立て続けに決済が

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 外国人のシェアで1つ決まり。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置予定


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<イベントのお知らせ>

6月
☆勉強会2日目 融資関係その2
  2日(土)19時15分〜

  参加予定(定員22名)
  1担当者さん1  →飲
  2むーさん(女性)→飲
  3ひろさん    →飲
  4O幡さん    →飲
  5namiさん(女性)→飲
  6こーへーさん
  7しっしーさん  →飲
  8たかぱぱさん
  9てつさん    →飲
  10A木さん    →飲
  11BLXさん   →飲
  12じゅんこさん(女性)→飲
  13Bさん
  14S農さん    →飲
  15じょーさん   →飲
  16いなせさん
  17かこちゃん(女性)→飲
  18あつおさん   →飲
  19Kすけさん
  20rikouさん
  21わたくし    →飲
  22
  飲み会15名。
  ※名刺をお忘れなく!
  ※飲み会は締め切りました。


☆横井上100万円平屋見学会1日目
  3日(日)17時〜

  参加予定(定員10名)
  1namiさん(女性)
  2HTさん
  3いなせさん
  4まっきーさん
  5ryokoさん(女性)
  6mihoさん(女性)
  7たろぽんさん
  8Kすけさん
  9まこりんさん
  10わたくし
  ※満席になりました。
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)


☆東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学&ランチ
  4日(月)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1norikoさん(女性)
  2なおとさん
  3まゆさん(女性)
  4摂津屋さん
  5しんやさん
  6Kすけさん
  7わたくし
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)


☆横井上100万円平屋見学会2日目
  5日(火)16時〜

  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2OCさん
  3てっぺいさん
  4こももさん(女性)
  5Y口さん→拾?
  6DMMさん→拾
  7じゅんこさん(女性)
  8こーへーさん
  9摂津屋さん
  10わたくし
  ※満席になりました。
  ※飲み会参加の方は岡山駅とか経路上で拾います(^^;
   各自ご連絡ください。(定員4名)

  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)


☆単なる飲み会
  5日(火)18時〜

  参加予定(とりあえず定員16名)
  1taimanさん
  2しっしーさん
  3あつさん
  4DMMさん
  5そうさん
  6なおとさん
  7ロバートS田さん
  8たろぽんさん
  9Y口さん
  10りょういちさん
  11よーすけさん
  12u-kiさん
  13J子さん(女性)
  14M本さん
  15麒麟さん
  16わたくし
  早々に満席になったので増枠しました(^^;
  17
  18
  19
  20

☆長船町Kさん3号戸建アフター見学&ランチ
  9日(土)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1Kさん
  2HTさん
  3よーすけさん
  4Mさん
  5J子さん(女性)
  6わたくし
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)



<イベント一覧>
6月
2日(土)19時15分〜勉強会2日目 融資関係その2
          (シティホテル桑田町)
     21時〜  飲み会
3日(日)17時〜  横井上100万円平屋見学会1日目
4日(月)12時半〜 東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学
          &ランチ
5日(火)16時〜  横井上100万円平屋見学会2日目
     18時〜  単なる飲み会
9日(土)12時半〜 長船町Kさん3号戸建アフター見学
          &ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


毎月1日は町内会の集まり。


また膨大な配布物...

2.JPG



3日(日)は町内の大掃除...


なんやかんや大変ですね(-_-;)


でも、いままではあまり関心が無かったけど


みんなで協力して成り立ってるんだな


ってのを痛感しますねー




さて、今日は朝から例の件で役所へ。

1.JPG


関連記事
2018年05月09日 値下げ交渉のネタ?
2018年05月16日 大概、価格次第
2018年05月26日 実質初購入
2018年05月30日 竹は困るね〜
2018年05月31日 初挑戦!




31日の決済に合わせてアポを取っておきました(^^)v


まだ6月入ったばかりなのに残りわずかだそうで(-_-;)


なんとか間に合って良かったです。





他にもボロ戸建ての話しがまとまっているので


あみだで当たった人が持ち込めばいいかと思いますけど


今年から汲み取りの物件はダメなんですって(;´Д`)


ボロ戸建てって汲み取りが多いから...


浄化槽を設置するか下水に繋げばOKみたいですが。




今まとまってるのが

横井上 100万円
和気  100万円
門田    0万円?





横井上は3日(日)にお金を立て替えて


書類やカギを回収してきます。


これは場所もいいし、建物もなかなかのもん。

関連記事
2018年05月27日 親戚あるある




地役権や越境のことはあるけど


まぁ100ならどうにでもなるでしょう。


回収後、速やかに見学会→あみだの予定です。


あみだ殺到の予感(^^;






和気は残念ながらあみだに出せそうにないですね...

関連記事
2018年05月18日 人助け




将来の買戻しを強く希望されていて


もちろん買戻しは問題ないんですけど


わたくし以外の人に渡って


話しがこじれるのをご心配...


そんなことにはならんと思うけど


絶対無いとも言い切れない...


他には譲らない旨の覚書を作ることで合意...




任売絡みで時間が無いとか


短期売買の可能性があるので法人で購入が望ましいとか


希望を聞きながらリフォームをしてあげないといけないとか


賃貸に関しては不動産屋が入らないから


こっちで保証会社の段取をしないといけないとか


一応家賃3万円で合意してるけど


そもそもこの方がすんなり入居するかどうか...



なんやかんやなかなか難しいです(◎_◎;)



不動産屋さんも

「こんな話し、岡山大家さん以外に持っていけない...」って。


ほんま人助けですな(^^;


これは4日(月)に決済予定



立て続けにお金がいりますな〜(;´Д`)

3.JPG





門田は2つあって

関連記事
2018年05月10日 「タダでもいい」



山の上の借地のやつは


残念ながらポシャりました(◎_◎;)


室内はきれいだったんだけどね〜





もう一つの倒壊寸前+平屋は決済日調整中。


6月中旬ぐらいにはなんとか。


これはマジで1円になるかも...


