必殺セミナー in 岡山

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>
  
8月



<イベント一覧>

8月
2日(木)17時〜   見学会(南方戸建1日目)
     18時〜   見学会(神田町アパート1日目)
4日(土)15時〜   見学会(南方戸建2日目)
     16時〜   見学会(神田町アパート2日目)
     17時〜   見学会(まっきーさんアパートビフォー)
     19時〜22時 勉強会(火災保険について2日目)
7日(火)12時半〜  見学会(デンチさん1号戸建)&ランチ
11日(土)13時〜17時 チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
     18時〜    懇親会

16日(木)13時〜   摂津屋さん宅トレジャーハンター&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は必殺セミナー



必殺さんと初めてお会いしたのはこのセミナーでしたねー


関連記事
2014年01月26日 見学会二日目 & 必殺さんセミナー



もう4年半ですかー




立て続けに高松のも参加して


関連記事
2014年02月01日 必殺さんセミナー



それ以来いろいろお世話になっています(^^)




自分もそうでしたけど


初めてお会いする方々は


ブログの内容から、結構コワモテを想像するみたい(^^;




しかし、こと大家業にかけては


とても熱心で常に真剣勝負





以前も岡山でセミナーをお願いしたので


関連記事
2015年11月28日 判断基準



これで3度目ですけど


今回も熱く語っていただきました(^^)v

1.JPG





基本はいつも一緒です。




端的に言うと


普通の属性の人が


魑魅魍魎が跋扈する不動産業界で勝とうとするなら


どうあるべきか?



ってことですよ。




物件買えばあとは左うちわみたいに思って


大家界に参入をする人も多いと思うけど


そんな甘いもんじゃないからね〜(-_-;)




高属性で頭のいい人ほど


不動産を舐めてる
から


しょーもないのに引っかかって


大きな代償を払ったりするもんだけど


普通の人だとそれこそ失敗したら取り返しがつかん(◎_◎;)




ほんま一筋縄ではいかん業界よ(-_-;)


海千山千、まぁいろいろおるよ。


そんな人がド素人に対して


えーのえーの言うて買わそうなんて


正に赤子の手をひねるようなもん。



なんせ一撃の報酬が大きいもんだから


そういうのは後を絶たんよね...


報酬が小さいとそもそも扱わないって


ほんまわがままな業界ですわ(笑)





まぁ人それぞれ置かれた状況で


その人に適しているであろう物件があるから


何が良くて何が良くないなんてのは


一口には言えないけれど


地道にコツコツ言うようなことを


おっしゃってましたわ。



激安ボロから始めたら


失敗しようがない
とも。




ほんとその通り。



不動産言うのは


買った価格で大半の成否が決まってしまうからね〜



とにかく安く買うことよ。


出口云々を凌駕するほど安く買えば


あとはなんとでもなるんよね。


もちろん客付けができるってのが大前提だけど。




セミナーのあとは


懇親会
2.JPG

二次会
3.JPG

三次会
4.JPG




と夜が更けていきましたとさ(^^;




参加された方は大いに刺激になったのでは?



残念ながら参加できなかった人は損したと思うな〜(^^;


まぁまた遊びにきてもらいましょう(^^♪





わざわざ遠くまで来ていただいて


ありがとうございましたm(__)m




おしまい




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回収できるとこまで引っ張る感じ?

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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

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☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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8月



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8月
2日(木)17時〜   見学会(南方戸建1日目)
     18時〜   見学会(神田町アパート1日目)
4日(土)15時〜   見学会(南方戸建2日目)
     16時〜   見学会(神田町アパート2日目)
     17時〜   見学会(まっきーさんアパートビフォー)
     19時〜22時 勉強会(火災保険について2日目)
7日(火)12時半〜  見学会(デンチさん1号戸建)&ランチ
11日(土)13時〜17時 チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
     18時〜    懇親会

16日(木)13時〜   摂津屋さん宅トレジャーハンター&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、ここで見に行った


神田町の300万円ぐらいになりそう


アパートのお話し。

関連記事
2018年08月02日
どちらも昭和38年築だけど

2018年08月05日
将来価値に期待





元々は650万円ってことだったんだけど


そのままじゃ高いんでね...


