神?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

  関連記事
  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

  関連記事
   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

 関連記事
  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ2>
 わたくし1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月 3日(月)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1白猫さん(SB田さん改め)
 2じいじさん
 3ryokoさん(女性)
 4OCさん
 5OCさん奥さん(女性)
 6OKOさん
 7N村さん奥さん(女性)
 8O山さん
 9Y田さん
 10摂津屋さん
 11KGさん(初登場)
 12こももさん(女性)
 13
 14わたくし
 ※すぐ満席になったので増やしました(^^;


<イベント一覧>
 4月  1日(土)12時半〜 OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 わたくし1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月  5日(水)12時半〜 見学会予定
 4月  8日(土)午前中〜夕方 お花見予定(後楽園河川敷)
 4月  9日(日)12時半〜 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 見学会予定
 4月 14日(金)12時半〜 見学会予定
 4月 15日(土)12時半〜 見学会予定

 近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)

 日程調整中...
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て
   G地さん東区戸建2号
   
  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ayakoさん東区2号
  あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


先日、お付き合いで定期預金をしました。


銀行員もいろいろ大変らしいです(^^;


とはいえ、長期間資金が動かせなくなるのもイヤなので


100万円を1か月だけなんですが(-_-;)


それが満期になりまして...


...


1,000,000円 → 1,000,017円
7.jpeg


きっちり税金を2円引かれて、残り17円...
6.jpeg


普通の人が貯金してるだけでは


お金は増えませんね(;´Д`)


軍資金をどこにどう使っていくか?


勇気もいりますけど、そこに踏み込んでいかないと


いつまで経っても変わらないどころか


相対的に目減りしていきますからね〜(-_-;)


...


さて、今日もアパート1号のお話しで。


ここ6戸中、5戸が入居中。


新しい人は、平成28年6月から
1.jpeg


建物は古いですけど、


場所がいいんで入居はそこそこいけそうなんですよねー



次に新しい人は2012年(平成24年)6月から
2.jpeg


もう5年も住んでくれてるんですねー


単身用で5年いうたらそこそこ長いですよね(≧▽≦)



次は平成13年11月から
3.jpeg


16年Σ(・□・;)


このあたりだと神の領域に近づいてきますわ(笑)



でもまだ上には上が...


平成6年8月Σ(・□・;)Σ(・□・;)
4.jpeg


23年...


もう崇拝します...


...


...


最後の1部屋は...


...


...


昭和53年1月Σ(・□・;)Σ(・□・;)
5.jpeg


39年...


ここ、昭和52年10月築なんですけど(^^;



もう、神入居者といっても差し支えないでしょう(笑)



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
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     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


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 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


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 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
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  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


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 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

 関連記事
  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ2>
 わたくし1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月 3日(月)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1白猫さん(SB田さん改め)
 2じいじさん
 3ryokoさん(女性)
 4OCさん
 5OCさん奥さん(女性)
 6OKOさん
 7N村さん奥さん(女性)
 8O山さん
 9Y田さん
 10摂津屋さん
 11こももさん(女性)
 12
 13
 14わたくし
 ※すぐ満席になったので増やしました(^^;


<イベント一覧>
 4月  1日(土)12時半〜 OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 わたくしの1号アパート&
                シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月  5日(水)12時半〜 わたくしの赤磐市新築完成間近&
                G地さん2号戸建見学&ランチ
 4月  8日(土)12時半〜 見学会予定
 4月  9日(日)12時半〜 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 見学会予定
 4月 14日(金)12時半〜 見学会予定
 4月 15日(土)午前中〜夕方 お花見予定(後楽園河川敷)
 ※8日(土)は天気が悪そうなので、15日(土)に延期しました(^^;

 近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)

 日程調整中...
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て
      
  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ayakoさん東区2号
  あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今頃は便利なものがあって


グーグルマップで昔の写真を見ることができます。


Googleマップを使って過去の地形図や空中写真を見る


このサイトでは、下記の航空写真を見ることができます。

1947年
1963年
1975年
1980年
1985年
1990年


これが1947年の岡山市中区。

赤〇が後楽園青〇は競馬場
1.jpg


今日は中央競馬(JRA)でG1大阪杯というのがあって


北島三郎さんの会社所有の


キタサンブラックという馬が勝ちましたが


昔は、岡山市中区原尾島にも競馬場があったんですよねー

岡山競馬場

2.jpg
3.jpg
4.jpg


この界隈は、当時は田んぼばっかりですね。


いまは田んぼのほうが珍しいですが。


もちろん競馬場の影も形もありません(^^;



昔の地図と今の地図を重ねるとこんな感じだそうで。

気まぐれ日記
6.png 5.png


70年前にこんなところに競馬場があったなんて驚きですね。


残念ながら1953年には移転したんですって。



Googleマップを使って過去の地形図や空中写真を見る


各年代の航空写真を見ると


どんどん宅地化されていくのがよくわかりますね(^^;



実はわたくしのアパート1号、


この競馬場の一角にあります(^^;

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2017年03月28日 諸費用もバカになりませんねー
2017年03月29日 まさかのアパート
2017年03月31日 実測取引
2017年04月01日 神?


