古い建物に太陽光

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ
 H26.12.5イオン岡山オープン。
 3度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(入居者負担)で入居

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム(笑)
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆しっしーさん3号5万円戸建&
 目黒町110万円戸建見学&ランチ

  5月2日(水)12時〜
  参加予定(定員12名)
  1しっしーさん
  2O幡さん
  3HTさん
  4J子さん(女性)
  5じゅんこさん(女性)
  6じゅんこさん娘さん(女性)
  7K本さん
  8S波さん
  9じいじさん
  10OCさん
  11わたくし
  12
  ※キャンセル出ました。

☆南区福島250万円店舗兼住居見学&ランチ
  5月7日(月)12時半〜
  参加予定(定員9名)
  1摂津屋さん
  2K只さん
  3こももさん(女性)
  4N西さん
  5N西さん奥さん(女性)
  6T畠さん(安全靴)
  7Y山さん
  8しんやさん
  9わたくし
  ※満席になりました。
  ※キャンセル待ちをご希望の方はご連絡ください。


<イベント一覧>
5月
2日(水)12時〜 しっしーさん3号5万円戸建&
         目黒町110万円戸建見学&ランチ
7日(月)12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学&ランチ
8日(火)13時〜 倉敷相談日
9日(水)12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学&ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


わたくし、太陽光をやっていますが


どれも新しい建物に載せています。



太陽光1号 20kw 38.88円
平成24年9月築 → 25年7月設置

太陽光2号 39.77kw 29.16円
平成28年9月築 → 同年11月設置

太陽光3号 12kw 22.68円
平成29年5月築 → 同年6月設置




というのも


太陽光の全量買い取りだと


20年間買取価格が固定されるので


その間に建物を解体するってなると


パネルなどを移設しないといけない...



なら、太陽光設備のほうが先にダメになるか


或いは建物の方がもっと長持ち


すればいいかと思って


新しい建物に載せるようにしています。




移設する場所も必要だし


外している間は売電はストップするし


もちろんお金もかかるので


途中で動かすことがないほうがいいと思ったんですね。




なので、


わたくしの原尾島のアパート1号なんかは


昭和53年築でかなり古いから


10年〜15年程度で建て替えを想定しているし


屋根も切妻でそんなに載りそうにないので


検討すらしませんでした(-_-;)




ただ、総社のアパート2号は検討しました。


売電価格も今年度から19.44円...

関連記事
2018年02月08日 18円だと難しいかな...



こりゃ厳しいなと思って止めるつもりでした...





が、「どれぐらい載るか見てみましょうか?」



と、いつもの太陽Tさんがいうもんで


とりあえずお願いしたら


18.91kw載るということで。


シミュレーション上の利回りだと14%ちょいぐらい。




金融機関のゆうじろうさんに打診したところ


力強く「やりましょう!」(^^;





もう外壁塗装もしたしな...




太陽Tさんも売上になって


金融機関もお金を貸せて


と、喜ぶ人がいるんなら



20年縛られてみようかと...


わたくしも14%取れるしね。


まぁそれはそれでいいのかなー





ただ、気になるのは連携工事負担金


関連記事
2016年08月05日 連系工事負担金
2017年08月13日 この出費「も」しかたないね...




過去の3つはこんな感じでした...

太陽光1号 20kw 38.88円
負担金 0円

太陽光2号 39.77kw 29.16円
負担金 155,118円

太陽光3号 12kw 22.68円
負担金 383,680円



今回は 19.91kw ...


すぐ近くの電柱にトランスがあったので

トランス.jpg



もしかしたら安くなるんじゃないかな...


なんて心待ちにしていると


太陽Tさんから連絡があって



「今回は2,000円でしたー」



おー。



それはありがたい(^^♪


太陽光3号が高かったので


ここで薄まった感じです(^^;



そんなこんなで


ここは20年縛られてみようと思います(^^;




おしまい




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築年数を考えてみた。

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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間0日
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 H26.12.5イオン岡山オープン。
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(入居者負担)で入居

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム(笑)
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆しっしーさん3号5万円戸建&
 目黒町110万円戸建見学&ランチ

  5月2日(水)12時〜
  参加予定(定員12名)
  1しっしーさん
  2O幡さん
  3HTさん
  4J子さん(女性)
  5じゅんこさん(女性)
  6じゅんこさん娘さん(女性)
  7K本さん
  8S波さん
  9じいじさん
  10OCさん
  11わたくし
  12
  ※キャンセル出ました。

