思い入れ

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
 16-1号 募集中
 16-2号 H29.8.26 入居
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
 16-1号,16-2号に設置


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<見学会のお知らせ>
 O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
 9月  2日(土)12時半〜
 参加予定(13名)
 1よーすけさん
 2むーさん(女性)※現地。見学のみ。
 3真中さん(女性)※現地。見学のみ。
 4摂津屋さん
 5こももさん(女性)
 6ryokoさん(女性)
 7こーへーさん※現地
 8麒麟さん
 9OCさん
 10HTさん
 11K原さん
 12O幡さん
 13わたくし
 ※満席になりました。

<見学会のお知らせ2>
 北区某所シークレット戸建見学会
 9月  3日(日)13時半〜
 参加予定(5名)
 1しっしーさん
 2OCさん
 3麒麟さん
 4A木さん
 5わたくし
 ※満席になりました。

<イベント一覧>
9月  2日(土)12時半〜 O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
9月  3日(日)13時半〜 北区某所シークレット戸建見学会
9月  6日(火)12時〜  OCさん戸建&norikoさん1号アパート完成見学会
              &おまけで16年住んだあとはどうなった?&ランチ
9月  8日(金)12時半〜 見学会予定
9月  9日(土)12時〜  トレジャーハンター in 中区東中島
9月 10日(日)12時半〜 見学会予定
9月 11日(月)〜15日(金)香港海外口座開設ツアー
9月 18日(月,祝)12時半〜 見学会予定
9月 23日(土,祝)18時〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


6日(水)に見学予定の


OCさんが獲得した第36回あみだくじに登場した戸建。

関連記事
2017年03月15日 購入費用を逆算
2017年04月03日 おススメする要因
2017年04月24日 水面下では動いているんですよ。
2017年05月06日 ポイントはどれだけ直さないか?
2017年06月04日 駐車場ができましたよ!
2017年06月12日 知らないと何かと損
2017年06月30日 ボロユーザーからしたらかなり上物


ご家族総出で美装をされたそうで


記念撮影(^^♪

2.jpeg


思い出深い一品になりましたね(^^)


...


今日は、第42回あみだくじでロバートS田さんが獲得した


寮みたいな戸建の決済引き渡しでした。

1.jpeg



普通の賃貸物件としては貸しにくいけど

1.jpeg


関連記事
2017年06月30日 ボロユーザーからしたらかなり上物
2017年07月02日 寮みたいな感じでした。
2017年07月14日 かつて中国、いまはベトナム


ロバートS田さんは本業でベトナム人を雇い入れるので


寮として最適(*´▽`*)


ちょうど寮に使える物件をお探しだったので


ミラクルなタイミングでしたね(*^^)v


...


ここ、一般的にはどちらかというと避けられる立地で


割と特殊な物件なんで


売主さんがいろんな不動産屋に査定を依頼した際には


かなり酷評されてすっかり意気消沈したそうで...


そこからSさんに話しがきてわたくしへ。


ボロ戸建てマニアにはこんな物件は逆にお宝(^^;



売主さんはそこそこの価格で引き取ってもらえて


大喜びでした(^^♪




しかし、ご主人さんは喜びの中にも悲しい気持ちも...


小さな頃から思い出深い家を手放すにあたって


やはり寂しいようで...



わたくしもかつての愛車、


平成2年式のソアラが引き取られていく際には


後ろ髪を引かれる思いで見送りましたから


気持ちはわかります(T_T)


...


近日中に、第44回あみだくじでO幡さんが獲得した


ラーメンnnwさんの県北物件が所有権移転を迎えるわけですが


ブログで寂しい気持ちを吐露されておりました...


ありがとう 県北物件




引き継ぐロバートS田さんもO幡さんも


きっと大切にしてくれますよ(^^)




おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




汎用性と希少性

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
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 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
 16-1号 募集中
 16-2号 H29.8.26 入居
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
 16-1号,16-2号に設置


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<見学会のお知らせ1>
 北区某所シークレット戸建見学会
 9月  3日(日)13時半〜
 参加予定(5名)
 1しっしーさん
 2OCさん
 3麒麟さん
 4A木さん
 5わたくし
 ※満席になりました。

<イベント一覧>
9月  2日(土)12時半〜 O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
9月  3日(日)13時半〜 北区某所シークレット戸建見学会
9月  6日(火)12時〜  OCさん戸建&norikoさん1号アパート完成見学会
              &おまけで16年住んだあとはどうなった?&ランチ
9月  8日(金)12時半〜 見学会予定
9月  9日(土)12時〜  トレジャーハンター in 中区東中島
9月 10日(日)12時半〜 見学会予定
9月 11日(月)〜15日(金)香港海外口座開設ツアー
9月 18日(月,祝)12時半〜 見学会予定
9月 23日(土,祝)18時〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ

関連記事
2016年12月26日 中途半端な戦いから抜け出すチャンス
2017年01月21日 開口部は抜けますよね?
2017年01月23日 市場の反応はどうでしょうか?
2017年02月10日 ストレス発散?
2017年03月11日 封印します。
2017年03月13日 斬新過ぎる...
2017年04月27日 なかなかの活況のようで。
2017年05月14日 スイッチ類は悩ましい。
2017年05月18日 さすがにそろそろ募集を開始で。
2017年05月27日 代わりなんかいくらでもある
2017年05月31日 木こり登場?
2017年06月23日 MVPは...


