リピートパワー

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
 16-1号 募集中
 16-2号 募集中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
 16-1号,16-2号に設置


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<花火大会のお知らせ>
 国産牛&イベリコ豚の食べ放題&飲み放題が5時間!
 8月5日(土)17時〜
  幼稚園以下→幼、小学生→小、中学生以上→中
  大人女性→女、大人男性→男 ()は人数

 参加予定 男26 女25 中4 小10 幼12 計77+14
 ファミリー専用席(座敷6組)(27名 満席になりました。)
 T本さん    計5 男 女     幼(3)17半~
 りょういちさん 計5 男 女   小 幼(2)18~
 BLXさん   計5 男 女 中 小 幼   18半~
 Yさん     計4 男 女     幼(2)18半~
 K本さん    計4 男 女   小 幼   17半~
 あつおさん   計4 男 女   小 幼   18~
  
 ファミリー専用席(テーブル5組)(21名 満席になりました。)
 こーへーさん  計4 男 女 中 小     17半~
 Sさん     計2 男     小     17半~
 mtanaさん 計4 男 女   小 幼   17半~
 TAKEさん  計4 男 女   小 幼   18~
 あつさん    計4 男   中 小(2) 18半~
 DDMさん   計3 男 女 中      18半~
 
 単身席(テーブル30席)(29名 残り1名。)
 ☆17時〜(9名)
 O幡さん    計2 男 女
 OCさん    計2 男 女
 F原Hさん   計2 男 女
 真中さん    計1   女
 N岡さん    計1   女
 I崎さん    計1 男
 
 ☆17時半〜(3名)
 namiさん  計2   女(2)
 じいじさん   計1 男

 ☆18時〜(8名)
 N村さん    計2 男 女
 むーさん    計2   女(2)
 Aさん     計2 男 女
 Y田さん    計1 男
 よーすけさん  計1 男

 ☆18時半〜(5名)
 ryokoさん 計1   女
 M井さん    計4 男(3) 女

 ☆19時〜(4名)
 たくみさん   計1 男
 とっこさん   計1   女
 太陽Tさん   計2 男 女 

 わたくしと別途主催者枠14名参加

 残り1席
 少々超えてもなんとかするけどね(^^;

 花火(19時半)には間に合わないけど
 花火中の20時ぐらいからみんなでワイワイやりたい方は
 半額で食べ放題飲み放題もどうぞ(^^;
 
 
<イベント一覧>
8月  5日(土) 17時〜  花火大会

9月 11日(月)〜15日(金)香港口座開設ツアー
9月 22日(土) 18時〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から兵庫県宝塚市の宝塚大劇場
1.jpeg


もちろん不動産の視察も兼ねて?


かれこれ3度目ですが、相変わらず大人気(*^^)
2.jpeg

3.jpeg


そりゃ一度見たらファンになる方がほとんどでしょう。


圧倒的な素晴らしいエンターテインメント。


ここまで仕上げるのにどれほどの訓練が必要か...


生演奏の音楽との連携や舞台装置との連携


どれを取っても素晴らしい。


そりゃ熱心で根強いファンが定着する訳ですわ。


商売を安定的にする上で、


リピーターの存在は欠かせないですねー(^^;


大家業でいうところのリピーターは


同じ人が毎日毎月毎年、ずーっと入居してくれる人


これが安定経営のカギですね。


どんな業種でも新規獲得が一番しんどい...


時間とお金をかけてようやく新規(新入居者)獲得...


それが短期間で離れていくとめちゃしんどい(-_-;)


大家業は新規獲得競争に勝ち


獲得した人を長く繋ぎとめると


勝ち組に入りやすくなります。


それはどんな業種も一緒か(^^;


・顧客に選んでもらえやすく
・長く使ってもらえやすい



そういう物件はどんなやつかな?


...


さて、アパート1号の駐車場がいよいよ募集開始。


管理会社の方がチラシを作ってくれましたー(*´▽`*)
1.jpeg

関連記事
2017年06月15日 駐車場作り
2017年06月16日 2 駐車場作り
2017年07月04日 アパート1号でいろいろやってます。
2017年07月13日 ボロアパートを2万円で貸すより楽チン。


まずは駐車場が足りていないであろう


お隣のマンションにポスティングですな(^^;


普通車1台は今日から契約開始なので


残り、普通車1台、軽四3台


月極駐車場は基本的には長く借りてくれる人が多いけど


やっぱり一番大変なのは新規獲得時ですな。



とりあえず隣のマンションに期待です(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




司法書士も大変だ...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
 16-1号 募集中
 16-2号 募集中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
 16-1号,16-2号に設置


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 8月5日(土)17時〜
  幼稚園以下→幼、小学生→小、中学生以上→中
  大人女性→女、大人男性→男 ()は人数