原尾島に競馬場があったという話しは知っていましたが


どこにあったかのかは知らなくて


今回の購入にあたって昔の地図を調べると


ここだったんだーってわけ(^^;


昔の地図を見るのも楽しいですよ(^。^)y-.。o○



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 わたくしの赤磐市新築平屋の完成間近&
 G地さん2号戸建見学&
 TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て&ランチ
 4月 3日(月)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1N村さん
 2N村さん奥さん(女性)
 3namiさん(女性)
 4TAKEさん
 5HR田さん
 6A木さん奥さん(女性)
 7
 8
 9
 10わたくし
 ※トリプル見学会になりました(≧▽≦)
 

<イベント一覧>
 4月  1日(土)12時半〜 OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 わたくしの1号アパート&
                シークレット300万円戸建見学&ランチ

 4月  5日(水)12時半〜 わたくしの赤磐市新築完成間近&
                G地さん2号戸建完成&
                TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て&ランチ
 4月  8日(土)12時半〜 見学会予定
 4月  9日(日)12時半〜 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 見学会予定
 4月 14日(金)12時半〜 見学会予定
 4月 15日(土)午前中〜夕方 お花見予定(後楽園河川敷)
 ※8日(土)は天気が悪そうなので、15日(土)に延期しました(^^;

 近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)

 そうこうしてたら...
  T本さん中区竹田平屋
  ayakoさん東区2号
 あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、わたくし1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ

白猫さん(SB田さん改め)
じいじさん
ryokoさん(女性)
OKOさん
N村さん奥さん(女性)
O山さん
Y田さん
Sさん
摂津屋さん
こももさん(女性)
わたくし

の11名。

まずはシークレット物件へ。
1.jpeg


貸すなら3.7万円ではいけせますよ。


そこから逆算してどれぐらいリフォームするか?


というところがポイントですね。


更地にすれば確実に儲かるんで


すぐに解体するのもアリですよ。


どう料理しましょうかねー


...


その後、わたくしのアパート1号へ


下水接続の工事中でした(*´▽`*)
2.jpeg


ここのところ浄化槽の不調がちょいちょいあったそうで


わざわざ売主さんの負担で工事ですΣ(・□・;)


費用は60万円ぐらいだそうですから


実質値下げしていただいたのと同じですね(^^;


ありがとうございますm(__)m


室内は割ときれいなんですよ。
3.jpeg


多少リフォームは必要ですが


ここは場所がいいんで、自分で使おうかなーなんて思案中です(^^;


さて、このアパート1号。

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2017年04月01日 神?


わたくし、アパート参入にはかなり消極的なんで


随分悩んだわけですが


アパートがイヤなのは競合が多いというのが主な理由


競合が多いということは、


そこで入居者獲得競争が起こるので


そんな不毛な争いには巻き込まれたくないというね(;´Д`)


ただ時々、みなさんにアパートを勧めるケースもあります。


そういうケースは

・周辺にライバルが少なく、増える見込みもない。
・入居者確保が比較的容易
・家賃が下がりきっている
・土地の価値が高い
・物件価格が安い


これらを、ある程度満たしているケースでしょうか。


まぁ今時、なかなかこんなのはないんですけど


「おっ、これなら大丈夫そう」ってのがたまーに出てきます。



今回はこれらを満たすことができたので


「これならおススメしてもいいなー」と思っていた訳ですが


前述の理由で自分で買うことになりまして(^^;



まぁ誰が買うにしても


問題は、建物が古いので融資の面


木造で40年級ですからね...


常識的に考えると期間は長くても7年とか10年でしょうか...


2500万円

7年 2% なら 月34万円

10年 2% なら 月25万円
 


家賃が現状で19.1万円、満室想定で22.8万円。


10年以下ではマイナスのキャッシュフローです(;´Д`)


古い物件は融資期間が取りにくいので


少々高利回りでもこういうことはよく起こります(-_-;)


ましてや、ここは利回りも高くないですから...



数万円のマイナスキャッシュフローなら


10年後のお楽しみということで耐えてもいいですが


やはりプラスのほうが気分的にも楽(^^;



15年 2% なら 月18万円 なんで


できれば最低でもこの水準は引きたいなー


ってのが本音のところ...


まぁでも長ければそれだけ楽なんで


20年で打診してみました(^^;


...


...


すると、


20年 1.7% 月14万円 の回答!?