よーすけさん
むーさん(女性)
真中さん(女性)
摂津屋さん
こももさん(女性)
ryokoさん(女性)
こーへーさん
麒麟さん
OCさん
HTさん
K原さん
わたくし

の12名でお邪魔してきましたー



ここは、元々解体更地で売る予定で全空きになっていた


8戸の鉄骨2階建てアパート。


当初はこんな感じで汚く荒れておりました...

4.jpeg 5.jpeg
6.jpeg 7.jpeg



駐車場は全戸で1台しかないし


普通にリフォームしたところで


そんなのはどこにでもあるんで


全空きこれ幸いと大きくリフォームすることに。



で、横から見たらこんな感じなのを

1.jpg



こう縦に切れんものかなと...

3.jpg



実際やってみたところ



荷物を撤去

6.jpeg



解体

7.jpeg



こんな感じに大変身(*´▽`*)
8.jpeg 9.jpeg




リモコンの電動シャッターを上げるとこんな感じ(^^♪

2.jpeg



あの汚く古びた部屋が様変わり(^^)v


大勢で入っても余裕の空間です。

1.jpeg



車やバイク、高級自転車を入れるにはピッタリ(^^♪



岡山にもガレージハウスはいくつかあるものの


どれも新築か築浅ということで家賃が高い(◎_◎;)

関連記事
2015年03月15日 ガレージハウスの見学会でした。
2016年05月21日 メーターモジュール。



ここならそれらに比べると安価に入居できるので


それなりにニーズがあると踏んでいます(*^^)v



わたくしの赤磐の新築のように想定外の


倉庫兼事務所的な方も現れるかもしれませんし

関連記事
2017年08月27日 入居はしたものの...



汎用性とともに、希少性も手に入れました(*´▽`*)



つづく



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他の場所は前のまま...

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
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 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
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 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
 16-1号 募集中
 16-2号 H29.8.26 入居
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
 16-1号,16-2号に設置


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<イベント一覧>
9月  2日(土)12時半〜 O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
9月  3日(日)13時半〜 北区某所シークレット戸建見学会

9月  6日(水)12時〜  OCさん戸建&norikoさん1号アパート完成見学会
              &おまけで16年住んだあとはどうなった?&ランチ
9月  8日(金)12時半〜 見学会予定
9月  9日(土)12時〜  トレジャーハンター in 中区東中島
9月 10日(日)12時半〜 見学会予定
9月 11日(月)〜15日(金)香港海外口座開設ツアー
9月 18日(月,祝)12時半〜 見学会予定
9月 23日(土,祝)18時〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


北区某所シークレット戸建見学会。


ネットに掲載される前の情報をしっしーさんがゲットし
※いまはもう掲載中。


みんなで見に行ってみようとなった訳ですが


向かったのはなんと北区津島西坂


岡山市内では一等地


そこで30坪ほどの土地&古い戸建が450万円


450万円というと安いような気もするけど


我々ボロ戸建てマニアからすると高すぎ(-_-;)


普通、こんな価格では話しにもならんので


全く見向きもしないところですが


こんなところではなかなか出てこないし


なんとリフォームが施されているというじゃないですかΣ(・□・;)


事前見せてもらった写真でもかなりきれい(*´▽`*)



それでみなさんテンションUP


不動産屋さんがくるのを今か今かと待ち構えております(^^;

1.jpeg


...


...


そんなこんなで不動産屋さんも到着し早速現場へ


おー... 


外観はかなりボロ...

2.jpeg



しかし、室内は写真の通りきれいじゃないですかーΣ(・□・;)


キッチン、風呂が新品!

3.jpeg 4.jpeg



外観と道路に難ありも、


このクオリティーなら450万円でもまだなんとかなるか...


駐車場がないとはいえ


4.5万円ぐらいなら貸せるか...


大して面白くもないけど


この場所は魅力...


...


...


と思ったのも束の間...


...


...


他の場所は前のままじゃん...

1.jpeg 2.jpeg
3.jpeg 4.jpeg


しかも雨漏りあり...

5.jpeg


電気も小さいし...

6.jpeg



まぁ少し手を入れれば貸せんこともないけど...


...


450じゃな...



不動産屋さん曰く、400ぐらいならなんとかなるかも?


って話だったけど


この現状だと高くても200万円台ぐらいまでは下がらん


やる気おきんわ〜(;´Д`)



不動産屋さん、お手間だけ取らせてごめんなさい(-_-;)



おしまい



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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
  13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 H29.8から一部月極Pで貸し出し中
  月極P1号(普) 契約中
  月極P2号(普) 契約中
  月極P3号(普) 契約中
  月極P4号(軽) 募集中

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
  16-1号 募集中
  16-2号 H29.8.26 入居
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
  16-1号,16-2号に設置


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<見学会のお知らせ>
 OCさん戸建&norikoさん1号アパート完成見学会
 &おまけで16年住んだあとはどうなった?&ランチ
 9月  6日(水)12時〜 
 参加予定(定員10名)
 1じいじさん
 2Mさん
 3摂津屋さん
 4デンチさん
 5真中さん(女性)
 6ayakoさん(女性)※見学のみ
 7T田さん
 8OCさん
 9norikoさん(女性)
 10わたくし
 ※満席になりました(・_・;)


<飲み会のお知らせ>
 ガス屋のNさん、おつかれさま会
 9月 23日(土,祝)19時半〜
 芋蔵(いもぞう) イオンモール 岡山  2.5時間飲み放題4,000円
 参加予定(定員14名)
 1Nさん
 2ロバートS田さん
 3よーすけさん
 4K本さん
 5taimanさん
 6DMMさん
 7あつさん
 8A木さん
 9O幡さん
 10F原Hさん
 11しっしーさん
 12たくみさん
 13
 14わたくし


