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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

<イベント一覧>
4月
 7日(土)     お花見(後楽園河川敷)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


よーすけさんから5号の写真がきましたー


よーすけさん5号の話
2018年02月19日 ここからが腕の見せ所



当初、ブロック塀や木があって

4.JPG



これが無くなったらスッキリするねー


って話でしたけど


こうなって

5.JPG



6.JPG



7.JPG



駐車場が増えました(*^▽^*)


裏にもう1台止められるので


これだけでかなり有利に募集ができます(^^)v


やっぱり郊外の戸建だと


駐車場1台と2台では


客付けスピードや賃料に雲泥の差が(;´Д`)



仕上がりが楽しみですね〜



...


ayakoさんからも


第48回あみだでゲットした25万円戸建の写真が。

関連記事
2017年07月17日 概ねいつもの感じ
2017年09月24日 25万円で買い取ってきました。
2017年10月06日 高級車買う前にまずは戸建を買いなされ。
2017年11月05日 この子もきっと大家さん




どうやらこのジャングルがスッキリしたようで(^^;

8.jpeg



この写真だけだとわかりにくいけど


100坪ぐらいの土地に植物がビッシリ(;´Д`)

航空写真.jpg



入っていける隙間なんて全くなし...


それを解体屋さんのロバートS田さんが


安く頑張ってくれてこの通り( `ー´)ノ


じゃーん。

1.JPG 2.JPG



もう何にも無くなっちゃったΣ(・□・;)



伐採された木々は土に還ってもらいましょう(^^;

3.JPG



...



摂津屋さんのここが決まったそうですよ(*^▽^*)

関連記事
2017年08月28日 まずは見積り
2018年02月05日 200万円ぐらいみとけばある程度形になるよ。



ペット1匹加算で6.〇万円。


想定していたMAX賃料よりも高くいけたそうで(^^♪


...



仲間が多いと


ビフォーからの変わり様を見られたり


どこにいくらかかったとか


いい業者さんを紹介しあえたり


いくらで貸せたとか



それぞれの人脈や事例、体験を共有



できるのがいいね(^^♪


そういうチャンスを逃す人の気がしれん(^^;




そういえば、先日退去立会に行ったY原さんの戸建。


ペット絡みでいろいろと問題


の入居者さんが退去
しました。



引越し先はご近所で


そこは室内で飼わせてくれるとか。


住所を聞いたら


元お仲間の物件がヒット(◎_◎;)


あらら...


困ったことにならなかったらいいけど...



こちらは受け入れてくれて大助かりだけどね(^^;



まぁいろいろ共有できると


いいこといっぱいあるよ(^^)



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




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☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
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☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
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☆土地4号 土地購入
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☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
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 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
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<イベントのお知らせ>

☆お花見(後楽園河川敷)
  4月7日(土)10時〜
  参加予定
  1Sさん
  2Y田さん
  3ゆうじろうさん
  4ゆうじろうさんjr.
  5わたくし

<イベント一覧>
4月
 7日(土)10時〜 お花見(後楽園河川敷)
 9日(月)12時半〜見学会(水島)&ランチ
      15時〜 倉敷相談日
13日(金)     見学会(西古松)&ランチ1日目
14日(土)     見学会(西古松)&ランチ2日目
20日(金)     勉強会(夜)
21日(土)     勉強会(昼)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


4月1日に町内会の集まりに行ってきまして。


ここに住んで約5年。



なんと、今年は我が家が班長Σ(・□・;)



班長は、毎月1日19時に公会堂に集合ってことらしい...


毎月ですか...



こりゃまいったな...




以前住んでいたところでも


いままでは仕事とかで


一度も行ったこともなかったんで


全然知らなかったですけど


班長っていろいろやることあるんですね〜(;´Д`)




こんなに持って帰ってきました(◎_◎;)

1.JPG


めちゃ多いやんか...




いつも勝手にポストに入ってると思ってたけど

1.JPG 2.JPG



こんなのも班長さんが配ってるんだね〜


知らんかったな〜(-_-;)


てっきり市が配ってるもんかと...


これ、毎月か...



こりゃまいったな...





もちろん町内会費の徴収も...

1.JPG



17世帯分...


こりゃまいったな...



年3600円


新しい人は入会金1000円


良心的な金額ですね(^^;


わざわざ領収証も用意してくれています...

2.JPG




毎月のようにある行事...