 参加予定 男26 女25 中4 小10 幼12 計77+14
 ファミリー専用席(座敷6組)(27名 満席になりました。)
 T本さん    計5 男 女     幼(3)17半~
 りょういちさん 計5 男 女   小 幼(2)18~
 BLXさん   計5 男 女 中 小 幼   18半~
 Yさん     計4 男 女     幼(2)18半~
 K本さん    計4 男 女   小 幼   17半~
 あつおさん   計4 男 女   小 幼   18~
  
 ファミリー専用席(テーブル5組)(21名 満席になりました。)
 こーへーさん  計4 男 女 中 小     17半~
 Sさん     計2 男     小     17半~
 mtanaさん 計4 男 女   小 幼   17半~
 TAKEさん  計4 男 女   小 幼   18~
 あつさん    計4 男   中 小(2) 18半~
 DDMさん   計3 男 女 中      18半~
 
 単身席(テーブル30席)(29名 残り1名。)
 ☆17時〜(9名)
 O幡さん    計2 男 女
 OCさん    計2 男 女
 F原Hさん   計2 男 女
 真中さん    計1   女
 N岡さん    計1   女
 I崎さん    計1 男
 
 ☆17時半〜(3名)
 namiさん  計2   女(2)
 じいじさん   計1 男

 ☆18時〜(8名)
 N村さん    計2 男 女
 むーさん    計2   女(2)
 Aさん     計2 男 女
 Y田さん    計1 男
 よーすけさん  計1 男

 ☆18時半〜(5名)
 ryokoさん 計1   女
 M井さん    計4 男(3) 女

 ☆19時〜(4名)
 たくみさん   計1 男
 とっこさん   計1   女
 太陽Tさん   計2 男 女 

 わたくしと別途主催者枠14名参加

 残り1席
 少々超えてもなんとかするけどね(^^;

 花火(19時半)には間に合わないけど
 花火中の20時ぐらいからみんなでワイワイやりたい方は
 半額で食べ放題飲み放題もどうぞ(^^;
 
 
<イベント一覧>
8月  5日(土) 17時〜  花火大会

9月 11日(月)〜15日(金)香港口座開設ツアー
9月 22日(土) 18時〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


トレジャーハンターin倉敷


そうさんにいただいて


じいじさんに運んでもらった冷蔵庫。

関連記事
2017年07月25日 平和な1日から一転...



ちゃんと動きましたよー(*´▽`*)
ファイル_000.jpeg ファイル_001.jpeg


そうさん、じいじさん、ありがとうございます(*^^)v


...


さて、とんでもない記事が載っていましたねーΣ(・□・;)

積水ハウス、登記できず…「偽造書類に63億円」

分譲マンション用地の購入に関する取引事故につきまして


うゎ〜、まじですか〜(◎_◎;)


東京でマンション用地を購入し


63億円支払ったにもかかわらず


所有権移転登記ができないΣ(・□・;)


どうやら書類に偽造があったそうで...


こういう話しは時々耳にしたことはありますが


まるでマンガの世界(^^;


積水ほどの大手でもこんなことがあるんですね...


早速こんな記事もアップされていました(・_・;)

積水ハウスから63億円をだまし取った「地面師」の卑劣な手口



ちゃんと弁護士と司法書士のチェックが入ってこれ...


この方たち、どうなるんでしょう?



弁護士のことは良く知りませんけど


わたくしの知る限り、岡山では


司法書士の方の所有権移転にかかる報酬は


せいぜい4〜5万円程度...


見積書の内容を見ると、パッと見は高額に見えても


ほとんどが登録免許税などなんですよね...


抵当権の設定があったりすると


別途報酬がかかってきますけど、それでも似たようなもん。



今回は70億円の中間省略取引ですけど


単純な仲介だったとした場合の手数料は


3%+6万円の税で2.2億円超え...


それが両手なら4.4億円超え...


まるでどっかの賞金首の額(^^;


不動産の仲介手数料とは違い、


売買価格には連動しないどころか


司法書士の数が多すぎて手数料の競争も起こりますからね...


一生懸命勉強して試験に合格し


重大な任務の責任を負うにもかかわらず


大した手数料にもならず...


司法書士ってなんだかなーって思いますね(・_・;)



今回の司法書士さんがいくら報酬をもらったかは知りませんけど


売買仲介の手数料とは比較にならないほどの少額でしょう...