それが半値になるんなら


全く話が変わってくるからね〜


優良物件かどうかなんて


価格の要素が大半ですよ。


圧倒的に安けりゃ


それは大概、優良物件ですよ。


まぁ、タダでもいらんなんてのも時々あるけど(^^;





そんな神田町アパート。


外観からしてかなりボロ...



でも、1階が3部屋貸せているようで


合わせて5.1万円。


こんなのでも人が入ってるんよね...




3部屋貸せてるいうても実質は2人で


1人が隣合った2部屋を借りてるそうな。



風呂が壊れたんで、隣を貸してるんだって(^^;


ちなみにその部屋は孤独死した部屋だそうで...



なので


風呂壊れた部屋+孤独死部屋 2.8万円


もうひとつ 2.3万円



計5.1万円




まぁ滞納も無く家賃入ってるんなら


なんでもよろしいわ(^^;




ひとつ空いてる部屋はこんな感じ。

1.JPG 2.JPG


おー、意外とまとも〜(^^;




キッチン...
3.JPG


うーん...


触る気にならんな...




トイレ...
4.JPG


うーん...




風呂...
5.JPG



アパートの五右衛門風呂なんて初めて見たわ...




調べてみたら


いまだに売ってるんだね(◎_◎;)

*DAIWA/大和重工*五右衛門風呂 丸型25 215L φ760xH642mm やまと風呂 鋳鉄製 下引きホーロー仕上げ 排水パイプ付〈メーカー直送送料無料〉

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感想(0件)





ふたも(^^;

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感想(1件)





きれいにしたら好んでくれる人もおるんかな...


一応、セパレートの2K(笑)





2階の室内も案外まとも。

1.JPG



表層的にやりかえたら使えそうだけど


トイレ、風呂、キッチンが共同...

2.JPG 3.JPG

4.JPG



風呂だけはまともだけど


これは致命的ですな...


こりゃ部屋としての再生は割に合いませんな...



安くていいから倉庫とかで貸せたらいいけどな...



雨漏りもしてたみたいだしな...

5.JPG





1階も2階も手を付ける気が起きませんな〜(;´Д`)


直したところで家賃がね...


でも、ありがたいことに5.1万円がある...



1階の空き部屋も


直さずに倉庫とかで貸した方がいいかもな...



たぶん年配の方が住んでるんだろうから


このまま長く住んでもらって


回収できるとこまで引っ張るのがいいんじゃないかなー



あとは解体して、35坪の土地が残ると。


再建築もできるし


坪20万円以上はするからね。



空き部屋が倉庫とかで貸せるなら


それはそれでいいしね。




この建物の見た目に抵抗が無い人は


買っときゃいいんじゃないですかね(^。^)y-.。o○




おしまい




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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

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 6号 家賃125,000円の法人契約。
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 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
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 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
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 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
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☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
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 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>
  
8月



<イベント一覧>

8月
2日(木)17時〜   見学会(南方戸建1日目)
     18時〜   見学会(神田町アパート1日目)
4日(土)15時〜   見学会(南方戸建2日目)
     16時〜   見学会(神田町アパート2日目)
     17時〜   見学会(まっきーさんアパートビフォー)
     19時〜22時 勉強会(火災保険について2日目)
7日(火)12時半〜  見学会(デンチさん1号戸建)&ランチ
11日(土)13時〜17時 チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
     18時〜    懇親会

16日(木)13時〜   摂津屋さん宅トレジャーハンター&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


物件19号(廃墟&推定30年以上新築未入居のセット)


廃墟のほうを「特定空き家」に認定してもらおうと


7月中旬に市役所に相談したところ


関連記事
2018年07月19日 「特定空き家」
2018年07月20日 「特定空き家」その2
2018年07月23日 「特定空き家」その3


参考サイト
特定空家とは




どうやら現地を見に行ってくれたようで


下旬には市役所から電話がありました。




1円廃墟を見にいきましたー」

「ありがとうございます(^^;」

「かなり崩れかけていますねー(;´Д`)」

「そうなんですよー」

「おそらく特定空き家に認定されると思いますが」
 「来月(8月)上旬の認定会議にかけてからになります」

「はいはい。」

「特定空き家になると」
 「必ず壊してもらわないといけないんですが」
 「会議にかけてもいいですか?」

「もちろん。あのままにしておいてもね...]

「そうですね...」
 「では会議にかけてまた連絡します。」






「特定空き家」ってのは


いまにも崩れそうなぐらいのレベルじゃないと


認定されないんですよ。




再生に迷うほどのボロっぷりの


先日引き取った鉄の物件20号なんかでも


まだまだまともなレベルなんでね...