1.JPG

2.JPG



こんなにあったんだ...


きっと準備とかあるよね...


こりゃまいったな...




町内会費払ってるだけで全然知らんかったけど


町内の街灯の交換や電気代の負担も


町内会費
でやってるそうで。


へ〜


町内のみんなの協力で成り立ってるんだね〜




いろいろ時間取られちゃうけど


まぁ1年で交代なんでね。


たまには協力させてもらいましょうか(^^;



おしまい




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 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
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      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
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  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
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  1Sさん
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  3ゆうじろうさん
  4ゆうじろうさんjr.
  5わたくし

<イベント一覧>
4月
 7日(土)10時〜 お花見(後楽園河川敷)
 9日(月)12時半〜視察(水島)&ランチ
13日(金)     見学会(西古松)&ランチ1日目
14日(土)     見学会(西古松)&ランチ2日目
20日(金)     勉強会(夜)
21日(土)     勉強会(昼)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


北区旭本町で収益物件が


13000万円で売りに出てる。

旭本町13000万円.jpg



大東のシティハイツ太田・ニューマリッチOK


2棟セット売り




そういやこれ以前売ってたなと思って調べてみると...




2015年2月1日に売れてる。

2015年2月1日.jpg



3年持って、もう売るんですね〜





ちなみにこの時の価格はというと

旭本町8000万円.jpg


8900万円→8000万円



そこからプラス5000万円...



1.5倍以上...



はー、あほくさっ(;´Д`)


これで誰か買うんかな??(?_?)




ここでも少し書いてましたね(^^;

2015年01月27日 争奪戦。




場所があまり良くないんだけどね〜


グーグルマップ 



そんなの岡山の人ならわかると思うから


土地勘のない都会の人が


スルガで借りて買ったのかな〜?


高く売れたらラッキーって感じ?


なんだか損切りしたい雰囲気も感じるな〜(^^;


面白半分で謄本でも取ってみようか?


...



北区奉還町でも物件出てますね。


奉還町 5200万円
奉還町5200万円.jpg



これはサークルSね。



グーグルマップ




ここは駅が近いけど土地が小さいわな〜(;´Д`)




ここも以前売ってたね。



2013年2月18日に売れてる。

2013年2月18日.jpg



いまだとちょうど丸5年か。


もしかして、


個人で5年超えの長期譲渡所得


で売るつもりなのかな?


だとしたら、今だと大損するよ?





ちなみに当時は3500万円

サークルS3500万円.jpg



ここも1.5倍か...



はー、あほくさっ(;´Д`)



これも売れるんかな〜??(?_?)




ここで少し書いたね(^^;

2013年02月20日 満額で2本買い付けが...





うまくいくかどうかは


仕込みでほとんど決まるからな〜



こんなん仕込んでもしんどいわ(;´Д`)




おしまい




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たぶん1号が一番うれしいと思う。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆お花見(後楽園河川敷)
  4月7日(土)10時〜

  ※雨が降る確率が高いので中止にしました(^^;
 
☆視察(水島)&ランチ
  4月9日(月)12時〜

  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2わたくし


<イベント一覧>
4月
 9日(月)12時〜 視察(水島)&ランチ
13日(金)     見学会(西古松)&ランチ1日目
14日(土)     見学会(西古松)&ランチ2日目
20日(金)     勉強会(夜)
21日(土)     勉強会(昼)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日もまた新大家さん誕生です(*^▽^*)


ここで登場したアパート。

関連記事
2018年03月20日 お金をかけてあるボロ。



1K4戸、3DK1戸で入居はひとつ...


家賃は2.5万円...

4.jpg



賃貸借契約書見たら平成3年から入居Σ(・□・;)


もう出ていかんでしょう(^^;




昭和40年築で古い...


とはいえ中心部にもほど近く


リフォーム済みの即戦力の部屋が2つ


1Kと3DK。


3DKは3.7万円では貸せるかなー


屋根も直してくれてて


あっちこっちお金かかってます。


それで350万円


2部屋だけでも20%はいくね。




土地柄はあまり良くなく


道路も1.4mしかないけど


350ならそこそこ希望者がいるのかな...