リスクとリターンが合っていないと思いますね〜(;´Д`)


とは思うけど、手数料が高すぎると困るんだけど(・_・;)




おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




勝てるところで勝負

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 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
 16-1号 募集中
 16-2号 募集中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
 16-1号,16-2号に設置


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<花火大会のお知らせ>
 国産牛&イベリコ豚の食べ放題&飲み放題が5時間!
 8月5日(土)17時〜
  幼稚園以下→幼、小学生→小、中学生以上→中
  大人女性→女、大人男性→男 ()は人数

 参加予定 男26 女26 中3 小10 幼13 計78+14
 ファミリー専用席(座敷6組)(27名 満席になりました。)
 T本さん    計5 男 女     幼(3)17半~
 りょういちさん 計5 男 女   小 幼(2)18~
 BLXさん   計5 男 女 中 小 幼   18半~
 Yさん     計4 男 女     幼(2)18半~
 K本さん    計4 男 女   小 幼   17半~
 あつおさん   計4 男 女   小 幼   18~
  
 ファミリー専用席(テーブル5組)(22名 満席になりました。)
 こーへーさん  計4 男 女 中 小     17半~
 Sさん     計2 男     小     17半~
 mtanaさん 計4 男 女   小 幼   17半~
 TAKEさん  計4 男 女   小 幼   18~
 あつさん    計5 男 女   小(2)幼18半~
 DDMさん   計3 男 女 中      18半~
 
 単身席(テーブル30席)(29名 残り1名。)
 ☆17時〜(9名)
 O幡さん    計2 男 女
 OCさん    計2 男 女
 F原Hさん   計2 男 女
 真中さん    計1   女
 N岡さん    計1   女
 I崎さん    計1 男
 
 ☆17時半〜(3名)
 namiさん  計2   女(2)
 じいじさん   計1 男

 ☆18時〜(8名)
 N村さん    計2 男 女
 むーさん    計2   女(2)
 Aさん     計2 男 女
 Y田さん    計1 男
 よーすけさん  計1 男

 ☆18時半〜(5名)
 ryokoさん 計1   女
 M井さん    計4 男(3) 女

 ☆19時〜(4名)
 たくみさん   計1 男
 とっこさん   計1   女
 太陽Tさん   計2 男 女 

 わたくしと別途主催者枠14名参加

 残り1席
 少々超えてもなんとかするけどね(^^;

 花火(19時半)には間に合わないけど
 花火中の20時ぐらいからみんなでワイワイやりたい方は
 半額で食べ放題飲み放題もどうぞ(^^;
 
 
<イベント一覧>
8月  5日(土) 17時〜  花火大会

9月 11日(月)〜15日(金)香港口座開設ツアー
9月 22日(土) 18時〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今週土曜日はいよいよ岡山の花火大会


今日は宴会場で少々打ち合わせをしてきましたが
1.jpeg


気になるのは台風5号の進路...
2.jpg


雨は降らなさそうですが


問題は
3.jpg


岡山市でも風が強まっています...


花火大会が中止になる基準は


地上風速7メートル以上の強風が10分間以上継続して吹くことによって
安全な消費が行なわれないおそれがあるとき



だそうで...


ギリギリまでやきもきしそうです(-_-;)


...


さて、世の中にはいろんなご商売や


お金儲けの手法がある訳ですけども


このブログを読んでくださっている方々なら


良くご理解されているでしょうが


わたくしの一番得意な分野


岡山市界隈というごく限られたエリアでの不動産運営


これなら大概のことはなんとかなるかな?と思っていますが


他のエリアのことはよくわかりませんし


そのエリアにはきっと強者がわんさかいることでしょうから


水面下情報もそういう方々のところに集まるんでしょうし


手間を考えるとそんな方々を相手に勝負する気にもなりません。


その他、FXだの株だの海外投資だのということもやりません。


まぁ時々、優待目的の株を保有することはありますが。



自分が勝つには岡山で不動産をやっているのが一番



勝てるところで勝負するのが鉄則でしょう。


...


ところで、9月に香港へ行ってくるんですけどね。


わたくし、日本円しか持っていないので


主に保全の目的で海外口座を作って外貨も持ってみようとしている訳です。


基本的に観光目的だなんて口が裂けても言えません。


それはさておき


ついでに余剰資金を積立型の保険に置いておこうともしていまして。


そういうことを仲間内にお知らせしたつもりで


かいつまんで言うと、こんな文章を配信しました。


中略
「香港に口座を作って海外商品で積立してみようというチャレンジです。
 得するのか?損するのか?
 そんなのやってみないとわかりませんけど
 日本円しか持っていないというのも不安ではあるので...
 
 単に、香港へ行ってみたいという動機も大きいですが(^^;



 もしかしたら海外口座開設、金融商品、または香港旅行に
 興味のある方がいるかもしれないなと思って お知らせしました。

 興味がある方は連絡いただければ詳細をお伝えします。 」



なんかおかしいですかね?


これに対して、68さん主催の飲み会で


JBさんとHR田さんが二人で話しあった結果


「岡山大家のブランドが傷つく恐れがあるので
口座開設ツアーは止めるべきとの結論です。」



との連絡がHR田さんから...


