最初はみんな初心者ですよ。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 ネット掲載物件が3500→3000→2800万円になり、
 そこから指値2200→2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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<見学会のお知らせ>
 東区西大寺 mihoさん戸建2号ビフォー見学会&ランチ
 5月 3日(水祝)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1よーすけさん
 2よーすけさん奥さん(女性)
 3摂津屋さん
 4デンチさん
 5mihoさん(女性)
 6わたくし

<イベント一覧>
 5月  3日(水祝)12時半〜 mihoさん戸建2号ビフォー見学会&ランチ
 5月  7日(日) 12時半〜 見学会予定
 5月 10日(水) 12時半〜 見学会予定
 5月 13日(土) 12時半〜 見学会予定
 5月 16日(火) 12時半〜 よーすけさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 5月 19日(金) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 1日目
 5月 20日(土) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 2日目
 5月 23日(火) 12時半〜 見学会予定
 5月 28日(日) 12時半〜 見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は9時から入札物件の契約決済でスタート。
1.jpeg

関連記事
2017年04月14日 チャレンジャーは現れるかな?
2017年04月20日 チャレンジャーは...
2017年04月30日 いろいろやってます。


ただ一人のチャレンジャーのT本さん。


みんなが敬遠する主な理由となった問題の隣人さんのことを


T本さんがちょっと調べてみたところ


どうやらT本さんの仕事の関係で


間接的につながりがあることが発覚Σ(・□・;)


そこを足掛かりになんとかできるかも?


ということでチャレンジしてみることにしたそうです(^^)


これで5つめの戸建ですって(*´▽`*)



今回に限らず、多くの人がリスクと感じるものでも


別の人からすればリスクでないケースはたくさんありますね。


同じボロ物件を見ても


初心者はドン引きし


経験者は喜んで買っていく


よくあるケースです。


初心者も経験者も同じ人間


わたくしの周りは、大概みんな普通のサラリーマンか自営業者。


お金が余っている訳でもないし


時間が余っている訳でもない。


150kmでボールを投げられるとか


100mを10秒で走られるとか


そんな超人はひとりもいません。


経験者も最初は初心者だったはずなんですけどね。


買える人と買えない人の差は、


人間の能力の差ではないですね。


...


さて、14時からは備前市で契約決済をしてきました。


ここの土地建物の価格は5万円
3.jpeg


紹介者へお礼を差し上げたので


仕入れ価格としては5万円ではありませんが(^^;


とりあえず、お金を払って


カギや権利証、印鑑証明をもらってきました。
2.jpeg


あとは名義を誰にするかだけ。


5万円で譲ってもらえるということは


もちろんそれなりにリスクと考えられるものが内包しています。


まぁ近々みんなで見に行ってみましょうか(^^;


ここはチャレンジャーが現れるかな??


...


16時からは瀬戸内市の物件を見てきました。


当初、2棟で60万円と話しがつきましたが


どうやら片方は倉庫兼事務所のような建物。
5.jpeg


残置物も撤去してくださってすぐ使えそうではありますが


住居でないのが残念...



もう片方は普通の住居でしたが、これがなかなか...


こちらも残置物はないですが...
1.jpeg 2.jpeg

3.jpeg 4.jpeg


床が緩いところが多数...


幸いなことに雨漏りはなさそうですが...


再生できれば貸すのは可能ですけど


結構、力要りそうですね〜(^^;



おしまい


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報道が出る頃はすでに末期でしょう。

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 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
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 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
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 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
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    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
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  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
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 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
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 13〜15号,テナント1号に設置
  
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 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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こんばんは。岡山大家です。


先日、赤磐市の新築の様子を見てきました。


下水接続工事も終わり
1.jpeg 2.jpeg

室内では、キッチン、トイレが設置されていました。
5.jpeg 7.jpeg


あとは、12日に洗面台が入って


細々した備品の取付や一部塗装、外構工事ですかね。


いい加減に5月末ぐらいの入居開始で募集もしないと(^^;


その前に完成見学会もしましょうかねー


...