引き取るのも勇気いるけど


とりあえず見学会しましょうか(^^;



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)







勉強会2日目 融資関係その2

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 外国人のシェアで1つ決まり。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置予定


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<イベントのお知らせ>

6月

☆横井上100万円平屋見学会1日目
  3日(日)17時〜

  参加予定(定員10名)
  1namiさん(女性)
  2HTさん
  3いなせさん
  4まっきーさん
  5ryokoさん(女性)
  6mihoさん(女性)
  7たろぽんさん
  8Kすけさん
  9まこりんさん
  10わたくし
  ※満席になりました。
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)


☆東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学&ランチ
  4日(月)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1norikoさん(女性)
  2なおとさん
  3まゆさん(女性)
  4摂津屋さん
  5しんやさん
  6Kすけさん
  7わたくし
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)


☆横井上100万円平屋見学会2日目
  5日(火)16時〜

  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2OCさん
  3てっぺいさん
  4こももさん(女性)
  5Y口さん→拾?
  6DMMさん→拾
  7じゅんこさん(女性)
  8こーへーさん
  9摂津屋さん
  10わたくし
  ※満席になりました。
  ※飲み会参加の方は岡山駅とか経路上で拾います(^^;
   各自ご連絡ください。(定員4名)

  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)


☆単なる飲み会
  5日(火)18時〜

  参加予定(とりあえず定員16名)
  1taimanさん
  2しっしーさん
  3あつさん
  4DMMさん
  5そうさん
  6なおとさん
  7ロバートS田さん
  8たろぽんさん
  9Y口さん
  10りょういちさん
  11よーすけさん
  12u-kiさん
  13J子さん(女性)
  14M本さん
  15麒麟さん
  16わたくし
  早々に満席になったので増枠しました(^^;
  17
  18
  19
  20

☆長船町Kさん3号戸建アフター見学&ランチ
  9日(土)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1Kさん
  2HTさん
  3よーすけさん
  4Mさん
  5J子さん(女性)
  6わたくし
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)



<イベント一覧>
6月
2日(土)19時15分〜勉強会2日目 融資関係その2
          (シティホテル桑田町)
     21時〜  飲み会

3日(日)17時〜  横井上100万円平屋見学会1日目
4日(月)12時半〜 東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学
          &ランチ
5日(火)16時〜  横井上100万円平屋見学会2日目
     18時〜  単なる飲み会
9日(土)12時半〜 長船町Kさん3号戸建アフター見学
          &ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、勉強会2日目 融資関係その2でした。

むーさん(女性)
ひろさん
O幡さん
namiさん(女性)
こーへーさん
しっしーさん
たかぱぱさん
てつさん
A木さん
BLXさん
じゅんこさん(女性)
Bさん
S農さん
じょーさん
いなせさん
かこちゃん(女性)
あつおさん
Kすけさん
rikouさん
わたくし

総勢20名


1日目と合わせると45名

関連記事
2018年05月25日 時間割いた人の特権



みなさん興味のあるところですわね。


やっぱり自己資金だけだとなかなかね...





内容的には


いろいろ細かい説明や質問であっという間の1時間半。



いくつか条件があってそれにはまればってことなんで


該当する人も多そうな感じです。




簡単に主要なところをまとめると



・満20歳以上満70歳以下(完済時満81歳以下)

 若い人ほど有利ですね〜
 ほんと始めるなら早い方がいい
 歳取るとこういうところでも不利。
 若いってことだけで大きな武器だよね(-_-;)




・安定継続した年収が300万円以上の方
 (配偶者など合算可)

 サラリーマンなら直近1年の源泉徴収票が必須。

 自営業者なら直近3期分の確定申告が必須。
  ここで言う300万円は
  年収では無くて、いわゆる「所得」
  「青色申告特別控除」「減価償却」の合計。
  ということで、3期と青色申告は必須
 
 外国人でも可(永住権必須)


 
 収入要件が低めなので、使える人は多いでしょうねー




・融資金額は300万円以上1億円以内

 物件本体の価格(契約書に記載の金額)が上限
 登記費用などいわゆる諸費用は自己資金で。

 リフォームの見積りがあればそれも加えて審査は可能。



 諸費用は見てくれないけど
 リフォーム代は見てくれるとのことなんで
 審査が通るかどうかは置いといて
 実質オーバーローン可みたいなもんですね(^^;

 ただ、1億円MAX借りようと思ったら
 当然それなりの年収は必要で
 年収300万円ぐらいだと
 2000万円ぐらいが実際の貸し出し実績みたいです。

 諸費用で100万円ぐらいいるとして
 預貯金がそれ以上にあって、収入要件も満たせば
 小規模な1棟ものも夢ではないということですね。




・融資期間は1年以上35年以内

 基本的には法定耐用年数の残存期間ということで
 例えば木造なら22年。
 築30年の木造を買おうと思ったら
 すでに8年超過しているのでNG
...

 あとはオフレコのお話しでした(^^;




・団体信用生命保険加入が必須

 なので、健康上問題のある方はNG...
 健康でないとダメってことですよ(^^;
 保険料は銀行が負担だそうです。




・火災保険加入が必須

 これは言われるまでも無く入りますよね(^^;
 融資期間中は必ず掛けておくこと。
 金額に決まりはないそうです。
 質権の設定も不要とのこと。




・保証会社必須

 ということは、期間分の保証料が発生しますね。
 借入額、期間で変わります。
 繰上げ返済すれば、保証が不要になるので
 残り期間分の保証料は戻ってきます。




・その他

 保証会社の事務調査手数料
 銀行の融資取扱手数料





いろいろ条件はありますが


カチッとはまれば融資審査自体は楽そうです(^^;





仮に2000万円借りたら

・保証会社事務調査手数料
・銀行融資取扱手数料
・保証料
・登記関係費用(所有権移転、抵当権設定など)



