苦労されたようだけど、結果は万々歳。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>

☆見学会(norikoさん広瀬町&東古松アフター)
 11月2日(金)12時〜 
 参加予定(定員10名)
 1norikoさん(女性)
 2飛脚大家はるさん
 3OCさん
 4かこちゃん(女性)
 5わたくし


<イベント一覧>

11月
1日(木)12時〜 見学会(売買案件 新京橋AP,旭東町戸建)
2日(金)12時〜 見学会(norikoさん広瀬町&東古松アフター)
6日(火)12時半〜見学会(Y口さん一宮戸建ビフォー)
7日(水)12時〜 見学会(K本さん大内田戸建ビフォー)
8日(木)13時〜19時 北区相談日
12日(月)12時半〜見学会(ひろさん玉野市1号戸建ビフォー)
13日(火)12時半〜見学会(ayakoさん南古都戸建ビフォー)
17日(土)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)1日目
20日(火)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
 追加登録をご希望の方は連絡ください。
※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)



こんばんは。岡山大家です。


昨日、よく転売されている物件のことで


知った名前がズラリって書いたら

関連記事
2018年10月31日 勢いよく転がり中。



一番上の方からコメントがきまして。


こんなブログ見てるんですね(◎_◎;)



固有名詞がたくさんあって


そのままではよろしくないので


ここで伏字で公開します(^^;



以下そのコメントです。



岡山大家さん

いつもブログ拝見させていただいています。
〇〇〇〇(カナ4文字)不動産の〇〇(漢字2文字)です。
〇〇〇〇(カナ4)ホームにいらっしゃる頃に
ご挨拶させていただいたことがあります。

登記見てあれっ?て思って調べてみました。
今の所有者の方も取引させていただいたことがあります。
本当に狭いですね。

最初に買ったときは2000万円でした。
当時は医者が持っていて
〇〇〇〇(ひら4)不動産が管理していました。
建物の管理状態は最悪で、
壁に穴があいていたり、
入居者も保証会社・保証人なしで入っていて、
家賃滞納6ヶ月が2名という感でした。

家賃回収で年金や生活保護の支給日に銀行で待ち合わせしたりで、
面倒になってきたころに
〇〇〇〇(カナ4)ホームの方に2500万で買っていただきました。

その後、確か301号(だったと思う)で孤独死がありました。
この物件は60代後半の入居者がメインで保証人も用意できない人が多く
今後も孤独死がでるかもしれませんね。





伏字部分が気になる方は、会った時にでも聞いてください(^^;






自主管理だとありがちな話しですけど


いろいろ苦労されたんですね(◎_◎;)




昔から入っている人は


保証会社なしってのはよくあるし


保証人なしってのも珍しくないからね...



というのが、


最初から保証人なしを承知で入れるケースもあるけど


基本的には普通は保証人取るよね。


でも、入居者の親とかだから


入居者が10年20年住んで


60とか70歳になったら


保証人がこの世にいなくなってくる...


他に保証人になってくれる人もいないしね...


身内がいなくなると孤独死にも繋がるよね...




そんなだから、


高齢の入居希望者って敬遠されがちだけど


年金や生活保護は家賃的には固いから


みんなが敬遠するなら逆に狙い目でもあるけどね(^^;




もちろん、普通に入居がある物件だったら


別に無理に受け入れんでもいいかもしれんけど


誰がいつ死ぬかなんてわからんし


若くして急に死ぬ人もいるから


いつ起こるかわからんことを過剰に心配して


いま動けないなんて頭おかしいわな





暴漢に刺されるかもしれんから外出せんか?


事故に遭うかもしれんから車乗らんか?


食中毒に遭うかもしれんから何も食べんか?