さて、こんな記事が出てましたね〜(^^;
アパート融資の膨張警戒=建設過剰で空室増も―日銀


こんなことは随分前から認識していましたけれど


報道が増えてくるまでには随分タイムラグがありますね。


報道される頃には、いよいよ末期なんだと思いますね...




時々読ませていただいている、


埼玉swallowsさんのブログにはこんなことが。

2017年04月21日 最も危険な投資、それはコインランドリー!


営業マンにいいこと言われて始めたコインランドリー事業。


いろいろ大変そうですね...


営業マンなんて業績上げてなんぼですからね〜


中には、中古品でうまくされている方もいらっしゃるみたいですが


この業界にもいろいろ深い闇があるようです...



こんな記事もありました。

高利回りで人気、コインランドリー投資最大30%も


330人が出店待ちなんですってΣ(・□・;)


比較的参入しやすいようですから


どんどんライバルも増えていくでしょうに...



こんな記事もありました。

コインランドリー事業の検討とトランプ砲の行方


実際、うまくいっていない人が多いんじゃないですかね...


この業界も近い将来クローズアップされて


報道される日がくるかもしれませんねー


そうなるといよいよ末期でしょうか。



おしまい


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極力直さずいきましょう。

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 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
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☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
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5月  7日(日) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 1日目
5月 10日(水) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 2日目
5月 13日(土) 12時半〜 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ 2日目
5月 16日(火) 12時半〜 よーすけさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
5月 19日(金) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 1日目
5月 20日(土) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 2日目
5月 23日(火) 12時半〜 見学会予定
5月 28日(日) 12時半〜 見学会予定

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、東区のmihoさん戸建2号ビフォー見学会&ランチ

よーすけさん
よーすけさん奥さん(女性)
摂津屋さん
デンチさん
こももさん(女性)
ゆうさん
じいじさん
Kさん
Kさん奥さん(女性)
Kさんお子さん1
Kさんおこさん2
ゆうじろうさん
ゆうじろうさんお子さん
mihoさん(女性)
わたくし

の15名。


GW中なのにたくさん集まりましたね〜(^^;


ここ、庭がやたら広いので


お子さんたちは外で駆けずり回っていました(^^)



そんなこんなで早速室内へ。
1.jpeg


8DKでしたっけ? 庭も広いが家も広い(◎_◎;)


変に増築しているので


なんだか忍者屋敷みたいになってます(^^;
2.jpeg


前の所有者さんがいろいろご自身でやろうとしては断念し


なんとも中途半端なことに(^^;


ボードを貼ったり貼ってなかったり...
3.jpeg


コンセントは全部外され...
5.jpeg


キッチンも無し...
4.jpeg


何度も挑戦しては断念の繰り返しだったんですって(^^;



ですが、全体的に床はしっかり、雨漏りもなさそう


古いのは古いですけど、残置物も無い


ボロ戸建てマニアからは


残置物が無いってだけで歓声が聞こえてきそうです(^^;


これが、480万円で出ていましたけど


半額以下で買えたから上々ですね(*´▽`*)



安く買えたとは言え、家が大きいから全部直してたら大変(^^;


極力直さず貸すとして


大きく直さないといけないのはここぐらいかな。
6.jpeg


スペースが小さすぎるので


隣の洗面スペースと合わせてトイレにするんですって。
7.jpeg


あとはキッチンをいれて


コンセントを使えるようにして掃除すれば


一応、見られるようにはなるんじゃないかな(^^;


たぶん諸費用込で300万円には収まるでしょう。



道中、狭い箇所がありますけど


これだけ広い庭、広い家となると


大家族の方とか、個人事業の方なんかには


ピッタリなんですけどねー


どれだけのリフォームで済ませて、どんな人に貸すのか注目ですね。


...