ざっと100万円ぐらいですかねー

 

あとは

・不動産屋へ仲介手数料
・火災保険料
・固定資産税日割分
・不動産取得税


とかも発生しますから


諸々で1割ぐらいは自己資金を吐き出す覚悟が必要ですね。



ここまで書いてあることが


もし理解できないようなら


物件を買うのは少し早いかも
しれませんよ(^^;





サラリーマンで門前払いを喰らっている人には


使い勝手が良さそうですけどねー




あとはオフレコの話しも結構ありました(^^;


普段聞けないような話しこそ


ほんとに旨味があるところですね(^^;





かぼちゃみたいに


借りたがために不幸になるケースもあるけど


安くてちゃんと運営できる物件なら


全然問題ないと思いますね。




なかなか物件も出てこないですけど


この出会いを機会に


うまく拡大できればいいですね(^^)




おしまい




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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 外国人のシェアで1つ決まり。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置予定


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<イベントのお知らせ>

6月
☆東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学&ランチ
  4日(月)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1norikoさん(女性)
  2なおとさん
  3まゆさん(女性)
  4摂津屋さん
  5しんやさん
  6Kすけさん
  7じいじさん
  8こももさん(女性)
  9わたくし
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)


☆横井上100万円平屋見学会2日目
  5日(火)16時〜

  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2OCさん
  3てっぺいさん
  4こももさん(女性)
  5Y口さん→拾?
  6DMMさん→拾
  7じゅんこさん(女性)
  8こーへーさん
  9摂津屋さん
  10わたくし
  ※満席になりました。
  ※飲み会参加の方は岡山駅とか経路上で拾います(^^;
   各自ご連絡ください。(定員4名)

  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)


☆単なる飲み会
  5日(火)18時〜

  参加予定(とりあえず定員16名)
  1taimanさん
  2しっしーさん
  3あつさん
  4DMMさん
  5そうさん
  6なおとさん
  7ロバートS田さん
  8たろぽんさん
  9Y口さん
  10りょういちさん
  11よーすけさん
  12u-kiさん
  13J子さん(女性)
  14M本さん
  15麒麟さん
  16わたくし
  ※満席になりました。

☆長船町Kさん3号戸建アフター見学&ランチ
  9日(土)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1Kさん
  2HTさん
  3よーすけさん
  4Mさん
  5J子さん(女性)
  6わたくし
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)



<イベント一覧>
6月
2日(土)19時15分〜勉強会2日目 融資関係その2
          (シティホテル桑田町)
     21時〜  飲み会

3日(日)17時〜  横井上100万円平屋見学会1日目
4日(月)12時半〜 東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学
          &ランチ
5日(火)16時〜  横井上100万円平屋見学会2日目
     18時〜  単なる飲み会
9日(土)12時半〜 長船町Kさん3号戸建アフター見学
          &ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


近所のセブンイレブンでこんなPOPを発見。

2.JPG



4日までお茶を1本買うと、別の飲料が1本タダ...


下には、「ケース購入もおススメ!」


ふむ...


1本129円にnanaco10P付くとはいえ


コンビニで買うのは割高...


でも別の飲料がタダならお得...


ふむ...


すぐ腐るもんでもないし、買ってみようか。


ってことで、ドーン

3.JPG




このレシートに交換券がくっついてくるので

4.JPG



それを持って5日〜18日までに交換するらしい...



...


...



ドーン...

5.JPG




どんだけ〜(;´Д`)





はい。





今日は朝から町内の掃除で

1.JPG




ヘトヘトになりながらも午後からは


ここで登場した

関連記事
2018年05月27日 親戚あるある


横井上100万円平屋を引き取ってきました。



場所はとあるグループホーム。

1.JPG




売主さんはご高齢で体調が良くないときも多く


まだなんとかなるうちにということで


早めの対応になりました。


お亡くなりになってからだといろいろ大変ですしね...


高齢化社会をリアルに感じますね...


こういう案件は増えてくるんでしょうね...




ここ、固定資産評価が800万円以上ある


かなり良い場所の約74坪


当初、一般の方向けに1000万円ぐらいで販売しようとして


何人か検討したものの


問題となったのが地役権(ちえきけん)...




普通の人には聞きなれない言葉ですね。


ここにわかりやすい説明があったので


ご覧になってみてください。


地役権とは




はい。




この地役権


このように登記されておりまして。

2.JPG


「目的 通行」
「範囲 西側間口2メートルの40.11平米」





現状では、地役権の登記はあるけれど


実際には通行している形跡はありません。


以前は車も通っていたようですが


いまはそこにスロープを作ったので


通れなくなったんですね...


で、通っていた人もそれを承知で


隣の駐車場を借りてそこを横切っています。


地役権の存在は知っているかもしれませんが


親戚同士なので


多分、お互い納得の上でやってるんだと思います...


が、記録も残っていないし


当事者同士ももうこの世にいないので


真相は闇の中です...





その地役権が邪魔で一般の方は買わなかったんです(-_-;)


「西側間口2メートルの40.11平米」を残して


マイホームを建てるとなると


建て方がかなり制限されますし


そこも含めてマイホームをドーンと建てた後


いまは使われていない地役権を主張されたりすると


通れるようにしてあげないといけなくなります...


自分の敷地内を他人が通るのも


いいもんじゃないですしね...



もっと敷地に余裕があって


端っこの2mだけ通れるようにってことならまだしも


縦長の土地なんで


2mとはいえかなり邪魔なんですよね




ということで


地役権自体は悪いものではないですけど


ここの場合は、地役権が登記されていたがために


普通の土地として売れなくなってしまった
んです...