<イベント一覧>
9月  2日(土)12時半〜 O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
9月  3日(日)13時半〜 北区某所シークレット戸建見学会

9月  6日(水)12時〜  OCさんあみだくじ当選戸建完成見学&
               norikoさんアパート1号完成見学&
               norikoさんアパート1号隣の戸建見学会&
               おまけで16年住んだあとはどうなった?&ランチ
9月  8日(金)12時半〜 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ1日目
9月  9日(土)12時〜  トレジャーハンター in 中区東中島
9月 10日(日)12時半〜 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ2日目
9月 11日(月)〜15日(金)香港海外口座開設ツアー
9月 18日(月,祝)12時半〜 見学会予定
9月 23日(土,祝)19時半〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


6日(水)に完成見学会予定のnorikoさんアパート1号。


ビフォー見学会にお越しの方はご存じでしょうが


隣にあったボロ戸建て


当時も空き家で、どうやら売りに出ているなんて話しがありましたが


なんとこの度、これも買ったそうですよΣ(・□・;)


少々道路に難点ありも、


隣の土地は借金してでも買えといいますからね。


これ、買って正解だと思いますねー


これでさらに大きな土地になりました(*´▽`*)


もはや立派な地主さんですね〜(^^;


これも当日見学会に追加です(^^)v


...



さて以前、岡山市の公売で一本釣りして放置中だった土地4号

関連記事
土地4号の話し



競売じゃなくて公売ね。


税金を滞納して岡山市に差し押さえられていた


北区二日市の土地24.3坪を145万9001円で落札


昨年の11月9日に所有権移転以来、基本的に放置(^^;



その間、ロバートS田さんが


自分の会社で雇い入れるベトナム人のための寮として


ここに全10室の新築を計画していましたが


ここは準防火地域内で割高になるとか


日照の問題で部屋数が多く取れないとかで


残念ながら断念(-_-;)


その後、寮にピッタリな物件があみだで登場して


見事当選それはそれで良かったんですけど

関連記事
2017年09月01日 思い入れ



そんなこんなでここは放置継続(^^;



そのうちコンテナの事務所や倉庫でも置いてみようかとか


漠然と考えていました。



が先日、ロバートS田さんから連絡があって


どうやらここを借りたいということで


町内会長さんが所有者(わたくし)を探しているとのことΣ(・□・;)


町内会長さんに連絡を取ってみたところ


ご近所の方が駐車場として借りたいそうで。



で先日、空欄の契約書をサクッと作って

1.jpeg



現地でお会いしてきましたー(*´▽`*)



このあたりは月極駐車場自体はあるものの


割とどこも満車...


離れれば空いているらしいですけど


やっぱりなるべく近くがいい(-_-;)


そこで白羽の矢が立ったわけ。


ここは間口が4mほどなので


1台止めるのには余裕(^^)v

2.jpeg


大体、このあたりの相場は1台5000円ぐらいですかねー



しかしここは、奥行きが20mほどのうなぎの寝床状態...

3.jpeg



1台で塞がれると奥が使えない...


今回、おばあさんが軽四1台をご希望...


軽四なら端っこにピッタリ付けてもらえば


縦列で他にも貸すのはスペース的に無理ではないけれど


おばあさんにはかなり酷(◎_◎;)


そんな狭い駐車場なら1台3000円ぐらいのもんか...



そこでおばあさんにご提案

「おばあさんに1台だけ貸しても奥が使えなくて困るんですよね...」
「このあたりは1台5000円ぐらいですよね?」
「きっとご家族とかご友人がお越しのこともありますよね?」
「そんなときにここの奥まで全部使ってもらってもいいです。」
「なんか荷物があればそれも置いてもらっていいです。」
「なので、6000円でどうですか??」



ということで、1000円プラスで商談成立〜(*´▽`*)


その場で契約書に署名捺印をいただきました(^^♪

4.jpeg


もう1000円乗せてもOKだったかもしれんけど


おばあさん喜んでたので、まぁよろしいわ(^^;


先日まで沖縄旅行に行っていたそうで


おみやげくれました(^^;

5.jpeg


...


これで145.9万円で放置中の土地が


年7.2万円の収入


表面利回り4.9%となりましてん(^^;



微々たるもんですけど


まぁ何もしないで入ってくるんならよろしいか(^^;



アパート1号でも最近5,400×3台貸したから


ここと合わせて22,200円の収入UP


ノーリフォームボロ戸建ての家賃と一緒ぐらいになってきた(^^;



おしまい



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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
  13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 H29.8から一部月極Pで貸し出し中
  月極P1号(普) 契約中
  月極P2号(普) 契約中
  月極P3号(普) 契約中
  月極P4号(軽) 募集中

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
  16-1号 募集中
  16-2号 H29.8.26 入居
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
  16-1号,16-2号に設置


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<見学会のお知らせ>
 OCさん戸建&norikoさん1号アパート完成見学会
 &おまけで16年住んだあとはどうなった?&ランチ
 9月  6日(水)12時〜 
 参加予定(定員10名)
 1じいじさん
 2Mさん
 3摂津屋さん
 4デンチさん
 5真中さん(女性)
 6T田さん
 7OCさん
 8norikoさん(女性)
 9
 10わたくし
 ※見学のみ
  ayakoさん
  じゅんこさん

