どが稀なケースですからね。」



わたくしの周りにはゴロゴロいますけど
世間一般的には稀なんでしょうねー





「稀なケースだから本が出されれ売れているんですからね。」
「誰でも出来れば本なんか出されませんからね。」
「今回はスルガ銀行が投資家に夢を持たせてくれたかもしれませんが
 そんなに甘くないですよ。」



確かにそんなに甘くはないし
誰もが簡単に大金を借りるのは難しいけれど
身体が自由に動いて、日本語が話せてコミュニケーションが取れれば
やり方次第で誰でもできると思うんですけど...





「私も不動産投資で成功した人で
 普通のサラリーマンなどは見たことないですからね。」



自分が見たことがないから否定?
恐ろしく視野の狭いことを言いますね(^^;
この人が何をもって成功とするのかはわかりませんが
サラリーマン大家なんていくらでもいるし
大きな資産を築いて、サラリーマンを卒業した人もいますけどねー





「素人には無理なのが不動産投資ですよ。」


素人には無理ですかー
確かに、何の努力もせず、学びもしないなら無理かもしれないですね。
でも、少しずつでも学んでると
いつか素人ではなくなっていくんで
「素人のままなら無理、努力すれば素人でも可能」だと思いますよ。






世の中の多くはこんな考え方なんでしょうかね。


自分の知らない世界、見たことのない世界なんて


世の中にはいくらでもありますよ。




こういう人は、いつまでもこういてくれれば


ライバルが増えなくて助かります(^。^)y-.。o○




おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
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  16-1号,2号 入居中
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 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
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H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
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☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...

H30年12月7日契約 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
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2月
2日(土)11時〜  北区津高水没アパート見学2日目
16日(土)見学会予定
23日(土)必殺セミナーin鷲羽山下電ホテル
24日(日)必殺見学会
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※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


珍しくこの冬は風邪をひかないなーなんて思ってると


ついに(◎_◎;)


病気をする度に思うけど


やっぱり健康が一番ですな(-_-;)





さて、今日は29日と2日に行った


水没アパートのお話で。




一見、水没するような場所には見えないんですけど


たぶん笹ヶ瀬川から逆流してきたんでしょうな...


岡山は小さな用水路が多いからね...




しかし、ほんと紙一重


もう少し離れていたら無事だもんね...


この建物も、水災の特約に入っておけば...




二度と起こらないように自治体もいろいろやるんでしょうけど


災害の多くなっている昨今、


なるべく手厚く入っておくほうがいいね。




そんなこんなで現地へ。


おー、ここまできたんですね...
3.JPG


ここでもくっきり違いがわかりますね...
2.JPG


室内は泥んこ...
1.JPG




でも、床は割としっかりしてるんよねー
1.JPG

2.JPG

3.JPG



一部弱くなってるところもあるけど


上張りでいけそうな気がするけどなー


一応、シロアリ対策しとくかね...




トイレと風呂は問題なしかな。
5.JPG 4.JPG



キッチンは交換するとしても


直すのはそんなに難しくなさそうだねー



場所自体はいいから


うまいこと生活保護の方が入ってくれるのが一番いいけどな...




ただ、今頃だと融資が難しいかもしれないね...


場所は悪くないのに評価が低いんでね...



自己資金がある人か


K銀行の商品が使える人かかな...



誰がチャレンジしますかねー?



おしまい




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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

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こんばんは。岡山大家です。


幸い、インフルではなさそうだけど


なかなかよくなりませんな〜(;´Д`)




大人しく寝とけばいいんだろうけど


今日も契約と決済と現場が4つ...


以前から約束してたからしかたないね(-_-;)





まずはここで登場した伊福町のアパート


関連カテゴリー
アパート5号の話し




わたくしの5号アパートですね。


契約したのが12月7日...


融資の件ですったもんだあって


ようやく今日2月4日に決済です(-_-;)

1.JPG



そのすったもんだはまた思いっきり書きますわ(;´Д`)




これで今年最初の物件購入になりました。


毎年1つは買いたいと思っているので


一応目標達成(^^;




でも今年は売るほうが多くなるかもしれないなー


3月の赤磐の土地2号の売却と

関連記事
2019年01月31日 ほんと当たりはずれあるよね〜



広谷の道路拡幅も来年度予算って言ってたし

関連記事
2018年12月21日 2 農道の買取



3万円で貸した鉄の土地も早く買いたいみたいだしねー

関連記事
2019年01月21日 エントリーゼロでしたが...



