「買ってくれた助かった」

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

 ☆Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
  3月3日(土)12時半〜

   参加予定(定員10名)
   1Kさん
   2HTさん
   3なつさん(女性)
   4GMさん
   5倉敷大家さん
   6しっしーさん
   7わたくし

 ☆tomoeさん倉敷市戸建見学&
  こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
  3月4日(日)11時半〜

   参加予定(定員10名)
   1tomoeさん(女性)
   2こーへーさん
   3よーすけさん
   4じいじさん
   5よっさん
   6てっぺいさん(初登場)
   7わたくし

 ☆motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
  3月6日(火)12時半〜

   参加予定(定員10名)
   1motoさん
   2しんやさん
   3わたくし


<イベント一覧>
3月
 3日(土)12時半〜Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 4日(日)11時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学&
           こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
 6日(火)12時半〜motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
 7日(水)12時半〜M本さん惣爪完成見学会&ランチ
13日(火)     Y口さん総社市戸建トレジャーハンター
21日(水祝)    見学会予定
23日(金)夜    勉強会(内容はこれから(^^;)&ディナー
24日(土)昼    勉強会(内容はこれから(^^;)&ランチ

 ※勉強会テーマの候補があれば個別にご連絡ください(^^;
  いまのところ
  ・青色申告について

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---




こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から備前市へε≡≡ヘ( ゚Д゚)ノ


第55回あみだくじに登場し


10分の1の確率を突破して


てつさんが獲得した赤穂市のアパートの契約でした(≧▽≦)

IMG_1870.JPG




しかし、いざ契約というときに


どうやら夜逃げ部屋が発生した模様Σ(・□・;)


現管理会社が訴訟準備中とか...




この物件、大手の管理会社がサブリースをしているので


オーナーチェンジした途端にサブリースも切れます...



恐らく明け渡し訴訟からも手を引かれるでしょう...



オーナーが変わったのに引き続きする必要ないですもんね...




そこで、このタイミングでオーナーチェンジをするのは


得策ではないということで


明け渡しなどができたタイミングで


決済をしましょうということに(^^;



通常であれば遅くても4月中には決済が終わったはず...


そこで、決済が何か月先になるかわからないけれど


5月以降の賃料はこちらがいただけることになり


決済時に精算ということになりました(^^;



それまでは粛々とサブリース賃料をもらって


明け渡し訴訟と空室募集を頑張ってもらいます(^^;




ここ、サブリースしてるんで


きれいな状態でないと客付けに支障が出ますから


しっかり大家さんにメンテを迫ります(^^;



自分とこが建てた新しい建物がライバルとなり


古くなったら客付けが難しくなるので


あれを直して、これを直してで


自分たちが客付けしやすいよう


どんどん直させます(;´Д`)




新たに買うてつさんにとってはありがたい話しですが(^^;





今のオーナーさん、


相続したものの


サブリースで引かれた賃料が約25万円


返済が約20万円


残りが約5万円...


そこから税金や修繕にがっつり持って行かれて


全然残らないんですって(;´Д`)



「買ってくれた助かった」


みたいなことをおっしゃっていました(^^;




これで売ってもなんとか残債が消せるレベルだそうです...




こちらとしてはしっかりメンテされて


まだまだきれいな建物


固定資産評価ぐらいで売ってもらって


満室で14%近く出るという


ありがたい状態なんですが(^^;




同じ物件なのにいろんな状況があるもんです(◎_◎;)



てつさんはお得に買えて


売主さんも喜んでくれて


みんながハッピーです(*^_^*)




おしまい




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不動産な一日

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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
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 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
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 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
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☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
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  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
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 ☆Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
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 ☆tomoeさん倉敷市戸建見学&
  こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
  3月4日(日)11時半〜

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   1tomoeさん(女性)
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   5よっさん
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 ☆motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
  3月6日(火)12時半〜

   参加予定(定員10名)
   1motoさん
   2しんやさん
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<イベント一覧>
3月
 3日(土)12時半〜Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 4日(日)11時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学&
           こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
 6日(火)12時半〜motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
 7日(水)12時半〜M本さん惣爪完成見学会&ランチ
13日(火)     Y口さん総社市戸建トレジャーハンター
21日(水祝)    見学会予定
23日(金)夜    勉強会(内容はこれから(^^;)&ディナー
24日(土)昼    勉強会(内容はこれから(^^;)&ランチ

 ※勉強会テーマの候補があれば個別にご連絡ください(^^;
  いまのところ
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※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はいい天気でしたねー


このまま春になってくれればいいんですけど


もう一丁寒さが戻ってくるんでしょう(-_-;)


油断して風邪ひくパターンです(-_-;)





さて、昼から西古松の建築現場へ。

1.JPG



お邪魔したのは


コザックスさんで建築中の新築マンション

外観1.JPG

外観2.JPG




実は、ここの社長さんとお付き合いがあって


プランニングの際に若干アドバイスをしたので


建築中の状態を見せてもらうことに(^^;




空室募集の営業がてら


コザックスさんのお店へ集合して行ってきましたー

コザックス.jpg




収支面から


限られた空間になるべくたくさん部屋を取り


かつ、高い賃料が取れるように


という難儀なミッション...