そりゃ独房にでも入っとかれ(笑)




南海トラフ地震の津波なんかも一緒よ。


近い将来くるんだろうけど


いつどの程度くるかわからんもんね。



リスクがわかってるなら


それをカバーできるようにしとけばよろしい





保険に入っとくとか


複数物件を散らして持って全滅しないようにしておくとか


孤独死や事件があっても土地として魅力がある場所にしておくとか


激安でサッサと回収できるものにしておくとか


いろいろあるよね。




そういう対策が取れそうにない物件はどうする?


...


...


...



そりゃ買わなかったらよろしい(^。^)y-.。o○





今回の物件は良い場所で2000万円って格安で買ってるからね。


面倒になって売ったにもかかわらず


500万円も高く売れたってんだから


そこそこ「良い場所」と、「安く」っていう


リスク対策を取っていた結果ですな。



すばらしい(^^)v



おしまい




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頭おかしいわ。

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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

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2日(金)12時〜 見学会(norikoさん広瀬町&東古松アフター)

6日(火)12時半〜見学会(Y口さん一宮戸建ビフォー)
7日(水)12時〜 見学会(K本さん大内田戸建ビフォー)
8日(木)13時〜19時 北区相談日
12日(月)12時半〜見学会(ひろさん玉野市1号戸建ビフォー)
13日(火)12時半〜見学会(ayakoさん南古都戸建ビフォー)
17日(土)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)1日目
20日(火)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)2日目

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、1日に行った


新京橋AP&旭東町戸建のお話し。


まずは新京橋アパート

1.JPG




ここは以前、外観だけは見たことあります。


というのが、まこりんさんアパートのお隣だから(^^;

関連記事
2018年04月04日 たぶん1号が一番うれしいと思う。
2018年03月20日 お金をかけてあるボロ。




このアパートの隣が火事で燃えて跡がついてる(;´Д`)

2.JPG




今回、ここが売りに出るということで


お邪魔してきました。




道が狭くて車が入らん上に、全空き...


希望は400万円っていうけどそんなん無理(-_-;)


極限まで安くなるなら可能性もあると思いながらの内見です。




早速室内へ...

3.JPG 4.JPG

5.JPG 6.JPG



...


うーん...


ボロだね...


しかも風呂無いし...


「こりゃ家賃や費用考えたらどうもならんか...」


と思ってると


あとから入ってきた人たちがみんな


「わー、きれいー」
「おー、きれいじゃなー」



って、口をそろえて言います(◎_◎;)


ほんと頭おかしくなってますね(^^;






でも、確かにこの部屋に比べたらまだきれいでした(^^;

1.JPG 2.JPG

3.JPG 4.JPG




かなり汚い部屋を見て

汚い部屋を見ると


その汚い部屋もきれいに見えるという(笑)




雨漏りもしてるみたいだしね...

5.JPG




こんな感じの部屋を4つリフォームして


風呂も付けることを考えると...




しかし、

車は入らんわ
全空きだわ(2K4戸)
ボロだわ(昭和39年築)
雨漏りあるわ
風呂ないわ
ボットンだわ
土地が30坪ほどしかないわ



で、よく400とかいうな〜(;´Д`)


この人が一番頭おかしいわ





残念ながら、タダでも引き取れんレベルでした(-_-;)






2階の部屋にこんなん貼ってましたけど

1.JPG


気は長く
心は丸く
腹立てず
口数少なく
命長かれ




心を落ち着かせて


ふたつめの旭東町戸建へ行ってみましょう〜



つづく




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 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
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 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
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    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
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 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
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 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>

☆Y口さん一宮戸建ビフォー&ランチ
  6日(火)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1Y口さん
 2たかぱぱさん
 3わたくし

☆K本さん大内田戸建ビフォー&ランチ
 7日(水)12時〜
 参加予定(定員10名)
 1K本さん
 2じいじさん
 3OCさん
 4わたくし


<イベント一覧>
11月
1日(木)12時〜 見学会(売買案件 新京橋AP,旭東町戸建)
2日(金)12時〜 見学会(norikoさん広瀬町&東古松アフター)

6日(火)12時半〜見学会(Y口さん一宮戸建ビフォー)
7日(水)12時〜 見学会(K本さん大内田戸建ビフォー)
8日(木)13時〜19時 北区相談日
12日(月)12時半〜見学会(ひろさん玉野市1号戸建ビフォー)
13日(火)12時半〜見学会(ayakoさん南古都戸建ビフォー)
17日(土)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)1日目
20日(火)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


広島カープが負けましたね...