☆南区福島250万円店舗兼住居見学&ランチ
  5月7日(月)12時半〜
  参加予定(定員9名)
  1摂津屋さん
  2K只さん
  3こももさん(女性)
  4N西さん
  5N西さん奥さん(女性)
  6T畠さん(安全靴)
  7Y山さん
  8しんやさん
  9わたくし
  ※満席になりました。
  ※キャンセル待ちをご希望の方はご連絡ください。


<イベント一覧>
5月
2日(水)12時〜 しっしーさん3号5万円戸建&
         目黒町110万円戸建見学&ランチ
7日(月)12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学&ランチ
8日(火)13時〜 倉敷相談日
9日(水)12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学&ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日は、わたくしの築31年のアパート


太陽光を載せるにあたって


関連記事
2018年05月01日 古い建物に太陽光



20年の固定買取の間、解体とかはちょっとねー


なんてことを書きました。




もちろん途中で売るって選択肢もあるんですけど


場所がいいものはなるべく持っておきたい


とも思いますし


金融機関さんやガス屋さんとのお付き合いや心象を考えると


単に儲かるからってだけでサクサク転売


ってのはどうも性に合わないので


基本的に解体まで、或いはそれ以降も付き合うつもりの


長期保有が前提です。




売るにしても


10年ぐらいは持って


返済もほぼ終えて、


ガス屋さんにも回収してもらってからですね。




運営や管理が苦しいとかで、


お荷物になるような物件ならしかたないけど(;´Д`)




長期保有するにあたって


将来もある程度考えるなら


築年数は気になるところ。





ということで、整理してみました。


2号 平成21年築 築9年
3号 昭和46年築 築47年
4号 昭和46年築 築47年
5号 昭和46年築 築47年

6号 平成24年築 築6年
7号 平成24年築 築6年

8号 昭和40年築 築53年
9号 昭和42年築 築51年
10号 昭和45年築 築48年
11号 昭和45年築 築48年
12号 昭和51年築 築42年

13号 平成28年築 築2年
14号 平成28年築 築2年
15号 平成28年築 築2年
16-1,2号 平成28年築 築2年
テナント1号 平成28年築 築2年

AP1号 昭和53年築 築40年
17-1,2号 平成29年築 築1年
AP2号 昭和63年築 築30年




改めてみると、ボロいのが多いね...


ちなみにわたくし、昭和47年生まれ...


年上の物件がいくつか...


こうしてみると


アパート2号の築30年なんか


まだまだ新しい部類
ですね(^^;




つづく




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




築年数 2

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☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間0日
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 H26.12.5イオン岡山オープン。
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(入居者負担)で入居

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム(笑)
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

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☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆しっしーさん3号5万円戸建&
 目黒町110万円戸建見学&ランチ

  5月2日(水)12時〜
  参加予定(定員12名)
  1しっしーさん
  2O幡さん
  3HTさん
  4J子さん(女性)
  5じゅんこさん(女性)
  6じゅんこさん娘さん(女性)
  7K本さん
  8S波さん
  9じいじさん
  10OCさん
  11わたくし
  12
  ※キャンセル出ました。

☆南区福島250万円店舗兼住居見学&ランチ
  5月7日(月)12時半〜
  参加予定(定員9名)
  1摂津屋さん
  2K只さん
  3こももさん(女性)
  4N西さん
  5N西さん奥さん(女性)
  6T畠さん(安全靴)
  7Y山さん
  8しんやさん
  9わたくし
  ※満席になりました。
  ※キャンセル待ちをご希望の方はご連絡ください。


<イベント一覧>
5月
2日(水)12時〜 しっしーさん3号5万円戸建&
         目黒町110万円戸建見学&ランチ
7日(月)12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学&ランチ
8日(火)13時〜 倉敷相談日
9日(水)12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学&ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


昨日、築年数を整理してみました。

関連記事
2018年05月02日 築年数を考えてみた。



2号 平成21年築 築9年
3号 昭和46年築 築47年
4号 昭和46年築 築47年
5号 昭和46年築 築47年

6号 平成24年築 築6年
7号 平成24年築 築6年

8号 昭和40年築 築53年
9号 昭和42年築 築51年
10号 昭和45年築 築48年
11号 昭和45年築 築48年
12号 昭和51年築 築42年

13号 平成28年築 築2年
14号 平成28年築 築2年
15号 平成28年築 築2年
16-1,2号 平成28年築 築2年
テナント1号 平成28年築 築2年

AP1号 昭和53年築 築40年
17-1,2号 平成29年築 築1年
AP2号 昭和63年築 築30年





わたくし、不動産屋勤務時代の経験上


客付けや管理などの運営面で戸建が有利


と思っていたので、


元々戸建志向が強く


当初は資金面のこともあって


それに基づいて戸建中心に広げてきましたが


安い戸建って当然古い(;´Д`)




古いのばかり持ってると


近い将来解体も迎えるし、減価償却も無くなる...