関連記事
2018年07月29日 エントリーゼロ




物件19号1円廃墟


これが「特定空き家」にならんかったら


どんなんが認定されるん?ってレベルなんで


めでたく認定?されるだろうと思っていたら


今日、市役所から電話がありましたー





「先日の1円廃墟なんですが」
 「特定空き家に認定となりました」

「わーい(*^▽^*)」

「で、補助金の対象になるので」
 「申込にきてもらいたいんですが」

「じゃあ金曜日にいきまーす♪」






補助金というのはこれですね。



空家等適正管理支援事業(除却)




特定空き家を壊したらに


最大50万円もらえるんですな。





壊すのにお金もかかるし


固定資産税も上がるけど


どこかで壊さないといけないなら


補助金が出るうちにやっといたほうがね(^^;




こういうの知らんかったら普通に壊してパー。


知らんと何かと損するよね〜





いろいろ手続きが面倒だけど


50万円稼ごう思うたら大変だからね〜(^^;




壊したあとはどうするかな...


構想を練ってるときは楽しいね(^^)




おしまい




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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
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 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
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8月

☆摂津屋さん宅トレジャーハンター&ランチ
 16日(木)13時〜

  参加予定(定員10名)
  1摂津屋さん
  2わたくし
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  7麒麟さん



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※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


今日は7日にお邪魔した


デンチさん1号戸建のお話し。



ここでビフォーもお邪魔しましたね。


関連記事
2018年01月27日 5万円想定なら





デンチさんと言えば


昨年11月、12月と今年1月に

倉敷ハイツ
足守
平井


で3ヶ月続けて戸建を買いましたね。


足守と平井は連続であみだに当選したのは


記憶に新しいところ。

関連記事
2017年12月31日 今年は24物件。




デンチさんは電器屋さんが本業なのに


リフォームも自分でやっちゃうんだけど


本業は忙しいわ、3つもリフォームせんといけんわで


今回、ようやく1号が完成したというわけ(^^;




で、なんと完成前に入居も決まったので


慌てて見学会となりました(^^;




では、早速ビフォー→アフターを。




トイレ ビフォー→アフター
1.JPG2.JPG


風呂 ビフォー→アフター
3.JPG5.JPG


洗濯機置き場 ビフォー→アフター
4.JPG6.JPG





トイレはもちろん洋式に。


風呂は浴室用の床シートを貼りました。

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洗面台を取って、ここは洗濯機置き場に。



洗面台は場所を変えて新設されました。
1.JPG





DK ビフォー→アフター
1.JPG2.JPG

3.JPG



ここはCFを貼ったんですね。




洋室はそのまま。
3.JPG4.JPG



ワックス塗ってライトで照らすときれいに見えますね〜




和室の畳が目を引きます(^^♪
5.JPG6.JPG




手前のCFがDK、右がそのままの洋室ですね。

7.JPG



電器屋さんだけあって


コンセントは全部新しい(^^)

4.JPG




素晴らしい。


これで60万円ほどに抑えてるそうな。


全部外注したらそうはいかんでしょうが(^^;





全体的にすごーくきれいに見えます(*^▽^*)




でもね、よくみると


結構汚いとこがあるんです...

1.JPG

2.JPG



この写真でもちょっと薄汚れたのがわかりますよね?


洋室やDKなど壁は概ねそのまま




普通なら全部クロス貼るか塗るかしてますよね。




でも、こんなでも決まるんですね〜


見せ方がいいですよね。


しかも5万円台とそこそこいい家賃。




ここは、物件自体の希少性もあるけど


こういう感じで


リフォームをやりすぎずに


そこそこで貸す
ってのがいい。




ついつい、やり過ぎちゃうってパターンが多いからね(^^;




これはいいお手本でした(^^)v




またひとり大家さん誕生ですねー


おめでとうございます(^^♪




おしまい




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 平坦地の約50坪500万円で購入し
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 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
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 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
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 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
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 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
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 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
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H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

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☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
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     18時〜    懇親会

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※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


時々、メールを一斉配信することがありますが


どうもGメールを使っている人が


受信できないときがあるみたいです(◎_◎;)


全部受信できないわけでもなく


できるときとできないときがあるようです...