それでわたくしのところに回ってきた訳で


そんなだから100万円という価格で折り合った訳ですね(^^;



我々なら、すぐに建て替えることもありませんし


奥の家を買い取れでもしたら


それこそラッキーですもんね(^^;



奥の家としては


隣の駐車場の人に売るかこちらに売るかぐらいしか


選択肢はないですから。


長期戦大歓迎です(^^;





懸念されるのが


「いまの状態で、もし地役権を主張されたら」


これも問題はないでしょう。


スロープを作ったとはいえ


「西側間口2メートルの40.11平米」範囲は


いまでも「通行」は可能です。



この「通行」


これは車両の通行まで認めるものではないんですね。


なので、現状でも何の問題もないと考えます。


万一、車両の通行が認められたとしても


スロープを撤去すれば済む話。


100万円そこらで買っておけば


こんなのリスクの内にも入りませんよ(^^;




一般の方にはリスク。

我々なら不問。




ここのギャップが儲けの源泉ですね(^^;





物件回収後、夕方からは横井上100万円平屋見学会1日目

namiさん(女性)
HTさん
まっきーさん
ryokoさん(女性)
mihoさん(女性)
たろぽんさん
Kすけさん
まこりんさん
F原Kさん
わたくし



わたくしのジャッジ


「いまのままでも貸せる」レベルの建物と見ていますが


内見後、


「いまのままでも貸せると思う人ー」


って聞いたら

HTさん
ryokoさん(女性)
mihoさん(女性)

は挙手
(^^;



namiさん(女性)
まっきーさん
たろぽんさん
Kすけさん
まこりんさん

は半笑い
(^^;



ここのギャップも儲けの源泉ですね(^^;




HTさん
ryokoさん(女性)
mihoさん(女性)

の3人には


変態認定ステッカー50P差し上げます(うそ)

変態.jpg



このステッカーが貰えんうちは


ボロ家で儲けられませんよ〜(^。^)y-.。o○




おしまい




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☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

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 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 外国人のシェアで1つ決まり。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月 総社市真壁
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  アパート2号に設置予定


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<イベントのお知らせ>

6月
☆横井上100万円平屋見学会2日目
  5日(火)16時〜

  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2OCさん
  3てっぺいさん
  4こももさん(女性)
  5Y口さん→拾
  6DDMさん→拾
  7じゅんこさん(女性)
  8こーへーさん
  9摂津屋さん
  10わたくし
  ※満席になりました。
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)


☆単なる飲み会
  5日(火)18時〜

  参加予定(とりあえず定員16名)
  1taimanさん
  2しっしーさん
  3あつさん
  4DDMさん
  5そうさん
  6なおとさん
  7ロバートS田さん
  8たろぽんさん
  9Y口さん
  10りょういちさん
  11よーすけさん
  12u-kiさん
  13J子さん(女性)
  14M本さん
  15麒麟さん
  16わたくし
  ※満席になりました。

☆長船町Kさん3号戸建アフター見学&ランチ
  9日(土)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1Kさん
  2HTさん
  3よーすけさん
  4Mさん
  5J子さん(女性)
  6わたくし
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)



<イベント一覧>
6月
2日(土)19時15分〜勉強会2日目 融資関係その2
          (シティホテル桑田町)
     21時〜  飲み会
3日(日)17時〜  横井上100万円平屋見学会1日目
4日(月)12時半〜 東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学
          &ランチ

5日(火)16時〜  横井上100万円平屋見学会2日目
     18時〜  単なる飲み会
9日(土)12時半〜 長船町Kさん3号戸建アフター見学
          &ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、夕方から高速で和気郡和気町へ。


岡山インターからなら30分ぐらいかな。


わたくしの住む中区から


岡山インターだと逆方向なので


高速使うなら山陽インターからかな〜


下道なら軽く1時間超えコース(◎_◎;)


測ってみたら半径30kmぐらいでした...

地図.jpg




そんな遠くへ何しに行ったかというと


ここで登場した物件の決済


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2018年05月18日 人助け



流れとしては


売主がいまの家を処分しないといけない事情に

近所に使っていない旧宅を保有も、それも早期処分に

住むところがなくなる

できれば旧宅に住みたい

誰かに買ってもらって、その後貸してもらいたい

貸してもらうにしても
3年半ほど放置でいろいろ荒れている...
さらに、車椅子なのでバリアフリーなど
その他リフォームをしてもらいたい

でも家賃は高くは払えない

そしてできれば近い将来買い戻したい




こんな話しが、大手不動産屋さんからきたのが始まり。




わたくしにとっては絶望的に遠い和気の方でも


アグレッシブなチャレンジャーはきっといるでしょう。


3年半放置の末の木々ボーボー


残置物の処分なんかはなんとも思わない


変態認定されそうな人もたくさんいますからね(^^;

変態.jpg





ただ、いくつか問題点

早期売却で現金決済。

大手の仲介なので
 いつものような途中で買主チェンジは不可。

・ある程度要望に沿ったリフォーム対応のため
 現時点で費用は不明

・賃料ベースは3万円も
 リフォーム費用次第で増減する可能性があり
 現時点では確定できない

・買戻しを希望なので第三者への譲渡は不可

・数年以内の短期買戻しの可能性もあり。(短期譲渡)
 しかし買戻しできない可能性もあり。

・貸すにあたって保証人なし

・自力で保証会社を段取する必要あり。

・挙句、借りてくれない可能性も否定できず





話しを詰めていけばいくほど


不透明なところがでてきて


その時点で見学会をするのも難しい...


そんな中、わずかな時間で


これらをクリアできる人を絞るのはなかなかね...


大手の仲介だと融通が利かんのが痛いし


なんせ、売主さんに会うのは今日が初めて。


時間無いから、契約決済同時なんでね...




売主さんも不安いっぱい


このままトントン言われるがまま


ハンコ押していっていいのか...


どんな人が買おうとしているのか...


買った後、ちゃんと住ませてくれるのか...


ちゃんと買戻しをしてくれるのか...