解体時期が重なるのも困るので


新しいのも混ぜて築年数の分散を図るのと


災害に備えて、場所もある程度分散させておきたい


という考えもありました。




規模の拡大には時間がかかりますが


低属性サラリーマンだったわたくしには


ちょうど良かったと思います。





話は戻って築年数


古い順に並び替えてみるとこんな感じ。


水島8号 昭和40年築 築53年
牟佐9号 昭和42年築 築51年
広谷10号 昭和45年築 築48年
広谷11号 昭和45年築 築48年
関西3号 昭和46年築 築47年
関西4号 昭和46年築 築47年
関西5号 昭和46年築 築47年
広谷12号 昭和51年築 築42年
原尾島AP1号 昭和53年築 築40年
総社 AP2号 昭和63年築 築30年


津島2号 平成21年築 築9年
門田6号 平成24年築 築6年
門田7号 平成24年築 築6年
植松13号 平成28年築 築2年
植松14号 平成28年築 築2年
植松15号 平成28年築 築2年
植松16-1,2号 平成28年築 築2年
植松テナント1号 平成28年築 築2年
赤磐17-1,2号 平成29年築 築1年





それぞれについては


・水島8号 昭和40年築 築53年

 個人で現金購入。
 今年度償却切れ
 高齢の方が入居中なのでお亡くなりになるまでは...
 場所が良くないので
 その後は解体して土地で売却のつもり



・牟佐9号 昭和42年築 築51年

 法人で現金購入。
 今年度償却切れ
 入居者に売る話しもあるがどうもお金が無さそう...
 最近はずっと保証会社から入金中...
 もう回収済なので適当なところで追い出すか...
 場所も微妙だからその後は解体して土地で売るかな...
 100万円ぐらいならそのままでも買う人いるかも...



・広谷10号 昭和45年築 築48年
・広谷11号 昭和45年築 築48年


 法人で借入。
 近い将来都市計画道路が開通予定
 場所がいいので、ここには何か新築したいな。
 5〜10年ぐらいが目処かな。
 道路次第の面もあるね。



・関西3号 昭和46年築 築47年
・関西4号 昭和46年築 築47年
・関西5号 昭和46年築 築47年


 個人で現金購入。
 償却切れ
 誰も出ていきそうにないから引っ張れるだけ引っ張るか...
 ボロだけどまだ5〜10年はいけるか...
 場所も良くないし、形も悪いからな〜
 その後は駐車場にでもするか...
 或いは安く平屋でも建てるかな...
 


・広谷12号 昭和51年築 築42年

 法人で借入。
 10年後ぐらいを目処に、入居者へ売却予定
 それを前提に、入居者がDIYでカフェへ改装中
 


・原尾島AP1号 昭和53年築 築40年

 法人で借入。
 場所がいいので、
 10〜15年後に平屋3棟新築予定
 或いは、一部を分譲するのもありか。



・総社 AP2号 昭和63年築 築30年

 法人で借入。
 太陽光を載せて20年縛られるのが決定。

 関連記事
 2018年05月01日 古い建物に太陽光

 20年後はわたくし65歳...
 もうさすがに新築はないかな...
 引っ張れるだけ引っ張って
 その後は解体して土地で3区画ぐらいの分譲かな...



古いグループはそんな思惑です。




つづく




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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ
 H26.12.5イオン岡山オープン。
 3度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(入居者負担)で入居

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム(笑)
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
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  5月7日(月)12時半〜
  参加予定(定員9名)
  1摂津屋さん
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  8しんやさん
  9わたくし
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5月
2日(水)12時〜 しっしーさん3号5万円戸建&
         目黒町110万円戸建見学&ランチ

7日(月)12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学&ランチ
8日(火)13時〜 倉敷相談日
9日(水)12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学&ランチ

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こんばんは。岡山大家です。


今日は5月2日の


しっしーさん3号5万円戸建&
目黒町110万円戸建見学&ランチのお話しで。

しっしーさん
O幡さん
HTさん
J子さん(女性)
じゅんこさん(女性)
じゅんこさん娘さん(女性)
K本さん
S波さん
じいじさん
OCさん
わたくし




しっしーさんが3号戸建を


5万円で手に入れたということで


みんなでお邪魔してきましたー




5万円で買える戸建なんか

道路なし
残置山盛り
超ボロ



なんて当たり前。



再生に手間もお金もかかるから


ガツンと安くって感じよね。


じゃないとわざわざ引き取る必要ないしね(;´Д`)





そんな感じで


それぞれ超ボロを想像しながら現地到着

0.JPG





えっ!?これ?