いやいや...


飲みの席で二人で結論出されてもですね...


お二人が一体なに目線で言ってんだかよくわかりませんが...


酔った勢いでしょうか?


海外投資に否定的なことをつらつら書かれていましたから


海外投資に反対なんだなということはわかりますけれど


そもそもわたくし、「海外投資で儲けようぜ!」


なんてこと言っていませんが??


方や旅行と保全について、方や海外投資についてと


話しが全く噛み合わないので再度書きますが


・日本円しか持っていないので外貨を持っておきたい
・どうなるかわからんけど、ついでに外貨で積立にチャレンジしてみる
・香港へ遊びにじゃなくて不動産の視察に行きたい



こういう主旨ございます。



岡山の不動産以外で勝てるとも思いませんし


海外で投資しようとも、他人に勧めようとも思いません。



勝てるところで勝負


鉄則ですのでご心配なく。



みなさんも中途半端に主戦場を離れて痛い目をみないようにね(^^;


隣の芝生は青く見えるものですからね。



おしまい



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ワンコイン

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
 16-1号 募集中
 16-2号 募集中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
 16-1号,16-2号に設置


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 8月5日(土)17時〜
  幼稚園以下→幼、小学生→小、中学生以上→中
  大人女性→女、大人男性→男 ()は人数

 参加予定 男27 女26 中3 小11 幼13 計80+14
 ファミリー専用席(座敷6組)(27名 満席になりました。)
 T本さん    計5 男 女     幼(3)17半~
 りょういちさん 計5 男 女   小 幼(2)18~
 BLXさん   計5 男 女 中 小 幼   18半~
 Yさん     計4 男 女     幼(2)18半~
 K本さん    計4 男 女   小 幼   17半~
 あつおさん   計4 男 女   小 幼   18~
  
 ファミリー専用席(テーブル5組)(22名 満席になりました。)
 こーへーさん  計4 男 女 中 小     17半~
 Sさん     計2 男     小     17半~
 mtanaさん 計4 男 女   小 幼   17半~
 TAKEさん  計4 男 女   小 幼   18~
 あつさん    計5 男 女   小(2)幼18半~
 DDMさん   計3 男 女 中      18半~
 
 単身席(テーブル30席)(29名 残り1名。)
 ☆17時〜(9名)
 O幡さん    計2 男 女
 OCさん    計2 男 女
 F原Hさん   計2 男 女
 真中さん    計1   女
 N岡さん    計1   女
 I崎さん    計1 男
 
 ☆17時半〜(3名)
 namiさん  計2   女(2)
 じいじさん   計1 男

 ☆18時〜(8名)
 N村さん    計2 男 女
 むーさん    計2   女(2)
 Aさん     計2 男 女
 Y田さん    計1 男
 よーすけさん  計1 男

 ☆18時半〜(7名)
 ryokoさん 計1   女
 M井さん    計4 男(3) 女
 しっしーさん  計2 男       小

 ☆19時〜(4名)
 たくみさん   計1 男
 とっこさん   計1   女
 太陽Tさん   計2 男 女 

 わたくしと別途主催者枠14名参加

 残り1席
 少々超えてもなんとかするけどね(^^;

 花火(19時半)には間に合わないけど
 花火中の20時ぐらいからみんなでワイワイやりたい方は
 半額で食べ放題飲み放題もどうぞ(^^;
 
 
<イベント一覧>
8月  5日(土) 17時〜  花火大会

9月 11日(月)〜15日(金)香港口座開設ツアー
9月 22日(土) 18時〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は免許センターへ。


いろいろ物議を醸している香港遠征のために

関連記事
2017年08月03日 勝てるところで勝負


国際免許証を作りにいきましたー
3.jpeg


必要なものは、免許証とパスポートと写真。


写真は免許センター内の機械で800円。


あとは2800円の証紙。


全部提出して待つこと約30分...


...


...


じゃーん。
4.jpeg


へー


意外とあっさりできるのね(^^;


いっぱいスタンプ押してますけど
7.jpeg


上から、二輪、普通車、中型、大型って言ったかな?


要は運転できるものにスタンプがあるそうで。


一番下はけん引免許ですって。


これで準備は万端(^^)v


...


さて、OCさんからあるLINEが。


またまた激安物件を仕込んだ模様...


売買代金総額 金四百円 
内土地代金    金四百円

4.jpg

売買代金総額 金壱百円 
内建物代金    金壱百円

3.jpg


計五百円...


ワンコイン...


不動産の価格じゃないね...


いまどきちょっとしたランチも食べられん...


500円といえば、懐かしの500円生活...