「不動産関係の買主さんがくるってきいて
 年配の怖い感じの人がくるのかな...
 ってすごく心配でした(汗)」



って言ってました(^^;




お互い顔を合わせて話さないとね。


そりゃこっちも


どんな人がでてくるか不安ですもん^^;



それでも100なら


飲み込んであげようと思ってね。




売主さんも不動産屋さんも安心してくれましたよ(^^;




まずは木々の伐採の見積りから。


その後残置物の撤去へ


そしてようやく内装の打ち合わせ...


6月中にはなんとかしてあげたいですな。





また遠くの物件が増えたのがストレスですが(-_-;)



西は水島・総社、東は和気...

地図1.jpg
※青い円は半径30km。赤円5km、緑円10km。



東西60km...


ちょっと広すぎですな(-_-;)



赤磐や植松がマシに感じます(^^;




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)







今日もよく遊んだな〜

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 外国人のシェアで1つ決まり。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置予定


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<イベントのお知らせ>

☆長船町Kさん3号戸建アフター見学&ランチ
  9日(土)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1Kさん
  2HTさん
  3よーすけさん
  4Mさん
  5J子さん(女性)
  6わたくし
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)



<イベント一覧>
6月
2日(土)19時15分〜勉強会2日目 融資関係その2
          (シティホテル桑田町)
     21時〜  飲み会
3日(日)17時〜  横井上100万円平屋見学会1日目
4日(月)12時半〜 東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学
          &ランチ

5日(火)16時〜  横井上100万円平屋見学会2日目
     18時〜  単なる飲み会
9日(土)12時半〜 長船町Kさん3号戸建アフター見学
          &ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


今日は決済が2つと見学会と飲み会(^^;


午前の決済は


第60回あみだくじ 島田本町アパート。


満室なんで見学会は無し。


建物は古い割に2千万円後半...


でも概ね土地代って感じ。


場所と土地の形が良く、しかも満室なので

N岡さん 3口
rikouさん 2口
麒麟さん 1口
かこちゃん 1口


街中志向のベテラン7口がエントリー


みなさん目ざといですな(^^;




結果は、rikouさんが初当選〜

決勝.jpg


関連記事
2018年04月13日 狙いが明確



境界確定などで、今日の決済となりました。


少々手違いで、カギとかはヤマダ電機の駐車場で(^^;

1.JPG



おめでとうございます(*^▽^*)





2つめはここで登場した

関連記事
2018年03月31日 ボロマニアには大チャンス?
2018年04月23日 昼間の肝試し



第62回あみだでじいじさんが当たったアパート


放置系のアパートだけあって


カギもめちゃくちゃ(◎_◎;)

3.JPG



でも、新しい遊び場を手に入れて良かったですね(^^;



ついでに隣の土地の買付も記入。

4.JPG



このまま進めば大地主じゃん(^^;





実はこの決済で運命の再会がΣ(・□・;)


よくお願いしている司法書士のH先生


なんとじいじさんの高校の同級生だとか(^^;

2.JPG



修学旅行で同じ部屋だったんだって〜



世の中狭いね(^^;




決済前から許可を取って


早速ロバートS田さんにお願いして外回りをきれいに。


ビフォー
1.JPG



アフター
2.JPG 3.JPG



外回りはスッキリしましたね〜(*^▽^*)




初心者の方々は最初の見た目にドン引きでしたけど


植物が無くなればきれいなもんです。




問題点を取り除けばいいだけなんてすごく簡単


残置物も一緒ね。


取り除くだけ


多くの人が嫌う何かがあるから、


極端に安く買えるんよね。


草木も無い、残置も無いじゃ安く買えんわ(^^;




いや...


今度の横井上はそうでもないか...



夕方からは


その横井上100万円平屋見学会2日目

1日目の様子
2018年06月03日 ここのギャップが儲けの源泉


じいじさん
OCさん
てっぺいさん
こももさん(女性)
Y口さん
DDMさん
じゅんこさん(女性)
こーへーさん
摂津屋さん
わたくし

の10名で。

1.JPG 2.JPG



今回も「いまのままでも貸せると思う人ー」


って聞いたら全員挙手(笑)



みなさん変態認定です(^^;

変態.jpg






実際、この程度で躊躇してるようだと


新築級ぐらいにしか手を出せないんじゃないかな〜(^^;


それだと安くは買えないけどね...



ボロを安く買うか

新しいのを高く買うか



言い換えると



価値をわかっていない人から安く買うか

建築屋や業者にしっかり儲けさせて高く買うか



お金のある人は後者でいいけどね(^^;


そういう人は滅多に寄ってこんけど(笑)





そして夜は単なる飲み会

3.JPG

taimanさん
しっしーさん
あつさん
DDMさん
そうさん
なおとさん
ロバートS田さん
たろぽんさん
Y口さん
りょういちさん
よーすけさん
u-kiさん
J子さん(女性)
M本さん
麒麟さん
わたくし

の16名。


あっという間の3時間(◎_◎;)



今日もよく遊んだな〜


みなさんお疲れさまでしたー




おしまい




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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
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 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
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H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
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H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
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H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月 総社市真壁
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2日(土)19時15分〜勉強会2日目 融資関係その2
          (シティホテル桑田町)
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3日(日)17時〜  横井上100万円平屋見学会1日目
4日(月)12時半〜 東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学
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5日(火)16時〜  横井上100万円平屋見学会2日目
     18時〜  単なる飲み会

9日(土)12時半〜 長船町Kさん3号戸建アフター見学
          &ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


taimanさんがアップした動画にコメントしたら





なんと知らない人からコメントが...




岡山大家
「でかい家ですね〜 家賃4万円なら秒殺ですね(^^;」


TaimanTV
「お疲れっす〜
 そうなんですよ、なんと2組同日に申し込み入ったんです。
 こんなキレイで広くて家賃4万とかありえない〜!」


samurai
「岡山大家
 家賃関係無しで言ったら、田舎だとごく普通です。
 逆に小さい方だと思います。
 いかに都会が高いかわかる。」



...