めちゃきれいじゃん!?


一同驚愕ォオ〜!!(゚Д゚ノ)ノ

1.JPG 2.JPG




おーΣ(・□・;)

3.JPG 4.JPG

5.JPG 6.JPG

7.JPG 8.JPG




こりゃすごい...


残置もないし...


我々からすると正に美邸!



美邸パート1
2018年02月21日 これを「美邸」と言わずして何という!?

美邸パート2
2018年03月22日 美邸パート2

美邸パート3
2018年04月22日 美邸パート3




文句なしに美邸に認定です!

外観.JPG





知り合いの不動産屋さんに写真見せて


いくらぐらいだと思う?って聞いたら


「200万円ぐらいですか?」って(^^;


そりゃそうだ。


それが普通の反応よね(^^;




しかし、これが5万円か...



もう不動産の価格じゃないな...





わたくしも激安で話しすることがありますけど


「〇万円なら引き取ってもいいよ」って感じで


話をします。


折り合わなければ買わないだけだし


まぁほんとどっちでもいいんですよね。





「しっしーさん、
5万円って言ってポシャると思わなかったんですか?」


「いや、思いましたよ汗」

「えっ?じゃあ欲しくなかったんですか?」

「いや、欲しかったですよ汗」





欲しかったんかーい(;´Д`)




ほんま無茶言いますな〜(^^;



まぁ、それでも手放したいいう人がおるいうことですな。


そんな家がどんどん増えるんだろうね〜




おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間0日
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(入居者負担)で入居

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム(笑)
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

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しっしーさん3号5万円戸建を見た後は


関連記事
2018年05月04日 美邸パート4は5万円!?



目黒町110万円戸建見学へ。

1.JPG




目黒町といえば東区では人気の


芥子山(けしごやま)小学区

芥子山学区.jpg



学区はかなり広いですね〜(^^;


とはいえ、


北部や山、南部は田んぼ


住宅は東西に走る県道(岡山牛窓線)付近がほとんどですね。


この県道はよく混むけど


大概のものは揃うから、便利は便利ですよね〜



県道沿いは昔開発された分譲地が多くて


県道の北の、かれこれ25年ぐらい工事中の


都市計画道路 中川駅前河本線沿いは


最近開発された分譲地もたくさんあって


新築のマイホームやアパートがたくさんありますね。


赤穂線とはいえ、大多羅(おおだら)駅もありますし。


人口は増加傾向じゃないですかね?




そんな芥子山学区


普通の宅地なら


そこそこ土地値もするから


中古戸建で安いのってなかなか手に入らない(;´Д`)



わたくしの物件10.11.12号も芥子山学区ですけど


3戸で1500万円もしましたからね...


まぁそれでも土地値の半額ぐらいですけど。




その芥子山学区で110万円の戸建っていうと


普通は色めき立つんですけど


しっしーさん3号5万円戸建を見たあとなんで

外観.JPG



お得感がすっかり無くなっちゃたじゃないの(;´Д`)




美邸を5万円で仕入れてくるなんて


ほんまやめてほしいわ〜(笑)


5万円いうたら、ボロじゃないとダメなの!(笑)




そんなこんなで


さっぱりお得感の無くなった


芥子山学区の110万円戸建をご覧あれ。


関連記事
2018年04月19日 「ボロい三連星」



玄関
1.JPG


キッチン
2.JPG 3.JPG


部屋
4.JPG 5.JPG

6.JPG 7.JPG

8.JPG 9.JPG

1.JPG 2.JPG

4.JPG 3.JPG


風呂、トイレ、洗面
6.JPG7.JPG5.JPG



残置物もけっこうあって


草木がボーボー


臭突が倒壊してるけど

1.JPG




駐車場2台いけそうだし


下水も目の前まできてるし


屋根もきれいだし


80坪ぐらいあるから


110万円なら安いと思うんだけどな〜(◎_◎;)




それでも美邸の5万円には敵わんな(;´Д`)