わたくし、消費税の非課税業者なんで


土地には消費税が関係ないのがいいね(^^;


大きな建物を売って、大きく消費税がかかったら


一気に課税業者になっちゃうから


非課税業者で居続けるなら


建物金額や売る年をよく考えとかないとね(^^;





次は、南古都のあつおさんの6号へ
5.JPG


関連記事
2019年01月19日 お年玉企画1日目



とりあえず近所の駐車場が2台借りれそうなんで


客付けには大きな武器になります(^^)v


あとはどう直すかだね...






3つめは、たかぱぱさんと契約へ
3.JPG



ここで見に行った戸建の指値がまぁまぁ通ったんで


売主の気が変わらないうちにサッサと契約(^^;


うまく進めば、早くも2号獲得です。


関連記事
2018年10月17日 ようこそ、大家の世界へ。


あとはたかぱぱさんの融資待ちですな。


最近はなかなか難しくなってるから


果たしてどうなりますかね...






4つめはここで登場した門田文化町の戸建

関連記事
2019年01月28日 中区門田文化町



200万円でまとまったので手付金を入れてきました。
4.JPG



200万円というと、


最近の流れではあまり安く感じない
(^^;


門田文化町自体が


道が細くて山の上のほうなんで特にね...



でもここは、修繕がほとんど要らなさそうなのです(*^▽^*)


接道はもちろん、


再建築もできるし


駐車場も1台あり(^^)v



これは3末ぐらいの決済かな。



お楽しみに(^。^)y-.。o○




おしまい




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 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
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  3号,4号,5号合わせて
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
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 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
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☆物件8号
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 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

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☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
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☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
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こんばんは。岡山大家です。


「ガイアの夜明け」を見ました。


マネーの魔力 3




レオパレス、めちゃ叩かれてましたね〜(;´Д`)


って、わたくしが買ったアパート5号は


レオパレスの建物なんで


わたくしもレオパレスオーナーの一員ですね(^^;


例の界壁問題


当社施工物件における界壁施工不備問題の対応について




レオパレスなんぞで建てるからじゃという


そもそも論もありますけど


何も知らないオーナーは気の毒な感じでしたね...





レオパレスと一緒に


悪さして収益物件を売ってたってことで


ケリーバックスって会社も叩かれてましたね〜



放送直後はなかなかアクセスできなかったんで


きっとみなさん同じことしてたんでしょう(^^;




全国の収益物件を


あの手この手で売りまくってたみたいで


ホームページの事例紹介の画面がテレビに映ってました。



その中に岡山の文字がヽ(゚Д゚;)ノ!!

1.jpg
※リンク先はこちら



おー、岡山にまでこんな会社がきてんのかー(;´Д`)


ん?


あれ、この物件、花尻のあれか青江のあれじゃね?


ってことで探してみると...


...


...



ピンポーン♪(笑)


青江のあれでした(笑)

2.jpg


グーグルマップ




この物件は、わたくしが最初の不動産屋にいた頃に


散々苦労させられた物件だったんで


外観見てピンときました(笑)





前のオーナーは確かM田さんだったかなー


当時はかなりの規模を持っていた方でね。


この青江下中野、西市、神田町、新保、福富とかに


ざっと500戸以上は余裕で持ってたんじゃないかなー


1棟で100戸近くある巨艦もあったしね。


それが放漫経営で、ほとんどの建物がガラガラ...


1棟40戸とかあって半ば廃墟みたいなやつに


2つ3つぐらいしか入ってないとかね...


当時勤めてた不動産屋の社長と一緒に視察に回ったけど


ゴーストタウンみたいで


昼間でも気持ち悪かったもんね...




