パスできない物件たち

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27に解体しました(^^;

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...

H30年12月7日契約 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス

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※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


正月ですね〜


というても特にこれといってなく...




みなさんも似たり寄ったりなんでしょうか。


正月にも関わらず


物件の質問がきたりします(^^;


普段忙しい人は、


正月休みだからこそかもしれませんけど


それにしても熱心ですよね〜(^^;




別の人から同じ物件で質問がくるかもしれないので


ここで3つ取り上げておきましょうか。




まずはこちら。


今度は楽待に出ました。


関西町18万円
2.jpg

3.jpg



ここで登場しましたね。

関連記事
2017年12月14日 わざわざ福岡からどうも。
2018年01月16日 いつの間にか仲介手数料改正



わざわざ福岡の業者が載せていました。


当初は50万円


35万円に下がったところでしたね。



それが今度は18万円


リンク先はここ



18万円いうたら売主の手数料の関係でしょうかね。


売主から18万円もらって


買主からは9720円ですか...


さっさと売って終わらせたいところでしょうけど...




確か、このあたりだったかと思いますが


グーグルマップ



道もないし、風呂も無かったかな...


道路付けが良ければ倉庫にでもと思うけどね...


18万円でも厳しいんじゃないですかね...


個人的には1円でも引き取れんと思っていますが...






ふたつめはこれですね。


中区国富250万円
4.jpg



中区国富で87坪250万円いうたら


ちょっと色めき立ちますよね(^^;



リンク先はこちら。




ここも、実はここで登場しています。

関連記事
2018年05月10日 「タダでもいい」



場所はここですね。

グーグルマップ



ここは道が狭すぎ...


車は一切入らない...


家も壊すしかないレベル...


しかし、ほとんど手壊し手運搬...


解体の見積りは500万円〜...



数年前なら太陽光用地でも良かったかもしれんけど


いまとなってはね...



新築するにしてもかなり割高だし


古い石積み擁壁があったりでね...


軽四すらはいらんからね...


わたくしが見に行ったときは


「逆に300万円もらえるなら引き取ってもいい」


と返事をしておきましたが


この不動産屋が買って今回転売なんですね...


いくらで買っていくら載せてるんでしょうね〜?






3つめはこちら。
5.jpg



門田文化町23坪250万円


場所はここですね。


グーグルマップ



リンク先はこちら。




これはここで登場しています。


関連記事
2018年10月18日 それ、お金にしよう思うたらダメよ...



室内はまぁまぁだったんだけど...


とはいえ、直すとこは山盛りだけどね(-_-;)


駐車場も取れないし...


汲み取りだし...


目の前には下水はあるんだけど...


で、解体するにしても


土地も1段上がってるしね...


上物だけ壊しても土地として使えんよね...


壊すなら下の土台までいかんとね...


そこまでやっても23坪しかない...


こんな山の上でたった23坪の土地に


わざわざそこまでやらんでも


他にまともなところがあるからね...


確か、50以下ぐらいの提示をしたと思います...


でも、相続人が2人いて


そこそこの額にして分けたいそうでね...


そんな激安にはなりそうになかったな...





そういうわけで、


もうこの3つは質問してこないでよ〜(^^;






こんな感じで、2つめ、3つめは


こうして表に出る前にわたくしの元にきていて


みんなに回せるレベルじゃないから放置していました(^^;



昨年は30件以上パスしましたけど


こうしてパスできない物件も山ほどあるんですよ(^^;




おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
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 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
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  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
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H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27に解体しました(^^;

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...

H30年12月7日契約 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
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こんばんは。岡山大家です。


賃貸住宅新聞にこんなコラムが。


分散投資では利益上がらぬ
「安く買って価値高めるが神髄」


※クリックで大きくなります。




この方、本を出版されるそうで


その本の冒頭で

「分散投資は無知に対するヘッジだ。
 何をやっているかわかっている者にとって、
 分散投資はほとんど意味が無い。」



と書いているそうな。



ふむふむ。



「分散投資をする人は、
 何をすればもうかるのか分からないので
 もうかる可能性のあるもの全てに
 資金を分散して投資するので
 結果、お金持ちにはなれない。」



とのこと。



なるほど。


世の中には投資商品が溢れてるから


ついついいろいろ手を出してしまいがち...




