営業の日

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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2月

ちょっと待ってね(^^;



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こんばんは。岡山大家です。


1月中旬に入居した、わたくしの赤磐物件。

関連記事
2018年01月10日 入居前チェック



部屋の前にそれぞれ駐車場2台分あるんですけど


今回入居した方は駐車場がいらんそうで(;´Д`)

1.jpg




そんなもんだから契約時に


「じゃあ近隣に貸し出しますよ?」


って話したらそれでいいってことに。




それで今日、北隣に営業電話を(^^;



「先日からお隣がお住まいなんですけど」
「駐車場が不要な方でして」
「で、外部に貸し出そうと思っているんですが」
「まずはそちらに最初に声してあげたほうがいいかと思いまして...」


「それは助かります。」
「おいくらですか?」


「3千円と消費税ぐらいで考えているんですが」

「あーぜひお願いします!」

「では今日からということで」
「契約書を送りますね。」




いぇーい(^。^)y-.。o○


電話一本で毎月3240円ゲットです(^^)v





で、駐車場を借りないと言った南側に連絡。


「今日から駐車場を1台お隣に貸すことになりましたので」

「えー、そうなんですか!?」
「家の前に他人の車が止まるのはちょっと...」


「外部に貸すというのはご存じかと...」
「でも、こちらも空けておいてもね...」


「えー...」

「まだ1台残ってますからそこを借りたらどうですか?」

「おいくらですか?」

「3240円で隣には言いました」

「ちょっと相談させてください」




折り返しあり。



「あの...こちらで2台とも借りれませんか?」

「いやいや。もう伝えましたからね...」
「最初から借りといてくれればねー...」


「それはそうなんですが...」
「やっぱり家の前に止まられるのはイヤなので...」
「ちょっと相談させてください」






相談言うてもねー


もう隣に1台貸す言うたがな...


家の前に止まるのがイヤいうて...


ほんま最初から借りときゃええのにな...


...


...


うーん。そうじゃなー


道路挟んで南の空き地の土地2号を貸そうか...




折り返しより前にこちらから連絡。



「道路挟んで南側に空き地があるじゃないですかー」
「実はあれもうちの土地でして」
「2台とも借りてくださるんなら」
「お隣には空き地に止めてもらうかと思うんですが」


「2台でおいくらですか?」

「1台3240円で言いましたから...」
「まぁ5〜6千円ですかね...」

※新築当初から2台で5千円のつもりだった

「じゃあ5千円でお願いできませんか?」

「( ̄▽ ̄)ニヤ わかりました。」
「じゃあ今日からでいいですね?」


「はい。」

「じゃあ契約書送りますね」




これで5千円ゲット(*^▽^*)





となると今度は問題はお隣(北側)じゃな...


再度北側へ連絡。


「度々すみません。」
「お隣にお話ししたところ」
「家の前に止められるのはイヤだと...」
「南隣の空き地わかります?」
「あそこもうちの土地なんで」
「そちらへ止めてもらえませんか?」
「1台3240円で」
「時々なら2〜3台止めてもらっても構いませんので」


「おー、それは助かります」

「( ̄▽ ̄)ニヤ じゃあそれで契約書送りますね」




電話4本で月々8240円ゲットです(*^▽^*)





午後からは不動産屋へ空室の営業(^^;


エイブル
エイブル.jpg

センチュリー21
センチュリー.jpg

ピタットハウス
ピタット.jpg

みのる不動産
みのる.jpg




早く決めてくだせぇ〜って


たまにはこんなこともしています(^^;




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




契約書作成

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H18年5月 北区東島田町
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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
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 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
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 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
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    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
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   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
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  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
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     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

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 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
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☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

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☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
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ちょっと待ってね(^^;



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こんばんは。岡山大家です。


先日、駐車場の契約を獲得しましたが


関連記事
2018年02月01日 営業の日



この物件は自主管理なので


自分で契約処理などをしないといけません(^^;





契約書のひな形に沿って入力していき

ひな形.jpg


今回は4部印刷。

IMG_1254.JPG



北棟南棟それぞれの貸主、借主の分で計4部ね。





ここから製本します。


必要なものは

・製本テープ
・ホッチキス
・はさみ


IMG_1255.JPG



製本テープは割印用ね。

IMG_1256.JPG

ニチバン/製本テープ 契約書割印用 25mm*10m ホワイト/BK-2535

価格:341円
(2018/2/3 08:21時点)
感想(2件)



ニチバン 製本テープ契約書割印用ホワイト幅35mm

価格:518円
(2018/2/3 08:22時点)
感想(4件)





幅は25mmでも35mmでもどっちでも。





まずは契約書をホッチキス止め

IMG_1257.JPG



ホッチキスはフラットタイプがいいね。

マックス 軽とじフラットホッチキス サクリフラット3 32枚とじ ホワイト HD−10FL3K/W 1個

価格:570円
(2018/2/3 08:26時点)
感想(0件)