その後は、Kさん、ゆうじろうさんファミリーは解散で


残りのみんなでインドカレー屋さんへ。


ここではリフォームや融資の話しで情報交換


物件見学もいろいろ参考になりますけど


こういう情報交換もとてもありがたい(^^)


みなさん、今日もありがとうございましたm(__)m



おしまい


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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→H29.4.28 4万円で賃貸契約

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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<イベント一覧>
5月  3日(水祝)12時半〜 mihoさん戸建2号ビフォー見学会&ランチ
5月  7日(日) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 1日目
5月 10日(水) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 2日目
5月 13日(土) 12時半〜 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ 2日目
5月 16日(火) 12時半〜 よーすけさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
5月 19日(金) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 1日目
5月 20日(土) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 2日目
5月 23日(火) 12時半〜 見学会予定
5月 28日(日) 12時半〜 見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


昨日登場したmihoさん。

関連記事
2017年05月03日 極力直さずいきましょう。


昨日は480万円の半額以下で戸建をゲットしたお話でしたが


最近、ノリに乗っています(^^;


中山美穂 ツイてるねノッてるね - YouTube


きっと若い人は知らんわね(笑)



先日、赤磐市の20万円戸建てを貸したばかりというのに

関連記事
2017年04月10日 普通の田舎ならそこそこいけますよ。


トレジャーハンターの舞台となったビル1階も借り手が付き

関連記事
2016年04月28日 信念をもって貫く。


リフォームも大詰め(^^

ファイル_001.jpegファイル_000.jpegファイル_002.jpeg


ここも結構いい家賃取ってますΣ(・□・;)


しかも改装費は大半がテナント持ち...



元自宅の区分もいい家賃取ってます

関連記事
2016年07月19日 休み明けは殺到するかな?


一気に家賃収入を増やして


すでに質素な暮らしなら家賃だけでなんとかなりそう(^^;



そんなmihoさんに更なる幸運がΣ(・□・;)


先日ひっそり行われた第37回あみだくじに見事当選(^^;
決勝結果.jpg


こちらは中区某所の築10年のアパート


表面11%、実質9.3%という


いまの市場に出れば秒殺もののスペック。


それを9名の争奪戦に勝ち抜いて獲得(^^;


結局、最後の残りくじが当たるという幸運ですからね〜Σ(・□・;)



この1年ぐらいで

・区分(元自宅)
・自宅ビル1階(あみだなし)
・中古戸建1号(第25回あみだ)
・中古戸建2号
・アパート1号(第37回あみだ)


...


物件がない昨今でかなりのペースですね(^^;



しかし、このmihoさん。


ただの強運だけじゃない


実は、本業のアフィリエイトでも成功していますが


考え方が実に合理的


以前、さらっと

「自分で10年かけて勉強するより
 岡山大家さんに聞いた方が早いじゃないですかー」
「岡山大家さんがいる意味がない」


って趣旨のことを言われていて


ショートカットの有効性をよく理解してるんだなーって思いましたね。



以前、ホリエモンが物議を醸しましたが


ホリエモン「寿司職人が何年も修行するのはバカ」

ホリエモン「寿司職人が何年も修行するのはバカ」発言を
ミシュラン一つ星店オーナーはどう考える?



言い方が悪いだけで、一理あると思いますがねー


時間は案外多くは残されていないものですよ。



おしまい


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100万円ぐらいなら妥協してもいいのかな...