関連記事
2012年04月14日 500円作戦 自己紹介 その13


あの頃は大変だったな〜(;´Д`)



それがいまや500円で物件が買える時代がくるとは...


先日、TAKEさんもタダでもらったって言ってたし...


こんな話しはこれからもっと増えてくるんかな...


なんだか数百万円も出して買うのがあほらしくなりますな...


...


さて、話しは変わって


先日から募集を始めたアパート1号駐車場の外部貸し出し。
1.jpeg

関連記事
2017年06月15日 駐車場作り
2017年06月16日 2 駐車場作り
2017年07月04日 アパート1号でいろいろやってます。
2017年07月13日 ボロアパートを2万円で貸すより楽チン。
2017年08月01日 リピートパワー


募集する前の工事中に1つ決定。


ポスティングした途端、さらに普通車2台が申込!?


これで1.5万円+消費税1200円の収入UP(*´▽`*)


あとは軽四1台。


これで戸建が30戸以上買えちゃうぞ(* ̄▽ ̄)フフフッ♪



おしまい



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 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
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 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
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☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
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  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
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 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
 16-1号 募集中
 16-2号 募集中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
 16-1号,16-2号に設置


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<イベント一覧>
8月  5日(土) 17時〜  花火大会

9月 11日(月)〜15日(金)香港口座開設ツアー
9月 22日(土) 18時〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


台風5号の接近で開催が少々不安な岡山の


第44回納涼花火大会

パンフレット
1.jpg


今年も5000発



1口10万円〜大口協賛の会社さんらのおかげですねー



来年は、お金の余ってそうな


ユーチューバーのヒカルさんに1000万円



動画再生がグングン伸びてモンキーも高値で売り抜け


さらにお金持ちになっている予定のtaimanさんに100万円



の協賛をお願いしたいですね(*´▽`*)



そんなこんなで今年の花火大会、


午後、無事に開催決定となりいろいろ最終準備。

出欠表
1.jpeg

座席表
1.1.jpeg

お釣りと領収証
2.jpeg

観覧用の折りたたみ椅子とプロジェクター&延長コード
3.jpeg


さぁ、これで準備万端(^^)/



今年も昨年に引き続き、市内某所の絶景ポイントを確保!

関連記事
2016年08月06日 花火大会


昨年は約半分の52席で開催しましたが


今年は5時間全フロア約100席貸切り完全占拠(*´▽`*)



完全占拠ですので自由度満載


OCさんにミニセミナーをお願いしました(*´▽`*)


お題の中心は先ごろ話題のワンコイン戸建(^^;

関連記事
2017年08月04日 ワンコイン

4.jpeg


いろんな裏話を交え


もっと聞きたかったという声もあるなか


あっという間に花火打ち上げ時間が迫り

T本さんファミリー
りょういちさんファミリー
BLXさんファミリー
Yさんファミリー
K本さんファミリー
あつおさんファミリー
こーへーさんファミリー
Sさんファミリー
mtanaさんファミリー
TAKEさんファミリー
あつさんファミリー
DDMさんファミリー
O幡さんご夫婦
OCさん
F原Hさんご夫婦
真中さん
N岡さん
I崎さん
mihoさん
namiさん親子
じいじさん
N村さんご夫婦
むーさん親子
Aさんカップル
Y田さん
よーすけさん
ryokoさん
M井さんグループ
しっしーさん親子
たくみさん
とっこさん
太陽Tさんカップル
あいちゃんグループ
わたくし

総勢96名が見守る中

5.jpeg 6.jpeg



盛大に打ち上げ開始〜(*´▽`*)

7.jpeg 8.jpeg

9.jpeg 9.1.jpeg



今年も優雅に花火を見ながら大盛り上がりで


みなさんにご満足いただけたようでよかったです(^^♪



実は今回、一度は断られたんですよね(◎_◎;)


なんですけど


花火大会が延期、中止になっても絶対キャンセルしない!
なんなら今からでも即金で持参する!



と、強引な交渉の末どうにか説得(^^;


お店の金額提示に対して少々の赤字なら飲み込む覚悟で


不動産の交渉と同じように、即断即決即金作戦の敢行でございます(笑)



花火大会の時間(19時半〜20時半)以外は空いてしまう店側


長時間占拠したいこちら側


お店は仕入れが読めて、段取も楽。そして一気に売上確保。


お店側としても断る理由がありませんわね(^^)v


不動産での経験がこんなところで役に立ちました(^^;



みなさんおつかれさまでした(^^)/



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




戸建賃貸2棟を見てきました。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
 16-1号 募集中
 16-2号 募集中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

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こんばんは。岡山大家です。


先日の花火大会の前に、

関連記事
2017年08月05日 即断即決即金作戦


南区某所である物件を見てきました。


今回お邪魔したのは新築の戸建賃貸


同時に2棟建てて、1棟はマイホーム


もう一棟は身内が住むなり、貸すなりというやつ。


今回は自宅が84平米、お隣が70平米。


70〜80平米ぐらいの戸建ですから


それなりに家賃が取れないと成り立たないんですけど


ここは南区の雄、芳泉学区


早速、10万円で希望者がいるそうで。


この手法、利回り的には全く良くないですが


住宅ローンを利用できるのが大きな特徴


ガンガンキャッシュフローを出してという訳でなく


住宅ローンの返済の一部を隣の家賃で補填という考え。


純粋な不動産投資とは少々趣が異なります。



ここの場合は返済は11万円ぐらいかな?