わたくしは


県南の不動産のことを一番多く勉強してきて


県南の不動産が一番勝てるってことがわかってるから


他には手を出さないけど


結果的にそこに集中投資してるってことですか(^^;




単に、他の商品がよくわからないってことと


不動産だと、他の地域のことがわからないし


その地域の猛者を相手に勝てる気がしない


ってだけなんだけど


ラッキーなことに結果オーライですな(^^)v





この方、ではどのようにすればいいのかというと


投資の対象や手法は人それぞれだけれど


「安く買って、価値を高める」


ことに集中投資すればよいということは


お金持ちになる共通項だそうな。




おー


これもやってる(≧▽≦)


売主からすると無価値に近いようなものを


安く買い取って


世の中に賃貸住宅として提供(^^)v






「集中投資」して

「安く買って、価値を高める」


って、なんとなく実践できてるじゃん(≧▽≦)





まぁ商売や投資の基本ですもんね。


株にしたって


基本は、安い時に買って高く売る



商売にしたって


安く仕入れたり製造したりして


不可価値を付けて高く売る




或いはサービス(仕入れ0円)に


不可価値を付けて売る
とかね。




そこの価格差が儲けになる訳だから


やっぱり仕入れを安くしないといけないんだねー




まぁそこが一番難しいとこかもしれんけど(^^;




おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
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 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
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H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
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H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
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H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27に解体しました(^^;

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...

H30年12月7日契約 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス

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こんばんは。岡山大家です。


今日は実際の手残りのお話しを。


いま話しを進めているアパート5号


関連カテゴリー
アパート5号の話し



価格は1500万円


1K4戸で家賃は全戸2.8万円


月11.2万円、年134.4万円なんで


表面利回りは8.96%...


平成元年築なんでもう30年...


古い割に利回りが低いのは


場所がいいからに他なりませんが


やはりお金は残りません(-_-;)





いまのところ


10年、1.5%、フルローンぐらいで


落ち着きそうな雰囲気ですが


計算すると


月の返済は134,687円


15年ぐらい借りられたら楽ですけど


築古なんで長期のローンは難しいんですよね...


融資が厳しくなった最近は特にね...





で、収入が満室で月11.2万円で


支出は
・管理料5%(税) 6048円
・共用部電気代   約1000円
・固都税(H30年)月あたり3500円

 ※年約4.2万円

で、月1万ちょいぐらい。


約10万円残りますけど


そこから返済なんで


毎月約3.5万円手出しになります(-_-;)


満室でね...





10年耐えれば借金が無くなって


建物には価値が無いとしても


伊福町に土地が残るってことで


資産性重視ということであれば


これはこれでアリかと思いますけども


普通のサラリーマンがこれから始めるにあたっては


おススメできない
ですね(^^;





高属性高収入の方には関係ないですが


普通のサラリーマンで


住宅ローンやマイカーローンがあったり


子どもの教育資金が出たりと


預貯金があまりできない世帯が


さらに持ち出しとなると相当きつい
(-_-;)


わずか月3.5万円の持ち出しといっても


年42万円ですからね〜(;´Д`)


一般家庭では相当きついはず...


そんな状況では家族の賛同も得られないでしょうしね...





それに対して


わたくしの物件3,4,5号は


無借金で月7.9万円生みますから


年94.8万円


支出は固都税約3万円だけ。



物件9号も無借金で月3.5万円生みますから


年42万円で固都税約3万円。





普通のサラリーマンの初期の段階なら


お金が残っていく物件のほうがいい
と思って


激安ボロ戸建をすすめる次第です。




もちろん、ある程度の規模になって


優良な中大型物件に出会えれば


それはそれでいいと思いますけど


各々人生は限られているとはいえ


属性や資産背景に合った


やり方でいかないと...




骨格や筋肉ができあがっていないのに


過度に筋肉増強剤に頼ってできた身体は


どこかで不調をきたすものだとものだと思いますよ。



キラキラなんかの華美な世界に惑わされず


身の丈に合ったものをおススメします。




おしまい




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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27に解体しました(^^;

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...