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 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
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 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

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☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
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  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
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<見学会のお知らせ>
 備前市5万円戸建見学会&ランチ 1日目
 5月 7日(日)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1O幡さん
 2摂津屋さん
 3白猫さん
 4HR田Yさん
 5mihoさん
 6すえちゃん
 7じいじさん
 8T本さん〇
 9ryokoさん〇
 10わたくし〇
 〇原尾島から
 ※満席になりました。
 
<イベント一覧>
5月  3日(水祝)12時半〜 mihoさん戸建2号ビフォー見学会&ランチ
5月  7日(日) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 1日目
5月 10日(水) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 2日目
5月 13日(土) 12時半〜 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ 2日目
5月 16日(火) 12時半〜 よーすけさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
5月 19日(金) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 1日目
5月 20日(土) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 2日目
5月 23日(火) 12時半〜 見学会予定
5月 28日(日) 12時半〜 見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


先日見てきた中区海吉の戸建。

関連記事
2017年04月21日 そのラインの指値が通ればなんとか...


これ、ネットに750万円で出てたんですよね〜
ファイル_000.jpeg


64坪ほどあるんで土地値でいうたら


まぁそんなもんなんですけど

・道は狭い
・駐車場は軽1台
・家はデカい
・リフォーム費用嵩みそう
・解体するにしてもかなり手間



って感じであんまりいいとこなし...


マイホーム用にしても中途半端...

賃貸用にしても中途半端...

解体するにしても中途半端...



そりゃ750万円なんかじゃ売れんでしょうに...


でもこういう箸にも棒にも掛からん感じでも


結局のところ価格次第なんですよね...


岡山市内の普通の平坦地なら


安けりゃ大概売れていきますわ(^^;



ここに関しては、我々からすれば貸すのが目的なんで


気になるのは、どれぐらいの家賃でいけるのか?


ってとこですわね。


昭和45年築で97uぐらいありますけど


大きけりゃ高く貸せるってもんでもないんでね...


この場所で、この古さで、軽1台なんて


60uぐらいの家でも家賃はなんぼも変わりゃしません(-_-;)


まぁ少し直してせいぜい4万円後半までかな...


駐車場を拡大して、家もガッツリ直してプラス1万円...


あとはペットとかで少し上げていくかね...



そこから実質利回りが何%欲しいのか?


ってとこでね。


やっぱこの手の物件だと実質で20%ぐらいは欲しいな...


なんてとこから、諸費用やリフォーム費用を考えて


提示した価格は200万円


これぐらいで買えるなら


お得感もあって即決レベル。


少々のことがあっても余裕で安全圏かな(^^;


って感じで思ってますけど


ここ、300万円で売れたんですって〜(;´Д`)


ざーんねん(^^;


まぁ昨今のことですから300で消えても不思議じゃないし


人それぞれですけどね(^^;


どうしても欲しい物件なら


自分のハードル下げたらいいんだろうけど


そこまでして買うほどの価値を見出せなかったということで(◎_◎;)



どんな人が買ったのか知らないけど


ずっと買えずに悩んでいるような人なら


100万円差ぐらいなら妥協してでも買って


スタートを切って実績を積むのもアリかもな...



おしまい


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 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
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 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

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 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
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   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
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   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
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 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
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 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
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 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


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 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

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 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

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 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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<見学会のお知らせ>
 備前市5万円戸建見学会&ランチ 1日目
 5月 7日(日)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1O幡さん
 2摂津屋さん
 3白猫さん
 4HR田Yさん
 5mihoさん
 6すえちゃん
 7じいじさん
 8T本さん〇
 9ryokoさん〇
 10わたくし〇
 〇原尾島から
 ※満席になりました。
 
<イベント一覧>
5月  3日(水祝)12時半〜 mihoさん戸建2号ビフォー見学会&ランチ
5月  7日(日) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 1日目
5月 10日(水) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 2日目
5月 13日(土) 12時半〜 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ 2日目
5月 16日(火) 12時半〜 よーすけさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
5月 19日(金) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 1日目
5月 20日(土) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 2日目
5月 23日(火) 12時半〜 見学会予定
5月 28日(日) 12時半〜 見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