こんな感じで裏が平らになるんよ。

IMG_1260.JPG




で、製本テープを適当な長さに切る

IMG_1258.JPG


両端が1cmぐらい残ってると貼りやすいよ。




片方だけ剥がして接着

IMG_1259.JPG

IMG_1270.JPG




余った部分の処理

IMG_1271.JPG


こんな感じで切って

IMG_1272.JPG


折り返して貼り付け

IMG_1273.JPG



もう半分も剥がして

IMG_1274.JPG


こんな感じで折り返して貼り付け

IMG_1275.JPG


余った部分をカットして

IMG_1276.JPG


はい。できあがり

IMG_1277.JPG IMG_1278.JPG



じゃーん。

IMG_1279.JPG




あとは、こちらの印鑑を押して

IMG_1280.JPG
IMG_1281.JPG



必要なところに印をしてあげて

IMG_1282.JPG IMG_1283.JPG


2部とも送って、1部返送してもらいます。



時々、こんなこともしています(^^;




おしまい




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 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
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    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
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☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
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☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


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☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
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  16-1号,2号 入居中
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H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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2月

ちょっと待ってね(^^;



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こんばんは。岡山大家です。


今日は、1月18日と20日に実施した

中区いいてんきさんマンション
&北区摂津屋さん戸建完成見学
&中区トレジャーハンター&ランチ

※トレジャーは18日のみ


の様子を。




出現率が超レアな


レジェンドいいてんきさん登場で


18日は

いいてんきさん
摂津屋さん
たかぱぱさん
デンチさん
N西さん
N西さん奥さん(女性)
かこちゃま(女性)
N岡さん(女性)
HIROさん(初登場)
わたくし

の10名


20日は

いいてんきさん
摂津屋さん
よーすけさん
なつさん(女性)
OCさん
こももさん(女性)
倉敷大家さん
じゅんこさん(女性)
ryokoさん(女性)
Mさん
じいじさん
わたくし

の12名でお邪魔してきましたー




今回の物件、


以前、通りがかりで外からは見たことがあって


たくさん空いてるし


薄汚くて寂れた感じだなーと思っていたので


あれを再生するのは結構お金かかるよなー


という印象...


果たしてどう変わるのか??




早速現場到着ー

1.JPG



外観を載せられないのは残念ですが


外壁塗装もバッチリ(^^)


随分印象が変わりましたよ。


見学会にお越しの方は


ストリートビューで比較してみてください(^^)




防犯カメラ宅配ボックスを完備!

2.JPG 4.JPG



こういうアイテムはいいですね〜


防犯カメラなんか最近手頃な感じになってきましたし


女性受けが良さそうですよね。



この宅配ボックスは


オークションで安く買ったんですってー(*^▽^*)




鮮やかに塗られた玄関ドア

5.JPG




目隠しの部分の内側には


クロスを貼ってみたそうでΣ(・□・;)

6.JPG


雨の当たらないとこだからってことで


実験的にしてみてるんですってー


いいてんきさん曰く


「5年ぐらいもたんかなー」って。


確かに、室内のクロスも


ちょいちょい貼りかえる羽目になるんで


一緒と言えば一緒よね(^^;


数年後にどうなっているのか興味津々。


人様の実験結果を参考にできるのは助かるねー(^^;





室内は床壁をきれいにしたら充分よね(^^;

IMG_0918.JPG IMG_0926.JPG



室内で差別化ってなかなか難しいけど


女性を意識して


スヌーピーのクロスを使っていました(*^▽^*)

IMG_1042.JPG




防犯カメラ、宅配ボックスを始め


全体的に清潔感があるから


女性の入居者が増えそうな感じですよね(^^♪




空き部屋の数が半端ないけど


実は不動産屋の営業マンとしては


こういう物件はありがたい




ここで書いたような


ベルトコンベア式でガンガン決めていけるから(^^;

関連記事
2015年01月04日 平成21年 15 自己紹介 その47
2016年01月01日 正月企画の例のやつ   平成21年 16自己紹介 その48
2016年01月03日 平成21年 18 自己紹介 その50




有能な営業マンにかかれば


同じパターン


一気に入居が決まっていきますよ(^。^)y-.。o○




おしまい




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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
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<イベント一覧>
2月
 6日(火)13時 〜北区相談日
10日(土)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
           norikoさん1号戸建&ランチ1日目
12日(月)11時 〜DIY教室 ジョリパット塗り
13日(火)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
           norikoさん1号戸建&ランチ2日目
17日(土)12時半〜よーすけさん5号戸建見学会&ランチ1日目
19日(月)12時半〜よーすけさん5号戸建見学会&ランチ2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、1月18日と20日に実施した

