くよくよするな 男だろう!

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>
  
9月

<イベント一覧>

9月
1日(土)11時〜 見学会(たろぽんさん1号55万円戸建)&ランチ
6日(木)12時半〜 見学会 北区足守100万円戸建&ランチ
8日(土)11時〜  見学会3本立て&ランチ
          かこちゃん神下5号アフター
          湊30万円戸建
          HTさん 4号門田文化町アフター
9日(日)11時〜  見学会2本立て&ランチ
          しっしーさん横井上40万円戸建
          K本さん横井上230万円戸建


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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 追加登録をご希望の方は連絡ください。



こんばんは。岡山大家です。


今日は、たろぽんさん1号55万円戸建&ランチ


たろぽんさん
HTさん
S波さん
倉敷大家さん
しっしーさん
児島大家さん
不動産屋のNさん
じいじさん
わたくし

の9名でお邪魔しました。




記念すべき1号物件です(≧▽≦)


普通にネットに出ていたのを


安くしてもらったんですって。




いまはコツコツ片づけ中だとか。


それが楽しくて


毎日通ってるんですってー(^^)




やっぱり1号物件ってどんなのでも


一番かわいいんだと思いますね(^^♪




そんなこんなで早速物件へ。




おー、玄関きれいじゃないですかー!?

1.JPG



アルミの引き戸の玄関って高いからね(;´Д`)


これだけでもかなりお得(*^▽^*)




室内もそこそこきれいじゃないですかー

2.JPG

3.JPG

4.JPG

5.JPG



荷物がかなりあったみたいですけど


よく頑張りましたね〜(^^;




掘りごたつを発見!

IMG_5717.JPG

IMG_5718.JPG



なんとか活かしたいけど


塞ぐ予定なんだってー(-_-;)




ここはぱっと見平屋なんだけど


じつはわたくしの物件17号のように


土手に建っていて下に降りられるんです。

図.jpg


1.JPG




降りてみると大容量の倉庫が。

2.JPG



これはこれで売りになりますね〜(^^)



建物の構造がわかって勉強になったって


喜んでました(^^;





一番お金のかかりそうな


水回りはというと、


築古ではお約束の


モアイ様五右衛門様のコンビ。

2.JPG 1.JPG

3.JPG



キッチンは現在でも通用しそう(^^;

4.JPG




しかし、どこまで直すかな...


駐車場は1台取れるとしても


直しても家賃に跳ね返らんからな...


できるだけ安く仕上げて


安く貸す
のがいいんじゃないかな〜



2.5万円とか3万円とか




それでも安く買えてるから


トータル150万円以内ぐらいで収めれば


20%は出せそう
だね(^^;





しかし、これ普通の人はドン引きするよな...


たろぽんさんも最初の頃だと


買えなかったんじゃなかろうか...


見学会とかで耐性が付いたからだと思うなー


やっぱりたくさん事例を見て


自分のものに吸収していかないと


なかなか築古には手が出せんと思うね...




そうやってどんどん変態が増えていくのです(^^;





くじけそうになっても


部屋に貼ってあるこれを見て奮起するそうです(^^;



くよくよするな 男だろう!

3.JPG




安く買ってればなんとでもなるよ(^。^)y-.。o○




おしまい




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苦労がわかっててチャレンジするのもね...

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☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
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H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

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☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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9月

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1日(土)11時〜 見学会(たろぽんさん1号55万円戸建)&ランチ
6日(木)12時半〜 見学会 北区足守100万円戸建&ランチ
8日(土)11時〜  見学会3本立て&ランチ
          かこちゃん神下5号アフター
          湊30万円戸建
          HTさん 4号門田文化町アフター
9日(日)11時〜  見学会2本立て&ランチ
          しっしーさん横井上40万円戸建
          K本さん横井上230万円戸建


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※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


毎月1日は町内会の集まりで


今月も配布物をもらってきましたが

1.JPG




その際に敬老会がどうの記念品がどうのって話しがありまして


70歳だったか80歳以上の方だったか忘れたけど


我が町内には


なんと134人もいらっしゃるそうな(^_^;)


町内の人口が何人かは知らないけど


134人いうたら結構な数よね...


何割ぐらいなんだろうね〜?



息子さん娘さんで都会に出てる人たちは


きっと戻ってこんだろうし


相続絡みの話しが増えるだろうね...




近所を歩けばすでにポロポロ空き家があるけど


ボロ家好きの我々には


ほんとの宝の山になるかもしれんね〜(◎_◎;)


関連記事
2018年07月14日 「宝の山ですね〜」





ボロ家に限らず、ボロアパートも同様ね。


ボロだから相続人の子供たちも


「そんなボロいのいらん」って言うし


歳とってくると今までできてたことができなくなるし


運営から手を引いて


サッサと現金化しようって感じになるわね...