<見学会のお知らせ2>
 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ
 1日目 9月  8日(金)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1摂津屋さん
 2GOGOさん
 3K本さん
 4デンチさん
 5わたくし

 2日目 9月 10日(日)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1よっさん
 2こももさん(女性)
 3よーすけさん
 4たかぱぱさん
 5ryokoさん(女性)
 6namiさん(女性)
 7真中さん(女性)
 8麒麟さん
 9
 10わたくし 


<トレジャーハンターのお知らせ>
 トレジャーハンター in 中区東中島
 9月  9日(土)12時〜
 参加予定(定員10名)
 1ロバートS田さん
 2TAKEさん
 3Sさん
 4わたくし


<飲み会のお知らせ>
 ガス屋のNさん、おつかれさま会
 9月 23日(土,祝)19時半〜
 芋蔵(いもぞう) イオンモール 岡山  2.5時間飲み放題4,000円
 参加予定(定員16名)
 1Nさん
 2ロバートS田さん
 3よーすけさん
 4K本さん
 5taimanさん
 6DMMさん
 7あつさん
 8A木さん
 9O幡さん
 10F原Hさん
 11しっしーさん
 12たくみさん
 13OCさん
 14
 15
 16わたくし
 ※すぐ満席になったので2席増やします(^^;

<イベント一覧>
9月  2日(土)12時半〜 O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
9月  3日(日)13時半〜 北区某所シークレット戸建見学会

9月  6日(水)12時〜  OCさんあみだくじ当選戸建完成見学&
               norikoさんアパート1号完成見学&
               norikoさんアパート1号隣の戸建見学会&
               おまけで16年住んだあとはどうなった?&ランチ
9月  8日(金)12時半〜 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ1日目
9月  9日(土)12時〜  トレジャーハンター in 中区東中島
9月 10日(日)12時半〜 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ2日目
9月 11日(月)〜15日(金)香港海外口座開設ツアー
9月 18日(月,祝)12時半〜 見学会予定
9月 23日(土,祝)19時半〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から某所で土地活用の相談を受けに現地へいってきました。


現場はこんな感じ。

敷地.jpg


線路沿いのずっと放置中の田んぼ


ここを買いたいという業者が現れたのだが、どうしたもんか...


というご相談。


1・そのまま売るのがいいのか?

2・折角土地があるのだからアパートなどを建てるのがよいのか?

3・或いは太陽光で野立てでも?



土地をお持ちなのは羨ましい限りですけど


お持ちならお持ちで悩みもある訳ですね(・_・;)


...


さて、現況はこんな感じでボーボー...

1.jpeg


うーん...


写真奥は川右は線路...


こりゃ全方向に擁壁が要りますな...



おまけに道路とはかなりの高低差...

2.jpeg


うーん...


結構な高さまでを入れんといけませんな...


道が広くないから大型は難しいわな〜(-_-;)


2トンで何杯いるんかな...


...


1・そのまま売るなら、〇〇〇万円の提示があり。



2・何か建てるとすると...


このあたりはそこそこ人気があるので賃貸物件は乱立...


当初はそれなりに入るでしょうが


線路沿いで踏切がすぐ近く...


音を嫌う人も多いだろうし


賃料が同じなら、もっと好立地へ目が行くでしょう...


土地があるとはいえ


擁壁と土入れで1000万円クラスか...


土地を仕入れるんと変わらんがな(;´Д`)


田んぼ埋めて賃貸物件新築だと


リスクとリターンが全然合わんな〜(-_-;)



3・或いは太陽光で野立て?


南側の家がすぐに迫ってるし


それを避けるとせいぜい30kwぐらいかな...


大金掛けて田んぼ埋めてやってもな〜(-_-;)


...


買いたいって言ってきてる価格も


田んぼの状態ならまぁ妥当なところ。


埋めて分譲するんでしょうが


それぐらいで取っておかないと合わんわね...




自力で分譲まで持って行くのもな...


何やっても割に合わんと思いますね...


ここは素直に売って


他の場所や資産に組み替えた方がよろしいですな(◎_◎;)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




16年入居した部屋。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
  13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 H29.8から一部月極Pで貸し出し中
  月極P1号(普) 契約中
  月極P2号(普) 契約中
  月極P3号(普) 契約中
  月極P4号(軽) 募集中

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
  16-1号 募集中
  16-2号 H29.8.26 入居
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
  16-1号,16-2号に設置


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<見学会のお知らせ1>
 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ
 1日目 9月  8日(金)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1摂津屋さん
 2GOGOさん
 3K本さん
 4デンチさん
 5みっちゃん(女性)
 6わたくし

 2日目 9月 10日(日)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1よっさん
 2こももさん(女性)
 3よーすけさん
 4たかぱぱさん
 5ryokoさん(女性)
 6namiさん(女性)
 7真中さん(女性)
 8麒麟さん
 9
 10わたくし 


<トレジャーハンターのお知らせ>
 トレジャーハンター in 中区東中島
 9月  9日(土)12時〜
 参加予定(定員10名)
 1ロバートS田さん
 2TAKEさん
 3Sさん
 4わたくし


<飲み会のお知らせ>
 ガス屋のNさん、おつかれさま会
 9月 23日(土,祝)19時半〜
 芋蔵(いもぞう) イオンモール 岡山  2.5時間飲み放題4,000円
 参加予定(定員16名)
 1Nさん
 2ロバートS田さん
 3よーすけさん
 4K本さん
 5taimanさん
 6DMMさん
 7あつさん
 8A木さん
 9O幡さん
 10F原Hさん
 11しっしーさん
 12たくみさん
 13OCさん
 14
 15
 16わたくし
 ※すぐ満席になったので2席増やします(^^;