場所はいいので、富裕層に訴求できるような


独特なものでないと...



家賃ありきのアプローチは良くないんだけどな〜(;´Д`)



建築費と土地代でいくらかかるから


利回り〇%取るには


家賃はこうで
...みたいな...




昨今の新築物件の賃料は


ほとんどこっち都合の賃料だからバカ高い(;´Д`)


賃料は市場から導き出さんとね。



まぁでも親会社の意向は無視できません(-_-;)





そんなこんなで早速現場へ。

2.JPG



おー、やっとりますなー


ここ、敷地内への入り口に


電動リモコンの門扉を設置(^^;


ここの住民以外には入れないようにして


堅牢性をアピール(^^)v


高級車を護らないとね。




1階はガレージ

3.JPG


こういうのもいいよねー




玄関を入ると螺旋階段

4.JPG



下から上を見るとこう。

5.JPG




上からはこんな感じ。

6.JPG




2階はこんな感じ。

7.JPG

8.JPG



螺旋階段の部分はガラス張り


広さと明るさを感じますねー




いくつか問題が無いわけではないですけど


他にはない物件なんで


なんとかなるんじゃないかな〜(^^;



3月末で完成で、


完成見学会をさせてくださいます(*^_^*)


...




その後は、空室営業へヾ(゚д゜ )三( ゚д゚)ノ"


ホームメイト岡山京山店さん
ホームメイト.jpg

ドアーズ岡山駅西口店さん
ドアーズ.jpg

ガーブさん
ガーブ.jpg



この3つは初めてお邪魔したけど


ひとつでも多く決めてくれればいいんだけどね(;´Д`)





他社さんもいろいろ載せてくれてるんで


ピタットハウス岡山平島店さん
 西大寺新 西大寺新戸建 8K 3.9万円


センチュリー21 岡山駅西口店さん
 古都南方 古都南方戸建 5LDK 4.9万円


アパマンショップ岡山駅西口店さん
 北区下伊福 下伊福戸建 3DK 3.4万円


ピタットハウス西長瀬店さん
 北区津島東 2LDK 8.5万円


アパマンショップ岡山東店さん
 北区宿本町 3K 3.7万円


タルト不動産さん
 倉敷市玉島 4DK 3.5万円

 南区植松 テナント、倉庫、事務所 3.24万円



朗報をお待ちしております(^^;




おしまい




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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
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 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
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    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
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  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
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    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


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 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

 ☆tomoeさん倉敷市戸建見学&
  こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
  3月4日(日)11時半〜

   参加予定(定員10名)
   1tomoeさん(女性)
   2こーへーさん
   3よーすけさん
   4じいじさん
   5よっさん
   6てっぺいさん(初登場)
   7デンチさん
   8わたくし

 ☆motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
  3月6日(火)12時半〜

   参加予定(定員10名)
   1motoさん
   2しんやさん
   3わたくし


<イベント一覧>
3月
 3日(土)12時半〜Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 4日(日)11時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学&
           こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
 6日(火)12時半〜motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
 7日(水)12時半〜M本さん惣爪完成見学会&ランチ
13日(火)     Y口さん総社市戸建トレジャーハンター
21日(水祝)    見学会予定
23日(金)夜    勉強会(内容はこれから(^^;)&ディナー
24日(土)昼    勉強会(内容はこれから(^^;)&ランチ

 ※勉強会テーマの候補があれば個別にご連絡ください(^^;
  いまのところ
  ・青色申告について

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から年末に登場したこのアパートへ

関連記事
2017年12月27日 満室なら倍の24%?




ここ、当初600万円で話しがきて


みんなで見に行きましたけど


高すぎるってことで


一旦お断りさせていただきまして(-_-;)



その後ネットに600万円で掲載されるも


やはり売れず...


まぁ600じゃ売れんでしょうね〜(-_-;)




その後、500万円に値下げも売れず...


どうやら身内の方がいろいろ言ってきて


これ以上の下げは難しいとか(;´Д`)


うーん...500でも厳しいよね...



まぁ、下がらないものはしかたない...