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☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス

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こんばんは。岡山大家です。


今日は12月15日,18日にお邪魔した


むーさん70万円戸建のお話しで。




ここは50坪少々の土地に75平米ほどの戸建が付いて


ブロックを壊せば駐車場も拡大できるので

1.JPG



最低ライン


4万円の20%ぐらいは確保できそうということで


15人24口となかなかの激戦でしたが


1回戦、2回戦、決勝ともに


残りくじが当たるという超強運(^^;





過去にここで登場していました。

関連記事
2018年01月17日 70万円前後での攻防戦か...
2018年01月28日 70万円で取ってきたよ。
2018年02月18日 家族で作業っていいねー




早速物件へ。


さっきのブロック塀はこんな感じで
1.JPG

2.JPG



駐車場が大きく拡大(≧▽≦)




ちょっと荒れた庭はこんな感じに。
3.JPG

4.JPG




玄関はこんな感じに。
5.JPG

6.JPG 7-60e57-thumbnail2.JPG



緑に塗ったドアが印象的ですねー


床はフローリングを貼っていました(^^)v





玄関入って最初の部屋


湿気で床が緩かったですけどこんな感じに。
1-2dcdc-thumbnail2.JPG

2-6c9f0-thumbnail2.JPG





次の部屋はDK
1.JPG

2.JPG



家賃的にはこれぐらいのスペックで充分ですね(^^)





その横が和室でした。
3.JPG



ここはDKと繋げてLDKに
4.JPG



随分広くなりましたね〜




この和室は雨漏りしていましたね(^^;

1.JPG

2.JPG


3.JPG

4.JPG




反対から見るとこんな感じね。
1.JPG

2.JPG



ドアも塗って
3.JPG


断然雰囲気がよくなりました(^^)v





あと1階は水回り


まずはトイレ
1.JPG

2.JPG


壁は漆喰を塗りました。
4.JPG


ドアをきれいに塗りました。
2.JPG





洗面所。
3.JPG

4.JPG



女性の感性を感じますね〜


ここはシロアリにいかれてましたからね(^^;
1.JPG






お風呂はこの時点ではあまり変わっていないので
5.JPG

6.JPG



床にあんからをおススメしておきました。

浴室用床シート【あんから 5点セット】L=1m【AK010■-SET】+施工セット【フクビ化学工業】【住材マーケット 住設・建材の問屋さん】

価格:21,816円
(2019/1/5 09:23時点)
感想(0件)






風呂の昔のタイルは古さを感じるし


折角ここまできれいになったんならね(^^;




階段も明るくなって
1.JPG


2階の和室はこんな感じに。
2.JPG

3.JPG 4.JPG




随分きれいになりました(^^)



これで物件含めて300ちょいだそうで。


これだけやったのに安く収めたと思いますね〜


素晴らしい。




しかも、ここまでやれば


最低ラインの家賃4万円いうことはないですね(^^;




この繁忙期で決まるでしょうし


20%は確保できると思いますよ(^。^)y-.。o○




むーさんはこれで3号

16年 1号 元自宅を賃貸
17年 2号 ネット掲載物件を賃貸
18年 3号 あみだ当選



と、毎年1つ拡大中




普通の主婦だし、拡大に時間はかかるけど


こういうやり方だとコケないからね〜


資金に余裕がない時はコケないことも大切だからね。


5年後10年後が楽しみですな(^^♪




おしまい




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☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

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こんばんは。岡山大家です。


年始は6日(日)まで休みにしていますが


今日は南区某所にリフォームの打ち合わせに(^^;





ここは、当初350万円で出てましたかね。


一応、JRの駅もすぐ近く。


まぁ車があればどうってことない場所ですが


「こんなところで貸せるの?」


って声もたくさん聞こえてきそうな田舎です(^^;




土地は18坪ほどで


建物も4DKとはいえ50平米ちょい...


こんな田舎で350なんかじゃ売れるはずもなく...


ぶっちゃけ、坪10としても解体引いたら


100ぐらいのもんですよ...





その後、310万円に下がって


しーさんから相談を受けましたが


価格が折り合わず撤退...



スペック的に最低3.5万円では貸せるとしても


20%狙うならトータル210万円...



田舎で土地も小さくて潰しがきかんのだから


20%ぐらいはないといかんでしょう...




その後、290万円に下がって、A木さんから相談あり。


290でもまだまだね...