<イベント一覧>
9月  2日(土)12時半〜 O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
9月  3日(日)13時半〜 北区某所シークレット戸建見学会
9月  6日(水)12時〜  OCさんあみだくじ当選戸建完成見学&
               norikoさんアパート1号完成見学&
               norikoさんアパート1号隣の戸建見学会&
               おまけで16年住んだあとはどうなった?&ランチ

9月  8日(金)12時半〜 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ1日目
9月  9日(土)12時〜  トレジャーハンター in 中区東中島
9月 10日(日)12時半〜 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ2日目
9月 11日(月)〜15日(金)香港海外口座開設ツアー
9月 18日(月,祝)12時半〜 見学会予定
9月 23日(土,祝)19時半〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は

1、わたくしのアパート1号の16年入居した部屋の退去直後
2、アパート1号のみんなでぬりぬりした部屋のその後
3、OCさんが第36回あみだくじで当たった平屋の完成
4、norikoさんが購入した国富のアパートの完成
5、そのアパートの横の戸建も買っちゃったビフォー状態


の、一気に5か所と盛りだくさんの見学会(^^;

じいじさん
Mさん
摂津屋さん
デンチさん
真中さん(女性)
T田さん
OCさん
norikoさん(女性)
ayakoさん(女性)
じゅんこさん(女性)
わたくし

の11名。


平日の昼間から、結構集まりますな〜(笑)


北が物騒なことをやっとりますが


こうして仲間と遊べるのは幸せですな。


...


さて、経路順でまずは


1、わたくしのアパート1号の16年入居した部屋の退去直後 へ



平成13年11月から入居の部屋が退去(◎_◎;)

3.jpeg



うーん...


おばちゃんが一人暮らしだったけど


約16年住んだ部屋ってどうなってるかな...


普通はそれなりにボロくなっとるわな...


8末に退去後、わたくしも初の内見...


一抹の不安が頭をよぎります(・_・;)


そんなこんなで早速現場到着。


みなさんお行儀よく新型アトラクションにお並びです(^^;

2.jpeg



どーせ汚いしリフォームするから土足でいいですよーって(^^;


どんなのが出てくるかな...


恐る恐る真中さんに開けてもらうと...


...


...


「あれ?きれいですよ??」


...


「えっ?そうなん?」


みなさん続いてゾロゾロ。

3.jpeg



あら?これで16年??

4.jpeg 6.jpeg

7.jpeg 5.jpeg

8.jpeg 9.jpeg



えー、全然きれいじゃんΣ(・□・;)


ちょっと畳が古いぐらいでこれといって直すとこない...


まぁ直すならトイレぐらいか...


丁寧に使ってくれたのはありがたいけど


なんだか拍子抜けじゃな...


逆に迷うな...


どうするかな...


このままでも貸せるレベルだから


畳とトイレだけやって貸す手もあるけど...


...


...


でも、折角空いたんでまたみんなでぬりぬり体験しますか(*^^)v

漆喰教室のとき
2017年06月23日 MVPは...


木部ぬりぬりのとき
2017年07月12日 ネット社会



香港から帰ってきたら実施しまーす。


じいじ先生、またよろしくお願いします(^^;



おしまい



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3DK→1LDK

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
  13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 H29.8から一部月極Pで貸し出し中
  月極P1号(普) 契約中
  月極P2号(普) 契約中
  月極P3号(普) 契約中
  月極P4号(軽) 募集中

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
  16-1号 募集中
  16-2号 H29.8.26 入居
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
  16-1号,16-2号に設置


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<見学会のお知らせ1>
 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ
 1日目 9月  8日(金)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1摂津屋さん
 2GOGOさん
 3K本さん
 4デンチさん
 5みっちゃん(女性)
 6O山さん
 7OCさん
 8じいじさん
 9
 10わたくし

 2日目 9月 10日(日)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1よっさん
 2こももさん(女性)
 3よーすけさん
 4たかぱぱさん
 5namiさん(女性)
 6真中さん(女性)
 7麒麟さん
 8HTさん
 9 
 10わたくし 
 
<トレジャーハンターのお知らせ>
 トレジャーハンター in 中区東中島
 9月  9日(土)12時〜
 参加予定(定員10名)
 1ロバートS田さん
 2TAKEさん
 3Sさん
 4わたくし


<飲み会のお知らせ>
 ガス屋のNさん、おつかれさま会
 9月 23日(土,祝)19時半〜
 芋蔵(いもぞう) イオンモール 岡山  2.5時間飲み放題4,000円
 参加予定(定員16名)
 1Nさん
 2ロバートS田さん
 3よーすけさん
 4K本さん
 5taimanさん
 6DMMさん
 7あつさん
 8A木さん
 9O幡さん
 10F原Hさん
 11しっしーさん
 12たくみさん
 13OCさん
 14
 15
 16わたくし
 ※すぐ満席になったので2席増やします(^^;

<イベント一覧>
9月  2日(土)12時半〜 O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
9月  3日(日)13時半〜 北区某所シークレット戸建見学会
9月  6日(水)12時〜  OCさんあみだくじ当選戸建完成見学&
               norikoさんアパート1号完成見学&
               norikoさんアパート1号隣の戸建見学会&
               おまけで16年住んだあとはどうなった?&ランチ

9月  8日(金)12時半〜 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ1日目
9月  9日(土)12時〜  トレジャーハンター in 中区東中島
9月 10日(日)12時半〜 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ2日目
9月 11日(月)〜15日(金)香港海外口座開設ツアー
9月 18日(月,祝)12時半〜 見学会予定
9月 23日(土,祝)19時半〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


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ここで見に行った津島西坂の450万円

関連記事
2017年09月03日 他の場所は前のまま...