セ・リーグNO.1の機動力を完璧に封じられ...



それにしても甲斐拓也捕手はすごかった。


甲斐キャノンに広島ファンため息
シリーズタイ6度目阻止 ノーミスでは史上初




こういう選手がドラフト外の育成指名で


しかも最下位指名ってのがね。


2010ドラフト指名選手一覧



多くの人が見向きもしなかった原石を磨いて輝かせた。


ボロ戸建再生に通ずるものがあるね(^^;


すばらしい。





さて今日は、1日に行った


新京橋AP&旭東町戸建の続きで


旭東町戸建のお話し。


関連記事
2018年11月02日 頭おかしいわ。




ここも道が狭いな〜(;´Д`)


そんな道に堂々と路駐が...

1.JPG



幅的には軽四が通るけど


ここの奥へ入れるってのは推奨できんな...


近隣駐車場に期待ですな...




建物自体はまぁまぁっぽい。

2.JPG

3.JPG



水回りもキッチン以外はぼちぼち。

5.JPG 6.JPG

7.JPG 8.JPG



洗濯機置き場がないけど


トイレは下水だし、風呂もいいね。


水回りはお金かかるからこれはありがたい。




他の部屋も結構きれい。

1.JPG 2.JPG

1.JPG



あれ?


2階へ上がる階段がないぞ??


あれ??


...


...



なんと、この押入れの奥が階段になってる(^^;

3.JPG



変わった家ですな〜



2階もまぁまぁ。

2.JPG



かと思いきや...


ここここれはもしや!?...

3.JPG




あー...

4.JPG



雨漏りはイヤですな...





これが290万円スタートですか...


うーん...


200ぐらいにはってことではあるけど...


土地が50坪あるとはいえ


このあたりは入り組んでて車が入らんからな...


5LDKで家もデカいしな...


土地柄も良くないし...



直す費用と貸せる家賃を考えるとな...



200あれば直るとして...


家賃は4万かな...


別に近隣Pがかかるしね...


年48万円...


20%取るならトータル240...



となると、物件は50以下確定ですな...




さすがにそれじゃまとまりそうにないですが(◎_◎;)




まともな道路があればそんなことはないけど


ここならそんなもんじゃないと引き取れんわな(-_-;)




おしまい




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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

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  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
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 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
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 そこから指値2200→2500に戻るも、
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  16-1号,2号 入居中
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
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  6日(火)12時半〜
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11月
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2日(金)12時〜 見学会(norikoさん広瀬町&東古松アフター)

6日(火)12時半〜見学会(Y口さん一宮戸建ビフォー)
7日(水)12時〜 見学会(K本さん大内田戸建ビフォー)
8日(木)13時〜19時 北区相談日
12日(月)12時半〜見学会(ひろさん玉野市1号戸建ビフォー)
13日(火)12時半〜見学会(ayakoさん南古都戸建ビフォー)
16日(金)10時15分〜トレジャーハンターin浦安
17日(土)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)1日目
20日(火)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)2日目

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こんばんは。岡山大家です。


TAKEさんが50万円で車を買いましてね。


こんなやつ。

1.JPG



6万キロぐらいで室内もきれい。

2.JPG 3.JPG




50万円ならいいじゃないですかー


...


...


...


って、車のことを取り上げるブログではないので


もちろん話しはここで終わらない。





なんとこの車。


すんごいオプション付き




何だと思います??


...


...


...