わたくしのアパート1号はそんな感じだったなー


アパート2号は相続予定の息子さんがお亡くなりになってね...




不動産賃貸業の世界でも


後継者の問題になるんですな...



もし、両親が物件持ってて


相続できる物件があるんなら


喜んで継承するけどなー(;´Д`)





先日見に行った倉敷市某所のアパート2棟も


そんな感じかもしれませんな。


兄弟で持っていて同時に売却したいそうな。


どれぐらいの年齢の方か知りませんけど


もう面倒なんでしょう...



A 1棟4戸  930万円

  家賃3.5万円で生活保護の方で満室。

  年168万円なんで現状表面18%



B 1棟6戸 1260万円

  家賃3.5万円で生活保護の方で2戸だけ入居

  年84万円なんで現状表面6.6%...




Aだけならまだしも


Bが面倒ですわな〜(;´Д`)




一旦生活保護の方で満室になれば


年252万円の表面20%になって


ある程度見えてくるけど...


そこまで持って行くのがな...


管理会社もなんでも入れていかんといけんと思って


入居後も大変なのを想定しているのか


管理料を1戸月5000円の希望
...


確かに3%(1戸1050円)なんかじゃ


受けられんわな...




家賃3.5万円なら管理料は14.2%...



それだけ払うと家賃が実質3万円で


Aが15.4%

Bが5.7%





それを飲んで満室にしたところで


次に売るのはなかなか難しい


かといってここに何か建てるにしてもな...


すぐ近くで大東が新築やってるけど


家賃安くせんと厳しいと思うがね...





でもね、案外部屋はきれいだったんよ。

1.JPG 2.JPG

3.JPG 4.JPG




あとの3部屋は和式だけど...

1.JPG

2.JPG

3.JPG



トイレは直さんといかんね...




この場所でこの築年じゃなかなかお金も借りられんし


長期ローン組んで


数々の試練に耐えてまで


この土地が欲しいかというとね
...



4つ空いているほうの値下げ


管理料の交渉が必須ですかね...




いまのままだとチャレンジする価値を見出すのが


ちょっと難しい
と思うんよね...




どうしたもんかね...




おしまい




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 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
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H21年11月 北区津島東
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 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
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H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

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☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>
  
9月

☆見学会 北区足守100万円戸建&ランチ
  6日(木)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 ※近くのデンチさん古民家にも寄ろうと思います。
 1F木さん
 2わたくし
 3デンチさん
 4摂津屋さん
 5J子さん(女性)


<イベント一覧>

9月
1日(土)11時〜 見学会(たろぽんさん1号55万円戸建)&ランチ
6日(木)12時半〜 見学会 北区足守100万円戸建&ランチ
8日(土)11時〜  見学会3本立て&ランチ
          かこちゃん神下5号アフター
          湊30万円戸建
          HTさん 4号門田文化町アフター
9日(日)11時〜  見学会2本立て&ランチ
          しっしーさん横井上40万円戸建
          K本さん横井上230万円戸建


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
 追加登録をご希望の方は連絡ください。



こんばんは。岡山大家です。


また台風がこっちのほうにきてますね〜(;´Д`)


外に出るのが億劫になるし


いろいろ作業もストップするしね...


見学会とかも


台風の様子を見ながら設定しとかないと...


被災地も心配だしね...





そんな中、各所でいろいろ動きが。


何度も登場しているじいじさんアパート1号は

関連記事
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2018年04月25日 どう料理するのか楽しみです。
2018年06月05日 今日もよく遊んだな〜
2018年06月22日 真の姿
2018年06月29日 ジャングルアパートDIY教室 1日目
2018年06月30日 ジャングルアパートDIY教室 2日目



随分な変わり様ですよ(^^;


階段なんて人の侵入を拒んでたけど

5.JPG


じゃーん


1.jpg



もはや同じものとは思えん...