で、家賃は10万円として


月々の持ち出しは約1万円


賃貸物件で家賃を6万も7万も8万も払うことを思えば


低金利下の現在ではこちらのほうがよろしいかと。


当然空室リスク、家賃下落リスクはありますから


場所が大事になってきますが。


...


住宅ローンが使えるとはいえ


問題点がないわけでもなく


岡山のそこそこの場所だと土地代が高くなりがち...


郊外に行くと土地代は下がっても


家賃も大きく下がる...


建築費は変わりませんけど...


そこそこの場所で、


安く土地を仕込むのが難しいんですね(-_-;)



で、大概、土地建物総額で4000万円を超えてくることになるので


今度はそれなりの世帯年収がないと難しい...


住宅ローンは単純に年収の何倍という恰好なので


4000万円借りようと思えば


世帯年収で600万円ぐらいは必要かと...


共働きならどうってことないかもしれませんけど


ご主人の1馬力だけでは少々ハードルがお高め...


自己資金を投入して借り入れを減らせばいいですが


一般的なサラリーマン家庭なら


数百万円の自己資金を用意するのも簡単ではない...


数百万円の自己資金があって


1馬力で年収600万円ある世帯なら


純粋な事業用物件を購入して


キャッシュフローを蓄えてから


マイホームに移行した方が良いかと思いますね。



あとは、2棟分離したものだと


金融機関が認めてくれないということ...


ここは例外的な金融機関があるかもしれませんが


高金利のあそこでないと、岡山では難しいのかな...


親が住む用とかであれば話しは異なりますが


純粋な賃貸用だと、どうしても1棟は事業用ということになるようで...


そこを簡単にクリアする方法が...



つづく



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これで通るんだ〜!?

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 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
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   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
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☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

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☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
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こんばんは。岡山大家です。


今回の台風もあっけなく避けていってくれましたねー
3.jpg


岡山ってほんと台風がこないんですよね〜



気象庁のHPに台風の上陸数がありました。

順位 都道府県 上陸数
1 鹿児島県 39
2 高知県 26
3 和歌山県 22
4 静岡県 19
5 長崎県 16
6 宮崎県 12
6 愛知県 12
8 熊本県 8
8 千葉県 8
10 北海道 6
11 徳島県 5
11 神奈川県 5
13 大分県 3
14 青森県 2
14 愛媛県 2
14 広島県 2
14 山口県 2
14 三重県 2
19 福井県 1
19 秋田県 1
19 兵庫県 1
19 岩手県 1
※1951年〜2016年台風第16号まで


ちなみに、気象庁の台風の上陸の定義は、

台風の中心が北海道、本州、四国、九州の海岸線に達した場合。
ただし、小さい島や半島を横切って短時間で再び海に出る場合は「通過」。
このため、例えば沖縄本島を台風が通っても上陸とは言いません。
また、一度上陸した台風が海に出て、再び別の海岸線に達した場合は再上陸。

だそうです。

※参考資料
こんにちは!気象庁です!


この表に載っていないところは上陸ゼロ


上陸という定義でいうと


海に面していない県8つと沖縄は除かれます。


しかし、鹿児島、高知、和歌山なんか毎回上陸してそうなイメージ(◎_◎;)


岡山は恵まれていますね(^^)


...


さて、昨日の続きで。

関連記事
2017年08月06日 戸建賃貸2棟を見てきました。


普通、2棟別々だと


住宅ローンではOKをくれないんですが


1棟なら話しは別


50%以上自宅であればOKの金融機関があります。


2棟くっついたというとこんな感じで


1棟を半分に割った感じになりますけど
4.jpg


ここまでガッツリだと2世帯住宅っぽい...



そこでこんなガッツリくっついた2棟ではなく


以前もこんな感じで少しだけくっつけることで
DSC_1788.JPG


1棟扱いになったことがありました。


ただ、この時は構造部がくっついておく必要がある


ということで、梁が繋がった構造になったので


分離するというのは少々難しかったんです...


...


それが今回は、こんなんでOKでしたΣ(・□・;)

1 (24).jpeg


えー!?