450万円じゃ到底無理ということで撤退しましたが


「先日、300万円ならどうか?」 という再提示がΣ(・□・;)


それでもわたくしとしては


高くても250万円まで。


できれば200万円。


300なら買いたい人がいるそうなので今回はお断りしました(^^;


....


さて、今日は一気に5か所見学の2つめ。


ぬりぬりした隣の部屋を軽く見て

1、わたくしのアパート1号の16年入居した部屋の退去直後
2、アパート1号のみんなでぬりぬりした部屋のその後
3、OCさんが第36回あみだくじで当たった平屋の完成
4、norikoさんが購入した国富のアパートの完成
5、そのアパートの横の戸建も買っちゃったビフォー状態



2.jpeg 3.jpeg




3つめの、OCさんが第36回あみだくじで当たった平屋の完成見学へ


関連記事
2017年03月15日 購入費用を逆算
2017年04月03日 おススメする要因
2017年04月24日 水面下では動いているんですよ。
2017年05月06日 ポイントはどれだけ直さないか?
2017年06月04日 駐車場ができましたよ!
2017年06月12日 知らないと何かと損
2017年06月30日 ボロユーザーからしたらかなり上物
2017年09月01日 思い入れ



覚えてます?ぶち壊して駐車場を作ったやつですね(*^^)v



ビフォー → アフター
1 (16).jpeg 1 (17).jpeg

ビフォー → アフター
1 (18).jpeg 1 (19).jpeg




元々、外壁と屋根はリフォーム済みだったんですよね〜


こっちでやるとなるとかなりの出費ですからね〜



で、ここの室内がどう変わったのか??



まずは玄関

ビフォー → アフター
1.jpeg 2.jpeg


壁がかっこよくなりましたねー(*^^)v

ビフォー → アフター
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この壁、じいじさんとこのリフォームで床に使った無垢材

ファイル_002.jpeg ファイル_004.jpeg



余ったのを貰ったんですってー(*´▽`*)

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2017年01月29日 初ドドド


大家仲間はありがたいですね(*^^)v


まだ少し残ってるらしいよ(^^)



奥へ進んで、最初の玄関横の部屋

ビフォー → アフター
1.jpeg 2.jpeg



一番奥に4帖半ぐらいのキッチンがありましたが


ここは洗面脱衣所へ変身。

ビフォー → アフター
5.jpeg 6.jpeg



そのキッチンはというと


真ん中にあった暗い部屋へ移動。

ビフォー → アフター
7.jpeg 8.jpeg


ここは今にも床が抜けそうな感じでしたからね〜(◎_◎;)



キッチンと左の一番奥の部屋を繋いでLDKになりました(*´▽`*)

9.jpeg


ビフォー → アフター
3.jpeg 4.jpeg



3DK1LDKになったんですね〜



トイレは元々洋式の下水だったのでそのまま。
1.jpeg



お風呂は、パネルを貼ってきれいになりました(*^^)v

ビフォー → アフター
10.jpeg 11.jpeg



ここまできれいになれば


案内になったらきっと気に入ってくれるでしょう(^^♪


家賃は4万円台かな。


2階建てと家賃は変わらんだけに


やっぱり小さな平屋は扱いやすいね(*^^)v



おしまい




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成功のカギ

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
  13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 H29.8から一部月極Pで貸し出し中
  月極P1号(普) 契約中
  月極P2号(普) 契約中
  月極P3号(普) 契約中
  月極P4号(軽) 募集中

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
  16-1号 募集中
  16-2号 H29.8.26 入居
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
  16-1号,16-2号に設置


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<トレジャーハンターのお知らせ>
 トレジャーハンター in 中区東中島
 9月  9日(土)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1ロバートS田さん
 2TAKEさん
 3Sさん
 4じいじさん
 5わたくし


<見学会のお知らせ1>
 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ
 2日目 9月 10日(日)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1よっさん
 2こももさん(女性)
 3よーすけさん
 4たかぱぱさん
 5namiさん(女性)
 6真中さん(女性)
 7麒麟さん
 8HTさん
 9 
 10わたくし 
 

<飲み会のお知らせ>
 ガス屋のNさん、おつかれさま会
 9月 23日(土,祝)19時半〜
 芋蔵(いもぞう) イオンモール 岡山  2.5時間飲み放題4,000円
 参加予定(定員16名)
 1Nさん
 2ロバートS田さん
 3よーすけさん
 4K本さん
 5taimanさん
 6DMMさん
 7あつさん
 8A木さん
 9O幡さん
 10F原Hさん
 11しっしーさん
 12たくみさん
 13OCさん
 14
 15
 16わたくし
 ※すぐ満席になったので2席増やします(^^;

<イベント一覧>
9月  2日(土)12時半〜 O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
9月  3日(日)13時半〜 北区某所シークレット戸建見学会
9月  6日(水)12時〜  OCさんあみだくじ当選戸建完成見学&
               norikoさんアパート1号完成見学&
               norikoさんアパート1号隣の戸建見学会&
               おまけで16年住んだあとはどうなった?&ランチ
9月  8日(金)12時半〜 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ1日目

9月  9日(土)12時〜  トレジャーハンター in 中区東中島
9月 10日(日)12時半〜 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ2日目
9月 11日(月)〜15日(金)香港海外口座開設ツアー
9月 18日(月,祝)12時半〜 見学会予定
9月 23日(土,祝)19時半〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は一気に5か所見学の4つめ。

1、わたくしのアパート1号の16年入居した部屋の退去直後
2、アパート1号のみんなでぬりぬりした部屋のその後
3、OCさんが第36回あみだくじで当たった平屋の完成
4、norikoさんが購入した国富のアパートの完成
5、そのアパートの横の戸建も買っちゃったビフォー状態




残置物満載のこれ、覚えてます?