無理に高値で買う必要もないのでね(^^;




そんなこんなで時は過ぎ


なかなか買い手が見つからなくて


話しが戻ってきまして(^^;




そこで、300で交渉するも


さすがに通らず(^^;



返ってきた額はまぁ許容範囲だったので


自分が引き取るつもりでみなさんへ配信(^^;



すると勇者が2名Σ(・□・;)

HTさん 3口&シード権
T田さん 1口




HTさん圧倒的有利な状況で


第57回あみだくじとなり


薄氷を踏みながらHTさんが獲得(^^;

決勝結果.jpg




それで、HTさんと不動産屋さんとで現地確認へ行ったいう訳。

1.JPG




このHTさんもネジがぶっとび気味


これを見て


「思ったよりきれいでしたー」(*^▽^*)


満面の笑顔...


「ここをこうしてああして...」
「普通に貸せますね!」



... ... ...


まぁ確かにそうなんですが


これぐらいの感覚にならないと


やっぱりボロには挑戦しないほうがいい
ですね〜(^^;


...


午後からは


Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ

Kさん
HTさん
GMさん
倉敷大家さん
しっしーさん
わたくし


の6名でお邪魔。

1.JPG



長船町で1〇〇万円で購入されたそうな。


失礼ながらここもまぁまぁボロです(笑)

1.JPG 2.JPG



とは言うても


残置物はないし、小ぶりだし、アルミサッシだし


かなり扱いやすそうな上等なボロ?です(^^;




根掘り葉掘り、みなさんの質問が飛び交う中



しょうゆを買うついでに出てきたayakoさん登場(^^;

2.JPG



続いてO村さんも登場(^^;

3.JPG



上等なボロの中で、熱い談義が繰り広げられます(^^;

4.JPG



2日目もお願いしているので


写真はそのあとにでも(^^;


...


その後、ランチは


適当に探したら見つかった

瀬戸内市長船町長岡344-6
ランチ・カフェ 舎和 (とわ)


5.JPG

6.JPG
7.JPG



のんびりさせていただきました(*^_^*)


...


解散後、北区中心部でボロ戸建情報が入ったので


早速現地へε≡≡ヘ( ゚Д゚)ノ


道路は狭いけど、場所はかなりいい(≧▽≦)


室内もそこそこいける!

1.JPG 2.JPG



はいはいはーい!

買付入れまーす!




「いや、頼まれてすぐってのもちょっと(^^;」



ははは。まあね(^^;


あまりにも早く買い手が見つかりすぎるのもね(^^;


じゃあ少し待ってから(^^;


...


その後、別の不動産屋さんから


まだ価格も決まっていないボロアパート情報を見に


中区某所へε≡≡ヘ( ゚Д゚)ノ


なかなかのボロですな...

IMG_1962.JPG



5戸中4戸空き...


車は無理...


期待薄で室内を拝見...


ん??


おーきれいにしてる!?

1.JPG 2.JPG



キッチン、トイレ

4.JPG 3.JPG



...


...


あー、風呂が無いんか...


残念(-_-;)


...


...


ん?


あの窓越しの影は??

1.JPG



まままままさか!?

2.JPG



風呂じゃねーかーΣ(・□・;)

3.JPG



斬新じゃな〜(◎_◎;)



ここは金額次第じゃな(^^;



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




予算は35万円

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

 ☆motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
  3月6日(火)12時半〜

   参加予定(定員10名)
   1motoさん
   2しんやさん
   3わたくし


<イベント一覧>
3月
 3日(土)12時半〜Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 4日(日)11時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学&
           こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ

 6日(火)12時半〜motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
 7日(水)12時半〜M本さん惣爪完成見学会&ランチ
13日(火)     Y口さん総社市戸建トレジャーハンター
19日(月)12時半〜見学会予定
21日(水祝)10時〜見学会予定
23日(金)夜    勉強会(融資について)&ディナー
24日(土)昼    勉強会(融資について)&ランチ
29日(木)12時半〜そうさん学南町新築完成見学会&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---




こんばんは。岡山大家です。


今日は、

tomoeさん倉敷市戸建見学&
こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ


こーへーさんは後半から登場ということで

tomoeさん(女性)
よーすけさん
じいじさん
よっさん
てっぺいさん(初登場)
デンチさん
わたくし


の7名でしゅっぱーつ。




今回の戸建は倉敷市の結構いいとこ


そこを1〇〇万円で買ったそうで(^^)




でも、聞くところによるとどうやら道が狭いらしい...


本人曰く1.6mとか1.7mとか...


1.7あれば軽四ならなんとかなるけど


横からは降りられんわな...


軽四のハッチバックから乗り降りするのも変だけど(^^;




道っていろんなことに影響するからほんと大事。



売買時の価格はもちろん


家賃設定客付けのしやすさ


駐車場の大きさや有無


リフォームや片付け、解体時にも


大きな車が入るかどうか


見積りが変わってくるからね...




そんなこんなで現地到着。

1.JPG


あー、なるほど...


確かに狭いね...


でも見た感じ軽四は余裕に見えるな...


...