可能であれば、配信先をGメール以外にするとか


サブでもうひとつ配信先を教えてもらえれば


対応しますのでご連絡ください(^^;





さて、今日は先日見に行った


神田町のアパートの時のお話し。



関連記事
2018年08月02日 どちらも昭和38年築だけど
2018年08月05日 将来価値に期待
2018年08月12日 回収できるとこまで引っ張る感じ?



歩いて向かっていると


立派な大東の新築級のマンションが目に。



外から見るといくつか空いているっぽいんで


みなさん


「こんなんでも空いてるんですね〜」


って興味がある様子(^^;




ってことで今日のテーマにしてみようかと(^^;





間取りは1〜3階が1Kですね。

3.jpg



4階は全部2LDKで4部屋あるみたいで満室です(^^♪



30平米ぐらいあるんで


1Kとしては広い方。


家賃は5.2万円からで


共益費5千円、駐車場5400円


相場的には妥当なところだと思いますよ。





いまの1〜3階の空きはこんな感じ。

1.jpg

2.jpg




結構空いてますな...


3月に完成して早5か月...


新築時でこんな状態だと


今後も厳しい戦いが続きそうですけどね...




9末完成で富田に似たようなのが出てくるしね...

エトワールポレール3.jpg



もちろん大東以外でも建ててるし...


後か後からいくらでも建つから


ほんとキリがないよね...






でも、よく埋まってるほうじゃないですかね〜


この手の物件なんていくらでもあるしね...



煽りを受けてるのは


築5年〜10年のマンションかな...



わたくしが現役の頃決め物だった


下中野の新築1Kも


いまじゃかなり下げてるし


それでも苦戦してるからね...




新しいうちは転勤族なり


多少余裕がある人が入るんよね〜



その人たちが1〜2回転する頃には


近所にもっといいのがいくつか建ってるから


次に来る人たちはそっちに流れちゃうよね...


家賃が大きく変わる訳じゃないから


みんなそうなるよ...





最近の新築は1Kが増えてきたねー


一昔前だと1LDKが多かったけどね。


1LDKも飽和しちゃったね。



いまは少しでも部屋を小さくしないと


利回りが出せんもんね。



建てる人も建てさせる人も


みんなそうなるよ...




わかりきったことなんだけど


みんな気づかないんだよね...



そこに勝機があるとは思うけどね(^^;




おしまい




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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>
  
8月


<イベント一覧>

8月
2日(木)17時〜   見学会(南方戸建1日目)
     18時〜   見学会(神田町アパート1日目)
4日(土)15時〜   見学会(南方戸建2日目)
     16時〜   見学会(神田町アパート2日目)
     17時〜   見学会(まっきーさんアパートビフォー)
     19時〜22時 勉強会(火災保険について2日目)
7日(火)12時半〜  見学会(デンチさん1号戸建)&ランチ
11日(土)13時〜17時 チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
     18時〜    懇親会
16日(木)13時〜   摂津屋さん宅トレジャーハンター&ランチ



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


やっぱりGメールがダメですね〜


届かない人がいるみたいです...


南方と神田町のエントリーを開始したので


必要な方は連絡ください(-_-;)





さて、今日は


摂津屋さん宅トレジャーハンター&ランチ

摂津屋さん
わたくし
TAKEさん
norikoさん(女性)
デンチさん
なつさん(女性)
麒麟さん
こももさん



まだまだいけそうな


築70年の立派な古民家ですが

1.JPG



これを壊して戸建賃貸を3つ建てるそうなw(゚o゚)w オオー!




ということで早速室内へ。



立派な玄関ですな〜

2.JPG



まだまだきれいです。

1.JPG

3.JPG 4.JPG




何部屋あったかな〜?


1階だけで8DKぐらいかな...


2階もあるからね...