それがこちら。

1.JPG



そう。なんとオプションは家(笑)





室内こそ、残置物山盛りですけど

3.JPG 2.JPG



水回りはまだまだいけそう。

4.JPG 5.JPG

6.JPG 7.JPG






数々の美術品?

1.JPG 2.JPG

3.JPG 4.JPG

5.JPG 6.JPG

7.JPG 8.JPG



大量の小銭も(^^;

9.JPG





車と家のセットで50万円(^^;



車だけで50万円言われても大して違和感ないけどね〜


車40、家10ぐらい?


家10いうんもおかしいけど(^^;




家付きの車?

車付きの家?



もうよくわかりませんな(笑)



おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
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   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
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 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
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H27年12月17日 初南区・南区植松
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 土地を購入 208坪 坪単価9万円
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

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☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
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☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
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 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
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☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

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☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
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 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

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☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
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 7日(水)12時〜
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1日(木)12時〜 見学会(売買案件 新京橋AP,旭東町戸建)
2日(金)12時〜 見学会(norikoさん広瀬町&東古松アフター)

6日(火)12時半〜見学会(Y口さん一宮戸建ビフォー)
7日(水)12時〜 見学会(K本さん大内田戸建ビフォー)
8日(木)13時〜19時 北区相談日
12日(月)12時半〜見学会(ひろさん玉野市1号戸建ビフォー)
13日(火)12時半〜見学会(ayakoさん南古都戸建ビフォー)
16日(金)10時15分〜トレジャーハンターin浦安
17日(土)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)1日目
20日(火)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)2日目

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ここで登場した南区福島の物件17号


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北区関西町
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に続き、ボロ戸建としては9戸目。



家が大きくてボロいから

1.jpg


住居としてまともに再生させるには


100万円超えは確実


そこまで直してもせいぜい家賃は3万円とか...


うーん...





そんなだからずっと放置してたけど


「直す気無いから1万円でもいいんだけどなー」


みたいな話ししてたら


もりてるさんが1万円なら倉庫で借りたいって(^^;



もちろんノーリフォーム(^^)v



もりてるさんは家も近いし


ちょうど良かったです(^^)

2.JPG 3.JPG





なんだけど、


実は自分でも少し使いたいことがあって相談したら


もりてるさんはここだけでいいって(^^;

1 - コピー.jpg





他の部分も借りたい人がいれば安く貸してあげるけど


基本的には


ゴミ置場にしようかと(^^;






ゴミといっても


すえちゃんにもらった端材とかね。

2.JPG



お金払って棄ててるってことだからね...





もりてるさんも現場から回収してきた


まだまだ使える不要品をくれるから

4.JPG



ついでに置いてきました(^^)





こうしてどんどん集まってくれば


ゴミをくれた人は
 ・ゴミ処理代が無くなる
 ・自前の倉庫がスッキリ
 ・ポイントをもらえる

ゴミを使った人は
 ・安く資材などを入手

わたくしは
 ・多少維持費が捻出できる




みんなハッピー(*^▽^*)





こんな壁がまた作れるかもしれないね(^^♪

4.JPG

関連記事
2018年10月13日 フロアタイルを壁に貼りました。
2018年10月14日 定礎(ていそ)
2018年10月19日 フロアタイルの壁が完成しましたー




おしまい




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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>

☆K本さん大内田戸建ビフォー&ランチ
 7日(水)12時〜
 参加予定(定員10名)
 1K本さん
 2じいじさん
 3OCさん
 4そうさん
 5なおとさん
 6mtanaさん
 7しんやさん
 8児島大家さん
 9わたくし


<イベント一覧>
11月
1日(木)12時〜 見学会(売買案件 新京橋AP,旭東町戸建)
2日(金)12時〜 見学会(norikoさん広瀬町&東古松アフター)