測ってみるとちょうど2m(*^▽^*)


軽四なら横から降りられるわ(^^;


太めの方は無理かもしれんけど(笑)



そりゃそうよね。


ちゃんと2m接道も取ってるってことね(^^)


よかったねー


曲がりなりにも再建築できるし。


それでこの場所で1〇〇万円なら安いよねー(^。^)y-.。o○




早速室内へ。

2.JPG


ほー、意外?にきれいじゃないですかー(^^;




小さな土地で小さな建物なのに


1階に2部屋

3.JPG 4.JPG



2階は2間続きながら3部屋

5.JPG 6.JPG



5DKΣ(・□・;)




1階は少々傾きを感じるけど


部屋自体はそんなに手を入れなくてもいいかなー


家賃を安めでいくならだけど(^^;




電気はOK(≧▽≦)

1.JPG


これはありがたい(^^;



倉敷市は生活保護の住宅扶助が3.5万円までだから


その水準に合わせたリフォームをすればいいね(^^;



ここは5DKだけど、


他所の3DKとかと家賃は変わらんからね...


2mしかないし、軽四しか置けんし


大きく直したところで家賃もそう上げられんなら


3.5万円狙いにしたほうがいいよ(^^;


倉敷市の代理納付で安定感抜群だし


相当手堅いよ(^^;




でも、水回りがちょっと手間かかりそう...


トイレはいいんだけど

2.JPG




風呂がちょっとね...


風呂のドアを開けると

3.1.JPG 3.JPG



いきなり風呂かーΣ(・□・;)

4.JPG



これ、風呂のドアじゃなかろー(^^;




洗濯機置き場が浴室か...


これは問題があってからじゃ困るから


水のかからない場所に移設ですな...




あと、どこかから水漏れしてて


配管は全部やりかえなんだって(◎_◎;)




リフォーム予算は35万円って言ってたな...


どの程度でどう変身するのか楽しみです(^^;




おしまい




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成功は分かち合いたいなー

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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
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H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
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☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

 ☆motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
  3月6日(火)12時半〜

   参加予定(定員10名)
   1motoさん
   2しんやさん
   3OCさん
   4わたくし

 ☆M本さん惣爪完成見学会&ランチ
  3月7日(水)12時半〜

   参加予定(定員10名)
   1M本さん
   2しんやさん
   3わたくし

<イベント一覧>
3月
 3日(土)12時半〜Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 4日(日)11時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学&
           こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ

 6日(火)12時半〜motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
 7日(水)12時半〜M本さん惣爪完成見学会&ランチ
13日(火)     Y口さん総社市戸建トレジャーハンター
19日(月)12時半〜見学会予定
21日(水祝)10時〜見学会予定
23日(金)19時〜 勉強会(融資関係)&ディナー
24日(土)11時〜 勉強会(融資関係)&ランチ
29日(木)12時半〜そうさん学南町新築完成見学会&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---




こんばんは。岡山大家です。


先日のtomoeさん倉敷市戸建見学のあとは

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2018年03月04日 予算は35万円



こーへーさん戸建賃貸見学へε≡≡ヘ( ゚Д゚)ノ



こーへーさんのはここで登場しました。

関連記事
2018年02月22日 地元の工務店って大手よりいいと思う。
2018年02月26日 はぁ〜...ためいきでるわ...




1.JPG 2.JPG



見学会でこんな新しいのを見るのって


かなり珍しい(^^;



新しくてもボロでも


そんなのかんけーねー(ふるっ(-_-;))





ってことで話は盛り上がります(笑)

3.JPG




ランチは、こーへーさんが予約してくれた


倉敷市水島北瑞穂町7−4
田舎や徳膳


4.JPG

5.JPG
6.JPG




こういう初めてのお店に行けるのも


見学会の楽しみなところ(^^;



見学会をさせてくださる方々や


車を出してくださる方々にはいつも感謝です
(*^_^*)


わざわざ時間を割いてもらってねー(^^;


そんな面倒なことしなくても


ひとりで大家業に勤しんでおけばいい話



みんなの遊び場?を提供してくださって


ほんとありがたい。


そういう活動に賛同して協力してくださる方々は


特に大事にしたいと思うし


成功させてあげたいと思うね。



何か優遇してあげられんかなー



人ってそんなもんでしょ。



ひとりが好きな人もいるから


それはそれでいいけど


都合のいい時だけ寄ってくる人間には


こっちも特に用はない
な。


好きにすればよろしいが。





それはさておき


tomoeさんとこもこーへーさんとこも


アフターが気になりますねー(^^)




そうそう。


よーすけさんから4号5万円戸建の写真がきたよ(*^_^*)


ビフォーアフター
1.JPG 2.JPG

3.JPG 4.JPG

5.JPG 6.JPG



草を刈っただけでも随分変わったねーΣ(・□・;)


また伸びてくるから除草剤撒いとかないとね(^^;


強力な除草剤をあとでLINEしときますね(*^_^*)