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2017年02月26日 優良物件に様変わり


2.jpeg 3.jpeg

1.jpeg 4.jpeg

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これでも90リットルのゴミ袋82袋分出したあとというΣ(・□・;)


でも、残置物さえ撤去してしまえば


室内はかなりまともな状態でしたからねー

5.jpeg

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

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6.jpeg

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

8.jpeg



室内に比べて外部のダメージが大きく

1 (11).jpeg


それでも塗ったら見違えるほどになりました(*´▽`*)

4.jpeg


雨が降ったら印象の悪い土の駐車場も


砕石を敷いてきれいに変身。

1 (1).jpeg



ここまでできたのも安く買えたからこそ


当初の価格が高すぎたとはいえ、半値以下ですからね〜



安く買えば、リフォーム費用に余裕ができる。


安く買えば、家賃の下げ圧力にも耐えられる。




成功のカギは、安く買うことなんですね。




そして、もうひとつのカギとして、情報を入手する力


別の大家仲間が見に行って交渉したものを


譲ってもらえたんですねー


仲間の存在はありがたい。


困ったことも大概解決するからねー


いろんなところにアンテナを張っておくことも重要です。



おしまい




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 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
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 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
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 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

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 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
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☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
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  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
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☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
  13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...
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☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 H29.8から一部月極Pで貸し出し中
  月極P1号(普) 契約中
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☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
  16-1号 募集中
  16-2号 H29.8.26 入居
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

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<見学会のお知らせ1>
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 2日目 9月 10日(日)12時半〜
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 10わたくし 
 ※満席になりました。

<飲み会のお知らせ>
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 9月 23日(土,祝)19時半〜
 芋蔵(いもぞう) イオンモール 岡山  2.5時間飲み放題4,000円
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<イベント一覧>
9月  2日(土)12時半〜 O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
9月  3日(日)13時半〜 北区某所シークレット戸建見学会
9月  6日(水)12時〜  OCさんあみだくじ当選戸建完成見学&
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               おまけで16年住んだあとはどうなった?&ランチ
9月  8日(金)12時半〜 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ1日目
9月  9日(土)12時〜  トレジャーハンター in 中区東中島

9月 10日(日)12時半〜 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ2日目
9月 11日(月)〜15日(金)香港海外口座開設ツアー
9月 18日(月,祝)12時半〜 見学会予定
9月 23日(土,祝)19時半〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


日本人には夢の、9秒台がついに出ましたね〜Σ(・□・;)


<桐生9秒台>会場喝采「次の時代が始まる」




9秒98...



この時のカールルイスより速いんだからね〜




世界選手権の代表に漏れて悔しかっただろうからね...



全ての努力が報われる訳ではないけれど


努力がないと報われることもないから。


次のステージへ挑戦ですな。




諦めて消えていった人を何人も見てきたけど


継続は力なり


努力や継続ができない人に、


明るい未来はないだろし、一事が万事よ。


きっと何をやっても中途半端だろうよ。


まぁ、若い頃のわたくしがそうでしたけども(^^;


どっかで変わらないとな。


寝食を忘れてでも本気にならんとな。


諦める人は一生そのままでいればいい。



その程度の人に時間や経験、知恵を提供するのは


ハッキリ言って時間の無駄


チャンスはそうそう転がってないで。


まぁ、向き不向きもあるからね。


人それぞれか。



でも全てに共通なのは


頑張ってる人しか応援されないってこと。




追い風1.8m/s


2m/sを超えたら参考記録になるらしい。


頑張ってると運も味方するらしい


桐生選手、素晴らしい。おめでとうございますm(__)m


...


さて、今日は一気に5か所見学の最後。

1、わたくしのアパート1号の16年入居した部屋の退去直後
2、アパート1号のみんなでぬりぬりした部屋のその後
3、OCさんが第36回あみだくじで当たった平屋の完成
4、norikoさんが購入した国富のアパートの完成
5、そのアパートの横の戸建も買っちゃったビフォー状態




norikoさん、1号アパートを買ったと思ったら

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2017年09月08日 成功のカギ


隣の空き家も買っちゃいましたー(*´▽`*)


これで一端の地主さんですよ〜


道に少々難ありとはいえ


この場所でこれだけ広い土地はなかなかね。


3〇〇万円なら、良い選択だと思いますね。



で、どんな物件かというと


山が近くて、竹に悩まされているところ(-_-;)

5.jpeg


庭も竹だらけで日当たり最悪の状態を


がんばってここまで持ってきました(^^;

2.jpeg 4.jpeg 3.jpeg


ずいぶんスッキリしましたねー

2.jpeg



もう10数年空き家で、竹で日当たり最悪となれば


湿気がこもって大変なことに...


...


...


と思いきや、


あら?案外まとも?

2.jpeg


室内からは

「床がふわふわじゃなーい(*´▽`*)」
「うわー、きれー」


と、歓声が...

3.jpeg 4.jpeg
5.jpeg 6.jpeg



床がふわふわじゃないって...