中区いいてんきさんマンション
&北区摂津屋さん戸建完成見学
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※トレジャーは18日のみ


の続きで。



1件目のいいてんきさんマンションは

関連記事
2018年02月03日 ベルトコンベヤーに載せてもらいましょう。


価格的にもかなりお得で


しっかりお金をかけてリフォームをしていましたが


なんと、近くで別のマンションも買ったとのことΣ(・□・;)


買える人のところには


どんどん話しがくるんですな〜(◎_◎;)





ということで、一緒にお邪魔してきましたー


ここはRCの大型物件


オートロック、エレベーターもあります。

1.JPG


エレベーターは割と最近交換されたようですし


オートロックもかなりきれいな状態。


メンテナンスに大金がかかるから


こういうのはありがたいですね(*^▽^*)




この建物もたくさん空いているようで




そこそこきれいだけど残置たっぷりの部屋

4.JPG 3.JPG

5.JPG 2.JPG




すぐにでも貸せそうな部屋

1.JPG 2.JPG

3.JPG 4.JPG




トレジャーハンターにおあつらえ向きの部屋(^^;

1.JPG 2.JPG

3.JPG 4.JPG

IMG_0962.JPG IMG_0964.JPG




ということで


ここではトレジャーハンターのみなさんが活躍(^^;

IMG_0967.JPG IMG_0972.JPG

IMG_0969.JPG IMG_0968.JPG

IMG_0970.JPG IMG_0971.JPG



探せばいろいろ出てくるもんですねー(^^;




そして、さらにさらに


近所で別のマンションもセットで買ったとか(◎_◎;)


ほんまどんだけ買うんですかー(;´Д`)



実績がある人のところにはどんどん話もくるし


どんどんお金も借りられるんよね〜(^^;





こっちはかなり傷んでいましたけど

IMG_0978.JPG IMG_0980.JPG

IMG_0982.JPG IMG_0981.JPG





いいてんきさんといえば


数々の問題物件を再生させてきましたから


山の上の平屋5棟
2014年07月12日 平屋5棟&3棟&1棟の見学会
2014年11月19日 トリプル見学会にいってきました。
2014年11月22日 トリプル見学会 その2


いいてんきさん村
2016年01月24日 大家仲間
2015年04月26日 120万円上がっちゃいました(ーー;)
2016年07月05日 耐性



これもきれいになるんでしょうね〜(^^;


完成したらまた見せてください(*^▽^*)


ありがとうございましたm(__)m




おしまい




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200万円ぐらいみとけばある程度形になるよ。

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☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
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☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

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☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
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☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
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☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
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10日(土)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
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13日(火)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
           norikoさん1号戸建&ランチ2日目
17日(土)12時半〜よーすけさん5号戸建見学会&ランチ1日目
19日(月)12時半〜よーすけさん5号戸建見学会&ランチ2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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の続きで、3件目の摂津屋さん戸建完成見学。


1件目 いいてんきさんマンション
2018年02月03日 ベルトコンベヤーに載せてもらいましょう。

2件目 中区トレジャーハンター
2018年02月04日 ほんまどんだけ買うんですかー!?



その前にランチに


最近オープンした 酒工房 独歩館 へ

独歩館.jpg



じいじさんとこももさんがいたら


いいとこ教えてくれるんでほんと助かるね〜(^^;


2.JPG 1.JPG

3.JPG 4.JPG



こういうのも楽しみだね(^^)





さて、摂津屋さんの戸建はここで登場しています。

関連記事
2017年08月28日 まずは見積り




草ボーボーだったやつですね(^^;

1 (1).jpeg


それがすっきりー(≧▽≦)

1.JPG 2.JPG



裏の他人地もボーボーでしたけど

1 (3).jpeg


裏の人が切ってくれたんですってー(^^)v

5.JPG




ここ、元々門塀があって


通れるところが190cmほどしかなくて


普通車でもミラーたたんでパンパンな感じだったんですけど


壊してすっきりー(≧▽≦)

1.JPG



これで余裕で通れるようになって


普通車が3台は入るようになりましたー


郊外の戸建って駐車場台数は結構影響するからね〜


多けりゃ多いほどいいね(^^)





早速室内へ。


元々玄関周りはきれいだったんですよねー

1.JPG 2.JPG



水回りは大きく変身(^。^)y-.。o○


トイレ
1.jpeg



3.JPG




お風呂
4.jpeg



6.JPG




洗面台
5.jpeg



1.JPG





キッチン
2.jpeg



2.JPG





洗面台の横には洗濯機置き場を作れないので

1.JPG




どこに作ろうか?ということで


この階段下とか候補になりましたが

IMG_1004.JPG



やっぱり給排水が近い方がいいだろうということで


キッチンのここへ。

1.jpeg



下がキッチン側から、上が和室側からの収納でしたが

2.jpeg 3.jpeg


上を塞いで

IMG_1010.JPG


こんな風に改造(*^▽^*)