しかし、そこから一進一退の末


最終的に半額以下に(^^;




それでも懸念材料に多少躊躇していましたが


そんなこといちいち気にしてても買えないし


この価格ならすぐ買う人がいると思うし


あみだに出してもいい水準なんでね(^^;


表に出てる物件で


普通の人がそんな価格で買えることもないので


背中を押してあげました(^^)v





しかし、ほんとタイミングですな〜


同じ物件に何人も問い合わせる中、


価格が下がるときと下がらないときがあるんよね〜


売主の気が変わるタイミングにうまく合えばいいんだけどね〜(^^;


一度跳ね返されても


継続的に追っていく粘り強さがいるね。





それが昨年末のお話しで


今日、リフォームの打ち合わせということで


A木さん、すえちゃん、ガス屋さんとで行ってきたというわけ。


実際現地にきてみると


軽四1台は余裕〜
1.JPG



幅的にはわたくしのポルポルちゃんでも大丈夫。



ここの庭を壊せば、小さいのなら2台いけそう(≧▽≦)
2.JPG



1台で募集するのとでは雲泥の差なんで


これは大きいね〜



こんな田舎なのに下水も繋がってる(≧▽≦)
3.JPG




家の中も悪くない。

1.JPG

2.JPG 4.JPG

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電気もまともだし
7.JPG



トイレもOK。
8.JPG



キッチンは替えてもらおうかなー
3.JPG





まぁまぁお金のかかりそうなところは


荷物の撤去


お風呂の床の修理&浴槽の交換
9.JPG



洗濯機置き場の室内新設


屋根の温水器の撤去かなー


温水器はそのままでもいいかと思ったけど


若干動いてずれてる感じだったから


瓦のズレが気になったのと


もし脱落なんてことになったらヤバイと思ってね(^^;




その他諸々で


なんとか50〜60万円ぐらいに収まらんもんかね...



最低限のリフォームで済めばいいんだけど


とりあえず見積り待ちですな(^。^)y-.。o○




折角なんでここもビフォーを見せてもらいましょうかねー




おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
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   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27に解体しました(^^;

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...

H30年12月7日契約 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス

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<イベントのお知らせ>

1月
11日(金)見学会予定
12日(土)見学会予定
19日(土)勉強会&新年会&公開抽選会予定
20日(日)新年会予定
25日(金)勉強会&新年会&公開抽選会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨年、アパート3,4号の購入でお金を借りました。


アパート3,4号 10300万円
太陽光        390万円



に対して、10700万円貸してもらえました。


登記費用や仲介手数料などは自己資金ですが


いまはスルガ問題でどこの金融機関も


自己資金2〜3割なんて言いますからね...


一昔前もそんな感じでしたから


単に元に戻ったってだけですけども


若干でもオーバーローンでいけたのは


とてもありがたかったです。




しかしこんな大金、


大家になる前、大家初期の段階では


絶対に無理だった
と思います。


収入も預貯金も少なければ


不動産会社に勤めてはいるものの


大家実績も乏しい...




客観的に見て、


数百万円程度なら貸してもらえたとしても


億を貸してもらえる要素なんかない...


行員さんも上席を納得させる作文ができんでしょうよ(;´Д`)





でも、大家になりたいってことで会った人の大半


多少の差異はあっても


当時のわたくしとそんなに大きく変わらない人たち...


年収は400〜500万円の前後だろうし


預貯金も数百万レベル。




年収数千万円、或いは預貯金数千万円なんて人は


基本的にわたくしのところにくる必要もないだろうし


時々間違ってきた人はすぐ出ていきますしね(^^;




これからの人でも


高属性で預貯金たっぷりなら


いきなり巨艦物件でも買えばいいんですよ。


少々失敗しようがどーってことないし


金融機関もあっさり貸してくれますよ。


うまく回せれば短期間で拡大も可能ですし


実際、時流に乗って大きくなった人も大勢いますもんね。


属性に合った投資先というものがありますわ。





なんで低属性スタートのわたくしが


億を借りれたのか?




いろいろ要素があると思うんですね。


物件自体のスペックはもちろんですけど


10年ちょっとの大家実績だったり


いまの入居状況だったり


預貯金だったりね。



積立したり、定期預金したりと


頼まれればいろいろ付き合いもしてますもん(^^;



そういう積み重ねなんですね。



低属性、中属性にはそれなりに努力する時間が必要です。


だっていままでしてなかったんだから。





高属性の方はいままでに努力をしてきて


高属性を勝ち取って


お金を借りやすい、規模を拡大しやすい


ところからスタートしてるだけですからね。


単に運に恵まれただけの人もいるかもしれませんけど(^^;




まぁ低属性、中属性が


背伸びして高属性と同じ攻め方しても


ヤケドするだけでしょう。



属性に関わらず、努力を怠るものには勝ちはないですね。



おしまい




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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
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    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27に解体しました(^^;

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...