近々屋根に着手するそうで。


ここもどうなるか楽しみだな。



成功はみんなで分かち合いたいね(^。^)y-.。o○



おしまい




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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
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 ☆M本さん惣爪完成見学会&ランチ
  3月7日(水)12時半〜

   参加予定(定員10名)
   1しんやさん
   2Mさん
   3わたくし

<イベント一覧>
3月
 3日(土)12時半〜Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 4日(日)11時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学&
           こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
 6日(火)12時半〜motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ

 7日(水)12時半〜M本さん惣爪完成見学会&ランチ
13日(火)     Y口さん総社市戸建トレジャーハンター
19日(月)12時半〜見学会予定
21日(水祝)10時〜見学会予定
23日(金)19時〜 勉強会(融資関係)&ディナー
24日(土)11時〜 勉強会(融資関係)&ランチ
29日(木)12時半〜そうさん学南町新築完成見学会&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ

motoさん
しんやさん
OCさん
じいじさん
わたくし


の5名でお邪魔ー

IMG_2140.JPG




ここはネットに3〇〇万円で出ていましたね。


掲載直後から問い合わせが殺到したとか...



まぁね。


南区のそこそこの街中で300万円台なら


かなり電話も鳴るでしょうね...




別の方からも質問を受けてたんですけど


満額だとちょっと高い(◎_◎;)



せめて50万円ダウンぐらいは...


購入されたmotoさんも同じようなことを言っていました(^^;




それでも今回、満額で購入(-_-;)




次の方が何人も控えてるから


値下げ交渉なんかできないんですよね...(-_-;)




この程度の価格帯なら


買いたい人なんてなんぼでもいるからね〜(;´Д`)



表に出てる物件だとそうなるわな...


買いにくい世の中になったもんです(◎_◎;)





さて、室内はというと

2.JPG



残置物もなく、なかなかの美邸(^^;

3.JPG 4.JPG

2階
5.JPG 6.JPG




もはや残置が無いだけで美邸に見えてしまう(笑)



一部床が緩いところがあるぐらいかなー




水回りも上々

2.JPG 3.JPG



トイレは床が緩いけど本体はこのままでいい(^^;


下水接続済。

4.JPG




洗面台がおかしなところにあって


ドアが全開にならないけど

IMG_2134.JPG IMG_2135.JPG


まぁこれもこのままでよろしいわ(^^;


ちょっと太めの方はご遠慮いただこう(^^;




電気もこのままでよろしかろー

2.JPG



電気工事やると結構な金額になるから


これぐらいあるとありがたい(^^)




洗濯機置き場が2階のベランダにあるから

2.JPG



できれば1階のどこかに持ってきたいけど


これもこのままでいいぐらい(^^;




駐車場はポルポルちゃんがすっぽり


1台しかないけど


近隣で空き予定があるそうな。


2台取れると有利に展開できるねー


まぁ、このあたりなら


1台でもなんとかなりそうではあるけどね。




大きく目立って直すところもないけど


どこどこやるかねー



洋室の床、トイレの床...


洗濯機置き場...



やりだしたらキリがないからな〜(;´Д`)



大きく直したところで家賃上げられんしな...








そういや最近ボロアパートを大きく直した人知ってるー


関連記事
2018年02月13日 悪いお手本。
2018年02月16日 100万円超えたわ(汗)




2.JPG 3.JPG

2.JPG 3.JPG

3.JPG IMG_1550.JPG



美装が終わって、管理会社の人に見てもらったら



「家賃は難しいとこですが、
 取れても40000円と駐車場代ぐらいですかね」

※LINE原文そのままコピー(^^;



...


...


...


前の人、これでP込み4万円でした...

4.jpeg 6.jpeg

7.jpeg 5.jpeg

8.jpeg 9.jpeg




都会の一等地の築古を直すならともかく


田舎だとそんなもんなんよ(;´Д`)




おしまい




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オープン前の現場

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☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
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 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
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H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

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 6日(火)12時半〜motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
 7日(水)12時半〜M本さん惣爪完成見学会&ランチ

13日(火)     Y口さん総社市戸建トレジャーハンター
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21日(水祝)10時〜見学会予定
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今日は昨日の続きで。

関連記事
2018年03月06日 取れても40000円と駐車場代ぐらい




motoさん南区8号ビフォー見学のあとは


歩く食べログ じいじさん に聞いて


近所のここでランチ。


岡山市南区福富西2-6-6
グリル リンドー (GRILL Rindo)


1.JPG



この前の道、幾度となく通っていますが


こんなところにあるなんて初めて気づいた(◎_◎;)



工事現場とか何が建つのか気になるし


空き家にも目が行くけど


全然気にならんかった(;´Д`)



ほんと良く知ってますね〜(^^;