IMG_0998.JPG



そこそこ家賃を取るには、


洗濯機置き場は室内にないとね(^^;




電気も大きくなって
6.jpeg



IMG_0994.JPG



部屋もきれいになりましたー(^^)/
3.jpeg 4.jpeg



IMG_0999.JPG IMG_1003.JPG



ここまでできれば客付けは割と簡単でしょうね(^^)




ただ、シロアリ被害とか水道管の破裂とか


ちょいちょい追加トラブルがあったみたいで


なんやかんや200万円以上かかったみたいで(-_-;)



まぁ家が大きくて


外回りにもお金かかりましたから


しかたないですね...



逆に言うと、200万円ぐらいみておけば


大概ある程度形になるいうことですね。




リフォーム代は多めに見積もって


その分安く買うのがミソ
ですね(^^;



おしまい




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 平坦地の約50坪500万円で購入し
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 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
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 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

 ☆わたくしのアパート1号完成見学&
  norikoさん1号戸建&ランチ1日目
  2月10日(土)12時

   参加予定(定員10名)
   1norikoさん(女性)
   2ひろさん
   3namiさん(女性)
   4たくやさん(初登場)
   5こももさん(女性)
   6わたくし

 ☆わたくしのアパート1号完成見学&
  norikoさん1号戸建&ランチ2日目
  2月13日(火)12時

   参加予定(定員10名)



<イベント一覧>
2月
 6日(火)13時 〜北区相談日
10日(土)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
           norikoさん1号戸建&ランチ1日目
12日(月)11時 〜DIY教室 ジョリパット塗り
13日(火)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
           norikoさん1号戸建&ランチ2日目
17日(土)12時半〜よーすけさん5号戸建見学会&ランチ1日目
19日(月)12時半〜よーすけさん5号戸建見学会&ランチ2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---




こんばんは。岡山大家です。


今日は朝からアパート1号へ。


10日(土)、13日(火)に見学会をすることにしたら


すえちゃんが急ピッチで仕上げてくれることになって


なんと、今日にでも仕上げるということにΣ(・□・;)



そこで、慌てて先日ニトリで買った


カーテンレールを持参するため


車内に残してあった飲み物が凍っていることに

1.JPG


ビックリしながら出動です(^^;


ほんまどんだけ寒いんじゃ(;´Д`)


寒いのに作業ありがとうございます(^^;




さすがにいまの古いカーテンレールじゃ雰囲気台無しなんで


新たに購入となった訳ですが


安いものなら1000円とか

カーテンレール1.jpg




でもかっちょ悪い...


高いもので5000円ぐらい...


カーテンレールが良くても


家賃が上がる訳でもなし...


うーん...


うーん...




悩んだ挙句高いの買っちまった(;´Д`)

カーテンレール.jpg



将来、アパート1号を解体するときには


絶対このカーテンレールは回収じゃ(笑)




そんなこんなで1号到着ー


もりてるさんがトイレを設置してくれていました(^^)

2.JPG



便器にまたがってますが


決して用を足している訳ではありません(^_^;)




早速カーテンレールをすえちゃんに付けてもらい


わたくしは気になっていたところを塗ることに。

4.JPG

ガードラックアクア 0.7kg 和信ペイント

新品価格
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気になっていたのはここ(^^;

3.JPG



CFやクロスで回りはきれいになったけど


ここだけが元の地のまま...


変に浮いた感じがするんですよね(;´Д`)


ということで1時間ほどかけて塗ってきましたー


出来栄えは見学会時にご覧ください(^^;





その後、南区妹尾へ。


実は、管理を受けている戸建が明日入居。


庭の枯れ葉たちを片付けてほしいというリクエストで


わたくしが掃除に(^^;


写真じゃわかりにくいですけど


犬のう〇こ混じりの大量の枯れ葉が(;´Д`)

IMG_1293.JPG



ホームセンターで


最新式の伸縮自在の熊手を購入し

2.JPG



シャキーン!
3.JPG



ここでも約1時間かけて頑張りました(^^;

IMG_1297.JPG IMG_1298.JPG

1.JPG




多少トラブルもありましたが


気持ちよく入居していただければ(^^;





その後、北区の相談場所へ。


motoさんが8号戸建てを購入されるということで
※7号はすえちゃんに売却

関連記事
2017年02月18日 自分でリフォームしたオーナーチェンジ物件?