全体を覆っていた植物たち

4.JPG



どーん


2.jpg




素晴らしい。


最初ドン引きしていた人たちには


とても参考になるんじゃないかな(^。^)y-.。o○




あの時の見学会は


ドン引きしている人と


ぐいぐい進んでいる人が対象的だった
もんね。



植物なんか撤去すればいいだけの話し。


大した障害じゃないんよね。


前に進めない人は


なんやかんや過剰に反応することが多いね。



不動産屋にいる頃に


若い部下たちに不動産の購入を進めてたけど


「入居せんかったらどうするんですか?」


いやいや。自分で紹介して決めたらよろしいが(^^;


不動産屋の窓口にいながらそんなこと言うからね〜(笑)




他にも

「お金が返せんかったら...」
「リフォームが高額になったら...」



とか。


お金は返せる範囲で借りればよろしいし


リフォーム費が大きくなりそうなら


その分安く買えばよろしい。




300万円そこら10年2%で借りても


返済は2.7万円ほど。


そんなん返せんぐらいなら


さすがに不動産はやらんほうがいいけど


へっちゃらで高級車買ったりしとるがな(笑)




そういう人も、こういう事例を見て


勇気づけられたらいいね。




さぁ次はあなたがボーボー物件にチャレンジして


変態の仲間入りだ(笑)





よーすけさんとこの5万円戸建


新品の風呂が入ってます(^^)

6.JPG



3.jpg




何事もやってみんとね。


恐れおののいているだけじゃ前に進まんよね。




けど、最初の一歩はわからんわな...


まずはある程度基礎知識をつけんとな...


でも、本とか見てるだけじゃダメなんよ...


生の事例を見るのが一番リアルで


一番身になるんよね〜




どんどん差が広がっていくね。




おしまい




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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
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H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

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☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

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 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>
  
9月

☆見学会 北区足守100万円戸建&ランチ
  6日(木)12時半〜

 参加予定(定員10名)
 ※近くのデンチさん古民家にも寄ろうと思います。
 1F木さん
 2わたくし
 3デンチさん
 4摂津屋さん
 5J子さん(女性)
 6しんやさん


☆見学会3本立て&ランチ
 かこちゃん神下5号アフター
 湊30万円戸建
 HTさん 4号門田文化町アフター
  8日(土)11時〜

 参加予定(定員10名)
 1かこちゃん(女性)
 2わたくし
 3じゅんこさん(女性)
 4namiさん(女性)
 5よーすけさん
 6飛脚大家ハルさん(初登場)
 7じいじさん
 8じょーさん
 9OCさん
 10こももさん(女性)
 ※満席になりました。


<イベント一覧>

9月
1日(土)11時〜 見学会(たろぽんさん1号55万円戸建)&ランチ
6日(木)12時半〜 見学会 北区足守100万円戸建&ランチ
8日(土)11時〜  見学会3本立て&ランチ
          かこちゃん神下5号アフター
          湊30万円戸建
          HTさん 4号門田文化町アフター
9日(日)11時〜  見学会2本立て&ランチ
          しっしーさん横井上40万円戸建
          K本さん横井上230万円戸建


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


台風被害が結構でていますね〜(◎_◎;)


関空、3000人超が孤立
作業車両も冠水し再開未定、コンビニ食料尽きる




関空なんか海の上に造ったんだから


もちろん高潮対策なんかもしてるだろうに


それでも水没するんだもんね...


<台風21号>大阪湾で過去最高の潮位329センチ



6地点で過去最高を超えたそうな...



今回も幸い自分の周りに被害はなかったけど


もう、ここは大丈夫みたいなのは通用せんね...


予期せぬ出来事が起こる世の中ですな(-_-;)





さて、今日はそんな台風の中


市役所へ行ってきました。


わざわざ台風の日に行かんでもいいんだけど


岡山からはちょっと逸れてたし


前々から約束してたんでね(^^;


でも傘が吹き飛ばされそうになりましたよ(◎_◎;)


危なかった(-_-;)




何しに行ったのかというと


この件。

1.JPG


岡山市空家等適正管理支援事業 除却



そう。物件19号1円廃墟の解体の件でございます。


物件19号の話し (8)




ロバートS田さんにお願いした見積りができて

2.JPG



持って行くと市の職員さんと約束した日が


よりによって台風の日とは...


まぁしかたない。


1日でも早い方がいいしね。


これも補助金50万円ためと思えば。



書類に不備もなくめでたく受理していただいたので


あとは連絡待ち。


支給されるのはほぼ間違いないでしょう。


予期せぬ出来事が起こらないのを祈るばかりです...





帰りがけについでにATMで記帳。


岡山市役所

・中国銀行
・トマト銀行
・おかやま信用金庫
・ゆうちょ
・JA


他にもあったかな?


とにかく一か所に集まってるのが便利ですね(^^)


小銭が動かせないATMがあるのは不便だけど...