6日(火)12時半〜見学会(Y口さん一宮戸建ビフォー)
7日(水)12時〜 見学会(K本さん大内田戸建ビフォー)
8日(木)13時〜19時 北区相談日
12日(月)12時半〜見学会(ひろさん玉野市1号戸建ビフォー)
13日(火)12時半〜見学会(ayakoさん南古都戸建ビフォー)
16日(金)10時15分〜トレジャーハンターin浦安
17日(土)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)1日目
20日(火)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
 追加登録をご希望の方は連絡ください。
※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)



こんばんは。岡山大家です。


今日は、Y口さんが購入した戸建の見学会。


ここは1年以上前にネットに載っていて


800万円

600万円

500万円



と下がっていき、


500万円のときにわたくしも見に行きました(^^;




500万円なんて


普段のモノサシだと高すぎるんだけど


実は、2戸で500万円だったんです。

1.JPG



ただ、駐車場がこんな感じで縦列2台...

2.JPG



別々の世帯が住むとして


この駐車場じゃちょっとね...


場所自体は悪くないけど


基本的には各世帯2台分は欲しいしね...


近隣であればまだいいけど


そんな感じでもない...




普通はそんなことが頭をよぎるけど


なんと、実は中で繋がっていて


これ1戸の戸建なんです(◎_◎;)



向かって左側には

・キッチン
・風呂
・トイレ

もあって


向かって右にも

・キッチン
・トイレ

はある...


でも風呂がない...




駐車場のこともあるから


まとめて貸すことはできそう。


家が大きすぎて大変そうだし


それで500万円いうと高すぎる...





折角なら右側に風呂を作って2つで貸せたら...


そうなると駐車場が...





500万円だと

1戸なら大きすぎて高い...

2戸ならまだいいけど、駐車場が...





何人も見に来たんでしょうけど


みなさん同じような感じになったんじゃないかな...




で、売れずにネットから消えてしましました...




それが、ある時


Y口さんの付き合いのある不動産屋から


300で再販売の話しがきたそうで


そこで200で指したら通ったんですってー(*^▽^*)




200なら1戸で貸してもなんとかなりそうよね(^^)v




荷物を片付けて室内もすっきり。

1.JPG

2.JPG 3.JPG



水回りもまだいけそう。

4.JPG 5.JPG

6.JPG 7.JPG





でも、普通に貸したら


5万円いくかいかんか...


風呂作って、駐車場が確保できて


2つで貸せたら4万円×2ぐらいだからね...




トイレ、キッチンは2つあるし


なんせ2軒分だから部屋も多いから


外国人実習生たちの寮で


高めに貸せれば万々歳だけどねー




どう持って行くか難しいところだけど


どう転んでも200ならOKでしょう(^^)v





やっぱり安く買わんといけんし


普段から不動産屋と付き合いしとかんといけん
よね(^^;




おしまい




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☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
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 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
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H26年12月24日 北区牟佐
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 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
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H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
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H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
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H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
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H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
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H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
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☆K本さん大内田戸建ビフォー&ランチ
 7日(水)12時〜
 参加予定(定員10名)
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 7しんやさん
 8児島大家さん
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11月
1日(木)12時〜 見学会(売買案件 新京橋AP,旭東町戸建)
2日(金)12時〜 見学会(norikoさん広瀬町&東古松アフター)
6日(火)12時半〜見学会(Y口さん一宮戸建ビフォー)
7日(水)12時〜 見学会(K本さん大内田戸建ビフォー)

8日(木)13時〜19時 北区相談日
12日(月)12時半〜見学会(ひろさん玉野市1号戸建ビフォー)
13日(火)12時半〜見学会(ayakoさん南古都戸建ビフォー)
16日(金)10時15分〜トレジャーハンターin浦安
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※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
 追加登録をご希望の方は連絡ください。
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こんばんは。岡山大家です。


今日は、K本さんが買った大内田の古民家見学へ



ここもネットに490万円で出てましたね。


実は、ネットに出た当初


ayakoさんが見に行って相談を受けました。


写真を見せてもらった感じでは


家も立派で駐車場も3台ぐらい置けそうで

「周りにライバルになりそうな物件もないし
 5万円ぐらいでは貸せそう。」
「コンベックスが近いから
 外国人実習生向けに借りてくれたらいいな」

「ただし家が大きすぎるのでリフォーム費用がどうか...」
「そこから考えると490は高すぎる。」



そんな話しをしました。


で、ayakoさんは150万円で指値して撃沈(-_-;)


さすがに表に出たばかりだと


難しかったようで...