今後の相談にお越しになりました(^^)


リフォームのこととか保険のこととかね。


我々の強い味方、保険のIさんを紹介しときましたよ(^^)v


保険が活かせる場面があったらいいですねー




そうこうしてたら


たまたま、ポルポル大家のレジェンドmtanaさんが登場Σ(・□・;)

関連記事
2016年09月06日 ポルポル



ご自身のアパートの空室募集の営業に回っていたそうで(^^;


mtanaさんほどのレジェンドも


コツコツ活動されているんですねー




そうこうしてたら、こももさんの登場ー


こももさんは4号の今後について相談に(^^;


即席の座談会となって


レジェンドの意見が聞けてよかったですね(^^)v

IMG_1300.JPG





夜は、12日のジョリパット教室の準備へ


漆喰みたいな感じでコテで塗る壁材ですね。

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感想(85件)







教室の舞台は何度か登場したryokoさんの


トイレ風呂が共同で生活保護と外国人のみのアパート

関連記事
2017年12月22日 トイレ風呂が共同のアパート
2017年12月23日 画一的な評価
2017年12月25日 抵当権抹消
2017年12月26日 町興しに一役

2015年12月22日 強運
2016年02月03日 例外は無い
2018年01月22日 いろいろ規制があるんだねー



これを塗るには下準備が必要ということで

ryokoさん
じいじさん
とっこさん
わたくし

の4人で準備。

1.JPG



わたくしは壊れた壁の補修(^^;


じいじさんに教えてもらいながら


穴の開いたところをなるべく四角に調整。

2.JPG



石膏ボードを穴の大きさに切って

3.JPG



少しずつ削ったりして調整し

4.JPG



概ねピッタリはまりました(^^)v

5.JPG





その後、夕食はryokoさんのおごりで

ネモ
岡山市津島西坂2-3-38


IMG_1315.JPG




お疲れさまでしたー(=_=)




おしまい




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どつぼ

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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
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 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
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    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
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<イベントのお知らせ>

 ☆わたくしのアパート1号完成見学&
  norikoさん1号戸建&ランチ1日目
  2月10日(土)12時

   参加予定(定員12名)
   1norikoさん(女性)
   2ひろさん
   3namiさん(女性)
   4たくやさん(初登場)
   5なつさん(女性)
   6こももさん(女性)
   7OCさん
   8摂津屋さん
   9児島大家さん
   10わたくし
   11N村さん奥さん(女性)
   12
   ※増枠しました^^;

 ☆DIY教室 ジョリパット塗り&ランチ
  2月12日(月祝)

   参加予定(定員10名)
   終日
    1ryokoさん(女性)
    2じいじさん  
    3たろぽんさん 
    4まっきーさん 
    5こももさん(女性)
    6とっこさん(女性)
    7わたくし
   午前、ランチ
    1りょういちさん 
    2なつさん(女性)
   ランチ、午後
    1こーへーさん 午後から
    2じょーさん ランチから
    3真中さん  ランチから
   ※道具はこちらで用意しています。
   ※汚れてもよい格好でお願いします。
   ※部屋も小さく道具や脚立が少ないんで
    大人数は難しいかな(-_-;)
   

 ☆わたくしのアパート1号完成見学&
  norikoさん1号戸建&ランチ2日目
  2月13日(火)12時

   参加予定(定員10名)
   1norikoさん(女性)
   2たかぱぱさん
   3わたくし




<イベント一覧>
2月
 6日(火)13時 〜北区相談日
10日(土)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
           norikoさん1号戸建&ランチ1日目
12日(月)11時 〜DIY教室 ジョリパット塗り
13日(火)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
           norikoさん1号戸建&ランチ2日目
17日(土)12時半〜よーすけさん5号戸建見学会&ランチ1日目
19日(月)12時半〜よーすけさん5号戸建見学会&ランチ2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---




こんばんは。岡山大家です。


10日と13日に見学会をする


わたくしのアパート1号の一室は


16年も住み続けてくれた部屋

関連記事
2017年09月06日 16年入居した部屋。



それなりのダメージを覚悟していましたが


拍子抜けするほどきれいな状態Σ(・□・;)

4.jpeg 6.jpeg

7.jpeg 5.jpeg

8.jpeg 9.jpeg



この時の家賃が


軽四1台込みで4万円




なんならノーリフォームで3万円で貸そうか


とも思ったり


トイレを洋式にして畳を替えて現状維持の4万円かなー


なんて思っていましたが


折角ならみんなで遊んでみようと思って


DIY教室の舞台にしてみた訳ですが


関連記事
2017年09月22日 ぬりぬり1日目
2017年09月25日 ぬリーズ工房
2017年10月01日 クロス部隊
2017年10月03日 ぬりぬり部隊
2017年10月05日 気軽にってわけにはいかんな〜
2017年10月09日 和式トイレの外し方。
2017年10月10日 和式トイレの床の解体。
2017年10月11日 CF部隊。
2017年10月14日 初心者は無地のクロスで
2017年10月15日 5日目終了〜
2017年11月20日 和室を洋室にするまで。