先日、ゆうさんが見学会に参加。

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2017年05月03日 極力直さずいきましょう。


ゆうさんといえば、第34回あみだくじに登場した


例の、ななまんごせんえん平屋の当選者。

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2017年02月05日 負けじと探索してみたものの...
2017年02月07日 差は開く一方です。
2017年02月15日 史上最多5物件弾丸ツアー
2017年02月16日 野となれ山となれ
2017年03月30日 今日は3つ決済がありました。


まずは激しく茂った木々をなんとかせねば...
1.jpeg 2.jpeg


業者に頼んだら20万円ぐらいかと(-_-;)


そこで、県北からファミリーを投入したそうで。


軽トラやチェーンソーなどを持ち込み


総額2万円でここまで進んだそうですΣ(・□・;)
0.jpeg
※写真提供 ゆうさん


ファミリーパワーはありがたいですねー(*´▽`*)


ジャングルが普通の家になりました(^^;


見学会では、覆い茂った木々に圧倒されていた方もいましたが


木なんか切ったらいいだけなんで


こんなもんハードルのうちに入らんです。


こういうビフォーアフターを見てもらって


初心者を勇気づけられればいいですね(^^;


ここから本格着手ですけど


物がモノなんで、


ポイントは どれだけ直さないか? ですね(^^;


...


その見学会後、第36回あみだくじの舞台となった


OCさん当選の平屋へいきました。

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2017年03月15日 購入費用を逆算
2017年04月03日 おススメする要因
2017年04月24日 水面下では動いているんですよ。


ここ、草木がボーボーにはなっていますけど


屋根と外壁はリニューアルしているようで


なかなかきれいなんですよね〜


外回りは、草木とブロック塀を撤去すればOK。


ブロック壊して、強引だけど軽四をねじ込むかな...


普通に駐車したら助手席からしか出られんけど(^^;



室内も案外悪くない。
1.jpeg 2.jpeg

3.jpeg 4.jpeg


水回りも意外とマシ(^^;
6.jpeg 7.jpeg

トイレは洋式で下水だしねー
5.jpeg


ただ、床はかなりヤバいところが複数...


ヤバいところは貼替必須ですね(-_-;)


木がボロボロでシロアリも確実だしね...
00.jpeg 000.jpeg


ここもポイントは どれだけ直さないか?


床と外周り以外をどれだけ抑えるかね。


場所がいいとはいえ、そんなに高くは貸せんからね〜(-_-;)


家賃の上限が見えてくる以上


安く買って安く直す


これしかないね。



おしまい


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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
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☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
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※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は備前5万円戸建の見学会1日目。


なんとO幡さんがギックリ腰で欠場Σ(・□・;)


わたくしも経験がありますが、寝返りさえもきつい...


腰の大切さを痛感したもんです...


明日からお仕事ですよね?


お大事に(-_-;)


ということで

摂津屋さん
白猫さん
HR田Yさん
mihoさん
すえちゃん
じいじさん
T本さん
ryokoさん
わたくし

と、キャンセル待ちのK本さんを加え10名。


土地建物で5万円という価格に釣られ


はるばる備前までやってきた面々。


物件を見てどんな反応をするのか楽しみ(^^;


物件までは集合場所からは車で3分ほど。


備前と聞くと、率直に田舎なイメージですけど


今回の集合場所界隈には

・スーパー
・100均
・ドラッグストア
・家電量販店
・レンタルビデオ店
・郵便局
・銀行
・JR駅


などがあって、ここの界隈は意外と便利なところ(*´▽`*)


車さえあればなんてことないです(^^)v


そんなこんなで早速現地へ。


2日目があるので写真は少しだけですが


玄関はこんな感じで立派なもんです(^^)
1.1.jpeg


つい2か月ほど前まで住んでいて


残置物撤去がひとつの条件だったので


室内もきれいなもんです(^^)
2.jpeg


残置物が無いってことがどれだけありがたいかねー(^^;


トイレは洋式で、下水に接続済み
4.jpeg


岡山県の公共下水道の状況(平成28年3月31日現在)