たちまちはリフォームも要らない


価格的には初心者にも買いやすい


と思いきや


まさかの、まこりんさん一本釣りΣ(・□・;)



へ〜


そうか〜


道路こそ狭いけど、これに手を出さんか〜


かなり見易いと思ったけどな〜



多くの人が好む物件だと


競争率が高くて獲得が難しいと思うけど


やっぱりそういう物件のほうが安心なんかな〜



こっちの感覚がおかしいんかな〜


チャンスだと思ったけどな〜




まぁそのチャンスを掴んだのが


勇気を振り絞ったまこりんさんいうことか。



一歩踏み出す勇気のある人しか先に進めんからな。


かぼちゃみたいなのに踏み出したらいけんけど


よく思い切った!


350って大金だけど、無くしても死にゃせんで。


まぁこの物件なら


そんなことにもなるはずがないけどね。



まこりんさんはかれこれ

富田  110万円
三門東  7.5万円
万成東   5万円
沼    25万円
新京橋 400万円
高松   70万円
赤坂本町380万円



7連敗中...


ようやく8度目の正直


今日13時、記念すべき大家デビューです(*^▽^*)

1.JPG



まこりんさん、前日にはこんなLINEを。

「4日が近づくたびワクワク感が日増しに強まってきてます人差し指サイン
正直こんな感じは久々でして毎日が楽しいです😀」




勝手に転載しました(^^;


しかし、ほんと良かったな〜




なんせわたくしの家も近いから


誰もエントリーをしないなら自分で買いたかったし


もしベテランの人だけのエントリーだったら


激突しにいってみようかとも思ってたけど


まこりんさん1号になりそうだったんで引きました(^^;



やっぱりね


ゼロを1にするのが一番難しい



自分もそうだったけど


めちゃめちゃ不安な中でも


1号を手に入れて貸せたときが一番うれしかったかな(^^;



契約金や家賃が入った通帳を見て実感したね〜



これが人生のひとつの転機になればいいな(^^)


...



15時には、もうひとり大家さん誕生〜(≧▽≦)



貸した物件は、第33回あみだに登場して


Y崎さんが当たった北区富田110万円古民家

関連記事
2016年11月25日 とりあえず返事待ちです...
2016年12月06日 宅地建物取引士法定講習
2016年12月27日 でてこいや〜
2017年01月06日 今日から始動です(^^;
2017年02月14日 いつでも買い取ってあげますよ(^^)v
2017年09月30日 いい味出てます。



買ったのはもう1年前になるけど


それから休みの日に自分たちで残置物の処分をしたり


多少直してある程度貸せる形にして


実際に募集開始したのが11月(^^;



内見した人はよくお分かりでしょうが


ここはかなり特殊な物件(^^;


借り手が限られるデメリットはあるものの


10人見たらひとりぐらいは気に入ってくれるだろうという


オンリーワン中のオンリーワン物件




ほらな。


やっぱりおったで


気に入ってくれた人が(^。^)y-.。o○


なぁ?


ひとりおればえぇんじゃから。


世の中にはひとりぐらいおるって(^^;



入居はもう少し先だけど


4.〇万円で4月1日から契約開始


今日、契約書などに署名捺印。

2.JPG



めでたく新大家さん誕生です(^^)v



...



先月末にはここで登場した


玉野市30万円美邸

関連記事
2018年02月21日 これを「美邸」と言わずして何という!?
2018年02月27日 100ありゃ充分



ゆうじろうさんが1号物件を獲得して

3.JPG



大家さん一歩手前に昇格(^^)v


第58回あみだで32分の1をくぐり抜けました。





みんなにも


1号物件や最初の家賃を得たときの喜び


味わってほしいねー(^^;




おしまい




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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
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 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
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☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
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 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
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H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
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H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
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H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
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 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
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H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
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  4月9日(月)12時〜

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 9日(月)12時〜 視察(水島)&ランチ
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14日(土)     見学会(西古松)&ランチ2日目
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こんばんは。岡山大家です。


先日退去した物件2号。

関連記事
2018年03月21日 超簡単な退去精算



2年住んでくださって


目立つ損傷は和室の壁の一部だけ。

5.JPG



何かをちょっと引っかけた感じ。


さすがに補修いう訳にもいかないので


ここはクロスの貼替ですね。


ということで


すえちゃんが貼りかえてくれましたー(*^▽^*)