随分片付けたそうですけど


上等なお宝がたくさん(^^;

2.JPG 3.JPG

4.JPG 5.JPG




いつものお宝探しは


ゴミの山をかき分けていく感じだからね(◎_◎;)



わざわざ人数分の飲み物まで用意してもらって


至れり尽くせりです(^^;

2.JPG




2時間ぐらいたっぷりお宝探しを満喫です(^。^)y-.。o○


こんなのもでてきました。


ホンモノの刀(◎_◎;)

2.JPG 5.JPG

3.JPG 4.JPG




TAKEさんは体格がいいから似合いますな(^^)

6.JPG





平成21年製のエアコンも持って帰っていいってことで


こももさんがゲット(*^▽^*)


電器屋さんのデンチさんもいるし
2.JPG


パワフルな男手もいるから
3.JPG


超ラッキーでしたね(^^♪
4.JPG



norikoさんはドアノブを持って帰ろうとしています(^^)
5.JPG



使えるものを棄てるのはもったいないもんね(^^;




最終的には


TAKEさんはこれ。

2.JPG 3.JPG

4.JPG 5.JPG



いつもの感じで、箱物とか飾れるものが多いですね(^^)





なつさんはこれ。

2.JPG



掃除機、ハサミ、花瓶、カビキラー、靴下とか


実用性の高いものが多いですね(^^)





麒麟さんはこれ。

3.JPG 4.JPG



仏具系とかハンガーやうちわ、装飾品、棚とかいろいろ。




目玉はこれですね〜(^^;

1.JPG

2.JPG

宮沢りえ 篠山紀信 サンタフェ Santa Fe 写真集 中古

中古価格
¥1,162から
(2018/8/17 07:45時点)







懐かし〜


もう30年近く前の宮沢りえ。


当時は世間をあっと言わせた


我々の世代には伝説の逸品ですね(^^;


まだ美品でしたよー




norikoさんはこれ。

2.JPG



照明器具が多いですねー


リフォーム中の東古松や広瀬町に使うみたい(^^)





わたくしはこんな感じ。

3.JPG


トイレットペーパーの紙巻き器、電球、花瓶とか(^^;





こももさんはこれ。

2.JPG


釣り具、シロアリ駆除の薬剤、ほうきとか



お約束はこれね(^^;

3.JPG



麦わらかぶってほうき2本で飛んでいきましたー



これ、過去最高の高額商品かもしれないね〜(^^;
4.JPG




と思ったら、デンチさんは


解体のタイミングに合わせて


この玄関を持って帰るそうで(^^;

2.JPG



棄てるのもったいないよね(;´Д`)


これが過去最高になるかな?




みなさん大漁でしたとさ(^。^)y-.。o○


今日も楽しかったですね〜


遊ばせてもらった摂津屋さんには20P進呈で〜す。


ありがとうございました(^^)/




おしまい




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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
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23日(木)13時〜18時 北区相談日
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こんばんは。岡山大家です。


相変わらずGメールがダメです...


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さて、今日は朝一から


じいじさんの自宅マンションの売却でしたー

0.JPG



新築から約10年住んで


当時からそんなに値下がりもせずに


そこそこいい値段で売れました(*^▽^*)



手数料も下げてもらって万々歳(^^;


関わる人が喜んでくれると嬉しいですねー



売却益でこの購入資金に充てますよ(^^)v

関連記事
2018年04月25日 どう料理するのか楽しみです。



いい感じで不動産の運用ができていますね〜



本体は今日から外壁の洗浄で


本格的に塗装の入るそうです。


どんな仕上がりになりますかね〜(^。^)y-.。o○


完成が楽しみです(^^♪





午後からは市役所へ。


用件はこれ。

1.JPG


関連記事
2018年08月13日 「特定空き家」に認定されましたー



特定空き家に認定されたんで善は急げです。




申し込める人の要件はこんな感じ。

2.JPG

・空き家の所有権者(個人)
・岡山市の税金を滞納していない者
・暴力団員ではない者



全てクリアです(*^▽^*)




補助事業の対象こんな感じ。

3.JPG



1の除却工事と2の附帯工事を実施します。


附帯工事で立木等の撤去も含まれるのがありがたい(^^;





ただ、補助金関係は書類が煩雑(-_-;)

5.JPG



揃えないといけないものも多いしね...

6.JPG



早速、

・滞納無し証明
・住民票
・登記簿謄本


は揃えてきました(^^;

7.JPG




ちょっと面倒ですけど、

・役所に電話して認定してもらう

・説明を受けに訪問

・市役所と法務局で滞納無し証明などを揃える

・現地の写真を撮る

・見積りを取る

・書類を記入

・役所へ持参

・工事




正味、自分が動く時間は3時間ぐらいかな?