20年固定ならよろしいわー(*´▽`*)


ってことで進めた次第です。


残債の減りは遅いですけど


キャッシュを置いておけば


不具合があっても対応しやすいですしねー


まぁ木造2階建てなんで少々の不具合なんて知れてますけど(^^;



建物が古いのでいつ何が起こるかわかりませんが


最悪、更地なら処分が割と簡単で損もしなさそうなんで


立ち退き費用、解体費用分が回収できていれば


いつでも脱出できるのかなーと。


10〜20年後にはここに平屋を3〜4棟建てたいので


もちろん脱出する気はありませんけどねー



このブログが10年後以降も続いていたら


その内ここの新築話しが登場することでしょう(^^;



おしまい



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クロス選び

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
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 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
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  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 わたくしの赤磐市新築平屋の完成間近&
 G地さん2号戸建見学&
 TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て&ランチ
 4月 3日(月)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1N村さん
 2N村さん奥さん(女性)
 3namiさん(女性)
 4TAKEさん
 5HR田さん
 6A木さん奥さん(女性)
 7
 8
 9
 10わたくし
 ※トリプル見学会になりました(≧▽≦)
 

<イベント一覧>
 4月  1日(土)12時半〜 OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 わたくしの1号アパート&
                シークレット300万円戸建見学&ランチ

 4月  5日(水)12時半〜 わたくしの赤磐市新築完成間近&
                G地さん2号戸建完成&
                TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て&ランチ
 4月  8日(土)12時半〜 見学会予定
 4月  9日(日)12時半〜 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 見学会予定
 4月 14日(金)12時半〜 見学会予定
 4月 15日(土)午前中〜夕方 お花見予定(後楽園河川敷)
 ※8日(土)は天気が悪そうなので、15日(土)に延期しました(^^;

 近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)

 そうこうしてたら...
  T本さん中区竹田平屋
  ayakoさん東区2号
 あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は、現在進行中の赤磐市の新築の


クロスとクッションフロアを選んできました。


内装材といえば、サンゲツというメーカーをよく聞きますね。


他に、シンコール、リリカラというメーカーも聞きます。


各社のシェアは

サンゲツ 4割強
リリカラ 2割弱
シンコール 1割強


だそうで。


市場規模は1100億円ぐらいなんですって。


住宅には100%に近いぐらい使われるでしょうに


そんなもんなんだーって感じですが。



そういえば、先日各社が


価格カルテルで公正取引委員会にやられてましたね(◎_◎;)


壁紙カルテルで2社に課徴金2400万円 公取委


やっぱり価格競争は避けたいですもんね...


消費者側としては


これを機に、正常な価格競争が起こってほしいもんです(^^;


家賃もこういう対象になるんでしょうかね??


まぁわたくしには特に関係ないですが(笑)


...


さて、岡山にはサンゲツのショールームがあってですね。


今日はそこでクロスの見本を見ながら決めてきました。
1.jpeg


調べてみると


大きいのが、品川、名古屋、大阪、福岡にあって


小さめのが、仙台、金沢、岡山、広島、沖縄にあるようで。

岡山県都窪郡早島町矢尾836
岡山ショールーム


グーグルマップ


コンベックス岡山のあの山の一角ですね。


配送センターみたいな雰囲気でパッと見はよくわかりません(^^;


全国に9か所しかないのに、岡山にあるなんて珍しい(笑)



壁紙を選んだことがある人はよくわかると思いますが


普通は、冊子状のカタログやWEB上で選びますけど


サンプルが小さく


イマイチ壁全体としての感覚が掴みにくい(^^;


ここだとかなり大きなサンプルで見せてくれるので


随分わかりやすくなります(*´▽`*)


自由に行って、自由に見ることができるので


内装選びをしたい方にはおススメスポットですよ(^。^)y-.。o○



さらに、選んだクロスやクッションフロアのサンプルを


A4サイズで頂いて帰ることもできます(≧▽≦)


在庫がなければわざわざ後日郵送もΣ(・□・;)


決めたあとに、「あそこはどんなのにしたっけ?」


みたいなことになるので、ありがたいですねー(^^)


ちなみに今回決めたクッションフロアの一部がこんな感じ。
2.jpeg 3.jpeg


クロスの一部はこんな感じ。
5.jpeg 6.jpeg



どんな仕上がりになりますかね〜?


楽しみ半分、不安半分です(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




ついついやりすぎちゃいますね...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
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 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
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  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 わたくしの1号アパート&
  シークレット300万円戸建見学&ランチ2日目
 4月 8日(土)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1HR田さん
 2むーさん
 3ロバートS田さん
 4こーへーさん
 5norikoさん(女性)
 6minakoさん(女性)
 7T畠さん
 8陽ちゃん(初登場)
 9
 10わたくし

<見学会のお知らせ2>
 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ
 4月 9日(日)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1よーすけさん
 2namiさん(女性)
 3K只さん
 4真中さん(女性)
 5むーさん(女性)
 6
 7
 8
 9ロバートS田さん
 10わたくし


<お花見のお知らせ>
4月 15日(土)10時〜17時
 参加予定
 1Sさん
 2Y田さん
 3じゅんこさん
 4T井さん
 5わたくし


<イベント一覧>
 4月  1日(土)12時半〜 OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 わたくしの1号アパート&
                シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月  5日(水)12時半〜 わたくしの赤磐市新築完成間近&
                G地さん2号戸建完成&
                TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て&ランチ