他には

・イオン岡山
・原尾島ハピータウン
・岡山県庁

とか複数行のATMがあるところは


時々出没します(^^)


原尾島ハピータウンなんか


ゼブン銀行のATMもあるからね〜


でも中銀のが小銭が動かせんのが残念(-_-;)




で、一通り記帳を終えると


身に覚えのない高額の入金が(◎_◎;)

3.JPG



え!?なにこれ!?


この人誰かな??


824,000円も...


うーん...



あっ!?もしかして


この前入った2号の人かな?


...

...

...


スマホで調べるとビンゴ!



ちょうど8か月分がまとめて入ってる(◎_◎;)




そういえば、この方事業をされてから


決算調整でまとめて振込んできたのかもしれないな(^^;




ちょっとした予期せぬ出来事でした(^^;




おしまい




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☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

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☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
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  16-1号,2号 入居中
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 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
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 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
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   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

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 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
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☆見学会 北区足守100万円戸建&ランチ
  6日(木)12時半〜

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 ※近くのデンチさん古民家にも寄ろうと思います。
 1F木さん
 2わたくし
 3デンチさん
 4摂津屋さん
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 7こももさん(女性)
 8K本さん


☆見学会3本立て&ランチ
 かこちゃん神下5号アフター
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 HTさん 4号門田文化町アフター
  8日(土)11時〜

 参加予定(定員10名)
 1かこちゃん(女性)
 2わたくし
 3じゅんこさん(女性)
 4namiさん(女性)
 5よーすけさん
 6飛脚大家ハルさん(初登場)
 7じいじさん
 8じょーさん
 9こももさん(女性)
 10たろぽんさん
 ※キャンセル出ました。


☆見学会3本立て&ランチ
 しっしーさん横井上40万円戸建
 K本さん横井上230万円戸建
  8日(土)11時〜

 参加予定(定員10名)
 1しっしーさん
 2わたくし
 3こももさん(女性)
 4いなせさん
 5IW本さん
 6たろぽんさん
 7デンチさん



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9月
1日(土)11時〜 見学会(たろぽんさん1号55万円戸建)&ランチ
6日(木)12時半〜 見学会 北区足守100万円戸建&ランチ
8日(土)11時〜  見学会3本立て&ランチ
          かこちゃん神下5号アフター
          湊30万円戸建
          HTさん 4号門田文化町アフター
9日(日)11時〜  見学会2本立て&ランチ
          しっしーさん横井上40万円戸建
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こんばんは。岡山大家です。


ここで登場した記念すべき100案件目の


2戸で100万円戸建


関連記事
2018年07月05日 晴れがよろしいわ。
2018年08月23日 2つで100万円
2018年08月30日 100案件目



先日、100万円を建て替えて


権利書などを回収してきましたが


今日は、賃貸借契約書や


9月の家賃をもらってきましたー




というのも、いまの方は生活保護受給中


今回の方は代理納付(*^▽^*)



毎月4日に支給される訳ですが


9月30日にオーナーチェンジなので


9月分は売主さんとこに入りますわね(^^;


それをいただいてきたというわけ。

1.JPG




当初3万円って聞いてたんですけど


単身の生活保護受給MAXの3.7万円(≧▽≦)



嬉しい誤算(^^♪




ということで1戸だけで


年36万円 36%から


年44.4万円 44.4%にアップです(^^)v




オーナーチェンジでこれは楽だね〜



たぶん長く住んでくれるだろうし


もし退去したとしても


ここならまた生活保護の方が入るでしょう。



そういう方々は


市役所に近いところを好むんで


このあたりならバッチリ。


しかも平屋なんで


高齢の方や足の悪い方にもいいからね。




サッサと回収して


あとは野となれ山となれですな(^。^)y-.。o○





もう一戸は2階建て。


なんならこっちはほっといてもいいぐらいだけど


室内が割とまともなんで


少し直して貸してしまえばいいよね。


同様に生活保護の方に向いてるしね。




こっちも3.7万円で入れば万々歳なんだけどな〜


それなら表面88%


直す費用が少しいるとしても


1年半〜2年あれば余裕で回収




回収後は、持っててもいいし


誰か他の投資家に売ってもいいしね。





築古は早く回収するに限るね。


次の展望が開けてるとこなら


少々高めでもいいと思うけど


特にこんな場所じゃ建て替えは考えにくいから


サッサと回収して安全圏に入っとかないと


何があるかわからんからね〜(;´Д`)




とはいうても、2戸で100万円なら


買った瞬間から安全圏みたいなもんだけどね。




いますぐ2戸で300万円とかで売りに出しても


きっと買う人いると思うしね。




買って即転売でも儲かるレベルで買っとけば


完全にセーフ
よね。




失敗しないためには


とにかく安く買っておくことですよ。




自分もこういうのが欲しいんだけど


あみだに当たらんのよね〜(;´Д`)