じゃーん。

IMG_2854.JPG




傷があるのはこのあたり。

LDK4.JPG



全体を貼りかえる必要もないので


横に1本ラインを入れる形で。




全体を貼りかえるより


費用は下がるし


アクセント
にもなって上々です(^^)v





よくあるのが天井の照明の跡

1.jpg



こういうのも


このあたりだけ正方形に貼りかえたらいいね。


濃い色のクロスと使うと少々の汚れなら目立たないから


次回以降も当分いけるでしょう。




或いは、同じ大きさの照明器具をまた付けとくとかね。


照明器具は好みもあるから


クロスを替えておく方がいいかもね。




以前もこんな壁で

1.jpeg


余ったCFでこんな風にしてもらったことがありましたね。

4.jpeg




リフォームが避けられないのなら


少しでも工夫しないとね(^^;





ちょっとの面積でも動いてくれる


すえちゃんに感謝です(^^;



おしまい




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☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
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 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
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 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
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☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆お花見(後楽園河川敷)
  4月7日(土)10時〜

  ※雨が降る確率が高いので中止にしました(^^;
 
☆視察(水島)&ランチ
  4月9日(月)12時〜

  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2しんやさん
  3わたくし


<イベント一覧>
4月
 7日(土)中止   お花見(後楽園河川敷)
 9日(月)12時〜 視察(水島)&ランチ
13日(金)     見学会(西古松)&ランチ1日目
14日(土)     見学会(西古松)&ランチ2日目
20日(金)     勉強会(夜)
21日(土)     勉強会(昼)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


今日は先月末の見学会3本立ての続きで

そうさん学南町新築完成見学&
N村さん万成5万円戸建アフター見学&
わたくし2号平屋退去直後見学&ランチ

関連記事
2018年03月29日 まともにぶつかっても勝ち目ねー
2018年03月30日 年配の方向けに転用




N村さんの5万円戸建のお話し。


ここで登場した第43回あみだで獲得したやつですね。

関連記事
2017年06月20日 残置3兄弟?
2017年07月26日 みんながハッピー





当時はカビ臭さでマスクは必須(;´Д`)

ファイル_001.jpeg




コンクリート直貼りのクロスはべろ〜んで


残置は山盛り(-_-;)

1.jpeg 1.jpeg

2.jpeg 3.jpeg



雨漏りもあって湿気がひどかったですね(;´Д`)



もっと写真を見たい方はこちらからどうぞ(^^;







それが、約50万円かけて荷物が空になり

IMG_1449.JPG IMG_1447.JPG

IMG_1446.JPG IMG_1442.JPG

IMG_1453.JPG IMG_1450.JPG



その後を見せていただきました(*^▽^*)

1.JPG



現場ではもりてるさんが作業中。

2.JPG



いつもありがとうございます(^^;



さて、早速室内へ。


おー、玄関が開く(笑)

1.JPG



まずそこかっ!?て感じですけど


当時は玄関が使えなかったんですよね(^^;




キッチン周り

1.jpeg



1.JPG 2.JPG




リビング

ビフォー → アフター
1.JPG 2.jpeg

3.JPG 4.jpeg



窓や押入れを潰したんですね〜




2階も見違えるほどに(^^)

1.jpeg2.JPG




風呂は思い切って浴槽撤去(^^;

3.jpeg4.JPG



ベランダが一番わかりやすいかな?

1.jpeg2.JPG




ようやく人が住める感じになりました(^^;


こんな状態でも再生できるんですよね〜





トータル200万円ぐらいかかったそうですけど


ひとまず、知り合いの方が


3.〇万円で借りることになったんですってー




ある程度お金がかかると想定されるなら


ここみたいに5万円とかで


とにかく安く買っておくことですねー




おしまい




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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
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    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

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☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
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☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
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 ※土地3号(南区植松)に新築

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☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
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☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
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H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
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<イベントのお知らせ>

☆視察(水島)&ランチ
  4月9日(月)12時〜

  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2しんやさん
  3こももさん(女性)
  4わたくし


<イベント一覧>
4月
 7日(土)中止   お花見(後楽園河川敷)
 9日(月)12時〜 視察(水島)&ランチ
13日(金)     見学会(西古松)&ランチ1日目
14日(土)     見学会(西古松)&ランチ2日目
20日(金)19時15分 勉強会(メルパルク)&飲み会
21日(土)     勉強会(昼)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