 4月  8日(土)12時半〜 わたくしの1号アパート&
                シークレット300万円戸建見学&ランチ2日目
 4月  9日(日)12時半〜 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ
 4月 11日(火)12時半〜 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 見学会予定
 4月 14日(金)12時半〜 見学会予定
 4月 15日(土)10時〜17時頃 お花見(後楽園河川敷)
 ※8日(土)は天気が悪そうなので、15日(土)に延期しました(^^;

 近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)

 そうこうしてたら...
  T本さん中区竹田平屋
  ayakoさん東区2号
 あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日はトリプル見学会で

・わたくしの赤磐市新築平屋の完成間近
・TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建てビフォー
・G地さん2号戸建アフター
 
を見に行きました。


まずは、わたくしの赤磐市の新築へ。
1.jpeg


ついでに先日決めた壁と床をすえちゃんと打ち合わせ。

関連記事
2017年04月04日 クロス選び


ついついいろいろ選んじゃって


床のクッションフロアが4種類(^^;

・サンゲツ HM1014
・サンゲツ HM1004
・サンゲツ HM1002
・サンゲツ CM1201



HMシリーズが一般的なやつでちょっとお安め。


CMシリーズは店舗用に使われるちょっと厚めでお高め(^^;



壁と天井のクロスは9種類(◎_◎;)


ちょっとやりすぎですかね...


SPシリーズがいわゆる量産タイプでお安め。

・サンゲツ SP9941
・サンゲツ SP9950
・サンゲツ SP9901
・サンゲツ SP9907
・サンゲツ SP9953
・サンゲツ SP9956



REタイプは種類が多いんですけどちょっとお高めです(^^;

・サンゲツ RE3033
・サンゲツ RE2406
・サンゲツ RE2876



少々クロスを変えたところで


家賃は変わらないんですけど


ついついやってしまいますね...


今回は、「ローコスト」がテーマなのに...



かなり面倒ですけどよろしくお願いしますm(__)m


...


さらについでに、IKEAで手配した小物を置いてきました。
2.jpeg


IKEAでは

・カーテンレール
・レールと壁の固定具
・レールを通す輪っか
・輪っかとカーテンの留め具
・トイレのタオル掛け
・トイレの棚
・ペーパーホルダー
・洗面所のタオル掛け
・洗面所の鏡
(1つはじいじさんがくれました(≧▽≦))
・洗面所の鏡の上の照明

を用意。


これらでざっと3万円でした(*´▽`*)


これも手間ですけど取付をお願いしますm(__)m


...


室内の様子はというとこんな感じ。

玄関、ウォークインクローゼット
1.jpeg 2.jpeg

LDK、風呂
3.jpeg 5.jpeg


まだまだイメージが湧きにくいですね(^^;


クロスと床が貼られたら随分雰囲気も変わるでしょう。



月末頃には完成するので、完成見学会でお楽しみに(^。^)y-.。o○



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




人の縁は大切ですねー

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
        
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  

☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
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<見学会のお知らせ1>
 わたくしの1号アパート&
  シークレット300万円戸建見学&ランチ2日目
 4月 8日(土)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1HR田さん
 2むーさん(女性)
 3ロバートS田さん
 4こーへーさん
 5norikoさん(女性)
 6minakoさん(女性)
 7T畠さん
 8陽ちゃん(初登場)
 9O村さん
 10わたくし
 ※満席になりました(-_-;)

<見学会のお知らせ2>
 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ
 4月 9日(日)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1よーすけさん
 2namiさん(女性)
 3K只さん
 4真中さん(女性)
 5むーさん(女性)
 6Kもりさん
 7こももさん(女性)
 8デンチさん
 9ロバートS田さん
 10わたくし
 ※満席になりました(-_-;)

<お花見のお知らせ>
4月 15日(土)10時〜17時
 参加予定
 1Sさん
 2Y田さん
 3じゅんこさん(女性)
 4T井さん
 5ゆうじろうさん
 6わたくし


<イベント一覧>
 4月  1日(土)12時半〜 OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 わたくしの1号アパート&
                シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月  5日(水)12時半〜 わたくしの赤磐市新築完成間近&
                G地さん2号戸建完成&
                TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て&ランチ

 4月  8日(土)12時半〜 わたくしの1号アパート&
                シークレット300万円戸建見学&ランチ2日目
 4月  9日(日)12時半〜 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ
 4月 11日(火)12時半〜 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 見学会予定
 4月 14日(金)12時半〜 見学会予定
 4月 15日(土)10時〜17時頃 お花見(後楽園河川敷)
 ※8日(土)は天気が悪そうなので、15日(土)に延期しました(^^;

 近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)

 そうこうしてたら...
  T本さん中区竹田平屋
  ayakoさん東区2号
 あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日のトリプル見学会2つめはTAKEさんが買った戸建。

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2017年04月05日 ついついやりすぎちゃいますね...