H30年12月7日契約 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
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1月
11日(金)12時半〜 南古都水没平屋見学&ランチ1
12日(土)12時半〜 南古都水没平屋見学&ランチ2
19日(土)18時〜  勉強会&公開抽選会(シティホテル桑田町)
     20時半〜 新年会(イオン岡山6階)
20日(日)新年会予定
25日(金)勉強会&新年会&公開抽選会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


昨年夏、大家志望の福山の方とお会いしました。


福山の物件を相談されても


わたくしもよくわからないので


具体的なアドバイスはできませんけどね(^^;



ちなみに、失礼ながら


自営業で預貯金もあまりないようでした。


とはいえ、


わたくしが大家を目指した時よりは


はるかにいいですけど(^^;




先日、久しぶりに連絡がありましたが


その後、いろいろ活動して


自己資金の少なさが一番ネックだと感じ


Wワークを始めたそうです。


Wワーク自体の賛否はともかく


自己資金を増やそう


取り組んでいること自体は素晴らしいと思いました。




やっぱり自己資金って大きいよね...





お金を貸す方からしても


自己資金が多ければ多いほど貸しやすいもんね。


1000万円持っている人に1000万円貸すのと


10万円しか持っていない人に1000万円貸すのとでは


全然違うからね...




今時は、自己資金2割3割言われるんで


1000万円なら200〜300万円...


2000万円なら400〜600万円...


3000万円なら600〜900万円...




年収300〜400万円の人が


そこまでの貯金はなかなかないよね...


住宅ローン...
マイカーローン...
教育資金...
生命保険...
食費...
水道光熱費...
通信費...
ガソリン代...




なんだかんだ出ていってなんぼも残らんでしょう...


時には家族旅行もあるだろうし


時には付き合いゴルフとかもあるでしょう...


あてにしていたボーナスが少なかったりとかね...


そんなときに限って


車が壊れたり、家電が壊れたり(;´Д`)


中流家庭あるある(^^;



実際、月2〜3万円でも貯金できれば御の字よね...



こういう話し聞いて、ピンとこない人は


きっと裕福なんだよ(^^;





世の中全般に言えることだけど


お金持ちほど有利なことが多い(;´Д`)




いろんな投資にしたって


100万円増やすのに


1億円使って10100万円にするのと


1万円使って101万円にするのとでは


難易度が全然違う。





不動産も一緒よね。


自己資金が千万単位の人と


100万円そこらの人ではそもそも比較にならんし


同じ手法が使える訳がない...


少ないお金を増やすのはほんと大変...






以前、自己資金20万円ぐらいの人が訪ねてきたことがあります。


その人はもうどこかに消えてしまったけれど...


そんな人にはノーチャンス


かというとそうでもない。






第20回あみだくじでO村さんが獲得した


倉敷市某所の20万円戸建

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2016年01月30日 よく遊んだな〜(笑)
2016年03月03日 麻痺気味?
2016年12月12日 4 買っても良い物件の条件



これなんか、


ノーリフォームで倉庫として1.5万円で貸せてるから


表面90%(^^;


諸費用とか考えても実質40%とか。




月々1.5万円...




たったの1.5万円って


金持ちほど馬鹿にするわな〜(^^;




でも、山登りも一歩ずつよ。


しっかりした装備があるわけでもないし


5合目や8合目まで


車とかヘリとかでビューンといく力も無い。




お金があれば、時間は少なくて済む。

お金が無いなら、時間はかかる。





それが節理ですわ。


一歩一歩登っていきましょう。


そういう人ほど応援したくなるもんでね。




巨人や阪神より


広島やDNAのほうが好き
です(^^;




おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
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 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
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 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


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☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

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☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
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 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
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H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
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 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
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H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
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H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
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☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27に解体しました(^^;

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...