で、物件はというとこんな感じ。

1.JPG

2.JPG 3.JPG

4.JPG 5.JPG



すでにK本さんがDIYに入っていますが

1.JPG


まぁまぁきれいな物件。




2階を増築したようでこんなところに階段が(^^;

1.JPG



2.JPG




2階に上がってみると


宴会でもできそうな大広間(^^;

1.JPG

2.JPG




立派な家ですな〜


これを全部外注ってことになると


かなりかかりそうですわな...


ayakoさんのような主婦が


リフォーム外注して


余裕をもって運営するなら


かなり安く買っとかないといけませんな...




さすがに150はNGでしたけど


K本さんは果敢に200でアタックしたそうで(^^;


しかし、それもダメ


250に上げてもダメ...


300で返答があったところ


少し値切って290で買ったそうです(^^;



10万円でもありがたいよね。


10万円稼ぐのは楽じゃないけど


10万円下げてもらうのはそんな難しくもないってのが


不動産のいいとこでもあるね(^^;




150からいうたら不満でも


490→290になったんなら


まぁまぁでしょう。


あとはリフォーム代を下げていく感じですね。





で、それはそれで良かったんですけど


決済当日は不穏な空気だったそうで...


売主さんにあいさつしても無視されて


印鑑押してサッサと帰っちゃったんですって(◎_◎;)




どうも売主さん、


ここを570で買って


5.5万円で2年貸して


この度退去してリフォームに150かかる言われて


売る気になったそうで...


まぁこの場所で


570じゃスタートが高すぎるんだけどね...


最初に300ぐらいで買ってれば


よかったのにね〜


まぁしかたない。





それを490で出してんのに


150だの(笑)

200だの(笑)

250だの(笑)


で、300って言ってんのに


290に押し戻されて


めちゃ損切する羽目になるっていうね(◎_◎;)




大幅な指値しか入らんから


もう半ばヤケクソになったんじゃないですかね?


お気の毒でした...




おしまい




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 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
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   次はH27年7月16日から3.5万円で
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 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
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    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>

☆K本さん大内田戸建ビフォー&ランチ
 7日(水)12時〜
 参加予定(定員10名)
 1K本さん
 2じいじさん
 3OCさん
 4そうさん
 5なおとさん
 6mtanaさん
 7しんやさん
 8児島大家さん
 9わたくし


<イベント一覧>
11月
1日(木)12時〜 見学会(売買案件 新京橋AP,旭東町戸建)
2日(金)12時〜 見学会(norikoさん広瀬町&東古松アフター)
6日(火)12時半〜見学会(Y口さん一宮戸建ビフォー)
7日(水)12時〜 見学会(K本さん大内田戸建ビフォー)

8日(木)13時〜19時 北区相談日
12日(月)12時半〜見学会(ひろさん玉野市1号戸建ビフォー)
13日(火)12時半〜見学会(ayakoさん南古都戸建ビフォー)
16日(金)10時15分〜トレジャーハンターin浦安
17日(土)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)
         &じいじさん山の上アパートアフター1日目
20日(火)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)
         &じいじさん山の上アパートアフター2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は11月2日にお邪魔した


norikoさん広瀬町&東古松アフターのお話しで


まずは広瀬町戸建から。



これは第61回あみだくじに登場して


歴代4位となる28人62口の難関を


2番手で突破したnorikoさんに渡りましたね。


広瀬町なんかでなかなか物件買えないからね〜(;´Д`)