TAKEさんは、元自宅を貸しているので


戸建は2号になりますね(^^)


ここ、すぐ近くにmotoさんやあつさんの戸建がある


ネオポリスの中では良い場所でね。


物件の程度もよかったですよ(^^)


77坪ほどあるんでゆったりです。
1.jpeg 2.jpeg


広い玄関。
3.jpeg


部屋もきれいです。
4.jpeg 5.jpeg


残置物がそこそこありますが、それはよくあるパターン(^^;
6.jpeg


水回りも上等ですよ。
7.jpeg 8.jpeg


トイレは女性用??
9.jpeg


普通の洋式でしたが(^^;
10.jpeg



これが2〇〇万円(^^)v


これでこの額なら安いと思いますねー



少々郊外でも、駐車場が2台あれば


賃料次第で借り手はいますから


高利回りで早期回収が実現できる価格で買えたら


あとは野となれ山となれですよ(^^;


回収さえできていればどうにでもなりますからね。



好立地で安くて高利回りなんてなかなかないですし


価格が高いと簡単に買えませんから


比較的初期の段階ではこういう戦略になりますよねー



ここは義理のお母さんの知人から購入されたそうで。


この知人(80歳代)が遠方の家族のところに引っ越すにあたって


TAKEさんがお手伝いをしたんですって。


そのご縁で購入の流れに(*´▽`*)


ほんとどこから購入の話しになるかわからないんで


人の縁は大切ですねー



おしまい



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悩みどころ

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
        
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  

☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
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 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

 関連記事
  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 わたくしの1号アパート&
  シークレット300万円戸建見学&ランチ2日目
 4月 8日(土)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1HR田さん
 2むーさん(女性)
 3ロバートS田さん
 4こーへーさん
 5norikoさん(女性)
 6minakoさん(女性)
 7T畠さん
 8陽ちゃん(初登場)
 9O村さん
 10わたくし
 ※満席になりました(-_-;)
 ※キャンセル待ち1名いらっしゃいます(-_-;)

<見学会のお知らせ2>
 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ
 4月 9日(日)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1よーすけさん
 2namiさん(女性)
 3K只さん
 4真中さん(女性)
 5むーさん(女性)
 6Kもりさん
 7こももさん(女性)
 8デンチさん
 9ロバートS田さん
 10わたくし
 ※満席になりました(-_-;)

<お花見のお知らせ>
4月 15日(土)10時〜17時
 参加予定
 1Sさん
 2Y田さん
 3じゅんこさん(女性)
 4T井さん
 5ゆうじろうさん
 6わたくし


<イベント一覧>
 4月  1日(土)12時半〜 OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 わたくしの1号アパート&
                シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月  5日(水)12時半〜 わたくしの赤磐市新築完成間近&
                G地さん2号戸建完成&
                TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て&ランチ

 4月  8日(土)12時半〜 わたくしの1号アパート&
                シークレット300万円戸建見学&ランチ2日目
 4月  9日(日)12時半〜 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ
 4月 11日(火)12時半〜 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 見学会予定
 4月 14日(金)12時半〜 見学会予定
 4月 15日(土)10時〜17時頃 お花見(後楽園河川敷)
 ※8日(土)は天気が悪そうなので、15日(土)に延期しました(^^;

 近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)

 そうこうしてたら...
  T本さん中区竹田平屋
  ayakoさん東区2号
 あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日のトリプル見学会3つめはG地さんの2号戸建。

関連記事
2017年04月05日 ついついやりすぎちゃいますね...
2017年04月06日 人の縁は大切ですねー



G地さん2号は何度か登場していますね(^。^)y-.。o○

関連記事
2016年12月09日 3 買っても良い物件の条件
2016年12月11日 どこまで直すかね...
2017年02月10日 ストレス発散?
2017年02月18日 自分でリフォームしたオーナーチェンジ物件?
2017年03月02日 ここもサクッと貸せたらいいなー
2017年03月18日 私欲を除いてフラットに


3〇〇万円でネットに登場し、問い合わせ殺到(-_-;)


7〜8人の争奪戦の上、獲得した2号物件でした。


まぁ場所はそこそこいいですからねー


今時このレベルでネットに出ちゃうと


蜂の巣を突いたようになりますわねー


一部雨漏りがあったりと、


そこそこ費用がかかりそうだったので


できればもう少し安く買いたかったですけど


そこまで希望者が殺到していたら


安くしなくても売れちゃいますからね...


なんせ、自ら価格を上げて購入する人もいますからねー


先日も、ある収益物件の購入案件で


突如ライバルが出現したがために値上げ競争に発展...