H30年12月7日契約 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス

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<イベントのお知らせ>

☆南古都水没平屋見学&ランチ1
 11日(金)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1むさしさん
 2なつさん(女性)
 3なおとさん
 4ちくさん
 5まきさん
 6しろうさん
 7わたくし

☆南古都水没平屋見学&ランチ2
 12日(土)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1よーこさん(女性)
 2A藤さん
 3児島大家さん
 4まゆさん(女性)
 5たろぽんさん
 6OCさん
 7わたくし


1月
11日(金)12時半〜 南古都水没平屋見学&ランチ1
12日(土)12時半〜 南古都水没平屋見学&ランチ2
19日(土)18時〜  勉強会&公開抽選会1(シティホテル桑田町)
     20時半〜 新年会第一弾(イオン岡山6階)
20日(日)新年会予定第二弾
25日(金)18時半〜 勉強会&公開抽選会2(シティホテル桑田町)
     20時半〜 新年会第三弾(イオン岡山6階)

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


年明け早々からいろいろお話しをいただいて


昨日も今日も物件を見てきました。




昨日は東区某所。


かなり郊外で土地柄的には微妙ですけど


建物自体はよさそうな雰囲気でした。

1.JPG



敷地が広いんで坪単価で考えると


そこそこの価格になりそう...


ただ、壊して宅地で売りに出したところで


そうそう売れんでしょうね...


相続で手放したがっているそうなんですけど


果たしていくらでまとまるか...


室内を見せてもらってからですかね(^^;





今日は、北区某所の戸建へ。


ここも土地柄的には微妙ですが(^^;


ある不動産屋は


地図を見ただけで断ってきたらしいですが(笑)




室内は割とまともなんですけど

2.JPG

3.JPG

4.JPG



トイレは替えんといけませんかね...


駐車場がこんな感じで軽四1台のみ...
5.JPG



ここも貸せんことはないですから


あとは価格次第ですね...


家賃4万円として


利回り20%取るなら計240万円...


諸費用、リフォームを考えたら


100万円前半ぐらいまでですかね...





明日は北区弓之町の物件を見に行ってきますよー


場所的にはかなり熱いですけどね(^^♪






いまのところまとまっているのが


北区大井の百兵衛さん

関連記事
2018年10月24日 安けりゃそんなの気にしなーい
2018年12月01日 百兵衛さん
2018年12月14日 朝から不動産漬け





東区南古都の水没戸建

関連記事
2018年12月11日 気の毒なんで指値しませんでした...






話しを進めているのが


ここで登場した北区粟井の近所にニワトリのとこ

関連記事
2018年12月26日 なんだかな〜な1日



ここで登場した金光町の猫臭戸建&古民家

関連記事
2018年12月30日 今年最後の視察



12月20日に見に行った総社の戸建?の3つ。


ここは3戸1の店舗や住居ですね。


めちゃボロですけど、場所は抜群なんで話し進めてます(^^;


柱がない...
2.JPG


汲み取りが陥没...
1.JPG


五右衛門...
3.JPG



...




まとめると


・北区大井の百兵衛さん戸建
・東区南古都の水没戸建
・北区粟井の近所にニワトリ戸建
・金光町の猫臭戸建&古民家
・総社の3戸1ボロ店舗戸建



...


...




普通の人が手をだしそうな


まともなのがひとつもねぇじゃねーか(;´Д`)




そーか...


だから変態しか集まってこんのじゃな...




おしまい




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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27に解体しました(^^;

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
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 11日(金)12時半〜

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 1むさしさん
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 8わたくし

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 12日(土)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1よーこさん(女性)
 2A藤さん
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 5たろぽんさん
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1月
11日(金)12時半〜 南古都水没平屋見学&ランチ1
12日(土)12時半〜 南古都水没平屋見学&ランチ2
19日(土)18時〜  勉強会&公開抽選会1(シティホテル桑田町)
     20時半〜 新年会第一弾(イオン岡山6階)
20日(日)新年会予定第二弾
25日(金)18時半〜 勉強会&公開抽選会2(シティホテル桑田町)
     20時半〜 新年会第三弾(イオン岡山6階)

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


わたくしの水島にある物件8号。


ここはオーナーチェンジで購入しましたが


入居者は元々ここを持っていたおじいちゃん。



このおじいちゃんが建てたものの


競売にかかってしまったようで


落札した方に所有者が移ってからは


家賃を払って住み続けていました。




しかし今度は、落札した方がお金に窮して


わたくしに話しが回ってきたというのが平成26年。




元は、いいてんきさんに話しがきたんですけど


ちょっと遠いからということで(^^;


で、当時はまだまだ少なかった大家仲間にも聞いてみたんですけど


見た目のボロさと


入居者の高齢さにみなさん辞退
(;´Д`)


関連記事
2014年04月09日 あっ、そういえば...