ただの自転車置き場の屋根Σ(・□・;)


構造上もくっついていない...


よく見るとコーキングでなんとかくっついてるだけ...
1 (25).jpeg



へ〜、こんなんで1棟として建築確認が通るんですね〜(◎_◎;)


くっついた感が大きいと集合住宅っぽくなるんで


少々不利なんですよね...


これなら独立した感じの戸建賃貸に見えます(^^;


住宅ローンで2棟建てるなら


こんな感じがいいですねー



おしまい



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 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
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 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
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    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
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 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
 16-1号 募集中
 16-2号 募集中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
 16-1号,16-2号に設置


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<イベント一覧>
8月  5日(土) 17時〜  花火大会
8月  8日(火)15時〜  トレジャーハンターin大正14年築戸建


9月 11日(月)〜15日(金)香港口座開設ツアー
9月 22日(土) 18時〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日はあつさんが購入した


大正14年築の戸建でトレジャーハンター。


なかなかの荒れ具合でございますね...
1.jpeg



急な告知にもかかわらず挑んだのは

TAKEさん
じいじさん
ゆうさん
ryokoさん(女性)
Y口さん
ラーメンnnwさん
わたくしの

7名。


早速探索開始です。
2.jpeg



さすが古いだけあって


貴重なんだかどうだかよくわからないものがポロポロ出てきます(^^;

1.jpeg 2.jpeg
4.jpeg 3.jpeg



このバッジはなんなんでしょうね??


他にもこんなのとか。
000.jpeg


消防関係のものがポロポロありましたねー



で、みなさんが持ち帰ったものが


じいじさん
 古いラジオ、金属製の収納棚、カナヅチ、腕時計
1.jpeg 2.jpeg


ゆうさん
 扇風機
3.jpeg

TAKEさん
 古い看板など
2.jpeg

わたくし
 延長コード、くぎ抜き
1.jpeg

Y口さん
 掃除機、マッサージ器、ドライバー、水平器
2.jpeg 3.jpeg

と、ハロウィン用に消防士の服、帽子、消火ホース(^^;
1.jpeg


あと、誰だったか照明器具も。
1.jpeg


みなさん満足です(*´▽`*)



前の所有者さんが捜索した際は日本刀が出てきたそうですが


今回はそこまでの大物はなかったです(;^_^A

あつさんブログ
2017-07-25 購入した戸建てにすごいものが・・・


しかーし、今回は他に目玉が!


結構な数の古銭
1.jpeg


これは価値としては知れてますかね...


あつさんにお返し予定(^^;



さらに、ラーメンnnwさんがこれを発見!


じゃーん。
2.jpeg


諭吉出ましたー(*´▽`*)


いやー素晴らしい嗅覚(^^;



あつさんのご厚意で、何か食べてくださいということで


TAKEさんのカフェへ移動し、これを注文。

1.jpeg 2.jpeg


ひと汗かいたあとの冷たいものは格別ですな〜


あつさん、ありがとうございました(^^)



2階は荷物も少なく大正築の味がよく出ていました。
1.jpeg


宮大工さんが建てたそうで、歪みがなかったんですってー


この物件がどう変わるのか?


楽しみですね(^^)



おしまい



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とりあえず、これは消火完了ですかね...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

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 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
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 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


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 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
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☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
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☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
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 16-1号 募集中
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 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

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こんばんは。岡山大家です。


昨日のトレジャーハンターin大正14年戸建

関連記事
2017年08月08日 諭吉


みんなで随分捜索したんですけど


また出たそうでΣ(・□・;)


じゃーん。
3.jpeg


今度は5千円札。


デザインがいまの樋口一葉さんではなくて、稲造さん。


調べてみると一葉さんは2004年からなんですねー

【お札】紙幣の肖像の変遷【人物】(明治~現在)


長い眠りからのお目覚めです(^^;


あれだけ探したのに、探せば出てくるもんですね〜


...


さて、今日は一路県北へ


向かった理由は、もちろんこの関係で...

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2017年07月23日 飛躍の一助に
2017年07月25日 平和な1日から一転...
2017年07月28日 信用問題



先日、第44回あみだくじが行われ

BLXさん 3口
りょういちさん 3口
F原Kさん 3口
O幡さん 1口

の計10口での争奪戦の中


唯一1口参加のO幡さんが10分の1をくぐり抜けて見事当選。
決勝.jpg


こんなんでも当たるんだね〜(・_・;)



O幡さんといえば第32回のここでも当選。

関連記事
2016年12月26日 中途半端な戦いから抜け出すチャンス
2017年01月21日 開口部は抜けますよね?
2017年01月23日 市場の反応はどうでしょうか?
2017年02月10日 ストレス発散?
2017年03月11日 封印します。
2017年03月13日 斬新過ぎる...
2017年04月27日 なかなかの活況のようで。
2017年05月14日 スイッチ類は悩ましい。
2017年05月18日 さすがにそろそろ募集を開始で。
2017年05月27日 代わりなんかいくらでもある
2017年05月31日 木こり登場?