関連記事
2018年03月03日 今日もボロばっかり見てます。
2018年03月22日 美邸パート2
2018年05月15日 希少性に気付かなかったようで。
2018年06月06日 なんといっても東古松





さて、その広瀬町戸建。


美邸認定されるぐらい元々きれいでしたけど


それがさらにきれいになっていました(*^▽^*)


ビフォーアフター
1.JPG1.JPG

2.JPG2.JPG

3.JPG3.JPG

4.JPG4.JPG



床、壁が変わると全然違いますね〜




水回りも好印象(^^)v

5.JPG5.JPG

6.JPG6.JPG

7.JPG7.JPG

8.JPG8.JPG




ここまで変わると全く別物ですね(^。^)y-.。o○

9.JPG




近隣駐車場も確保して


外壁も塗りましたからね〜



迎え入れる準備は万端です(^^)v


貸せるまで、極端に時間はかからんでしょう。





これぐらい手を入れたら


当分なにもしなくていいね。


それでも13%ぐらいにはなるのかな?



いまどき郊外の辺鄙な場所の戸建でも


10%程度のものが多いから


この場所だったら文句ないね。




安く買って、安く直す。


すばらしい(^^)v



おしまい




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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
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H26年12月24日 北区牟佐
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
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  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
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H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
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 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
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  16-1号,2号 入居中
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
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 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
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11月
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2日(金)12時〜 見学会(norikoさん広瀬町&東古松アフター)
6日(火)12時半〜見学会(Y口さん一宮戸建ビフォー)
7日(水)12時〜 見学会(K本さん大内田戸建ビフォー)

8日(木)13時〜19時 北区相談日
12日(月)12時半〜見学会(ひろさん玉野市1号戸建ビフォー)
13日(火)12時半〜見学会(ayakoさん南古都戸建ビフォー)
16日(金)10時15分〜トレジャーハンターin浦安
17日(土)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)
         &じいじさん山の上アパートアフター1日目
20日(火)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)
         &じいじさん山の上アパートアフター2日目

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こんばんは。岡山大家です。


先日の朝日新聞にこんなのが。


※クリックで大きくなります。

以下転載。




決心がつかない。

母が亡くなり8年、
父が亡くなって5年。
実家は、空き家のままおいてある。

私を含め、3人の子どもは、
機会があれば実家をどうしようかと話す。
が、私たちにも、
それぞれの孫たちにも家があり、
なかなか結論はでない。

仕事が終わってからも内職をし、
苦労して建てた両親のことを、
みんなが覚えている。
父が「誰か住んでほしいな」と言っていたのも
聞いてきた。

父は風邪気味の私に
庭のキンカンをもいでくれたし、
母はいつも孫の好きなチョコを用意して
待ってくれていた。

9月の台風21号。
翌日、様子を見に行った。
瓦が飛び、お隣りの壁にたくさんの傷を付けてしまった。
おわびにうかがったが、
「台風だから仕方がありません」と言って下さった。
両親の生前の近所付き合いのおかげだと感謝した。

でも、これ以上の迷惑はかけられない。
もう売るしかないか、と心がおれかけている。

兄から様子を見に行くと連絡があった。
また、実家の話しをすることになる。
管理は大変だなと思いつつ、
誰か一人でも反対してくれないか、
期待する気持ちがある。
私がその一人になるしかないのだろうか。





兵庫県の66歳の主婦の方の投稿。


ご両親は80代でお亡くなりでしょうか...


建物は築50年以上でしょうかね...


お孫さんも30〜40歳でしょうか...


それぞれ独立してるわな...



売りたくはない...


でも持っててもジリ貧...




似たような話しはあっちこっちありますね..




ここがどんな物件か知りませんけど


中途半端な場所で建物も古ければ


不動産屋に相談しても断られることが大半...