...


まさかこんなことを教えてくれる方がいようとは...


背景を知らんやり取りに勝手に口出したら


恥かくから自分はしないようにしよう(^^;



...


さて、今日は4日(月)の


東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学のお話し。


norikoさんといえば


なかなか買えない時期が続いたものの


運よく1号アパートを手にすると

関連記事
2017年02月24日 古いものの良さ
2017年02月26日 優良物件に様変わり
2017年06月30日 ボロユーザーからしたらかなり上物
2017年08月24日 人
2017年09月08日 成功のカギ



すぐ隣の戸建も購入し1号戸建をゲット。

関連記事
2017年09月09日 追い風良好
2017年12月05日 共存共栄
2018年02月10日 ビフォーを見てないとわかりにくいね(汗)
2018年02月14日 ひとりぐらいいるもんです。
2018年03月15日 新大家さん誕生



そして東古松という好立地に


今回2号戸建を購入〜


トントン拍子に増えております(^。^)y-.。o○





実は、今日はここで登場した広瀬町の戸建

関連記事
2018年03月03日 今日もボロばっかり見てます。
2018年03月22日 美邸パート2
2018年05月15日 希少性に気付かなかったようで。



の決済でもありました(^^;


現金ドーン

a.JPG



お金を数える機械があったの使ってみました(^^;

b.JPG



これが3号戸建


norikoさん、現在確変中(^^;





さて、見学した2号戸建に戻って。


今回、スーモに普通に掲載されたのを


いち早く決断して攫ったというもの。




価格自体は4〇〇万円


ボロ戸建てマニアからすると


激安とは言えないけれど


なんといっても東古松


接道要件は悪いけど


なんといっても東古松


郊外の物件でも普通は400ぐらいするしね。


東古松でそんな価格じゃ買えないし


賃貸市場においても


安い賃貸用の戸建は希少だからね(^^;




東古松で4〇〇万円なんていうと


「どうせ超ボロなんだろ?」


って声が聞こえてきそうですけど


まぁ変態認定された人からすれば


きれいなもんです(^^;

1.JPG

2.JPG 8.JPG



ねっ!きれいでょ?




水回りも余裕〜

3.JPG 4.JPG

5.JPG



洗面台が割れてるけどどうせ交換するしね(^^;

6.JPG



電気も余裕〜

7.JPG




こりゃいい買い物したと思うね〜


ちょっと直せばすぐ貸せるよ。



しかし買えるときには買えるもんだね。

1号アパート 国富(2戸)
1号戸建   国富
2号戸建   東古松
3号戸建   広瀬町



一気に5戸いったね〜


どれも近場で、しかも字面もめちゃいい(^^;


うらやましい。


おめでとうございます(^^)v




これで

3日 横井上  あみだ候補
4日 和気   岡山大家
5日 島田本町 rikouさん
   門田本町 じいじさん
6日 広瀬町  norikoさん


連続はここで一息(^^;



あとは

原尾島 あつさん
当新田 まっきーさん
水島  こーへーさん
北浦  K本さん
目黒町 大工のT田さん



これから横井上と(^^;


横井上は誰にいくかな?




おしまい




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☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
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   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
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     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 外国人のシェアで1つ決まり。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置


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<イベントのお知らせ>

☆長船町Kさん3号戸建アフター見学&ランチ
  9日(土)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1Kさん
  2HTさん
  3よーすけさん
  4Mさん
  5J子さん(女性)
  6わたくし
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)



<イベント一覧>
6月
2日(土)19時15分〜勉強会2日目 融資関係その2
          (シティホテル桑田町)
     21時〜  飲み会
3日(日)17時〜  横井上100万円平屋見学会1日目
4日(月)12時半〜 東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学
          &ランチ
5日(火)16時〜  横井上100万円平屋見学会2日目
     18時〜  単なる飲み会

9日(土)12時半〜 長船町Kさん3号戸建アフター見学
          &ランチ
13日(水)12時半〜 いいてんきさん原尾島マンション
           アフター見学&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


昨日は、アパート2号の太陽光の部材の搬入でした。

1.jpg



結構大掛かりなんですね〜

2.jpg



運賃もバカにならんね...


大きな車が入れないとこだと大変だ(^^;





そして今日は取付。


あっさり設置され


パワコンはどこに付けようかということで


階段下に決定。


直射日光や雨風の直撃は和らぐから


こういうとこがいいよね。





しかしポストが...

1.JPG



折角外を塗ってきれいにしたのに


ポストが残念な感じだったんよね(^^;

2.JPG



ポスト変えようか悩んだまま、いままで放置(^^;



ポスト外したら、ここだけ色が違うと思うから


その大きさに合ったポストとなると


集合ポストの6戸用



探してみるといろいろあるけど

「代引不可」杉田エース ACE (244-902) 集合ポスト RYポスト 6戸用 ダイヤル錠

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感想(6件)






きれいに隠せそうなサイズとなると


こんな感じかな〜

集合郵便受箱・集合ポスト 杉田エース 248-282 SH-Rポスト 6戸用 前入前出・屋内用・埋込・壁付タイプ

価格:40,874円
(2018/6/8 08:52時点)
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集合郵便受箱・集合ポスト 杉田エース 244-253 SH-Nポスト 6戸用

価格:26,001円
(2018/6/8 08:52時点)
感想(0件)






まぁまぁするんよね...


いまのままでも使えんことはないし...


いいやつなんてここの家賃1ヶ月分より高いしね...





家賃安いと


リフォームとか修繕費に対しての割合が大きくなるのが痛い...


同じ10万円のリフォームでも


家賃5万円と2.5万円じゃ全然違う
よね...




基本は家賃を高く


家賃が高くできないならリフォームを減らさないと


勝負にならん
よね。



運営で苦しんでる人は大概ここ。


家賃安いくせにリフォーム頻度が高い...