そんな状態だもんだから、もう払えなくてねー


平成17、18年ぐらいだったかな。


当時Mさんは60後半ぐらいに見えたけど


ご夫婦で来店されて


社長が任売で売っていくような説明してたな。


Mさんたちの家だけどうにか確保して


社長が激安でバンバン捌いていってたなー




その時はまだよくわかってなかったけど


デカイRCで満室なら30%とか40%とか


もっと利回りあったと思うわ。


自社でもいくつか買ってたしね。


新保のやつなんか早速壊して


穴吹が分譲マンション建てたりね。


M田さんの物件たちは、宝の山だったと思うね。


当時、目端が利いてれば無理してでもどれか買ったと思う。


不動産屋に勤めてて


社長と一緒に見て回ったりした


超インサイダー情報が目の前にあったのに


気づかなかったんよなー(◎_◎;)




それらを何棟もドーンと買ったのが次のオーナーの


第一〇〇〇〇プライズさん。




バンバン買っていってるのに


まだ融資枠が10億とかあるから


どんどん買いたいなんて話をされてたな。




そのオーナーの客付け指令がほんと厳しくてね〜(;´Д`)


そんなきつい思い出のある物件のひとつだったんで


よく覚えてます(^^;




いま思うと、転売で儲けたかったんでしょうね。


中も外も思いっきりリフォームして


見た目はかなりよくなりました。


で、家賃設定がめちゃ高くてね(^^;


ベースがボロで狭いから


なかなか決まらんのよね〜(;´Д`)


現場では、やっぱり家賃下げてくれって。


でも、とにかく家賃は絶対下げないの一点張り




あんなもん家賃下げんと決まらんわー


何考えとんじゃってのが現場でしたわ。




その代わり

初期費用カット
フリーレント
広告料増額
家具家電付


とかそういう経費は出すんよね。




そんな感じでかなり高い家賃設定なもんだから


相場観のある地元民は住まんけど


県外組や会社契約は知らんから


ポロポロは決まって
ね。



所詮単身用のせまーい1Kだから


入れ替わりも多くて


もぐら叩きみたいで大変だったけど


1割2割3割の入居率だったのが


9割ちょいぐらいにはなってきたんよ(^^;


9割言うても


50戸100戸あったら


5戸10戸ぐらいは空いてるんだけどね(^^;


もちろん時間もかかったし、相当苦労もしたけど


ほかのどのオーナーの物件よりも優先されてたからね〜(^^;


ぶっちゃけ、零細オーナーの物件は


どうしても後回しになってしまいがちですね...




いろいろ苦労したけど


家賃下げたらレントロールに響いて


利回りが下がる
から


売るときに有利にしたいってことだったんだね。




当時は気づかんかったけど


そうやって利回りって作られるんよねー




その頃の経験が活きてるのか


素人に売る設定の収益物件には見向きもしなくなりました(^^;




そこから、このケリーバックスを通じて次に渡ったのか


はたまたまたその次に渡ったのかは知りませんけど


一番儲かったのは、第一〇〇〇〇プライズさんだね。



いまとなっては、教えとなってます(^^;




おしまい




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    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

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2月
2日(土)11時〜  北区津高水没アパート見学2日目
13日(水)11時半〜 「視察」玉島100万円台戸建&ランチ
16日(土)10時〜  「日帰りツアー」高松市物件見学ツアー
           K本さん高松市戸建ビフォー見学
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20日(水)11時〜  ayakoさん沼25万円ボロのほうのアフター見学&ランチ
23日(土)11時〜  ひろさん1号玉野平屋アフター見学会
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24日(日)必殺見学会
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※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


第67回あみだくじで


DDMさんが81分の1で当てた横井上100万円

関連記事
2018年05月27日 親戚あるある
2018年06月03日 ここのギャップが儲けの源泉
2018年06月05日 今日もよく遊んだな〜
2018年06月19日 勝負事はわかりません




先日、近くを通りかかったら


車が2台ほど止まっている風...


ありゃ。もしかしたら無断駐車じゃねえの??


こりゃDMMさんに教えてあげんとと思って見に行ったら


なんとDDMさんがリアルクレーンゲーム中じゃないですか!?

IMG_9127.JPG



しかも自分が景品の立ち位置とは...


なんでも体張りますな〜(;´Д`)





なーんてことはなく


どうやら一部を解体中のようでした(^^;





残置3兄弟に数えられるほどの、

関連記事
2017年06月20日 残置3兄弟?