これまた折角なら少々造作をしてなんて思って

1.JPG 2.JPG

2.JPG



関連記事
2018年01月09日 大家にとって一番の悪
2018年01月20日 新たな造作



いろいろ造ってもらったりしてると


今度はカーテンレールが気になってしまって


ちょっとお高い6000円ぐらいのを買ってしまった

カーテンレール.jpg


関連記事
2018年02月06日 肉体労働の日



というのが昨日までのお話し。




前置きがなげー(;´Д`)






ここまでやるともう引っ込みがつかなくて


今度はカーテンと照明を買ってきました(◎_◎;)

IMG_1329.JPG



ペンダントライトビレル(177P-2BK)
1.jpg




ペンダントライト NウッドリングP4
2.jpg




これで3万円の出費(;´Д`)






ノーリフォーム 出費0円 家賃3〜2.5万円


トイレと畳 出費25万円ぐらい? 家賃4万円


...


...


今回 出費不明... 家賃...




見積りも取らずにやってるからね(◎_◎;)





これだけやっても5万円は取れんわな〜(;´Д`)


こりゃ結構ヤバいことになっちゃうね〜(;´Д`)


もう半ばヤケクソ(笑)


アホですわ。


見学会で失笑してやってください(-_-;)




おしまい




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18円だと難しいかな...

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☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
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 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
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 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
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☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
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    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

 ☆わたくしのアパート1号完成見学&
  norikoさん1号戸建&ランチ1日目
  2月10日(土)12時

   参加予定(定員10名)
   1norikoさん(女性)
   2ひろさん
   3namiさん(女性)
   4たくやさん(初登場)
   5なつさん(女性)
   6こももさん(女性)
   7摂津屋さん
   8児島大家さん
   9N村さん奥さん(女性)
   10わたくし
   ※満席になりました。

 ☆DIY教室 ジョリパット塗り&ランチ
  2月12日(月祝)

   参加予定(定員10名)
   終日
    1ryokoさん(女性)
    2じいじさん  
    3たろぽんさん 
    4まっきーさん 
    5とっこさん(女性)
    6わたくし
   午前、ランチ
    1りょういちさん 
    2なつさん(女性)
   ランチ、午後
    1こーへーさん 午後から
    2じょーさん ランチから
    3真中さん  ランチから
   ※道具はこちらで用意しています。
   ※汚れてもよい格好でお願いします。
   ※満席になりました(-_-;)
   

 ☆わたくしのアパート1号完成見学&
  norikoさん1号戸建&ランチ2日目
  2月13日(火)12時

   参加予定(定員10名)
   1norikoさん(女性)
   2たかぱぱさん
   3麒麟さん
   4わたくし



<イベント一覧>
2月
 6日(火)13時 〜北区相談日
10日(土)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
           norikoさん1号戸建&ランチ1日目
12日(月)11時 〜DIY教室 ジョリパット塗り
13日(火)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
           norikoさん1号戸建&ランチ2日目
17日(土)12時半〜よーすけさん5号戸建見学会&ランチ1日目
19日(月)12時半〜よーすけさん5号戸建見学会&ランチ2日目
20日(火)18時 〜勉強会(退去関連)&ディナー
24日(土)13時 〜勉強会(退去関連)&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---




こんばんは。岡山大家です。


平成30年度の太陽光の買取価格が決まりましたね。

太陽光発電、固定買い取り価格を引き下げ
平成30年度は1キロワット時当たり18円に





18円(税込19.44円)ですか...


随分安くなりましたね〜(;´Д`)





昨年(29年)導入した赤磐市12kwは


21円(税込22.68円)でしたから3円ダウン...




一昨年(28年)に導入の植松39.77kwは


27円(税込29.16円)でしたから9円ダウン(;´Д`)


3分の2ですね...




25年の門田本町20kwは


36円(税込38.88円)だから18円ダウン


ちょうど半額になりました(◎_◎;)




それに合わせて設備価格も下がっているので


屋根上の場合


今も利回り12%〜は出せるようですが。






実は、1月に購入した総社のアパートの屋根上も検討してね。


16kw程度は載るということだったんだけど


だいたい1kwあたり年間1000kwh発電するとして


16kwで年16000kwh



それに30年度の税込19.44円を掛けると


年の売電金額は31万円ほど...


月だと2.6万円ぐらい...




築30年の建物に載せて


たった月2.6万円で20年縛られるのもな...
※固定買取が20年なので




すでに築30年なんだから


その間に解体や建替えなんてことになると思うんよね...


そうなると


パネルなどの撤去移設が絡んでくるしね...