ここもついに8月末ぐらいに完成するそうで。


お披露目が楽しみです(^^)



そんなこんなで、まだ融資承認待ちではありますが


今日は契約。

1.jpeg



その足で、売主さん、O幡さん、わたくしで


1時間少々かけて県北へ行ってきました。


まずは現地に立ち寄り、再度見学。


売主さんからいろいろ説明していただきました。


往復の運転までしていただき、ありがとうございますm(__)m




その後、緊張の面持ちで管理会社へ訪問...


売主さんが終始弁明...


痛々しい... 申し訳ない(-_-;)



情報漏洩は実はこれで2度目...


以前、中区某所のアパートの情報が洩れて破談に...


不動産屋さんには申し訳ないことをしました(-_-;)


そんな事件があった後も


引き続き情報をくださるのには頭が下がります...



今回の売主さんも引き続き進めさせてくださって


ありがたい限りです。


結果的には、管理会社さんの大人の対応


O幡さんに引き継ぐことになっても


しっかり頑張ってもらえそうでよかったです。
2.jpeg


悪意を持って漏らす仲間はいないと信じていますが


だからといって簡単に許される訳でもなく...



上級者
中級者
初級者
素人さん

年齢
性別
性格
考え方
手法

などなど


たくさん集まると


なんやかんやいろいろ難しいことも起こりますわね...



お互いがお互いを認めて


共存共栄していきたい
もんなんですが...


なかなかうまくいきませんね...



まぁとりあえず、これは消火完了ですかね。


いろいろご迷惑をおかけしました。




どんどん火を燃え盛らせるのは簡単ですが


消火活動は大変です...



おしまい



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 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
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 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

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 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
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 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


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 174.6坪 1720万円 → 1500万円
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  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
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  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
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☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
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こんばんは。岡山大家です。


ここで登場したmihoさん戸建2号。

関連記事
2017年05月03日 極力直さずいきましょう。


先日、無事入金もあり、今日は契約。

1.jpeg


トイレを和式→洋式
洗面台設置
網戸2箇所
美装
外の除草


ぐらいでしたっけ?


あまりお金をかけずに


4.〇万円で貸せましたー(*´▽`*)


8DKもあるからガッツリ直すと恐ろしいことに...


それでいて家賃は...


ってことになるからね(^^;


...


今日は、北区某所へ戸建の見学へ


30坪程度の土地に築古戸建が乗っかっています。


市街化区域で、接道もバッチリの平坦地


更地価格なら坪8〜9万円ぐらいでしょうか。


となると240〜270万円ぐらいか。


解体費を引いたとして、100万円前半での攻防ですかね。


最終的にまとまればいいですが...




ということで早速現場へ。


小さいのが1台は置けそうです。


駐車場が1台でもあるというのはプラス材料


室内へ入ると荷物は空っぽ(*´▽`*)


DDMさん、Y口さん、norikoさん、OCさんの


残地四天王のみなさんには少々残念も


普通はこれもプラス材料


キッチン、風呂はぼちぼち。
1.jpeg 2.jpeg


2ヶ月前までお住まいだったそうでね。


すぐにでも使えそうです(*´▽`*)



マイナス材料としては

・床の緩い箇所あり
・洗濯機置き場が外
・電気が弱い


3.jpeg


洗濯機は室内に設置場所も確保できそうだし


これらはどうにでもなるでしょう。


一番お金かかりそうなのはトイレ


和式の汲み取りなんでね...


古い建物はしかたない...



でも、直すとこ直して家賃3万円で貸しても


実質20%以上は出そうなんで


予算の少ない初級者の方には取り組みやすいだろうね(^^)v


...


ただ、ひとつ問題が...


どうやら以前の住民の方


古代イースター島の末裔なのか


モアイを持ち込んでいらっしゃる...




なぜ日本にモアイが!?


多くの謎に包まれるところではあるけれど


ウィキペディアによると


損壊した者には最高5年の禁固刑または最高1万9000米ドルの罰金


だそうだ...


1万9000米ドルといえば


今なら1ドル109円程度なんで


日本円で207万円ほど...


うーん...


そうなると、物件+リフォーム費用よりも高い...


モアイは大部分が地中に埋まっているとも聞くし...


困ったな...



みなさんならこの色白のモアイをどう処理されるのか


ぜひ意見を聞いてみたい...


...


...


...


...


...


...


...


...


...



4.jpeg



おしまい



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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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