残置物が大好きで、


残置物がないとときめかないほどの


ド変態な体質の方がこんな美邸買っても


楽しくないだろうと思っていましたが


今度は自ら解体(^^;




というのも、ここは


元々、少しだけ越境していたんですよねー

4.jpg



図面上はこんな感じ。
7.jpg



お隣は元々親戚で


当事者同士は了解を得て一部を増築したものの


代が替わって疎遠になって


DDMさんが買ってから


この越境を解消してほしいという話になっててですね...




まぁそれで一部を解体することになったようで。


いうてもたったここだけなんだけどね...
8.jpg




それをご自身でガンガンやったみたいです(^^;

a.jpg

b.jpg

c.jpg

d.jpg

e.jpg


娘さんが助っ人に(^^;
f.jpg



すっきりー(*^▽^*)
g.jpg



新たな楽しみを見つけましたね(^。^)y-.。o○




おしまい




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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
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   実質36.4%→41.76%→37.92%
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☆物件8号
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 土地52坪の中古平屋購入 250万円
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H26年12月24日 北区牟佐
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 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
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☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
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H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
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☆土地4号 土地購入
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☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
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こんばんは。岡山大家です。


先日、公売物件を見ていたら


なんだか見覚えのある物件が...
1.jpg



おー!?
2.jpg




これ、ここで見せてもらった


A木さんの2号の隣の廃墟じゃね?


関連記事
2016年11月08日 ヤバいですね...
2016年11月13日 ボロの中でも上等なボロ
2017年01月24日 状況は人それぞれ
2017年02月08日 こんなもんで充分
2018年04月08日 長期部屋止め後のキャンセル


3-6470c-thumbnail2.jpeg

4-8e61e-thumbnail2.jpeg




おー、やっぱりそうだ。




ここ、税金を滞納してたんだねー


廃墟みたいなところはそんな感じになるんだね...




それで公売で100万円か...


ふーん。と思っていたら


先日、入札が終了しまして


1,204,874円で落ちてましたー
3.jpg




へー、120万円ほどなら再生を頑張ってみてもいいかもね。





この方、もうひとつ西古松の物件も落としてました。
4.jpg




140万円スタートだったから


こっちはちょっと高くなったけど


なかなかアグレッシブですな〜(^^;




でも、安く手に入れるには


いろいろチャレンジしていかないといけないね(^^;




おしまい




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 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
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  3号,4号,5号合わせて
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
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※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


誤発注した、そこそこいい洗面台の下だけを


2万円で譲ってくれるって話がきたんで


みなさんに配信したら、


あっさりHTさんがお買い上げ(^^;

1.jpg
2.jpg



ここで登場した


第82回あみだの関西町40万円平屋に使うそうで(^^♪

関連記事
2018年10月18日 それ、お金にしよう思うたらダメよ...
2018年11月19 売り主はどちらも高齢者でした。
2018年11月20日 トレジャーと5軒見学。
2018年12月04日 壁から壊し始めるそうですよ。





ちょっと前に募集したこのキッチンは無料だったんで

3.jpg
4.jpg



あっという間にTAKEさんがお持ち帰り(^^;


ここで使うそうです(^^♪

関連記事
2018年11月04日 すんごいオプション付きの50万円の車。



みなさんの親切心がほんとありがたいね(^^)






さて、今日は南区当新田へ戸建の内見へ。


当新田いうたら、どっちかいうと一般的な評判はイマイチな感じ...

1.jpg



でも、根強い人気があって


当新田や万倍限定で探す人も結構多いんよね〜



スーパーが多いし、バイパスも近いし


そこそこ便利は便利なんだけど


わたくし、長年中区民なんで


イマイチ良さがわからんですが(^^;



やっぱり住めば都というか


慣れた土地が一番よく感じるもんで


当新田、万倍限定で探す人は


実家がこの辺で子供のころから住んでいたとか


友人がここらに多いからとか


そんな感じの理由があるんですよねー





で、今日はどんな戸建かといいますと


30坪ほどしかないけど


なんと駐車場が3台!


3台置けるのってすごい武器だからね〜(^^)v





売主さんと不動産屋さんと早速室内へ。


お!?
1.JPG 2.JPG



めちゃめちゃきれいですが!?


でも、荷物がありますけど??


パソコンとかもそのまま...




売主「入居者がどっか行って連絡とれんのじゃ(怒)」



は??



「なんぼ電話しても出んのじゃ(怒)」
  「それで荷物全部出して売ろうか思うての(怒)」




いやいや...