結局、1000万円もUPして購入されたという話しを聞きました(-_-;)


ほんまライバルの存在はロクなことになりませんなー(;´Д`)


何事も、ライバルがいないところで戦うのが一番ですね(^^;



さて、G地さん2号のアフターの様子を見ていきましょうか(^^)


手の届く範囲の外壁をきれいにされたようで(^^♪
1.jpeg


色の違いがくっきりわかりますねー



駐車場はスッキリ
2.jpeg → 2.1.jpeg


中途半端なカーポートと倉庫が邪魔になっていたので


撤去して印象が良くなりましたね(^^♪



玄関も好印象!
3.jpeg → 3.1.jpeg


玄関開けて一発目の印象は大切です(^^;



水回りは、特に客付けに大きく影響します(^^;
4.jpeg → 4.1.jpeg

7.jpeg → 7.1.jpeg

8.jpeg → 8.1.jpeg



和室を洋室へ変更
5.jpeg5.1.jpeg5.2.jpeg


2階の隆起していた和室もこのとおり。
6.jpeg → 6.1.jpeg



かなりきれいになりましたねー(◎_◎;)


リフォーム代は100万円台後半だそうで。


これぐらいかければ大概きれいになるいうことですけどね(^^;



しかし、リフォームはほんと難しいですよ。


ここまで直しても家賃は4.5〜5万円ですかね...


直しだしたら止まらなくなりますからね〜(◎_◎;)


ガッツリ直した場合、いくらで貸せるのか?

あまり直さない場合、いくらで貸せるのか?

それに対して、どこまで直すのか?


そして、いくらで買うのか?




いつも悩むところです(-_-;)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




時間が経てばまた状況も変わります。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 ネット掲載物件が3500→3000→2800万円になり、
 そこから指値2200→2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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<見学会のお知らせ1>
 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ
 4月 9日(日)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1よーすけさん
 2namiさん(女性)
 3K只さん
 4真中さん(女性)
 5むーさん(女性)
 6Kもりさん
 7こももさん(女性)
 8デンチさん
 9ロバートS田さん
 10わたくし
 ※満席になりました(-_-;)

<見学会のお知らせ2>
 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ
 4月 11日(火)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1摂津屋さん
 2DDMさん
 3わたくし
 ※3分程坂を登ります。
 ※登山靴はもちろん不要です。
 ※心臓に持病のある方はご遠慮ください(笑)
 
<見学会のお知らせ3>
 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ 2日目
 4月 12日(水)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1HR田さん
 2じいじさん
 3麒麟さん
 4ロバートS田さん
 5わたくし


<お花見のお知らせ>
 4月 15日(土)10時〜17時
 参加予定
 1Sさん
 2Y田さん
 3じゅんこさん(女性)
 4T井さん
 5ゆうじろうさん
 6わたくし


<イベント一覧>
 4月  1日(土)12時半〜
   OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 
   わたくしの1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月  5日(水)12時半〜 
   わたくしの赤磐市新築完成間近&G地さん2号戸建完成&
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て&ランチ
 4月  8日(土)12時半〜
   わたくしの1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ2日目

 4月  9日(日)12時半〜 
   ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ1日目
 4月 11日(火)12時半〜 
   登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 
   ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ2日目
 4月 14日(金)12時半〜 
   見学会予定
 4月 15日(土)10時〜17時頃 
   お花見(後楽園河川敷)
 
 近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)

 そうこうしてたら...
  T本さん中区竹田平屋
  ayakoさん東区2号
 あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は当初お花見の予定でしたが天気予報に従い延期(-_-;)


少しだけ降ったり止んだりの中途半端な天気だったので


延期にしてよかったかな(^^;


15日じゃ桜は残っていないかもしれませんけど


天気には勝てませんからね(-_-;)


先日、プラザホテルの最上階から桜を眺めてきました(^^♪
0.jpeg


桜の時期は特に素晴らしいですねー


県外からお越しの方にはぜひおススメしたいスポットです(^^)v


...


さて、今日は朝一からある大家さんのところへ。


この大家さん、本業でめちゃ儲かっていて


先日、自社ビルを購入Σ(・□・;)


ここ、1階が倉庫みたいになっているんですが


なんと、遊び場になっています(笑)
0.1.jpeg 0.2.jpeg


これら、ふるさと納税で獲得したそうでΣ(・□・;)


お金持ちはどんどん得する仕組みなんですねー(^^;


...


さて今日は、わたくしの1号アパート&

シークレット300万円戸建見学&ランチ2日目

HR田さん
むーさん(女性)
ロバートS田さん
こーへーさん
norikoさん(女性)
minakoさん(女性)
T畠さん
陽ちゃん(初登場)
O村さん
わたくし

の10名で出発です。


今日は久々にT畠さんが参加。


T畠さんといえば、


第23回あみだくじで130万円平屋が当たりましたね。

関連記事
2015年11月17日 もはや小旅行
2016年04月08日 松煙墨+黒弁柄+焼酎=?
2016年04月09日 旅行積み立てが熱い!
2016年05月03日 大幅リノベ予定。
2017年01月09日 大変だけど楽しそうだね(^^♪
2017年01月10日 新しい価値の創造


リフォームの様子
ライフスタイルギャラリー家を買う



その後どうなったって?


...