南区のわたくしのテナント1号。


6坪(20平米)の箱が3つ並んでいて


向かって左は洋菓子屋さん。

関連記事
2018年01月07日 イメージピッタリ。



向かって右は倉庫で。

関連記事
2018年01月29日 倉庫のニーズ




真ん中も倉庫で貸していたけど


2月末で空いちゃって


その後も時々問い合わせはあって


左の洋菓子屋さんみたいな


スタートアップの方が入ったらいいなー


なんて思っていたら


昨日、またもや倉庫使用で申込みが(^^;




しかし倉庫なら倉庫でありがたい(^^;


なんせ中身は空っぽだから


次へもそのまま貸せる(^^;



わたくしの好きな


ノーリフォーム作戦が当たり前(^^)v




住居で完全ノーリフォームをやるとなると


ある程度条件が整わないと


なんでもかんでもノーリフォームいう訳にはいかんわね(^^;




賃貸経営において


リフォームっちゅうのは負担以外のなんでもないんで


実施回数は少なければ少ないほどいい


実施範囲も少なければ少ないほどいい




一度入居したらずっと出ていかないのがいい


入れ替わるなら直すところが少ない方がいい





でも、倉庫って住居に比べて貸すまでが苦戦傾向(;´Д`)


住居用の検索サイトは世の中にあふれているし


一般的な不動産屋さんも扱いなれてるけど


倉庫って募集力が弱いんよね〜(;´Д`)




最近はネットで販売したりする人も多いから


そういう方の在庫置き場になったりとか


それなりにニーズはあると思うんだけどね〜




建築費も、住宅に比べると格段に安いから


貸せれば高利回りに。


土地4号にも倉庫建ててみようか...





一度倉庫で借りたら


なかなか解約もしないと思うし


うまく貸せるんなら


住宅より断然楽ちんなんだけど



その「うまく貸せるなら」ってのが一番問題(◎_◎;)




おしまい




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 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
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 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
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 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
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☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
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☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
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  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

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ここで登場したA木さん2号戸建


関連記事
2016年11月08日 ヤバいですね...
2016年11月13日 ボロの中でも上等なボロ
2017年01月24日 状況は人それぞれ
2017年02月08日 こんなもんで充分



1年以上かかってようやく決まりましたよ(◎_◎;)




生活保護に合わせて安めの家賃にしてるから


案内は時々あるんだけど


隣の廃墟が気になるとか


普通の家庭だと駐車場が無いとかで


しばらく経過...




まぁ自分とこでどうにもできないことは仕方ない...


それでも世の中のは選んでくれる人がきっといるんでね。




そうこうしてると


ようやく青い看板のFC不動産屋から申込み!


が、敢え無くキャンセルに...




まずこのキャンセルがひどかった...


契約などを早くするようにお願いするも


のらりくらり...


だんだん歯切れが悪くなってきて


結局キャンセル...


その間、約2ヶ月...


貴重な2ヶ月を返せー( `Д´)ノ


それなりに動く時期に


これやられるとほんと痛い(;´Д`)




そんなこんなで閑散期真っ只中に突入...



戸建は、集合住宅に比べて


閑散期でも決まりやすいけど


駐車場が無いとターゲットが絞られるので


時間だけが経過...




すると秋に今度は


黄色い看板のFC不動産から申込みが!





これも酷かった...


ここも結局2ヶ月引っ張られてキャンセル...


お金が用意できんだので


初期費用も減額したりして


こっちもいろいろ対応してんのに


引っ張るだけ引っ張られてよ〜(;´Д`)





ほんまどっちの担当も全然連絡してこんのよな〜


どうなってるか?って何度催促したことか...


ほんまド素人集団が営業しとるから


ロクなことにならんわ(;´Д`)




でも、こういうことがあるのも大家業...


すんなり決まるときばっかりじゃないからね...


時々、簡単に決まることがあるけど


そんなの実は結構ミラクル


1ヶ月以内で決まれば超ラッキー。


3か月以内で合格点。


6か月以内でまぁそんなもんって感じ。


条件が悪けりゃ1年かかるのもザラ。


大体そんなもんよ。





で、今年に入って


今度は紫の看板のFC不動産屋さんが申込!


最近流行り?の外国人案件(^^;


外国人3人入居で、一応法人契約(^^)v


そして、家賃は大幅アップ!