おしまい




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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>
  
9月

☆見学会3本立て&ランチ
 かこちゃん神下5号アフター
 湊30万円戸建
 HTさん 4号門田文化町アフター
  8日(土)11時〜

  参加予定(定員10名)
  1かこちゃん(女性)
  2わたくし
  3じゅんこさん(女性)
  4namiさん(女性)
  5よーすけさん
  6飛脚大家ハルさん(初登場)
  7じいじさん
  8じょーさん
  9こももさん(女性)
  10たろぽんさん
  ※満席になりました。


☆見学会3本立て&ランチ
 しっしーさん横井上40万円戸建
 K本さん横井上230万円戸建
  8日(土)11時〜

  参加予定(定員10名)
  1しっしーさん
  2わたくし
  3こももさん(女性)
  4いなせさん
  5IW本さん
  6たろぽんさん
  7デンチさん
  8ひろさん
  9Mさん
  10namiさん(女性)
  ※満席になりました。


<イベント一覧>

9月
1日(土)11時〜 見学会(たろぽんさん1号55万円戸建)&ランチ
6日(木)12時半〜 見学会 北区足守100万円戸建&ランチ
8日(土)11時〜  見学会3本立て&ランチ
          かこちゃん神下5号アフター
          湊30万円戸建
          HTさん 4号門田文化町アフター
9日(日)11時〜  見学会2本立て&ランチ
          しっしーさん横井上40万円戸建
          K本さん横井上230万円戸建
14日(金)12時半〜 こーへーさん水島区分アフター&ランチ


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こんばんは。岡山大家です。


今度は北海道で地震ですか...


北海道って地震のイメージは少ないな...


地震保険に入ってる人も多くないんじゃないかな...


ここは大丈夫なんて言いきれる場所なんて


どこにもないね(-_-;)




台風被害も特になく


ここまでのところ平穏な岡山市中心部。


毎日普通に活動できているってだけで


ありがたいですな。




さて、この前ブログに登場したmihoさんのかき氷屋さん

関連記事
2018年08月26日 やる人はやり遂げるんよね〜



先日、ついにお邪魔してきましたー(*^▽^*)

1.JPG



のんきな感じですみません(;´Д`)




お店の雰囲気はモロに女子(^^;

2.JPG

3.JPG



おっさんがひとり入ってると不自然極まりない(^^;




ちょうど就実の高校生の通学路なので


こりゃウケそうな感じです。


実際、わたくしがいる時にも


女子高生が入ってきましたしねー



リピーターの子もいたり


この2階で勉強したりする子もいるとか。

4.JPG




さらにもっと大人数での


レンタルスペースとしての依頼もあるとか。




タピオカドリンクも置いてあって


うらじゃの時にはかなり売れたそうで(^^♪




肝心のかき氷はといえば


こんな専用機械で作るそうで

5.JPG



めっちゃふわふわな氷が出てくるじゃないですか〜(◎_◎;)

6.JPG



液体の状態で投入すると


瞬時にー30度ぐらいになって


こんな感じで出るんですってー




で、できあがりがこんな感じ(≧▽≦)

7.JPG


これにいろいろトッピングできます。



寒い時期はパンケーキを出すんだってー



こりゃやばいね。


また食べにいかねば...



しかし血糖値が(;´Д`)





いまのところ、営業時間は14時〜18時ぐらい




mihoさんの本業はアフィリエイターなんだけど


自宅でしてると


ちょうどこの頃眠くなって昼寝しちゃうそうな(^^;


その気持ち、よくわかります(>_<)


家で作業してるとなんで眠くなるんでしょうね〜(;´Д`)


カフェとかでやらないと全然はかどらん(-_-;)




それでこの時間にお店をすれば


お客さんがくれば売上が上がるし


こなければノートPCひとつでアフィリの作業。



素晴らしい。





さらにレンタルスペースも稼働。


同じ場所でいくつも収益源が(^^♪



こういうのいいよねー




不動産でも家賃以外

・月極駐車場
・太陽光
・貸し看板
・自販機
・電柱



とかも入るようにできたらいいよね(^^;



おしまい




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☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
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H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
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☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
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H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
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H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
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 H6年築の平屋建て100万円。

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☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
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9月

☆見学会3本立て&ランチ
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  8日(土)11時〜

  参加予定(定員10名)
  1かこちゃん(女性)
  2わたくし
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  ※満席になりました。