そりゃいかんでしょ...



わ「もしかして刑務所入ってるとかかもしれませんよ?」
 「電話自体は鳴るんですか?」

売「おー。電話は鳴るんじゃ(怒)」
 「なんなら今からかけてみようか(怒)」



ぷるるる...ぷるるる...


「やっぱりでんわ(怒)」
 「あんた(不動産屋さん)の電話からもかけてみてや。(怒)」



ぷるるる...ぷるるる...


不「やっぱり出ませんね...」




でんわにでんわ...


そんなしょーもないこと言う空気でもなく...




わ「しかし、荷物を勝手に撤去いうのはマズいですね...」



「おー、そりゃわしの家で保管しとくわ(怒)」



わ「そそそそれならいいですけど...」



「実家のほうにもいったけど全然わからんのじゃ(怒)」






ふと、不動産屋さんがパソコン脇の年賀状を発見。


どうやら、ここを事務所的に使っていた模様で


この住所に会社宛てで届いています...


で、借主は所長といった肩書...




「この元の会社に連絡してみました?」


「しとらんわ(怒)」


「とりあえずかけてみましょうか...」


ぷるるる...ぷるるる...


会「はい。〇〇〇〇(会社名)です。」


「わたくし岡山の不動産屋で△△△と申しますが」
 「そちらに※※さん(入居者)って在籍されていますか?」



会「こちらの社員というわけではないですが」
 「提携させてもらっています。」


「最近そちらに連絡あったりします?」


会「最近はないですが、少し前ならありました」



おー!?いきなり足取りが!?



そんな流れから


入居者に繋がって話ができまして(^^;




どうやらいまは関東にいるらしい...

子供のことでどうのこうの

数か月滞納の言い訳をずらずら...



滞納したり無視したりして


逃げ回ってるやつは似たり寄ったりですな(-_-;)




とりえあず、今月中旬には一度戻る約束を売主さんと交わして終了...



果たしてちゃんと戻ってくるのか?


そして荷物は撤去されて売り物になるのか?






まぁこっから先は、ちゃんと売り物になってからの話ですな(^^;




おしまい




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物件価格の5〜7%ぐらいです。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

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<イベントのお知らせ>

☆「視察」玉島100万円台戸建&ランチ
 13日(水)11時半〜

 参加予定
 1J子さん(女性)
 2むさしさん
 3デンチさん
 4わたくし


2月
2日(土)11時〜
 北区津高水没アパート見学2日目

13日(水)11時半〜
 「視察」玉島100万円台戸建&ランチ
16日(土)10時〜
 「日帰りツアー」高松市物件見学ツアー
  K本さん高松市戸建ビフォー見学
  ランチはどっかでうどんでも
  ついでに場外馬券場で競馬体験
20日(水)11時〜
 ayakoさん沼25万円ボロのほうのアフター見学&ランチ
23日(土)11時〜
 ひろさん1号玉野平屋アフター見学会
23日(土)13時〜 
 必殺セミナーin鷲羽山下電ホテル
24日(日)必殺見学会
※必殺セミナーのお知らせ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


わたくし、初心者の方と会うことが多いんですけど


初心者いうても知識レベルはまちまち


中には真っ白に近い初心者の方もいるんですけど


仲介手数料とか、登記費用とか


購入時に必要ないわゆる「諸費用」の存在を


ご存知ない方も多いんです(^^;


物件代金を払えばそのまま買えるってわけじゃないんよねー(-_-;)





諸費用は、ざっくり物件価格の5〜7%なんていいますが


例えば、1億円の物件を買ったら500〜700万円...

・仲介手数料
・登記費用
・固定資産税日割り
・不動産取得税




まぁいろいろかかるんですわ(;´Д`)







ここで登場した物件19号1円廃墟

1.JPG


関連カテゴリー
物件19号の話し




6月26日に登記して


ついに...


やつがきました...


...


...


そう。


不動産取得税ですね...

2.JPG



土地分 197,400円
建物分  15,700円

計   213,100円
(;´Д`)




しびれるわ〜(-_-;)




これで、全部でかかったのが


・土地建物          1円
・固定資産税日割り 38,208円
・情報元へお礼  100,000円

 ※通常は仲介手数料の部分です。
・登記費用    235,400円
 ※大半は登録免許税。
・不動産取得税  213,100円

計 586,709円...