長いこと空いたけど


この条件なら御の字(^^;


決まってくれてよかったわ〜




ここの不動産屋さんはよく動いてくれる(^^)


話してても売上になりそうな案件に敏感


動きも早いしなー


まぁそんなんじゃないと独立せんわな。


のほほーんと過ごしとる営業マンとは比べ物にならん


ほんま助かるわ〜(^^;





そうそう。外国人案件と言えば


トイレ風呂が共同で生活保護と外国人のみのアパート

摂津屋さん時代
2015年12月22日 強運
2016年02月03日 例外は無い


ryokoさん購入後
2017年12月22日 トイレ風呂が共同のアパート
2017年12月23日 画一的な評価
2017年12月25日 抵当権抹消
2017年12月26日 町興しに一役
2018年01月22日 いろいろ規制があるんだねー
2018年02月12日 ジョリパットぬりぬり
2018年03月09日 工事、進んでます。
2018年03月23日 不法投棄



ここも一部屋埋まりましたよ〜(^^;



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




知らない不動産屋さんから情報がきたー

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

<イベント一覧>
4月
 7日(土)中止   お花見(後楽園河川敷)
 9日(月)12時〜 視察(水島)&ランチ

13日(金)12時〜 西古松新築マンション見学&ランチ
14日(土)12時〜 西古松新築マンション見学2日目
           &よーすけさん5号完成見学&ランチ
16日(月)13〜18時 北区相談日
17日(火)12時半〜よーすけさん5号完成見学2日目&ランチ
20日(金)19時15分 勉強会(メルパルク)
      21時   飲み会(イオン岡山)
21日(土)11時15分 勉強会(シティホテル厚生町)
      13時   ランチバイキング


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


今日は水島の区分マンションの視察&ランチ

じいじさん
しんやさん
こももさん(女性)
ラーメンnnwさん
わたくし


の5名で出かけてきましたー




なんと、わたくしのブログを見ていた知らない不動産屋さんから


「割安な区分があるですが」
「戸建を主にされているので興味ないかもしれませんが...」



って内容のメールがきたんですΣ(・□・;)


へー、こんなこともあるんだね〜(^^;




ぶっちゃけ、


物件価格が安いので


「両手仲介のできる人を希望している」とも(^^;




そりゃそうですわ(;´Д`)


不動産屋にいた者として


そのお気持ちはよーくわかります。


責任だけ掛かってきて、手数料はごくわずか...


仲介手数料関連記事
2015年04月13日 こんなの日常茶飯事です。
2015年09月29日 6万円足りないんです。
2016年01月10日 はっきり言って迷惑なんです...
2016年09月24日 準備する人が一番大変
2017年06月07日 手数料の仕組みが変わる?




我々のような集団にポーンと投げて


あっさり満額手数料をもらったほうが断然楽です(^^;




購入に至るかどうかはわかりませんけど


折角見ず知らずのわたくしにお話しをくださったので


ご縁を深めるということでお邪魔してきました(^^)




今回は水島の築古ファミリー区分


基本的に古い区分は反対派ですけど


安ければ大概OKなわたくし(^^;




とにかく安く買ってさえいれば


リフォームの余裕もあるし


家賃の下げにも対応できるし


売却の際も余裕(^。^)y-.。o○




この「とにかく安く」ってのは


買った瞬間に転売しても儲かるレベルね。



わたくしから出てくる物件はほとんどがそう。


100万円クラスの戸建なんかだと


200万円やそれ以上でも欲しい人いっぱいいます。




まぁ今回は極端な指値は難しそうですけど


水回りがきれいになっているということや


4DKということで


もしかしたらモノになるかも?


と淡い期待も込めて(^^;

1.JPG




写真はNGだそうなんでこれだけ(^^;




場所も物件としても悪くなかったんですけど


リフォームがそこそこいる感じですね〜(^^;


部屋が多くてリフォーム面積が大きいから...


管理費積立金も負担になりますしね...


正味、手残りは月3.5万円ぐらいですかね...


どこまで下げてもらえるか...


もうそこだけですな...




そんなことを考えながら


折角なんで不動産屋さんもお誘いしてランチへ。


不動産屋さんのおススメでお邪魔したのは


倉敷市亀島1-12-30
なか浦



この界隈では有名らしくよく繁盛しとります(^^)

2.JPG



なんと、この不動産屋さんにご馳走になってしまってΣ(・□・;)


恐縮です(^^;


他にも案件があったらぜひ(^^)


不動産屋さんが扱いたくないほど安いものは


じゃんじゃん買います
よ(^^)v






その後、わたくしの物件8号の様子を見に(^^;


なんせ遠いから


こんなついででしか見に来れないしね〜(;´Д`)



そんなこんなで現地到着ー

3.JPG



うっ...