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




物件の入れ替え予定

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ
 H26.12.5イオン岡山オープン。
 3度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(入居者負担)で入居

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム(笑)
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆南区福島250万円店舗兼住居見学&ランチ
  5月7日(月)12時半〜
  参加予定(定員9名)
  1摂津屋さん
  2K只さん
  3こももさん(女性)
  4N西さん
  5N西さん奥さん(女性)
  6T畠さん(安全靴)
  7Y山さん
  8しんやさん
  9わたくし
  ※満席になりました。
  ※キャンセル待ちをご希望の方はご連絡ください。

☆かこちゃん中区5号戸建見学&ランチ
  5月9日(水)12時半〜
  参加予定(定員10名)
  1かこちゃん(女性)
  2ロバートS田さん
  3J子さん(女性)
  4じゅんこさん(女性)
  5そうさん
  6摂津屋さん
  7こももさん(女性)
  8わたくし
  9
  10

<イベント一覧>
5月
2日(水)12時〜 しっしーさん3号5万円戸建&
         目黒町110万円戸建見学&ランチ

7日(月)12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学&ランチ
8日(火)13時〜 倉敷相談日
9日(水)12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学&ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


ここんとこ、自分の物件の今後について


普段考えていることをネタにしていますが

関連記事
2018年05月01日 古い建物に太陽光
2018年05月02日 築年数を考えてみた。
2018年05月03日 築年数 2



今日はその続きで。





平成30年(46歳)時点のボロ組の築年数

 水島8号 昭和40年築 築53年
 牟佐9号 昭和42年築 築51年

 広谷10号 昭和45年築 築48年
   11号 昭和45年築 築48年
 関西3号 昭和46年築 築47年
   4号 昭和46年築 築47年
   5号 昭和46年築 築47年
 広谷12号 昭和51年築 築42年
 原尾島AP1号 昭和53年築 築40年
 総社 AP2号 昭和63年築 築30年


今年は総社を買って
夏ごろを目処に太陽光を載せるので基本的に購入は終了
安いのが自分まで回ってくればもちろん買うけど...

赤磐の土地2号が売れないかな...


.....


平成31年(47歳)

 水島8号 昭和40年築 築54年
 牟佐9号 昭和42年築 築52年

 広谷10号 昭和45年築 築49年
   11号 昭和45年築 築49年
 関西3号 昭和46年築 築48年
   4号 昭和46年築 築48年
   5号 昭和46年築 築48年
 広谷12号 昭和51年築 築43年
 原尾島AP1号 昭和53年築 築41年
 総社 AP2号 昭和63年築 築31年


10月に事業用ローン100万円が完済

8号、9号、赤磐土地2号、二日市土地はどうなってるかな...
安いのが自分まで回ってくればもちろん買う。

買えないようなら
赤磐土地2号か二日市土地に何か建てるか... 


.....


平成32年(48歳)

 水島8号 昭和40年築 築55年
 牟佐9号 昭和42年築 築53年
 広谷10号 昭和45年築 築50年
   11号 昭和45年築 築50年

 関西3号 昭和46年築 築49年
   4号 昭和46年築 築49年
   5号 昭和46年築 築49年
 広谷12号 昭和51年築 築44年
 原尾島AP1号 昭和53年築 築42年
 総社 AP2号 昭和63年築 築32年


10月に積立が満期で180万円

8号、9号はそろそろ手放してるだろうか?
赤磐土地2号、二日市土地はどうなってるかな...

広谷の都市計画道路はどんな感じだろうか...
安いのが自分まで回ってくればもちろん買う。


.....


平成33年(49歳)

 水島8号 昭和40年築 築56年
 牟佐9号 昭和42年築 築54年
 広谷10号 昭和45年築 築51年
   11号 昭和45年築 築51年
 関西3号 昭和46年築 築50年
   4号 昭和46年築 築50年
   5号 昭和46年築 築50年

 広谷12号 昭和51年築 築45年
 原尾島AP1号 昭和53年築 築43年
 総社 AP2号 昭和63年築 築33年


8月に積立が満期で300万円

8号、9号はいつ処分してもいいかな...
赤磐土地2号、二日市土地はどうなってるかな?

広谷の都市計画道路はどうかな...
安いのが自分まで回ってくればもちろん買う。


.....


平成34年(50歳)

 わたくしもついに50歳...