和牛ハンバーグがおいしかったですわ〜(^^♪

2.JPG

3.JPG

4.JPG




そのランチ中に


TAKEさんが手掛けていて


南区浦安に4月にオープンする


和食料理店 御料理 きたかど



の現場を覗いてみようということで急遽追加(^^;

1.JPG

2.JPG




おー、やってますな〜

3.JPG

4.JPG




いろんな廃材をうまく使っていますスッスゴィ...(゚Д゚ノ)ノ

1.JPG

2.JPG 3.JPG




トレジャーハンターで獲得したドアを発見ォオ〜!!(゚Д゚ノ)ノ


関連記事
2017年01月27日 カリモク


1.jpeg 2.jpeg


1.JPG



有効活用されてよかったですねー(*^_^*)




こんな隠し扉も。

2.JPG 3.JPG


こんなん大好きです(^^;



談笑中にデンチさん息子さんが工事のため登場(^^;

4.JPG



いろんな付き合いが活かされていますねー




どんな仕上がりになるか楽しみです。



オープンしたら食べに行ってみよう(*^_^*)




おしまい




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 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

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 平坦地の約50坪500万円で購入し
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 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆総社市 見学会3件&ランチ
 3月13日(火)12時〜

  参加予定(定員10名)
  1Y口さん
  2ひろさん
  3じいじさん
  4DDMさん
  5わたくし


<イベント一覧>
3月
 3日(土)12時半〜Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 4日(日)11時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学&
           こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
 6日(火)12時半〜motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
 7日(水)12時半〜M本さん惣爪完成見学会&ランチ

13日(火)12時〜 総社市 見学会3件&ランチ
            としさん〇〇万円平屋アフター
            わたくしの2号アパートアフター
            Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
15日(木)11時〜 茶屋町戸建視察&ランチ
      14時〜 新京橋アパート見学会
19日(月)12時半〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&ランチ
           ryokoさん1号外国人満載アパートDIYアフター&
           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ1日目
21日(水祝)10時〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&
           ryokoさん1号外国人満載アパートDIYアフター&
           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ2日目
23日(金)19時〜 勉強会(融資関係)&ディナー
24日(土)11時〜 勉強会(融資関係)&ランチ
29日(木)12時半〜そうさん学南町新築完成見学会&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---




こんばんは。岡山大家です。


今日は、先日のM本さん惣爪完成見学会&ランチの様子を。


ここで登場して、

関連記事
2017年08月10日 モアイ
2017年09月10日 いってきまーす。



第46回あみだくじ


M本さんが39分の1をくぐり抜けて


1号物件として当たったんでしたね(*^_^*)


関連記事
2017年10月02日 神様、見捨てませんでした。



このM本さん、あつさんの紹介でお会いしたのがきっかけでね。


最初の頃はひどいもんでした(笑)



慎重すぎる性格が災いして


いくら大家業の良さを説明しても


「でもこうなったら...」
「でもこんなときは...」



って「でも」ばっかり(;´Д`)



典型的、生粋のサラリーマンと言っては失礼か(^^;



世の中の多くの人が似たようなもんですけどもー(;´Д`)



昔の部下たちもみんなそんな感じでしたもんね。


まぁなんせ「でも」が多い(笑)


出来ん理由、ダメと思う理由


を言わせたら超一流(笑)



まぁ踏み出せんやつはずっと燻ぶっとけばいいけどね。



率直なところ、M本さんの印象は


「この人、ずっと抜け出せんのだろうなー」でした(^^;



それがちょこちょこあみだにエントリーしだして


6度目の正直でついに当選!



今回、ようやく腹をくくったわけですな。


人間、変われば変わるもんで(*^_^*)



決してDISってるわけじゃありませんよ(^^;




さて、その110万円で買った戸建がどう変身したか...


しんやさん
Mさん
わたくし

と珍しく少人数で早速見学です。



ほぅほぅ... 石を敷いてきれいにしとりますなー

1.JPG



元はこんなボロの玄関がきれいに

0.jpg → 2.JPG




玄関を開けるとこんな感じに。

4.JPG



反対から見るとこんな感じ。

4.1.JPG


ここはふにゃふにゃでしたからね〜(;´Д`)

1.JPG




モアイ型トイレは

3.JPG → IMG_2200.JPG



電気

4.JPG → 6.JPG



1階洋室

2.JPG → IMG_2201.JPG



昔の雨漏り跡

2.JPG → IMG_2202.JPG



キッチン

1.JPG → 1.JPG




古い畳は、上からゴザ(^^;

3.JPG → IMG_2208.JPG

色染め国産い草カーペット(敷詰めタイプ) 『 京刺子(きょうさしこ) 』サイズ:本間4.5畳(約286×286cm) カラー:ブラウン(#4110214)、ブルー(#4110114)、ベージュ(4110614)い草 ラグ カーペット 畳 上敷 イ草 花茣蓙 花ゴザ マット【受注生産】

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ふすまは全撤去でよかったんですけど


貼りかえたみたいですね(^^;