相変わらずボロくて汚い...



これでも毎月きっちり3.5万円入ってるからね(^^;




気になるのは、3年半前に


トレジャーハンターで拾ってきて


あつさんに加工してもらった鉄板

DSC_2454.JPG


関連記事
2014年10月27日 水島完了。



穴をふさいだ鉄板のその後


果たして役目を果たせているのか?


...


...


...




じゃーん。

4.JPG




あつさん、ありがとー(*^▽^*)



おしまい




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☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
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 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
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<イベントのお知らせ>

☆西古松新築マンション見学&ランチ
  4月13日(金)12時〜

  参加予定(定員10名)
  1Y山さん
  2わたくし

☆西古松新築マンション見学2日目
 &よーすけさん5号完成見学&ランチ
  4月14日(土)12時〜

  参加予定(定員11名)
  1よーすけさん
  2ryokoさん(女性)
  3いなせさん(初登場)
  4児島大家さん
  5なつさん(女性)
  6じょーさん
  7かこちゃん(女性)
  8摂津屋さん
  9Y山さん
  10わたくし
  11

☆よーすけさん5号完成見学2日目&ランチ
  4月17日(火)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  

<イベント一覧>
4月
 7日(土)中止   お花見(後楽園河川敷)
 9日(月)12時〜 視察(水島)&ランチ

13日(金)12時〜 西古松新築マンション見学&ランチ
14日(土)12時〜 西古松新築マンション見学2日目
           &よーすけさん5号完成見学&ランチ
16日(月)13〜18時 北区相談日
17日(火)12時半〜よーすけさん5号完成見学2日目&ランチ
20日(金)19時15分 勉強会(メルパルク)
      21時   飲み会(イオン岡山)
21日(土)11時15分 勉強会(シティホテル厚生町)
      13時   ランチバイキング


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日の水島見学のあとは

関連記事
2018年04月09日 知らない不動産屋さんから情報がきたー



第57回あみだで当選したHTさんの決済へ

HTさん.JPG


関連記事
2017年12月27日 満室なら倍の24%?
2018年03月03日 今日もボロばっかり見てます。
2018年03月08日 人間、変われば変わるもんで



少し時間はかかりましたけど


めでたく借入もできてよかったです(*^▽^*)



HTさんと出会ったのは2015年7月


もう3年近く前ですか...


そこから、戸建1号、2号、3号


そして今回アパート1号



ここは、600万円で出ていた4戸のアパートが


380万円まで下がったんで


それならなんとかなるかってことでしたね(^^;




2戸入居で、1戸は長期滞納中でしたけど


最近、売主さんが一気に数か月分回収できたようでねー


払う意思はあるみたいなんで


そうなると割とすんなりいきそうですけどね(^^;




空き部屋も、少し触れば貸せる状態になりそうですし

1.JPG 2.JPG

3.JPG 4.JPG



HTさんの腕の見せ所って感じですね〜(^。^)y-.。o○





ここのあみだエントリーはたった二人(^^;


ここみたいに


道が狭いとか、滞納とかがあると


エントリーが少ないですね。




そういうのこそ逆にチャンスだったりするんですけど


経験が浅い人ほど尻込みしますわね...


経験を積まないと上達もしないのにね(^^;


多くの人が停滞している中


HTさんはどんどん経験値をあげていくことでしょう。




実際に熱心に活動されて


戸建1号、2号、3号は自力で探しましたもんね〜


2年半ほどで戸建3、アパート1。


素晴らしい。




経験値が上がると


一般的に難易度の高そうな物件が


そうでもなくなってくる。



同じ物件に対して


買える人と買えない人の差は


一言で経験の差
ですよ。



トライしてみたら案外簡単なことも多いんだけどねー(^^;




わたくしも含めて


ほとんどが大して能力差のない普通の人間


何で差がつくって


やる気とか行動力とか継続力とか執念とか


詰まるところ、その人自身の問題



そんな難しいことじゃないけどね〜(;´Д`)



まぁみんながみんな出来て


できる大家が溢れかえるとそれはそれで困るんで


沈んでいる人はずっと沈んどってください(^^;



おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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