 広谷10号 昭和45年築 築52年
   11号 昭和45年築 築52年
 関西3号 昭和46年築 築51年
   4号 昭和46年築 築51年
   5号 昭和46年築 築51年

 広谷12号 昭和51年築 築46年
 原尾島AP1号 昭和53年築 築44年
 総社 AP2号 昭和63年築 築34年


7月に積立が満期で300万円
8月は事業用ローン180万円完済
9月は自動車ローン120万円完済 

8号、9号はもう手放してるだろうなー

赤磐土地2号も二日市土地もなんかやってるだろうね。

都市計画道路次第では広谷もそろそろ動くかな。
安いのが自分まで回ってくればもちろん買う。


.....


平成35年(51歳)

 広谷10号 昭和45年築 築53年
   11号 昭和45年築 築53年
 関西3号 昭和46年築 築52年
   4号 昭和46年築 築52年
   5号 昭和46年築 築52年

 広谷12号 昭和51年築 築47年
 原尾島AP1号 昭和53年築 築45年
 総社 AP2号 昭和63年築 築35年


5月には太陽光1号+α900万円完済

ここから太陽光1号の売電は全部残るけど
パワコンがどうなるかな...

広谷はどうかなー
もう道路はできてるんじゃないの?
条件が良ければ土地で売ってもいいし
何か建ててもいいな。
もうちょっと引っ張れんこともないけど。
安いのが自分まで回ってくればもちろん買う。


.....

  
平成36年(52歳)

 広谷10号 昭和45年築 築54年
   11号 昭和45年築 築54年
 関西3号 昭和46年築 築53年
   4号 昭和46年築 築53年
   5号 昭和46年築 築53年

 広谷12号 昭和51年築 築48年
 原尾島AP1号 昭和53年築 築46年
 総社 AP2号 昭和63年築 築36年


2月に事業用ローン350万円が完済

原尾島AP1号はあと10年内にはね...
総社AP2号共々は償却は長めに取ってるからね。

広谷と関西町はそろそろ本格的に考えんといけんかな...


.....


.....



この5〜6年以内ぐらいには


赤磐二日市広谷


また新築やってそうですね〜





その頃新しい組

津島2号 平成21年築 築15年
門田6号 平成24年築 築12年
門田7号 平成24年築 築12年
植松13号 平成28年築 築8年
植松14号 平成28年築 築8年
植松15号 平成28年築 築8年
植松16-1,2号 平成28年築 築8年
植松テナント1号 平成28年築 築8年
赤磐17-1,2号 平成29年築 築7年




まぁまぁ古くなってきたな...


津島は外壁やらリニューアルがいるわな...



この5〜6年後ぐらいには


今度は原尾島AP1号の番だな...


その頃は50代後半だから


それが最後の新築かな〜




その前に門田の外壁塗装が入るか...




きっと他にもボロが増えてるよね?(^^;




概ねこんなイメージで


物件の入れ替えを予定しています。




おしまい




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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
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 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間0日
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(入居者負担)で入居

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム(笑)
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
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  5月9日(水)12時半〜
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  9わたくし
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8日(火)13時〜 倉敷相談日
9日(水)12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学&ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


我々ボロ戸建てマニア


いつもどこかで誰かがリフォーム中(^^;



ノーリフォームで貸せればいいけど


激安ボロだとなかなかそうもいかないもんね(;´Д`)




さて、こももさんがリフォーム中の4号。


関連記事
2017年12月18日 大概のことはなんとかなるよ。
2018年02月17日 スケルトンになってたよ〜(汗)
2018年02月19日 ここからが腕の見せ所



ここのキッチン、まだまだきれい。

1.JPG



でも、キッチンを新品にするんよね...


捨てるのはもったいないレベル...




で、それが


リフォーム中のHTさん4号戸建へ移植できれば

2.JPG


関連記事
2018年04月22日 美邸パート3



バッチリだったんだけど


残念ながらサイズが合わん(;´Д`)




2400mmなんで結構でかいもんね...


吊戸棚もついてます。



どなたか使いませんか?(^^;



...



もうひとつ、今度はユニットバス


ボロマニアがよくお世話になる設備屋さん。


1216のユニットバスの注文を受けて仕入れたものの


キャンセルを喰らったそうで(;´Д`)



お気の毒に...