これじゃ勝てんわね...




リフォームを減らすということは


金額を減らすか頻度を減らすか。



前者は

・業者さんを泣かす
・自分でする




わたくしは後者


物件構成と低家賃


退去そのものやリフォーム頻度を減らす方向で勝負ですね。






そんなこんなでポストを放置していたけれど


ここにパワコンを設置することになり


案の定、ポストを外したら見事に元の色が(^^;

3.jpg




そこはうまくカバーしてくれて


同じような色のパネルを貼って


その上にパワコンを設置してくれました(*^▽^*)

4.jpg



左上のメーターボックスも同色系(^^;

5.jpg




ありがとうございます(^^;




で、ポストはというと


各部屋ごとに付けてあげることに(^^;




6戸で1万円ちょっと(^^;


これぐらいなら頑張るよ(^^;

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(2018/6/7 18:56時点)
感想(0件)





クーポンとポイントで買えたから良かったよ(^^;


配達の人には手間だけど(-_-;)


ごめんね(-_-;)




おしまい




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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

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☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

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☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
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 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 外国人のシェアで1つ決まり。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

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<イベントのお知らせ>

☆長船町Kさん3号戸建アフター見学&ランチ
  9日(土)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1Kさん
  2HTさん
  3よーすけさん
  4Mさん
  5J子さん(女性)
  6GMさん
  7かこちゃん(女性)
  8わたくし
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)


☆いいてんきさん原尾島マンション
  アフター見学&ランチ
  追加でじいじさんアパート途中経過見学&
  門田本町1円?物件外観見学
  13日(水)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1いいてんきさん
  2HTさん
  3なおとさん
  4OCさん
  5こももさん(女性)
  6じいじさん
  7ryokoさん(女性)
  8わたくし
  9
  10
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)



<イベント一覧>
6月
2日(土)19時15分〜勉強会2日目 融資関係その2
          (シティホテル桑田町)
     21時〜  飲み会
3日(日)17時〜  横井上100万円平屋見学会1日目
4日(月)12時半〜 東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学
          &ランチ
5日(火)16時〜  横井上100万円平屋見学会2日目
     18時〜  単なる飲み会

9日(土)12時半〜 長船町Kさん3号戸建アフター見学
          &ランチ
13日(水)12時半〜 いいてんきさん原尾島マンション
           アフター見学&ランチ
          追加でじいじさんアパート途中経過見学
          &門田本町1円?物件外観見学


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はここで登場した東区目黒町110万円戸建の契約。

関連記事
2018年04月19日 「ボロい三連星」
2018年05月05日 110万円じゃお得に感じん...



初エントリーで3口投入で


見事13分の3を突破した

グループ分け.jpg



大工のT田さんと行ってきましたー

IMG_3992.JPG




なんせ本職の大工さんですからねー


自分の思うままに物件をいじったら...


どんな風に変わるんでしょうね〜?




ほんと何か得意分野のある人が大家になったら


めちゃ強い
よね。




でも、案外そういう人たちほど物件買わん(^^;




不動産業界にいる人でさえ


大家さんになろうって人は少ない
からね〜(;´Д`)




まぁ、不動産業と大家業って同じ分野だけど全然違うしね(^^;



不動産業って一口に言っても

・売買
・賃貸
・管理
・大家
・建築、建売
・土地開発


とかいろいろ分野があるからね。



一口にお医者さんって言っても

・内科
・外科
・小児科
・整形外科
・眼科
・歯科
・耳鼻科

とかいろいろあるのと一緒で


実は、自分の専門分野以外のことはよく知らないから


なかなか思い切れんのよね〜(-_-;)




大工のT田さんも


いろんなとこで大工仕事はたくさんやってるけど


それと不動産を貸すってのは全然話が違うから


そういうところは全然わからんのよね。





「家を貸す」って簡単そうだけど


物件探しから始まって(ネット、店舗訪問など)

その物件を見極めて(程度、価格、賃貸動向など)

資金を調達して(現金、融資)

必要ならリフォームして(大工、内装、外装、電気、水道など)

条件決めて(家賃、敷金、礼金など)

賃貸業社を回って

いろんな交渉を受けながら

入居者候補を見極めて

無事入居




って結構なステップがあるからね〜(;´Д`)




ふつーのサラリーマンが


本を何冊か読んだくらいで


妙にできる気になって
参入してくるのが信じられん(^^;


よくわかっていないからこそだろうね。




経験豊富な人でさえ装備を整えて準備万端で挑むような山


素人が軽装で挑んで時々死んでるけど


似たようなもんかな...




まずは絶対死なないレベルの山に挑んだ方がいいと思うな。


経験を積んで、徐々に高い山へね。


普通に考えたらわかりそうだけど


ちょっと天狗になっとるやつは


いきなり高い山を登ろうとするからな〜(;´Д`)




この目黒町は


絶対死なないレベルの山なのに


大工スキルって装備を備えて登るから


かなり楽ちんだよね(^。^)y-.。o○




おしまい




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このビフォーは見といたほうがいいね。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
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 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
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☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

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 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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 174.6坪 1720万円 → 1500万円
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  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
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☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

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 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
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  16-1号,2号 入居中
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 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 外国人のシェアで1つ決まり。
 6/9 また外国人シェア... あと半分...