4.JPG → IMG_2205.JPG



2階はそのまま(^^;

IMG_2214.JPG IMG_2216.JPG




これでめでたく入居も決まりましたよ(≧▽≦)


実質20数%ですかね。


一発目でこれなら充分過ぎるでしょ(^。^)y-.。o○




やたら直しすぎてもそんなに家賃変わらん


これぐらいで充分よ(^^;




壁が少々削れてようが

IMG_2218.JPG

IMG_2211.JPG



家賃安けりゃ借りる人はおるもんです。


ゴザが寸足らずでもね(^^;



ここは、たたみの表替えは自分でするから


ゴザの撤去を言われましたよ(^^;



このまま無事に進めば


また新米大家さんの誕生です(^^)v





その日の夕方は、HTさんの契約に

IMG_2226.JPG



ここで登場した、中区アパートを進めます(^^;

関連記事
2017年12月27日 満室なら倍の24%?
2018年03月03日 今日もボロばっかり見てます。



HTさんは戸建3つに続いて


これが初アパート



みなさん着実に進んでいますねー(^。^)y-.。o○




仲間の成功は嬉しいもんです(^^)v




おしまい




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工事、進んでます。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
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☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
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☆総社市 見学会3件&ランチ
 3月13日(火)12時〜

  参加予定(定員10名)
  1Y口さん
  2ひろさん
  3じいじさん
  4DDMさん
  5わたくし

☆茶屋町戸建視察&ランチ
 15日(木)11時〜

  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2T畠さん
  3N西さん
  4N西さん奥さん(女性)
  5わたくし

☆新京橋アパート見学会
 15日(木)14時〜

  参加予定(定員10名)
  1namiさん(女性)
  2わたくし     


<イベント一覧>
3月
 3日(土)12時半〜Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 4日(日)11時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学&
           こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
 6日(火)12時半〜motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
 7日(水)12時半〜M本さん惣爪完成見学会&ランチ

13日(火)12時〜 総社市 見学会3件&ランチ
            としさん〇〇万円平屋アフター
            わたくしの2号アパートアフター
            Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
15日(木)11時〜 茶屋町戸建視察&ランチ
      14時〜 新京橋アパート見学会
19日(月)12時半〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&
           ryokoさん1号外国人満載アパートDIYアフター&
           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ1日目
21日(水祝)10時〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&
           ryokoさん1号外国人満載アパートDIYアフター&
           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ2日目
23日(金)19時〜 勉強会(融資関係)&ディナー
24日(土)11時〜 勉強会(融資関係)&ランチ
29日(木)12時半〜そうさん学南町新築完成見学会&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---




こんばんは。岡山大家です。


13日に見学予定のわたくしの2号アパート


外壁塗装が着々と進んで概ね完成が近づいてきました。


元はこんな感じのよくあるアパート。

IMG_1883.JPG



職人さんに頑張ってもらって

IMG_2181.JPG
IMG_1882.JPG



随分きれいになってきましたー(*^▽^*)



DIY教室

・漆喰
・ジョリパット
・ペンキ
・オイルステイン


とか色々ぬりぬりやってみて


塗装の大変さがよくわかりました(^^;



下地処理して


ペンキなんか何回も上塗りせんと


全然きれいにならん(;´Д`)



塗装職人さんに感謝ですね〜



当日のお楽しみに(^^)/



...


19日、21日に見学予定のryokoさんアパートもほぼ完成。


ここ、天井が落ちてきていたんですよね(◎_◎;)

1.JPG

2.JPG



結構波打ってるんです(;´Д`)



雨漏りがあって重みで落ちた?


なにか動物でも乗った?




なんでかわからんけどこのままではちょっと...



ということで天井をはがしてもらうと

3.JPG


変色した断熱材が乗っかっている木のスパンが広い(◎_◎;)


「野縁(のぶち)」という部分の間隔が広い...

3.1.jpg



本来はこれぐらいの間隔。

4.jpg



これが断熱材を取った状態。

5.JPG



明らかに広すぎるよね(◎_◎;)



それで少しずつ重みで落ちてきたようでした(-_-;)



で、野縁を増やしてもらい、断熱材を戻して

6.JPG



天井板を取り付ければバッチリ(^^;

7.JPG



どんな部屋になったのかお楽しみに(^^)


なんだか貸すのがもったいないぐらい変身したから(^^;




ここは、みんなでジョリパットをぬりぬりしましたねー

関連記事
2018年02月12日 ジョリパットぬりぬり


自分も作業に関わってるとなんだか感慨深い(^^;


早く貸せたらいいなーとか


いい人が住んだらいいなーとかね(^^;




基本的には、プロの方に任せて


早くきれいに仕上げてもらって


早く貸せるようにする
ほうがいいと思ってるけど



勉強にもなるし、運動不足解消にもなるし


みんなで楽しめるなら


少しは体験してみるのも悪くないね(^。^)y-.。o○



またどこかで教室を開催してみよう(^^;