備前市は下水道普及率が結構高く(76.7%)てですね


市街地は大概繋がっているようです(^^;


合併で広くなって、山間部も多くありますから


そっち方面はなかなか難しいでしょうけどね(^^;


この一覧によると、早島町なんか99.3%Σ(・□・;)


和気町も93.2%ですって(◎_◎;)


どうせ物件を買うなら、下水接続済みがありがたいですよねー


お風呂もきれいなもんですし
5.jpeg


最近まで住んでいただけあって


すぐに使えそうなのがいいですねー


おまけで敷地内に電柱があるので、年1500円ほどもらえます(^^;



ここ、飛び地で畑もついてくるので


みんなで見に行きました(^^;


結構な坂を登るので、2日目参加の方はお楽しみに(笑)
7.jpeg



一応、駐車場は1台確保済み


2台目の確保も近隣に交渉次第ではなんとかなるかも?(^^;



1日目のみなさんはそれぞれ


どんなジャッジを下されたんでしょうかね〜


2日目のみなさんの反応も楽しみです(笑)



おしまい


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 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
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 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
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5月 16日(火) 12時半〜 よーすけさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
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こんばんは。岡山大家です。


今日は瀬戸内市へ下水道の相談に行ってきました。
2.jpeg


これ、下水道の図面です。
3.jpg


道路に走る赤い線が下水


赤い丸がマンホール


下水の赤い線から敷地内に引き込まれているのが下水升


赤い線の下水に数件が接続されているのがわかりますね。


...


で、今回対象の土地建物はここ。
4.jpg


下水に接続されていません(-_-;)


いまは汲み取り式。


いまさら浄化槽を設置するのもあほらしい...


なんせ、下水が整備された地区だと


浄化槽設置の補助金も出ない...


できれば下水に接続したいってことでの相談です。


...


ただ、ここで問題が。


ここの土地、道路との間に水路があるんです。
1.jpeg


まぁまぁ大きくて、まぁまぁ深い(◎_◎;)


これを跨いで敷設できるのか?ってことで


事前に電話で相談したところ


それは無理で、用水路の下をくぐらせないといけないとのこと。


そうなると深く掘る分費用が過大に...


それを役所での負担となると...


とりあえず一度相談に来てくださいということで出向いてきた訳です。


...


結論から言うと、


役所の負担で升までの工事はしてくれることに(*´▽`*)


もちろん敷地内工事はこちらでしないといけませんが


恐らく百万円単位に及ぶものが助かりました(^^;


ただ、入札での工事になるので


調査から入札で工事完了となると半年ぐらいはかかるとのこと...


それが待てないなら自費で浄化槽設置となるので


もちろん待ちます!



しかし、全部で70〜80万円ぐらいにはなりますかね...


でもトイレがこんな感じなんでね...
1 (7).jpeg


長い目でみたら、ここはやっとかんといかんでしょうね(-_-;)



おしまい


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☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

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 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
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    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
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  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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<見学会のお知らせ>
 備前市5万円戸建見学会&ランチ 2日目
 5月 10日(水)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1HR田さん
 2こももさん(女性)〇
 3ayakiさん(女性)
 4デンチさん
 5わたくし〇
 〇原尾島から
 
 
<イベント一覧>
5月  3日(水祝)12時半〜 mihoさん戸建2号ビフォー見学会&ランチ
5月  7日(日) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 1日目

5月 10日(水) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 2日目
5月 13日(土) 12時半〜 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ 2日目
5月 16日(火) 12時半〜 よーすけさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
5月 19日(金) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 1日目
5月 20日(土) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 2日目
5月 23日(火) 12時半〜 見学会予定
5月 28日(日) 12時半〜 見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


いや〜今頃きましたよ〜(-_-;)


赤磐市の固定資産税...
1.jpeg


はぁ〜。またですか...


岡山市とは違って
2.jpeg


都市計画税はないようなので、ちょっとお得な気分ですが(^^;


でもバーコードが付いていない...