どれぐらいかかるんだろうね...




仮に15年後に建替えになったとして


固定買取期間がたった5年残ったパネルとかを


お金掛けてどっかに移設するかね?


或いはそこに新築した上に再度載せるかね?



買取金額は月2.6万円で残り5年なのに...





じゃあ固定買取の終わる20年後まで待つと


建物は築50年...


もう解体か建替えよね...


そのタイミングでパネルなどは撤去?


まだまだ使えそうな感じもする中で


もったいない気もするよね...


ちなみにその時、


わたくしは65歳(;´Д`)


そこから新築する目はもうないかなー




屋根上でやるんなら


やっぱり新しめの建物に載せて


同じように古くなっていくのがいい
と思うね。




でも屋根の上って普通はそんなに広くないよね。


総社のアパート上で16kwの


年31万円の月2.6万円ほど...


これが5年前の36円(税込38.88円)だったら


単純に倍の年62万円、月5.2万円でしょ。




利回りはほぼ同じでも


買取価格が半分になるってことは


同じ面積で上げられる売り上げが半分になるってことよね...


設備価格が下がるから投資額は下がるけれど


売上もわずか...




古くて小規模な屋根上でってのは


いよいよもう面白味がないんじゃないかなー




ということで総社アパートに載せるのはやめときます(-_-;)




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




何かと戦っています...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
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 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
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<イベントのお知らせ>

 ☆わたくしのアパート1号完成見学&
  norikoさん1号戸建&ランチ1日目
  2月10日(土)12時

   参加予定(定員10名)
   1norikoさん(女性)
   2ひろさん
   3namiさん(女性)
   4たくやさん(初登場)
   5なつさん(女性)
   6こももさん(女性)
   7摂津屋さん
   8児島大家さん
   9N村さん奥さん(女性)
   10わたくし
   ※満席になりました。

 ☆DIY教室 ジョリパット塗り&ランチ
  2月12日(月祝)

   参加予定(定員10名)
   終日
    1ryokoさん(女性)
    2じいじさん  
    3たろぽんさん 
    4まっきーさん 
    5とっこさん(女性)
    6わたくし
   午前、ランチ
    1りょういちさん 
    2なつさん(女性)
   ランチ、午後
    1こーへーさん 午後から
    2じょーさん ランチから
    3真中さん  ランチから
   ※道具はこちらで用意しています。
   ※汚れてもよい格好でお願いします。
   ※満席になりました(-_-;)
   

 ☆わたくしのアパート1号完成見学&
  norikoさん1号戸建&ランチ2日目
  2月13日(火)12時

   参加予定(定員10名)
   1norikoさん(女性)
   2たかぱぱさん
   3麒麟さん
   4わたくし



<イベント一覧>
2月
 6日(火)13時 〜北区相談日
10日(土)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
           norikoさん1号戸建&ランチ1日目
12日(月)11時 〜DIY教室 ジョリパット塗り
13日(火)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
           norikoさん1号戸建&ランチ2日目
17日(土)12時半〜よーすけさん5号戸建見学会&ランチ1日目
19日(月)12時半〜よーすけさん5号戸建見学会&ランチ2日目
20日(火)18時 〜勉強会(退去関連)&ディナー
24日(土)13時 〜勉強会(退去関連)&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日は朝からプラザホテルで


不動産コンサルティングマスターの講習で缶詰状態(◎_◎;)

IMG_1331.JPG IMG_1332.JPG



こういうのは睡魔との戦いですな...






夕方からはジョリパット教室の準備に


意外と盛況でビックリ(◎_◎;)



ryokoさん、じいじさんと現場へ

IMG_1339.JPG


1缶20kgのジョリパット。重い...
IMG_1338.JPG


カーテンレールを外したり
IMG_1341.JPG


建具を外したり
IMG_1342.JPG


大量のシーラーを塗ったり
IMG_1340.JPG


といろいろすることがありますねー


スムーズに作業に入れないとね(^^;



こういうのは段取りと体力の戦いですな...





ご褒美はryokoさんのおごりで焼肉へ(^O^)

IMG_1343.JPG

炙り網焼き 高架下
岡山市北区大和町1-15-11


ここは値段の割においしいです(^^)v



こういうのは食欲と血糖値との戦いですな...


ごちそうさまでしたm(__)m





総社市のアパート2号の塗装の工程が決まったと


すえちゃんから連絡がありました。


17日(土)から3月12日(月)の予定。

IMG_1375.JPG


当初から外壁塗装をする予定で


オーバーローンを組ませてもらいました。


が、それでも少々足りません...



こういうのは予算との戦いですな...





工程は決まったというのに


まだ色を決めていません(◎_◎;)


1液ファインウレタンU100

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たくさんあるね...


何にするか迷うね...