もう基準がめちゃですな(笑)


これでも普通の人が見たらドン引きだと思うけど


ボロ物件を数多く見た賜物でしょうか(*^^)v



ボロ→再生→貸す→家賃入る→(゚д゚)ウマー



いくつもの成功事例を見ていないと


にわかには信じにくいからな〜(^^;


そこに旨味があるんだけどね。


ビフォー→アフター は両方見るべきだね。


ボロに挑戦するなら、まずは免疫をつけないとね。



ここ、水回りもまともなんよね〜

2.jpeg 3.jpeg

4.jpeg 5.jpeg



駐車場が1台しかないけど


隣のアパート1号の駐車場が余ってるからね。


アパート1号を買ったnorikoさんだけの特権ですな。


一部を月極にしたら近所に貸せるかもよ?



頑張ってるときっと追い風が吹くよ。



ここもアフターが楽しみですな( ´ー`)y-~~



おしまい




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 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
  13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 H29.8から一部月極Pで貸し出し中
  月極P1号(普) 契約中
  月極P2号(普) 契約中
  月極P3号(普) 契約中
  月極P4号(軽) 募集中

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
  16-1号 募集中
  16-2号 H29.8.26 入居
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
  16-1号,16-2号に設置


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<飲み会のお知らせ>
 ガス屋のNさん、おつかれさま会
 9月 23日(土,祝)19時半〜
 芋蔵(いもぞう) イオンモール 岡山  2.5時間飲み放題4,000円
 参加予定(定員14名→16名)
 1Nさん
 2ロバートS田さん
 3よーすけさん
 4K本さん
 5taimanさん
 6DMMさん
 7あつさん
 8A木さん
 9O幡さん
 10F原Hさん
 11しっしーさん
 12たくみさん
 13OCさん
 14大工Tさん(初登場)
 15摂津屋さん
 16わたくし
 ※満室になりました(;^_^A

<イベント一覧>
9月  2日(土)12時半〜 O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
9月  3日(日)13時半〜 北区某所シークレット戸建見学会
9月  6日(水)12時〜  OCさんあみだくじ当選戸建完成見学&
               norikoさんアパート1号完成見学&
               norikoさんアパート1号隣の戸建見学会&
               おまけで16年住んだあとはどうなった?&ランチ
9月  8日(金)12時半〜 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ1日目
9月  9日(土)12時〜  トレジャーハンター in 中区東中島
9月 10日(日)12時半〜 北区シークレット110万円戸建見学&ランチ2日目

9月 11日(月)〜15日(金)香港海外口座開設ツアー
9月 18日(月,祝)12時半〜 見学会予定
9月 23日(土,祝)19時半〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日の見学をした東区の112万円戸建

関連記事
2017年08月25日 救いは...



これに、5名8口が手を挙げ、第45回あみだくじが開催。


3口投入のよーすけさん、2口投入のこーへーさんを尻目に


1口だけエントリーのMさんが獲得〜


ということで今朝は、


まだ室内を見ていないMさんと現地へ。

1.jpeg


そこそこ直すところはあるけれど


まぁ112万円だから(^^;


安く買えば、その分セーフティーゾーンが増えますね(*^^)v


ここはこの土間をうまいこと活用して

2.jpeg



ガレージなりにすれば


なかなか面白い物件に変わりそうですけどね。


アフター見学会が楽しみです(^^)/


...


午後からは、北区シークレット110万円戸建見学&ランチの2日目


物件はここで登場しています。

関連記事
2017年08月10日 モアイ



先日の1日目は

摂津屋さん
GOGOさん
K本さん
デンチさん
みっちゃん(女性)
O山さん
OCさん
じいじさん
わたくし

の9名で出陣。

2.jpeg


廊下がふわふわするのと、電気ぐらいで


あまり直すところが無さそうとの評判でしたが

3.jpeg 4.jpeg



今日、2日目も10名と盛況(^^;

よっさん
こももさん(女性)
よーすけさん
たかぱぱさん
namiさん(女性)
真中さん(女性)
麒麟さん
HTさん
ryokoさん(女性)
わたくし 

1.jpeg


ここは110万円のくせに


残置物も無いし、直すところも少ない
となれば


みなさん興味津々というところで(^^;

2.jpeg 3.jpeg



今回はなかなかの競争率になりそうですね〜


ちなみに過去の歴代ベスト5

1位 北区一宮  100万円 85口
2位 北区富田  110万円 72口
3位 赤磐市    20万円 43口
4位 中区原尾島 300万円 31口
5位 北区万成東   5万円 25口



となっています(^^;


今回はベスト5圏内に突っ込んでくるんじゃないかな〜?


詳細はまた書くとしましょう。


...


...


わたくし、ただいま羽田空港国際線ターミナルにおります。


見学会後、岡山空港→羽田空港国内線→国際線へ。


そう、これから香港へ旅立つ直前でございます(^^;


海外へ行くのに羽田空港国際線からは初めてなんですけど


なかなか洒落た建物ですね〜

ファイル_000.jpeg ファイル_001.jpeg

ファイル_003.jpeg ファイル_002.jpeg


いかにも外国人受けしそうです(^^;



展望デッキもあって素敵ですね〜

ファイル_004.jpeg ファイル_005.jpeg


そんなこんなで出発時間が近づいてきたので


出国ゲート

ファイル_006.jpeg ファイル_007.jpeg



あっさり国外脱出

ファイル_008.jpeg



この壁の向こうは日本

ファイル_009.jpeg



それでは、いってきまーす(^^)/




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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