ということは、コンビニでnanaco納付ができないΣ( ̄ロ ̄lll)ガーン


ちょっと損な気分です(^^;


...


さて先日、瀬戸内市に下水道の相談にいってきましたが

関連記事
2017年05月08日 下水道の相談


ここ上水道の相談も必要なんです...


瀬戸内市役所水道庁舎ってところの


2階が下水道で、1階が上水道なんで手間は無いんですけどね。



というのも今回の物件。実は元々親戚同士


その右半分だけが今回の対象です。
4.jpg


で、上水道の経路を見ると


左上から通してあるのがわかります。
5.jpg


左上から通って、両家の間に下りて分岐...


現地で見てもメーターがひとつしかない...


いままでは親戚同士なんで


ひとつのメーターで産出される料金を


うまいこと調整してきたんでしょうが


所有者が他人となるとそうもいきませんし


隣地を通っているのもよろしくはない(-_-;)


ということで、いままでの配管を廃止して


新たに引き直すのが望ましいということでね(-_-;)



こんな感じですね。
6.jpg


となると下水と同様に用水路が邪魔になる訳ですが
1.jpeg


上水は圧がかかるので川の上を通せるということで


そこまで大きな工事にならないそうで(^^;


通常、水道を引き込む時は水道負担金というものがありますが


従来と同じ口径の配管なら


以前の水道負担金を流用できるんですって(*´▽`*)


もちろん敷地内の工事は必要ですが...



でも下水同様、長い目で見たらやっておいたほうがいいですね(;´Д`)



おしまい


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5万円戸建 2日目

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

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5月 28日(日) 12時半〜 見学会予定

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こんばんは。岡山大家です。


今日は 5万円戸建 見学会2日目。

関連記事
2017年05月07日 5万円戸建 1日目

こももさん
HR田さん
ayakoさん
デンチさん
わたくし

の5名で出発。

ファイル_001.jpeg


この5万円戸建


世間の人にはちょっと信じられないようで

「そんなの騙されてるに決まってる」
「そんなのある訳ない」


なんて声がチラホラ(^^;


実は、ここで登場しています。

関連記事
2017年01月18日 岡山市内からは遠いんだよね...
2017年04月25日 ちょっと遠いよな〜(汗)
2017年04月30日 いろいろやってます。
2017年05月01日 最初はみんな初心者ですよ。


これ、契約書ね。
3.jpeg


ね、5万円でしょ?


わたくしの周りの激安事例をいくつも見ている方なら


驚きもしないでしょうけどね(^^;


世の中には知る人ぞ知る世界ってのがあるもんでね。


自分の常識や価値観が通用しない世界もあるんですねー


不動産=それなりに高額 って考えが払拭できない人には


なかなか理解できないでしょうね(^^;


まぁそういう方は


表に出ている物件を相場通りに買っていけばいいんですけど(^^;



客付けにしても同じでね。


こんな物件に誰が入るの!? って思っているうちは


ボロ物件には絶対手が出せないでしょうね(^^;


一口にボロって言っても限度はあるけど


ボロ=入居しない は成り立たないねー



自分の中でイノベーションを起こさないと


いつまで経ってもその他大勢のままだよね(^^;



入居するボロと、入居しないボロの見分けとか


家賃設定とかいくつかハードルはあるけど(^^;


...


この5万円戸建てのロケーションはこんな感じ。

ファイル_000.jpeg


街までは車で3分ほど。


少し山を上がるけど、車があればなんとかね(^^;


さすがに地元の人は住まんだろうけどねー(◎_◎;)


でも、近所に実家があって親の面倒をみる人とか


都会の喧騒から逃れてくる人


東北からの移住者


とか、ニーズがゼロではないと思うよ(^。^)y-.。o○



そんな人がたった1人(1家族)いればいいだけの話しね。


そんなの簡単そうでしょ?(笑)



おしまい


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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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