物件価格の5〜7%じゃねえじゃねーか(;´Д`)





そんなこんなで


ここはちょっと特殊な事例で


固定資産評価が高いんで


登記費用や不動産取得税がお高めですけど


物件をどれだけ安く買っても


諸費用は30〜50万円ぐらいはかかる
ってことを


ちゃんと理解しとかないといけないね(^^;




逆に考えると


登記費用(登録免許税)や不動産取得税は


安くできないし


情報元(不動産屋とか)へのお礼も


ケチると次以降が無くなるから


大きく下げられる余地があるのって


物件価格だけ
なんよね...




ということで


できるだけ安く買うようにがんばりましょう(^^;




おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

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☆「視察」玉島100万円台戸建&ランチ
 13日(水)11時半〜

 参加予定(定員10名)
 1J子さん(女性)
 2むさしさん
 3デンチさん
 4ちくさん
 5よっさん
 6けんさん
 7わたくし

☆「日帰りツアー」高松市物件見学ツアー
 16日(土)10時〜

 参加予定(定員8名)
 1K本さん
 2じいじさん
 3よーすけさん
 4A藤さん
 5ryokoさん(女性)
 6よーこさん(女性)
 7J子さん(女性)
 8わたくし
 ※満席になりました。

2月
2日(土)11時〜
 北区津高水没アパート見学2日目

13日(水)11時半〜
 「視察」玉島100万円台戸建&ランチ
16日(土)10時〜
 「日帰りツアー」高松市物件見学ツアー
  K本さん高松市戸建ビフォー見学
  ランチはどっかでうどんでも
  ついでに場外馬券場で競馬体験
20日(水)11時〜
 ayakoさん沼25万円ボロのほうのアフター見学&ランチ
23日(土)11時〜
 ひろさん1号玉野平屋アフター見学会
23日(土)13時〜 
 必殺セミナーin鷲羽山下電ホテル
24日(日)必殺見学会
※必殺セミナーのお知らせ

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こんばんは。岡山大家です。


今日は南区で戸建を見てきました。


以前は600万円台で出ていたそうですけど


半値ほどになる可能性があるということでね(^^;


600じゃ全く話になりませんけど


300程度だったらまだなんとかなるかも?


というのもあるし


折角情報をくださったんで、


どっちに転がるにしても


実際に見て、希望価格を伝えるだけでもね(^^;





ということで、現地到着。


見た目は悪くないけど


駐車場が1台...


周りに月極駐車場もなく...


うーん...




まぁ室内次第かな...


ということで早速内見。




おっ。案外きれいかも(^^;
2.JPG


汚いっちゃ汚いけど、全然マシだねー
3.JPG 4.JPG



水回りもなんとかなりそう。
5.JPG 6.JPG

8.JPG 7.JPG



下水がきてるから


トイレは直したほうがいいわな...


洗濯機置き場も作らんといけんか...





2階の天井に雨漏りの跡があったけど


屋根は直しているらしい。


2階から外を見たらこんな屋根が...
2.JPG


ちゃんと修理せんとこんなことになるわな...




ちょっと傾きを感じるけど


まぁ価格次第かね...




室内はまぁいいとして


外回りはどうかなー




あー、サビサビですな...
2.JPG



こりゃヤバいんじゃないの??




あー、鉄骨が無くなってるし...
3.JPG




もしかしたら柱も...


...


...



あー、地面にくっついてない(;´Д`)
4.JPG





触ってみたらぶらんぶらん...


柱が2本ともぶら下がってるだけ(◎_◎;)



こりゃすぐにでもどうにかせんと危ないが(;´Д`)




割と海が近いからいうのもあるんかな...



直すにしても撤去するにしても面倒じゃな(-_-;)





100〜150万円ぐらいならって返事しときましたけど


たぶん折り合わんでしょうな〜(;´Д`)




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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決済ラッシュもひと段落 (06/05)
岡山大家
負担感がでかいね〜(汗) (06/03)
岡山大家
年15,000円ぐらいお得に。 (06/03)
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安定のボロ戸建 (06/03)
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空いた場所の有効活用 (06/03)
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安定のボロ戸建 (06/03)
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