それで最大50万円もらえるんだからいいね(^^♪

4.JPG




工事代が150万円以上かかるのは間違いないから


時給16万円ぐらいだね(*^▽^*)




おしまい




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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>
  
8月


<イベント一覧>

8月
2日(木)17時〜   見学会(南方戸建1日目)
     18時〜   見学会(神田町アパート1日目)
4日(土)15時〜   見学会(南方戸建2日目)
     16時〜   見学会(神田町アパート2日目)
     17時〜   見学会(まっきーさんアパートビフォー)
     19時〜22時 勉強会(火災保険について2日目)
7日(火)12時半〜  見学会(デンチさん1号戸建)&ランチ
11日(土)13時〜17時 チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
     18時〜    懇親会
16日(木)13時〜   摂津屋さん宅トレジャーハンター&ランチ

23日(木)13時〜18時 北区相談日
24日(金)      見学会予定


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


スルガ関係の報道が絶えませんね〜(;´Д`)


8/14(火) 17:13
顧客の定期預金を勝手に解約
スルガ銀行、1億6500万円流用の行員を懲戒解雇



8/15(水) 7:19
スルガ銀、一部業務停止検討 金融庁、ずさん融資で処分



8/17(金) 14:12
スルガ銀“融資”問題 実績が賞与に直結で



獲物を見つけたら徹底的に叩く


マスコミの最近の風潮ですな...




行員の不正なんて大して珍しくもないし


実績が賞与に直結なんて


どこの企業でも多かれ少なかれあるでしょう。




以前勤めてた不動産屋でも


当時は売り上げ至上主義でしたからね〜(;´Д`)


目標達成するのが当然で


達成すれば賞賛を受け


未達ならそれこそ針のむしろ...




そういうプレッシャーに耐えられず


県外の支店では


不正に手を染める店長も実際いましたからね...


ポケットマネーで架空の売り上げを立てて


とりあえずその月はクリアして


現金で入った売り上げをくすねて補填...



ポケットマネーもどうせ尽きますからね...


ある時のボーナスを架空売り上げにつぎ込んで


ボーナスが無いことを不審に思った奥さんが問い詰め発覚...



同時期に似たようなことを3人の店長がしていたという...


それを部下たちも知っていて黙認...




岡山でもありましたね...


売上が足りずに、自分で付帯商品を購入してた子もいました...



当時はこういう簡易型消火器を入居者に売っててですね

【イチネンタスコ TASCO】簡易消火用具(投てき用) TA999SA

価格:4,361円
(2018/8/19 09:31時点)
感想(0件)







これを複数個買って達成した子がいましたね...


そういうのが賞賛されるような会社でした。




売上達成のために


大家を泣かせる子もいましたね...


当時はまだ広告料1ヶ月が大半でしたが


よくわかっていない大家からは3ヶ月取ったり


すでに広告料をもらって完了した契約分についても


月末に売り上げが足りなかったら


再度せびる営業マンもいましたよ...



しかも、それを幹部が推奨していたんですからね...





スルガの構図も一緒ですね...


行員さんはさぞ汲々としていることでしょう...




サラリーマンっていうのはしんどいですな...



どこかで自立できるようにならねば


いつか身体を壊してしまいますよ。



そういう人をひとりでも多く抜け出させてあげたいですね。




おしまい




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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
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  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
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 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
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H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
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 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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8月
☆見学会(北区新道戸建2戸で100万円)&ランチ
 23日(木)12時〜
   
 参加予定(定員10名)


<イベント一覧>

8月
2日(木)17時〜   見学会(南方戸建1日目)
     18時〜   見学会(神田町アパート1日目)
4日(土)15時〜   見学会(南方戸建2日目)
     16時〜   見学会(神田町アパート2日目)
     17時〜   見学会(まっきーさんアパートビフォー)
     19時〜22時 勉強会(火災保険について2日目)
7日(火)12時半〜  見学会(デンチさん1号戸建)&ランチ
11日(土)13時〜17時 チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
     18時〜    懇親会
16日(木)13時〜   摂津屋さん宅トレジャーハンター&ランチ

23日(木)12時〜   見学会(北区新道戸建2戸で100万円)&ランチ
24日(金)13時〜18時 北区相談日
31日(金)12時半〜  見学会

9月
6日(木)13時〜   見学会
8日(土)昼     見学会



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


朝夕が少し涼しくなってきたけど


まだまだ昼間は暑いですね(;´Д`)




そんな中、昨日は


物件19号1円廃墟の解体の見積りに


ロバートS田さんにきてもらいましたー

1.JPG



さらに茂ってる...