...


募集開始したらすぐに決まったんだってー(*´▽`*)


元々、平屋ってだけでも希少なのに


あれぐらい尖ったことをやれば


追随してくる物件もないですしねー


気に入ってくれる人は必ずいますよ(^^♪


それもなかなかの家賃で、


実質25%近くありますから


大家さん一発目としては上々ですよね(^。^)y-.。o○


世の中に大家さんが増えすぎると困るけど


こうして仲間が大家さんになると嬉しいですね(*´▽`*)


...


そんなこんなで、わたくしのアパート1号。


今日も下水の工事をしていましたが


そろそろ大詰めのようで。
1.jpeg 1.1.jpeg



室内はというと、案外きれいでねー

2.jpeg

3.jpeg 4.jpeg

5.jpeg 6.jpeg


キッチンは新品が入っていて


ちょっと直せばすぐ募集できるレベル。


売主さんが、入居募集する前提である程度動いてたのかな?


どちらにしてもありがたい(^^♪



1点気になるのはこれかな(^^;
7.jpeg


これは洋式にしたほうがいいよね〜(◎_◎;)


和式でも家賃次第で決まらんことはないけど


やっぱりそれなりに時間かかる


紹介の段階で弾かれることも多くなるからね...


特にご年配の方だと足を悪くされているケースもあるから


洋式必須だったりするしね。


折角売主さん負担で下水にも繋がることだし


ここは洋式にしときましょうかね(^^;



見学会中、


「これ、長いこと(ネットに)出てましたよねー」って。


みなさんよくご存じで(^^;


1年ぐらいは出てましたかね。


新着物件だと、


「まだ出したばかりだから...」


とかって言われて値交渉ができないケースも多いですけど


長期間売れ残ってると安くなるケースも結構ありますからね。



以前登場したこの物件。
1.jpg

関連記事
2014年04月25日 160万円の戸建 & 飲み会の場所決定


2014年当時は160万円で売りに出ていました。


その後、100万円にダウン


そこからもなかなか売れませんでした(-_-;)


数か月前にわたくしも見に行く機会がありましたが


その際に、「100万円以下には下がらない」とのこと。


それがねー


その後、売主さんが入院されたんですってΣ(・□・;)


頑なに値下げを拒んでいましたが


いろいろ弱気になったんでしょうかね...


最終的には50万円で会員さんがさらったそうで(◎_◎;)


時間が経てばまた状況も変わりますからねー


一度玉砕した物件でも、


再度トライしてみるといいかもしれませんよ(^^)/



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




ここはこっちのほうが賢いか。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 ネット掲載物件が3500→3000→2800万円になり、
 そこから指値2200→2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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<見学会のお知らせ1>
 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ
 4月 11日(火)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1摂津屋さん
 2Y原さん
 3DDMさん
 4わたくし
 ※3分程坂を登ります。
 ※登山靴はもちろん不要です。
 ※心臓に持病のある方はご遠慮ください(笑)
 
<見学会のお知らせ2>
 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ 2日目
 4月 12日(水)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1HR田さん
 2じいじさん
 3麒麟さん
 4ロバートS田さん
 5わたくし
 ※現地直 minakoさん(女性)

<お花見のお知らせ>
 4月 15日(土)10時〜17時
 参加予定
 1Sさん
 2Y田さん
 3じゅんこさん(女性)
 4T井さん
 5ゆうじろうさん
 6わたくし


<イベント一覧>
 4月  1日(土)12時半〜
   OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 
   わたくしの1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月  5日(水)12時半〜 
   わたくしの赤磐市新築完成間近&G地さん2号戸建完成&
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て&ランチ
 4月  8日(土)12時半〜
   わたくしの1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ2日目

 4月  9日(日)12時半〜 
   ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ1日目
 4月 11日(火)12時半〜 
   登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 
   ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ2日目
 4月 14日(金)12時半〜 
   見学会予定
 4月 15日(土)10時〜17時頃 
   お花見(後楽園河川敷)
 
 近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)

 そうこうしてたら...
  ayakoさん東区2号
 あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


先日、わたくしのアパート1号近くに


分譲地を見つけたので調べてみました。
2.jpeg

・現地マップ
map.jpg

・販売区画図

2区画でどちらも 269.50平米(約81.52坪)


価格はというと...


...


...


3,090万円 Σ(・□・;)


坪単価37.9万円...


まぁ相場いえば相場なんですけど


建築条件付きでこれですか...


この辺りで安い土地は難しいですな...


アパート1号(坪20万円)のお得感が引き立ってありがたいです(笑)


...


さて今日は、ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ1日目でした。

よーすけさん
namiさん(女性)
K只さん
真中さん(女性)
むーさん(女性)
Kもりさん
こももさん(女性)
デンチさん
ロバートS田さん
わたくし

の10名と

ロバートさんご招待のぽっぷさんご家族とで見学。

2 (9).jpeg


ここは、第26回あみだくじで400万円で獲得したアパート。


一瞬、楽待の700万円で載って問い合わせ殺到だったそうで(^^;

関連記事
2016年06月19日 場所選びはほんと大事
2016年06月29日 2 自分次第
2016年07月18日 拾われていきました(^^;


ビフォー写真

工事中写真


2階には生活感がそのままの部屋...