☆見学会3本立て&ランチ
 しっしーさん横井上40万円戸建
 K本さん横井上230万円戸建
  9日(日)11時〜

  参加予定(定員10名)
  1しっしーさん
  2わたくし
  3こももさん(女性)
  4いなせさん
  5IW本さん
  6たろぽんさん
  7デンチさん
  8ひろさん
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  10namiさん(女性)
  ※満席になりました。


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9月
1日(土)11時〜 見学会(たろぽんさん1号55万円戸建)&ランチ
6日(木)12時半〜 見学会 北区足守100万円戸建&ランチ
8日(土)11時〜  見学会3本立て&ランチ
          かこちゃん神下5号アフター
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9日(日)11時〜  見学会2本立て&ランチ
          しっしーさん横井上40万円戸建
          K本さん横井上230万円戸建
14日(金)12時半〜 こーへーさん水島区分アフター&ランチ


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先日、「足守街並み保存地区を歩く会」が発足され


9月6日を「足守街並み保存記念日」に制定。


初代メンバーに名を連ねた

F木さん
わたくし
デンチさん
摂津屋さん
J子さん(女性)
しんやさん
こももさん(女性)
K本さん

の8名で散策してきました。(ウソ)




最初に向かったのは100万円平屋

1.JPG




歩くこと約5分。


なかなか年季の入った屋根の建物に到着。

2.JPG



巨大な床下収納?を備えます(;´Д`)

3.JPG



ここで登場した


ラーメンnnwさんの平屋と同じタイプ(^^;

関連記事
2017年10月21日 不動産仲間



残置物が少々あるものの


室内は概ねきれいでしたねー


デンチさん教室が即席で開催中。

4.JPG



元々は300万円の値付け...


さすがに300ではどうもならんけど


これが100万円ならまぁよろしいわ(^^;



安くなれば優良物件に早変わりです(≧▽≦)




その足で、


デンチさんが第54回あみだで当たった


103万円古民家へ。

関連記事
2017年12月26日 町興しに一役
2017年12月28日 古民家決済。
2017年12月29日 2 古民家決済。
2017年12月30日 おばあちゃん、ありがとう。
2017年12月31日 今年は24物件。



駐車場にする予定の部分は


すっきりしましたねー(^^)v

5.JPG



本業とか物件1号の仕上げが忙しかったので


室内はまだ手付かず(^^;

6.JPG




そこからランチ場所へ

7.JPG



途中に売り物件を発見。

8.JPG



立派な古民家。


かなり前からネットに載っていますね(^^;


スーモ 足守1500万円



1500万円...


デンチさんとこが103万円...




途中、Y口さんの平屋の外だけ見て

1.JPG



昔の街道へ

5.JPG



すると古い建物に遭遇。

2.JPG



なんと、これは町内の井戸だそうで(◎_◎;)


床下に降りられるようになっていて

4.JPG


その先が井戸なんですってー




そんなこんなで、


ざーっと全部で15分ぐらい歩いたでしょうか。


ランチのお店に到着ー

IMG_5804.JPG




お邪魔したのは

岡山市北区足守1229
ピッコロ テラス (piccolo terrace)



かわいらしいお店です(^^)

IMG_5809.JPG IMG_5807.JPG



雑貨も売ってるカフェみたいです。

IMG_5814.JPG



しかし、こんなとこでも成り立つんですね〜(◎_◎;)




注文したのはデザート付きのセット。

IMG_5815.JPG

IMG_5816.JPG



味もコスパも申し分なし(≧▽≦)




第二回「足守街並み保存地区を歩く会」があったら


また寄ってみたいねー(^^;




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)








解体 その1

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>
  
9月

☆見学会3本立て&ランチ
 しっしーさん横井上40万円戸建
 K本さん横井上230万円戸建
  9日(日)11時〜

  参加予定(定員10名)
  1しっしーさん
  2わたくし
  3こももさん(女性)
  4いなせさん
  5IW本さん
  6たろぽんさん
  7デンチさん
  8ひろさん
  9Mさん
  10namiさん(女性)
  ※満席になりました。


<イベント一覧>

9月
1日(土)11時〜 見学会(たろぽんさん1号55万円戸建)&ランチ
6日(木)12時半〜 見学会 北区足守100万円戸建&ランチ
8日(土)11時〜  見学会3本立て&ランチ
          かこちゃん神下5号アフター
          湊30万円戸建
          HTさん 4号門田文化町アフター

9日(日)11時〜  見学会2本立て&ランチ
          しっしーさん横井上40万円戸建
          K本さん横井上230万円戸建
14日(金)12時半〜 こーへーさん水島区分アフター&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
 追加登録をご希望の方は連絡ください。



こんばんは。岡山大家です。


わたくしの物件19号1円廃墟


解体をお願いしている


ロバートS田さんの時間が少しできたということで


6日からスタートしましたー



とはいっても


まだ補助金の交付決定前



全体の流れとしてはこんな感じ。

流れ.jpg


岡山市空家等適正管理支援事業費(除却)



まだ左から2番目の交付申請をした段階。


その後、

交付決定

工事請負契約

工事着手



ということなので


まだ工事に着手してはいけないんですけど


交付申請しているのは建物本体の解体なので


周りの草木ボーボーから着手しています。




見学会時はこんな状態...