こういうのは時間との戦いですな...




思い付きでこんな2色にしてみましたが...

IMG_1387.JPG IMG_1388.JPG


やっちまったかな...


センスの無さとの戦いに勝てるでしょうか?(^^;



それは見学会で判明します(^^;




おしまい




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ビフォーを見てないとわかりにくいね(汗)

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☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

 ☆DIY教室 ジョリパット塗り&ランチ
  2月12日(月祝)

   参加予定(定員10名)
   終日
    1ryokoさん(女性)
    2じいじさん  
    3まっきーさん 
    4とっこさん(女性)
    5yasuさん
    6わたくし
   午前、ランチ
    1りょういちさん 
    2なつさん(女性)
   ランチ、午後
    1こーへーさん 午後から
    2じょーさん ランチから
    3真中さん  ランチから
   ※道具はこちらで用意しています。
   ※汚れてもよい格好でお願いします。
   ※満席になりました(-_-;)
   

 ☆わたくしのアパート1号完成見学&
  norikoさん1号戸建&ランチ2日目
  2月13日(火)12時

   参加予定(定員10名)
   1norikoさん(女性)
   2たかぱぱさん
   3麒麟さん
   4わたくし



<イベント一覧>
2月
 6日(火)13時 〜北区相談日
10日(土)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
           norikoさん1号戸建&ランチ1日目

12日(月)11時 〜DIY教室 ジョリパット塗り
13日(火)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
           norikoさん1号戸建&ランチ2日目
17日(土)12時半〜よーすけさん5号戸建見学&
           こももさん4号戸建途中経過&ランチ1日目
19日(月)12時半〜よーすけさん5号戸建見学&
           こももさん4号戸建途中経過&ランチ2日目
20日(火)18時 〜勉強会(退去関連)&ディナー
24日(土)13時 〜勉強会(退去関連)&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---




こんばんは。岡山大家です。


OCさんのワンコイン戸建が決まったそうですよー


関連記事
2017年08月04日 ワンコイン
2017年08月26日 直す箇所を減らすのがカギ
2017年10月16日 スケルトンになってたよー
2017年11月08日 これで充分。
2018年01月03日 シンプルがよろしいわ。



物件価格が500円なんで


表面利回りだと90000%以上という


という訳の分からんことに(^^;


実質50%ぐらいですかね?


素晴らしいですね(^^)


...



さて今日は、わたくしのアパート1号完成見学&
    

norikoさん1号戸建&ランチ1日目


雨も降って寒い中

norikoさん(女性)
ひろさん
たくやさん(初登場)
なつさん(女性)
こももさん(女性)
摂津屋さん
児島大家さん
N村さん奥さん(女性)
わたくし

の9名が集合ー


初登場のたくやさんは


最年少だった真中さん26歳を更新する25歳(^^;


若いってのはいいねー


ほんと一番の武器だと思うな。


始めるのは早ければ早いほどいいからね。




そんなこんなでまずはわたくしのアパート1号へ。

関連記事
2018年02月07日 どつぼ


1.JPG



元は普通の2DK。


これはリフォーム中ですけど


こんな普通の和室が2間続き。

ファイル_006.jpeg



あまりのやりすぎっぷりに一同失笑(^^;

2.JPG



ほんまねー


ちょっと手を入れだしたら


こんなことになるのはわかってんのよ...


だからみんなには極力直さないように


口を酸っぱくして言ってるんだけどね...


ノーリフォーム派がこんなんやったらダメよね(;´Д`)


まぁこれはこれで良くない見本ということで(^^;



ネタバレになるんで


他の写真は見学会2日目後にね(^^;





次は、norikoさん1号戸建て


関連記事
2017年09月09日 追い風良好
2017年12月05日 共存共栄
 

ここも随分きれいになりましたねー


元はこんな玄関でしたけど

2.jpg


ちょっと塗ったらいい雰囲気になりましたねー

1.JPG



室内も様変わり。

3.JPG 4.JPG



こんな感じで汚かった屋根も

1.jpg


ピカピカになりましたー(*^▽^*)

IMG_1403.JPG



塗装の効果って大きいよねー



こちらもネタバレになるんで


写真は見学会2日目以降に(^^;





今日はどちらもアフター状態でしたけど


やっぱりビフォーと見比べないと


変化がわかりにくいよね(^^;



ビフォーを見ていない人は


過去記事を読んで予備知識を入れてからのほうがいいね。





その後、ランチは


以前お邪魔した

独歩館へ。
岡山市中区西川原185−1

独歩館.jpg



ここから、namiさんと真中さんが合流。


着いてみると、2階の別室を用意してくれていましたΣ(・□・;)

IMG_1407.JPG



貸し切り状態で大満足です(^^)v




今日もお疲れさまでしたー




おしまい




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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