どこまで伸びるんでしょうな...


ロバートさんが埋もれてどこにいるのかわかりません(;´Д`)


植物はほんと厄介です...


解体にどれぐらいかかるかな...






涼しくなったのはいいけど


今週は台風連発...


どこかで見学会をしたかったんだけどね...


23日(木)ならなんとかなるか...

台風.jpg


23見学、24相談日にしましょうか。






しかし、今年はほんと暑かった(◎_◎;)


お盆前から激しく夏バテ(-_-;)


良かったのは太陽光が好調だったことぐらい...


太陽光1号が丸5年になりますけど


単月の過去最高を記録(^^;


平成28年
8月6日〜9月7日で100,892円



平成30年
7月7日〜8月7日で110,768円




暑すぎてパネルの温度が上がりすぎると


発電効率が落ちるらしいけど


よくがんがってくれました(*^▽^*)




5年間の成績は

25年 287,806円 ※7月27日〜
26年 821,072円
27年 832,638円
28年 828,132円
29年 828,406円
30年 609,592円
 ※8月7日まで
計 4,207,646円



年80万円ぐらいが安定的に入るのはありがたいねー




施工費が700万円だったから60%回収。


ここは10年返済だからこれで折り返し


とりあえずは、あと5年無事にいってくれればね(^^;





なにもしなくてもいいてのはほんと楽だねー



月極駐車場
 アパート1号 3台
 土地4号   1台

ロードサイド看板
 アパート2号

電柱
 門田本町 1
 植松   2
 総社   1
 鉄    1
 

こういうのをもっと増やせたらいいな〜(^^;




おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

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☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

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☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
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 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
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H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

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 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

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☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

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 23日(木)12時〜
   
  参加予定(定員10名)
  1Y口さん
  2OCさん
  3いいてんきさん
  4こーへーさん
  5わたくし


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8月
2日(木)17時〜   見学会(南方戸建1日目)
     18時〜   見学会(神田町アパート1日目)
4日(土)15時〜   見学会(南方戸建2日目)
     16時〜   見学会(神田町アパート2日目)
     17時〜   見学会(まっきーさんアパートビフォー)
     19時〜22時 勉強会(火災保険について2日目)
7日(火)12時半〜  見学会(デンチさん1号戸建)&ランチ
11日(土)13時〜17時 チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
     18時〜    懇親会
16日(木)13時〜   摂津屋さん宅トレジャーハンター&ランチ

23日(木)12時〜   見学会(北区新道戸建2戸で100万円)&ランチ
24日(金)13時〜18時 北区相談日
31日(金)12時半〜  見学会

9月
6日(木)13時〜   見学会
8日(土)昼     見学会



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


ここで登場して値上がりした


伊島町1億円→1.2億円

関連記事
2018年05月21日 その時歴史が動いた?
2018年05月28日 値上げがブーム?





同時期に、近くの1Kが1.5億円で登場していました。


グランディス





平成6年築のRC4階建てで

1K24戸

6戸空きで 現状5.48%

満室時想定 7.31%
...



場所もよくて、土地は238.97坪もある。


資産価値もある


長期の融資もいけそうだから


これも一瞬だけ検討はしたんですけどね...





踏み切れなかった一番の理由


「いまの家賃を維持しつつ
 満室に近い運営ができる自信がなかったから」





1K25平米足らずの部屋を


いまは3.8万円で貸してるそうな。






これで6戸空き...



家賃が高すぎるとは思わないけど


ライバル物件がたくさんあるしね...


入れ替わりもポロポロあるわな...





今後はもっと下げていかないとダメだろうね...


広告料も2〜3ヶ月は覚悟せんと...




そんなこんなで、


わたくしには運営できないと判断した訳です...



かつては5万円以上取ってたのにね...





そんな環境で満室想定で91.4万円入って


7%ちょい...


20年2%で借りても、月々76万円の返済...




要は、家賃が安いくせに、物件が高いんよね...


それが、利回りが低いってことね。




いまの家賃で、しかも満室で


15万円しか残らんいうて


わたくしには返済面でも厳しいです...





これが1.44億円で売れたようで。

1.jpg



600万円下がったみたい。


600万円いうたら大きいけど


それでもまだまだね...




諸費用含め


かなり自己資金を投入できないとね...



耐え切ったらいい土地が残るんだけどね〜(;´Д`)



おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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