1.JPG



一応、幅員が1.8〜1.9mぐらいあるので


小さい重機が入ります(^^;

2.JPG



重機が入らないと


人の手で壊さないといけないんで


相当大変だし割高です(-_-;)




車も小型車ならそこそこ入ります(^^;

3.JPG



車が入らないと廃材の積み込みができないんでね...


でも道が狭いと小さな車で何度も往復するので


道路が広くて大きい車で一気にできるほうが


当然お得ですね(^^;




不動産は、

貸すにしても
売るにしても
建てるにしても
壊すにしても



車が入るか?入らないか?


大きく価値が変わりますからね(;´Д`)



道路の幅とか通行権ってのはほんと大事です。


買う時は特に注意がいりますね。




ここは2方に道路があって


幸いにもどちらも公道で


どちらも1.8〜1.9mぐらいはあるので


なんとかね(^^;




ということで、重機がはいったおかげで


サクサク進んでいます(^^)

4.JPG

5.JPG



どうにか姿だけは見えてきました(^^;




交付決定は月末ぐらいかなー



年内ぐらいに終わればいいので


ロバートS田さんの空いた時間に


ちょこちょこやってもらいます(^^)



おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
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<イベントのお知らせ>
  
9月

☆こーへーさん水島区分アフター&ランチ
 14日(金)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1こーへーさん
  2わたくし
  3児島大家さん

☆OCさん1万円戸建&ランチ 1日目
 15日(土)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1OCさん
  2わたくし
  3よーすけさん
  4O幡さん
  5F原Hさん

☆OCさん1万円戸建&ランチ 2日目
 18日(火)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1OCさん
  2わたくし
  3HTさん
  4たかぱぱさん
  5J子さん(女性)


<イベント一覧>

9月
1日(土)11時〜 見学会(たろぽんさん1号55万円戸建)&ランチ
6日(木)12時半〜 見学会 北区足守100万円戸建&ランチ
8日(土)11時〜  見学会3本立て&ランチ
          かこちゃん神下5号アフター
          湊30万円戸建
          HTさん 4号門田文化町アフター
9日(日)11時〜  見学会2本立て&ランチ
          しっしーさん横井上40万円戸建
          K本さん横井上230万円戸建

14日(金)12時半〜 こーへーさん水島区分アフター&ランチ
15日(土)12時半〜 OCさん1万円戸建&ランチ 1日目
18日(火)12時半〜 OCさん1万円戸建&ランチ 2日目


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こんばんは。岡山大家です。


ここで登場したまっきーさんが当たった


第64回のアパート。


関連記事
2018年04月24日 いつもこんな感じで考えています。
2018年05月26日 実質初購入
2018年06月09日 このビフォーは見といたほうがいいね。
2018年06月21日 新たな挑戦の始まり



前の管理会社がひどくて


全然管理できなかったやつ
です...


共用部にはなぜかショッピングカート...

1.JPG


大量に放置された自転車...
3.JPG



しっかりした管理会社に変えたら


この通りすっきりー(≧▽≦)

2.JPG 4.JPG



まぁ当たり前のことを当たり前


やってくれてるだけですけどね(^^;


そういうことが一番難しいんだけどね。




外回りはそんなに難しくもないけど


例の猫臭がひどい部屋が厄介(◎_◎;)

3.JPG 4.JPG

5.JPG 6.JPG

3.JPG 4.JPG




とりあえず、管理会社がほぼ原状回復の見積りを出したら


150〜180万円で数パターン...



うーん...


原状回復のレベルでもそれぐらいはいるわな...


どうしたもんかね...



それだけかけて原状回復いうのもね...


どうせお金かけるなら


思い切ったことやりましょう!