ユパティオ Eプラン という商品だそうで。

3.JPG

ユパティオ.jpg



これが


設置費込みの税込み23万円でいいんですってー




ユニットバスって


チラシに載ってる価格は安くても


設置費で高く取られることが多いから


結局なんだかんだで高くなるんよね〜(;´Д`)


設置費、税込みで23万円なら安いと思うな〜



風呂を入れ替える計画の人にはバッチリなんだけどな〜



こっちも誰かいらんかね〜(^^;





リフォーム中?の


デンチさん3号

関連記事
2017年12月12日 黙々とやっている人が多い
2017年12月17日 激安感が変わったな〜(汗)
2017年12月31日 今年は24物件。
2018年01月30日 50分ならなんとかなるなー




むーさん3号

関連記事
2018年01月17日 70万円前後での攻防戦か...
2018年01月28日 70万円で取ってきたよ。
2018年02月18日 家族で作業っていいねー



うまいこと使えたりせんかね〜(^^;




こんな感じで


仲間内でいろいろ情報が回るのはありがたいね(^^♪




おしまい




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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ
 H26.12.5イオン岡山オープン。
 3度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(入居者負担)で入居

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム(笑)
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆かこちゃん中区5号戸建見学&ランチ
  5月9日(水)12時半〜
  参加予定(定員12名)
  1かこちゃん(女性)
  2ロバートS田さん
  3J子さん(女性)
  4じゅんこさん(女性)
  5そうさん
  6摂津屋さん
  7こももさん(女性)
  8OCさん
  9K本さん
  10mtanaさん
  11mtanaさん弟さん
  12わたくし
  ※満席になりました。

<イベント一覧>
5月
2日(水)12時〜 しっしーさん3号5万円戸建&
         目黒町110万円戸建見学&ランチ
7日(月)12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学&ランチ
8日(火)13時〜 倉敷相談日

9日(水)12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学&ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


やっときたかー


こないならこないでいいけど


赤磐市の固定資産税(;´Д`)

3.JPG


関連記事
2018年04月12日 固定資産の評価替え



岡山市、倉敷市は4月にきたのに


赤磐市は4末でも全然届かないから


このままこなけりゃいいのになんて思いつつも


役所「送った!」
わたくし「届いてない!」


なんてことになって


勝手に延滞扱いされてもたまらんから


5月1日に電話してみたら


「赤磐市はGW明けになります〜」だってさ。



へー。そんな自治体もあるんだねー


そんな大した額ではないけれど


他の自治体と支払時期がずれるってのは


それはそれでありがたい(^^;



それと、赤磐市は都市計画税がないんだねー


それもそれでありがたい(^^;



お国へ場代を払っとかんと


商売させてもらえんから


さっさと払っときますよ(;´Д`)




でも、コンビニ支払いができんみたい(◎_◎;)


発送が遅いのはいいけど


そういうのは早く対応してほしいね(-_-;)





一緒に自動車税が届いてたよ...

4.JPG



あとは軽自動車税


国保税が7月か...


総社AP2号の不動産取得税もそろそろか...


戦々恐々の日々ですな(→o←)ゞ


...



さて、連休明けから多少動きがあるんでしょうか


問い合わせも増えてきて


「資料くれー、資料くれー」って言われるから


とりあえず簡単なの作りましたよ(^^;




よーすけさん5号築港新町戸建



T田さん1号新京橋アパート1階



T田さん1号新京橋アパート2階




人員に余裕があって


業者さんが積極的に動いてくれるとこならいいけど


どこも人が少なくて大変そうだから


これぐらいはやってあげんといけんわな〜(-_-;)




ちなみにわたくしの総社AP2号


総社のスカイホームさんがいつの間にか動いてくれて


こんな感じでネット掲載中(^^;


1.jpg



こういうとこはこっちは楽なんだけどね〜(^^;



その結果、総社AP2号が申込に(`・∀・)ノイェ-イ!


法人契約で外国人の技能実習生


ベトナムの女性3人のシェアなんだってー



最近よく聞くけど


外国人はほんと増えてるからね〜



行儀よくしてくれれば全然いいけどね。


この調子でどんどん決まってほしいね〜(^^;




おしまい




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    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
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   利回り36.4%→41.76%→37.92%
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
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  10,11号平屋 オーナチェンジ
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H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
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H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
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☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
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<イベント一覧>
5月
2日(水)12時〜 しっしーさん3号5万円戸建&
         目黒町110万円戸建見学&ランチ
7日(月)12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学&ランチ
8日(火)13時〜 倉敷相談日
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14日(月)13時〜 北区相談日
19日(土)    見学会予定

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こんばんは。岡山大家です。


今日は7日に見に行った店舗兼住居のお話し。


250万円ってことで


激安とは言えないけれど


概ね土地値ぐらいだし


店舗兼住居って希少なんで


とりあえず見せてもらおうかと(^^;



結構な土砂降りの中

摂津屋さん
K只さん
こももさん(女性)
N西さん
N西さん奥さん(女性)
T畠さん(安全靴)
Y山さん
しんやさん
わたくし

の9名でお邪魔してきました(^^;



平屋で横長の建物。


軽四1台は余裕で置けるね。



早速室内へ。


ほう。何もない

1.JPG


空っぽってだけでもありがたい(^^;


しかし、動物臭が...