どうしても急ぎでお金が要るということで


わたくしが半ばボランティアで購入しました(-_-;)


いまのようなスタイルの原型ですね(^^;




しかし、水島って空気が悪いから


黒い雨が降ってほんと汚いんよね〜(;´Д`)


昔、水島へ通勤してたことがありますけど


白い車が一雨で黒い斑点だらけに(-_-;)


そりゃ家も汚くなるよ...



しかも80歳台のおじいちゃんの独り暮らしだから


何かと心配になるよね...



まぁ初心者にはちょっと思い切りのいる物件ではありました(^^;





しかし、購入後もトラブルといえば


この時の鉄板の件ぐらいで


関連記事
2014年10月21日 パズル好きですか?
2014年10月27日 水島完了。



あとは80歳台と思われるおじいちゃんが


ヘルパーさんに頼んで毎月3.5万円振込んでくれていました。


この1月分で計199.5万円


孝行物件です(^^)v




が、今日、ヘルパーさんから電話があって


身体も不自由で体調も良くないし


家も古いから



引越しを検討しているとのこと(;´Д`)


それにあたって


退去後にどこかを直したりとかどうなりますか?


ってお話しでした。



えー、もうちょっとで回収なのにね(;´Д`)




で、

「元々このおじいちゃんの家だし
 わたくしは買ってから何もしていないので
 特に何もしてもらわなくても結構ですよー」
「退去されたらもう壊すかもしれませんし」



って返事をしておきました。



出ていかれるのは痛いけど


それはそれでしかたないね...





しかし、次はもう貸すレベルじゃないかもしれんな...


下手に直すより


1〜2万円で倉庫で貸したほうがいいかもな...


概ね回収してるから


解体して土地で売るのもいいかもね...




やっぱり特にボロは早く回収しとかないとダメだね...




まだどうなるかわからないけど


引越しされたら見学会でもしましょうかね(^^;




おしまい




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掘り当てるのも大変です...

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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

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 7こももさん(女性)
 8わたくし

☆南古都水没平屋見学&ランチ2
 12日(土)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 1よーこさん(女性)
 2A藤さん
 3児島大家さん
 4まゆさん(女性)
 5たろぽんさん
 6OCさん
 7あつおさん
 8しっしーさん
 9わたくし


1月
11日(金)12時半〜 南古都水没平屋見学&ランチ1
12日(土)12時半〜 南古都水没平屋見学&ランチ2
19日(土)18時〜  勉強会&公開抽選会1(シティホテル桑田町)
     20時半〜 新年会第一弾(イオン岡山6階)
20日(日)新年会予定第二弾
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こんばんは。岡山大家です。


古い建物はいろいろでてきますね...


ある物件を貸す段取りを進めていて


その際に水道を開栓したら


どうやら水が漏れているようだとのこと...





しかし、見える範囲では漏れいていないとのこと...




となると、見えるようにするのみ( `ー´)ノ





ということで、


もりてるさんにお願いしました(^^;


どうやるかというと...


...


...


...



水道の配管経路を辿ってひたすら掘る



家から道路までが短ければ


掘る範囲も狭いけど


ここの敷地はめちゃ広い(;´Д`)


180平米ぐらいの平屋がすっぽり入って


駐車場は軽く10台以上置けるんでね...


詰めたら20台ぐらい置けるんじゃね?


って広さ...


なので水道管の距離も長いんです...




とはいえ、掘って探していくしかない...




ということで


ひとつめハズレ...
1.jpg



ふたつめハズレ...
2.jpg



またハズレ...
3.jpg



ハズレ...
4.jpg



ハズレ...
5.jpg



ハズレハズレハズレ...
6.jpg



あった!
7.jpg


じわっと漏れていますね...
8.jpg



温泉を掘り当てるとこんな気分でしょうか?(笑)



これで解決です(^O^)



お疲れ様でした(^^;




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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