ってことで、わたくしが着手することに(^^;




元の間取りはこんな感じ。

当新田間取り リフォーム前 サイズ変更.jpg



和室ばっかりだし、ふすまも多いし

当新田間取り リフォーム前1.jpg


これを新品に変えたところで


お金だけかかって何のバリューアップにもならん(;´Д`)



なるべく臭いの元を絶たないといけない


別物に変えるためにも


撤去できるものは撤去して


壊せるとこを壊していこう〜
( `ー´)ノ



壊し終わってからじゃないと


クロスの数量も出せないしね。


とにかくまず壊そうってことで


このあたりの撤去に着手(^^;

当新田間取り リフォーム前 サイズ変更2.jpg



まずは玄関正面の壁を破壊

1.JPG



玄関のあたりから部屋を見るとこんな感じ。

2.JPG



脱衣所の収納を破壊

3.JPG



反対側の押入れも破壊

4.JPG



随分すっきりしてきたぞー


まだ壊すよー( `ー´)ノ



おしまい




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☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
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H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
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  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>
  
9月

☆こーへーさん水島区分アフター&ランチ
 14日(金)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1こーへーさん
  2わたくし
  3児島大家さん

☆OCさん1万円戸建&ランチ 1日目
 15日(土)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1OCさん
  2わたくし
  3よーすけさん
  4O幡さん
  5F原Hさん
  6しーさん(女性)

☆OCさん1万円戸建&ランチ 2日目
 18日(火)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1OCさん
  2わたくし
  3HTさん
  4たかぱぱさん
  5J子さん(女性)
  6S波さん


<イベント一覧>

9月
1日(土)11時〜 見学会(たろぽんさん1号55万円戸建)&ランチ
6日(木)12時半〜 見学会 北区足守100万円戸建&ランチ
8日(土)11時〜  見学会3本立て&ランチ
          かこちゃん神下5号アフター
          湊30万円戸建
          HTさん 4号門田文化町アフター
9日(日)11時〜  見学会2本立て&ランチ
          しっしーさん横井上40万円戸建
          K本さん横井上230万円戸建

14日(金)12時半〜 こーへーさん水島区分アフター&ランチ
15日(土)12時半〜 OCさん1万円戸建&ランチ 1日目
18日(火)12時半〜 OCさん1万円戸建&ランチ 2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
 追加登録をご希望の方は連絡ください。



こんばんは。岡山大家です。


今日は8日にお邪魔した3本立てのひとつめ


かこちゃん5号戸建のお話し。


ここで登場しましたが

関連記事
2018年05月12日 希少だけど貸し方が難しいねー



ここは事務所兼住居


住居も2つ分あってかなり広い(-_-;)

1.jpg



室内もかなり汚い...

00.JPG

1.JPG

2.JPG

3.JPG

3.JPG




クロスがコンクリート直貼りなんで


湿気とかでべろ〜んってなるんですよね...


全体的にどんよりしていましたけど


塗装できれいにしたようです(^^)


まともにボードとクロスでいくと高くなるんでね(-_-;)





そんなこんなで玄関入ったら全く別物(^_^;)

0.JPG

1.JPG

2.JPG

4.JPG




事務所部分も全然違う(^^;

5.JPG

6.JPG



ブレーカーも塗ってた(^^;

1.JPG

2.JPG




白色の効果が出てますね〜


明るくなって清潔感が出ました(^^)v




もちろんトイレや洗面のリニューアル。

1.JPG2.JPG

3.JPG4.JPG



レトロ感の漂ってた2階はこのとおり。

1.JPG2.JPG

3.JPG4.JPG




これなら余裕で貸せますね〜




ただ、どうやって貸すかが悩ましい...


こんな感じで3つに分かれてて

オレンジ部分住居
青部分事務所、倉庫
緑部分増築住居

2.jpg



住居2つと事務所の計3つを


バラバラで貸すにしてもちょっと難しいので


できればまとめて借りてくれる人がいいんだけどね...



賃料設定が難しいよね...




ざっくり


住居部分全部 6.5万円
事務所部分  2万円  
駐車場4台  1.5万円



ぐらいの価値は見いだせると思うけど


最終的にはちょっと弱気になって


8万円台で不動産屋に持って行ったんだって(^^;


...


...


そしたら即決まり(^^;


ちょっと安かったかもしれないけど


リフォームは100万円以内に収まったから


実質25%超え(^^;



素晴らしい。




安く買って、安く直して、高く貸す。



戸建再生のお手本のような事例ですな。




戸建ってだけである程度特殊性があるのに


・事務所、倉庫付
・駐車場3台以上
・部屋数多い



っていう、


戸建の中でもさらに希少性が高まってる物件だからねー


・物件チョイス
・低価格
・低予算リフォーム
・高家賃



の全てがうまくいきましたな〜(^。^)y-.。o○



ほんと素晴らしい。



おしまい




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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