うーん...


結構臭うな...


臭いは厄介だからな〜(;´Д`)




この奥が居室部分か。


あら?


下に降りる階段がある...

1.1.JPG



あ〜、ここらは一段下がってるんだな〜


なるほどね。


いまいるところは2階なんだな。


外から見たら平屋に見えたけど


こういうことね。

図.jpg


普通の平坦地かと思ってたわ(;´Д`)




まぁとりあえず2階を見てみるか。

2.JPG

3.JPG

4.JPG



ふむ。汚いけどまぁまぁか...



水回り

1.JPG 2.JPG


ふむ。使えんこともないか...




風呂が無いな...


1階かな?

1.1.JPG



おー、あったあった。

1.JPG


これも使えんことはないか...



ほー


1階はズドーンなんだね。


天井は低いけどかなり広いな。

2.JPG




ほう。外にも出られるんだね。

3.JPG



なるほどね...


どう使うかな...

1.JPG



面白いのは面白いけどな...


建物が大きいから直すとこが多いしな...


動物臭とな...


どうしたもんか...


倉庫的に貸すのがいいけどな...


...


...


...



しかし、土地が小さい割に建物デカいよな〜




えーっと...


土地が83.99平米(25.4坪)で...


建物が1階36.33平米、2階63.66平米...


建ぺい率が60%容積率が200%だから...


83.99×60%で50.394...



あら、建ぺいオーバーか?



とりあえず聞いてみようか...


値下げ交渉のネタにならんかな...




おしまい




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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
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 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(入居者負担)で入居

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☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
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   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム(笑)
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
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  3号,4号,5号合わせて
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H24年9月 初中区・中区門田本町
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☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


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 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
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H28年9月 南区植松
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15日(火)12時半〜視察(南区北浦,中区原尾島)
19日(土)12時半〜見学会予定
25日(金)19時半〜勉強会1日目

6月
2日(土)19時半〜勉強会2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


かこちゃんの新築の前を通ったんで「カシャ

1.JPG



ここは学区がいいからな〜


羨ましいよ(^^;




さて、今日もボロ物件三昧


いずれも中区。


住所だけ聞くと悪くないんだけど


まぁそれぞれに問題アリの物件...




まずは山の上へ。


建物は悪くないんだけどね〜(;´Д`)


室内もきれいでねー

3.JPG4.JPG5.JPG


軽四も1台入るし、下水だし。



問題は

・山の上
・お墓ビュー
・借地




売主さんは神戸の方で、


元々実家だったんだけど


もういらないんだって...



借地なんで壊してから返さないといけない


大きい車は入らんから


壊すのに200万円かかるんだって(;´Д`)


そんなにお金かけられんから


タダでもいいって...



タダだと贈与になっちゃうから


一応金額入れるけど


うまくいけば1円でいけるかもしれないねー(^^;






お次は、これもちょっと奥まった山際...


これはもう倒壊寸前(;´Д`)

7.JPG



結構広い土地でパツパツだけど軽が通るかな...


おまけで平屋が1つ付いてくる(^^;



これももういらないんだって...


これもタダでもいいらしい...


ここも1円でいけるかもしれないね〜(^^;





最後はまたまた山際のあたり(^^;


ここも場所自体は悪くないんだけどね〜

8.JPG



建物はもう難しいのかな...


ここは車が入らんで


解体に500万円ですと(-_-;)


解体したところで、次に建てるのも至難...


いま古い擁壁があるんだけど


宅地造成工事規制区域なんで


やり直しは必至でしょうしね...



これもタダでもいいらしい...



そりゃそうよね...


500万円で壊しても


買ってくれる人もおらんだろうしね...



こんなのはタダどころか


逆にお金貰わんと引き取れんな〜(;´Д`)




県北とかならともかく


どれも中区で街に近いところだからね〜(-_-;)


負動産で困ってる人、ほんと多いね(;´Д`)





大概、タダなら引き取れると思うから


こんな情報、どんどん欲しいね(^。^)y-.。o○




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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