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☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置


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<イベントのお知らせ>

☆いいてんきさん原尾島マンション
  アフター見学&ランチ
  追加でじいじさんアパート途中経過見学&
  門田本町1円?物件外観見学
  13日(水)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1いいてんきさん
  2HTさん
  3なおとさん
  4OCさん
  5こももさん(女性)
  6じいじさん
  7ryokoさん(女性)
  8わたくし
  9
  10
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)



<イベント一覧>
6月
2日(土)19時15分〜勉強会2日目 融資関係その2
          (シティホテル桑田町)
     21時〜  飲み会
3日(日)17時〜  横井上100万円平屋見学会1日目
4日(月)12時半〜 東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学
          &ランチ
5日(火)16時〜  横井上100万円平屋見学会2日目
     18時〜  単なる飲み会
9日(土)12時半〜 長船町Kさん3号戸建アフター見学
          &ランチ

13日(水)12時半〜 いいてんきさん原尾島マンション
           アフター見学&ランチ
          追加でじいじさんアパート途中経過見学
          &門田本町1円?物件外観見学


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


大工のT田さんの目黒町の契約のあとは

関連記事
2018年06月08日 「家を貸す」って簡単そうだけど




まっきーさんと、第64回あみだで当選した


当新田アパートで打ち合わせ。

関連記事
2018年04月24日 いつもこんな感じで考えています。
2018年05月26日 実質初購入




決済は19日だけど


ここは管理を任せる予定なので


スムーズに引継ぎできるように


管理会社さんとガス屋さんにもきてもらって


いろいろ打ち合わせです(^^;




とはいえ、現管理会社はすでに岡山から撤退...


放置自転車は山盛りで、植栽も伸び放題...


長期滞納者も...


全然管理できていないんで


引継ぎもくそもないんですけどね(;´Д`)




いまのところ2部屋空きで


ひとつは少し手を入れたら貸せる状態も


もう一部屋は、売主の身内が入居していて


この度の売却に伴い退去ということで


室内の状態は未知...




果たしてどんな状態なのか...


カチャ(カギを開ける音)...


...


...


3.JPG



うわっ!?動物臭がする(◎_◎;)


くせーな〜(;´Д`)

4.JPG




長いこと住んでたんだろうな...


かなり汚いね...

5.JPG 6.JPG



うーん...

3.JPG




ビリビリ〜(;´Д`)

4.JPG 5.JPG




窓も汚ね〜(;´Д`)

3.JPG




まぁこの程度なら珍しくもないけど


初級者が見たらドン引きかな(^^;


荷物が空っぽなだけマシよね(笑)




こんな環境でも人が住んでたんだから


少々ボロでも住むってこと
よ(^^;




ここのビフォー状態はぜひ見といたほうがいいねー


決済後に見学会をさせてもらおう(^^)





本格リフォームは少し落ち着いてからかな...


まずは

・外回りをスッキリ
・滞納者をここから正常化
・まともな1室を埋める



できれば外壁塗装もしたほうがいいけどね...



臭いの染みついてる


畳やふすま、クロスはサッサと撤去
して


スケルトン状態にまでもって行って


しばらく消臭に時間取ったほうがいいかな(^^;



再生しがいがあるね(^^;




おしまい




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多国籍アパート

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 外国人のシェアで1つ決まり。
 6/9 また外国人シェア... あと半分...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置


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5日(火)16時〜  横井上100万円平屋見学会2日目
     18時〜  単なる飲み会
9日(土)12時半〜 長船町Kさん3号戸建アフター見学
          &ランチ

13日(水)12時半〜 いいてんきさん原尾島マンション
           アフター見学&ランチ
          追加でじいじさんアパート途中経過見学
          &門田本町1円?物件外観見学


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


総社のアパート2号がまた入居しましてねー



6戸中、1戸しか入ってない状態で買って


とりあえず外壁塗装をして

関連記事
2018年03月14日 あっちを直せばこっちが...こっちを直せばあっちが...



4月から本格的に募集を開始しましたが


遠隔地なんでなかなか営業も行けず...




当初は、元々の管理会社に継続も考えましたが


他社には情報を出していないとか...


ここ、大事なところ。


地元の小さな不動産会社で


自社だけの客付けなんて


ちょっと厳しいよね...



以前はいろいろ出してたそうだけど


FC系の若いのがいろいろやらかしたみたいで...


よくあるパターンが

・素行の悪い人をテキトーなこと言ってぶちこむ
・ペットを飼うのを知りながら隠す
・爆音を出す車と知りながら隠す
・短期での退去予定を知りながら隠す


とか。


管理会社は直接会わんから


申込書や免許証で判断するしかないもんね...


で、入ってみてトラブル頻発みたいな...


そんなのに懲りて


他社には出さんってのは気持ちはわからんでもないけど...




結局そこは断って


自分でいくつか回ってみてるけど


回ったとこで言うのは


「結構なんでも受け入れるんで」
「どんどん交渉してください(^_^;)」




具体的には

「外国人、母子家庭、生活保護OK」
「事務所や店舗使用もOK」
「お店の看板付けてもOK」
「駐車場余ってるから3台でも4台でも5台でもOK」
「ペットも相談してー」



結構なんでもあり(^^;





そんなこと言ってたら


いろいろ相談できるんだー的なイメージになったのか


最初に決まったのは


5月にベトナム人3人のシェア


いま多い実習生ね。


大手の法人契約で窓口もしっかりしてるからいいね(^^;




そうこうしてると


6月はインドネシア人2人のシェア


これも実習生。


これは地元の小さな会社の法人契約。




いまや多国籍アパート(^^;





残念ながら流れたけど


9か月の短期だけど


工事の作業員たちの部屋で


2人シェアで5万円なんてのもあったけど


なかなかOKくれるとこないんだってー(-_-;)





総社は工場とか多いから


外国人のシェアで構わんからもっと埋まらんかねー




ライバルに勝とうと思ったら


どんどん受け入れていかんとね(^^;




とりあえず安くでも詰めて回せばね。


安く買えてるからこそだけど


安くて古いからこそ割り切りやすいしね。




街を走ってても


築10年ぐらいの4戸アパートで


半分空いてるのとかポロポロ見るけど


築5年10年程度じゃ


客付けに苦しんできても


低属性にシフトもできんし


家賃も下げられん
からね〜(;´Д`)




やっぱり安く買うのが勝利の鉄則よ。




おしまい




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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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