おしまい




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 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
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 ちょうど3回目の退去と重なり売却
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☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
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  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
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☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆総社市 見学会3件&ランチ
 3月13日(火)12時〜

  参加予定(定員10名)
  1Y口さん
  2ひろさん
  3じいじさん
  4DDMさん
  5わたくし

☆茶屋町戸建視察&ランチ
 15日(木)11時〜

  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2T畠さん
  3N西さん
  4N西さん奥さん(女性)
  5わたくし

☆新京橋アパート見学会
 15日(木)14時〜

  参加予定(定員10名)
  1namiさん(女性)
  2わたくし     


<イベント一覧>
3月
 3日(土)12時半〜Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 4日(日)11時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学&
           こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
 6日(火)12時半〜motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
 7日(水)12時半〜M本さん惣爪完成見学会&ランチ

13日(火)12時〜 総社市 見学会3件&ランチ
            としさん〇〇万円平屋アフター
            わたくしの2号アパートアフター
            Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
15日(木)11時〜 茶屋町戸建視察&ランチ
      14時〜 新京橋アパート見学会
19日(月)12時半〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&
           ryokoさん1号外国人満載アパートDIYアフター&
           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ1日目
21日(水祝)10時〜北区広瀬町戸建ビフォー見学&
           ryokoさん1号外国人満載アパートDIYアフター&
           摂津屋さん津島西坂戸建アフター&ランチ2日目
23日(金)19時〜 勉強会(融資関係)&ディナー
24日(土)11時〜 勉強会(融資関係)&ランチ
29日(木)12時半〜そうさん学南町新築完成見学会&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


また、かぼちゃどもがしょーもないこと言うてますわー(;´Д`)


かぼちゃの馬車オーナー、スルガ銀行の責任追及へ



以下一部抜粋


この日は元地銀の融資担当者のオーナーの男性がマイクを握り、
「私は銀行が一番責任を負うべきだと考えている」と語った。
「私は融資審査を担当していた銀行員時代、
融資を通すことでオーナーが将来不幸になると思った案件は
何十件と断ってきた。
そういう経験があったからこそ、
今回の融資担当者が2棟3億円もの融資を承認した時、
それぐらい余裕があるスキームなんだと判断してしまった」




この方、元地銀の融資担当者なんですと。



それでこの様ですか...



今回の融資担当者が2棟3億円もの融資を承認した時、
それぐらい余裕があるスキームなんだと判断してしまった」




この方、融資担当者時代に何を学んだんだか...



融資承認が出たから安心だーって?



自分自身では大して精査せず


融資の可否で判断してるの?



お金貸さんかったら 貸し渋り って言われて


貸したら貸したで 過剰融資 って(笑)



金融機関もたまらんな〜(;´Д`)




失敗したら、


わざわざこうしてマイク持って


自分の浅はかさ、馬鹿さ加減をアナウンスですか...




ほんまどんだけしょーもないんよ(;´Д`)




かぼちゃの話しを聞いた人全員がやられたんなら


まだ酌量の余地もあるかもわからんけど


このスキームは危ないって思った人もたくさんいるんよ。



あんたにはその嗅覚がなかったんよ。


勉強不足
金に目が眩んだ
浅はか
自信過剰



失敗の原因は、全部あんた自身にあるんよ。


不動産を甘く見とるからよ。


どんだけエリートかしらんけど


そんなあめーもんじゃねーわ(;´Д`)


...


話しは変わって


むーさんに用事があって


娘の真中さんのリフォーム現場へ。


関連記事
2017年11月04日 最高の誉め言葉?
2017年11月23日 あみだの歴史
2018年01月15日 住宅扶助費代理納付依頼書
2018年02月18日 家族で作業っていいねー



トラックが入っていろいろやってました。

1.JPG



室内では真中さんが壁をガリガリ...

2.JPG



綿壁を一生懸命落としていました。



ビフォーアフター

3.JPG



左がビフォー。


こうしてみると汚いですな〜(;´Д`)



努力の結晶Σ(・□・;)

4.JPG
5.JPG




作業のお邪魔になってはいけないので早々に退散(^^;




リフォーム中に


近所のおじちゃんおばちゃんが来て


長時間話し込んでって話をよく耳にするんでね〜


作業に集中してもらいましょう(^^;



完成を楽しみにしておきます(^。^)y-.。o○



...



自分の判断ミス


どうにかこうにか他所へなすりつけようと頑張る


かぼちゃの馬鹿共より


こうしてコツコツ作業して


身の丈に合った投資をしてる人の方が


成功しそうな気がするのは気のせいかな?




努力を怠る
人のせいにする



そんなマインドの人間が成功しないのは


世の中の自明の理でしょう。



おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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