ある程度高く売れないと手数料も少ないし


のちに不具合が発覚すればトラブルに巻き込まれることも...


築50年級だと建物としては売れにくいでしょうね...




となると、そこそこの場所にあるとして


壊して宅地として活用できそうな場合ですね...



しかし、壊されるのを見るのもお辛いでしょうに...






古家を扱うことが多いんで


似たケースにも遭遇しますけど


直して使うという話しをすると


実際、喜んでもらえることが多いね。




強い思い入れは


不動産を処分するときには足枷になるけど


思い出の詰まった家は


安易に壊すんじゃなくて


できる限り再生して使ってあげたいな。


我々のような存在も意義があるね。




どこかいい引き取り先が見つかるといいね。




おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
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 平坦地の約50坪500万円で購入し
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 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
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   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
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 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
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 1J子さん(女性)
 2T畠さん父 しろうさん(初)
 3HTさん


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11月
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2日(金)12時〜 見学会(norikoさん広瀬町&東古松アフター)
6日(火)12時半〜見学会(Y口さん一宮戸建ビフォー)
7日(水)12時〜 見学会(K本さん大内田戸建ビフォー)
8日(木)13時〜19時 北区相談日

12日(月)12時半〜見学会(ひろさん玉野市1号戸建ビフォー)
13日(火)12時半〜見学会(ayakoさん南古都戸建ビフォー)
16日(金)10時15分〜トレジャーハンターin浦安
17日(土)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)
         &じいじさん山の上アパートアフター1日目
20日(火)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)
         &じいじさん山の上アパートアフター2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


今日はロバートS田さんと


物件19号1円廃墟で打ち合わせ。


関連カテゴリー
物件19号の話し (14)




こんなボーボー
2.JPG



木々がスッキリして
1.JPG



こんな感じになりましたー(*^▽^*)
2.JPG

1.JPG




いや〜、スッキリしたね〜


こうしてみるとめちゃ広い(^^;


登記簿上では260坪ぐらいだけど


実測したらもう少し広いかもしれんね。




ロバートさんが近所のおじいちゃんに聞いた話では


このあたりでは一番大きな家で


戦後に岡山一の文具店だった岡山文具の社長の家


だったとか...


岡山文具ってのがわからんけど


とにかく大きい家ってのは間違いない(^^;



そんな家だからいろいろ凝ってて


石が大量(;´Д`)

1.JPG

2.JPG



誰かいらん?(^^;



井戸や池もあったって...

3.JPG




再生できるレベルなら再生したかったけどね...


あそこまで朽ち果ててたらしかたないけどね(-_-;)






とりあえず、これで軽四はらくらく入るようになったよ。


もう少し壊せば、普通車もギリいけるかも。


普通車が余裕で入ればいい土地になるんだけどな〜(;´Д`)




ここへ至るまでに3軒あるけど


将来的にはどこかで解体→再建築になるだろうから


そうなるとセットバックされて


4m道路になるんだけど


いつのことになるやら...




そんな狭い道だけど


近所の人が時々見に来て


「売ってくれんかな〜」


って言ってたらしい。


価値としてはそれなりにあるかもわからんね。





しかし、どうやって使うかな〜(;´Д`)


なんか建ててもいいと思うし


その近所の人に坪5万円とかで売っても


それはそれで儲かるしね...





あとね、ここで見に行った

1.jpeg

関連記事
2017年02月06日 3分で5軒



こっちの土地とくっついちゃうのよ...


今回買ったのが赤〇

公図.jpg





で、あのとき見に行ったのが黒〇


いまのこっちの状態なら


ここもガシャガシャできるけど


何か建てたらそうもいかんしな〜...




この黒〇部分


たぶん安く売ってくれると思うけど


買った方がいいと思う?



それとも逆に黒〇の人に売ろうか?




未だに今後が定まりません(◎_◎;)




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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