1階はシロアリ被害が顕著...


チャレンジの結果は...


...


...


ネタバレになるので見学会2日目のあとでね(^^;


...


さて、以前登場した


T本さんの「11番手から大逆転で買えたら、その隣も買えちゃった(*´▽`*)」戸建

関連記事
2017年01月22日 ドン引きしてました(^^;


ここの作業が完了したそうで(^^♪


なんといっても、


ここでボロ戸建てを見事に再生したT本さんですからねー

関連記事
2016年04月18日 リフォームは難しいね。
2016年04月19日 家賃が伸びんわな〜...


その後が興味津々です(^^♪


どうなったかというと...


...


...


じゃーんΣ(・□・;)

1.jpeg


解体して駐車場になりましたー(*´▽`*)


さすがに面倒になったんですって(^^;


まぁね...


天井から空が見えてたし
1 (19).jpeg 1 (14).jpeg


お風呂もこんなだったしね(◎_◎;)
1 (5).jpeg



この辺りは駐車場も不足気味なので


それなりに需要がありそうですし


平屋で壊すのも簡単だしね。


駐車場でも実質10%近くになるんでしょうから


中途半端に手を入れだして止まらなくなるより


こっちのほうが賢い選択かもしれませんね(^^)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




普通の田舎ならそこそこいけますよ。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 ネット掲載物件が3500→3000→2800万円になり、
 そこから指値2200→2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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<見学会のお知らせ1>
 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ
 4月 11日(火)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1摂津屋さん
 2Y原さん
 3Y口さん
 4K本さん
 5じいじさん
 6DDMさん
 7わたくし
 ※3分程坂を登ります。勘の良い方はどこかすぐわかるかな?(^^;
 ※登山靴はもちろん不要です。
 ※心臓に持病のある方はご遠慮ください(笑)
 
<見学会のお知らせ2>
 ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ 2日目
 4月 12日(水)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1HR田さん
 2じいじさん
 3麒麟さん
 4A木さん奥さん(女性)
 5ロバートS田さん
 6わたくし
 ※現地直 minakoさん(女性)

<お花見のお知らせ>
 4月 15日(土)10時〜17時
 参加予定
 1Sさん
 2Y田さん
 3じゅんこさん(女性)
 4T井さん
 5ゆうじろうさん
 6Y山さん
 7わたくし


<イベント一覧>
 4月  1日(土)12時半〜
   OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
 4月  3日(月)12時半〜 
   わたくしの1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ
 4月  5日(水)12時半〜 
   わたくしの赤磐市新築完成間近&G地さん2号戸建完成&
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て&ランチ
 4月  8日(土)12時半〜
   わたくしの1号アパート&シークレット300万円戸建見学&ランチ2日目

 4月  9日(日)12時半〜 
   ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ1日目
 4月 11日(火)12時半〜 
   登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ
 4月 12日(水)12時半〜 
   ロバートS田さん東塚アパート完成見学会&ランチ2日目
 4月 14日(金)12時半〜 
   見学会予定
 4月 15日(土)10時〜17時頃 
   お花見(後楽園河川敷)
 
 近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)

 そうこうしてたら...
  ayakoさん東区2号
 あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から、mihoさんが当たった


第25回あみだくじで登場した赤磐市の20万円戸建へ

関連記事
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2016年12月09日 3 買っても良い物件の条件
2016年12月10日 必要最低限


なーんと、ここ明日から入居なんですよー(*´▽`*)


それで入居前の最終確認に行ってきたという訳。


少々汚れていたところがあったのでmihoさん掃除中。
3.jpeg


元々、程度はよかったですけど


きれいになりましたよー

4.jpeg 7.jpeg

5.jpeg 6.jpeg

8.jpeg 9.jpeg



入居付けに関して、場所を懸念する声もあって、


27名40口と少なめのあみだくじでしたが


極端な田舎は今後厳しくなっていくでしょうけど


それでも賃貸派がゼロにはなりませんからねー


みんながみんなマイホームを買える訳ないし。


県南でそこそこ人が住んでいる


これぐらいのレベルの場所ならどうにかなるもんですよ(^^)v


こういうのを持っとけば損しようがないんですけど


都市部に住んでいる人には


なかなかわかりにくい感覚ですかね(^^;




都市部で安くていいのがあれば


わざわざ郊外で買う必要はないですけど


都市部ではなかなかね...


初期の段階は


郊外の古くて安い物件でキャッシュフローを出して


その後、資金力をつけてから


徐々に資産性のある都市部の物件や


新しめの物件へ更新していく感じがいいんじゃないでしょうかね。


1年や2年でどーんといける人は


資産背景や属性が全く違いますから


同じような手法は取れないですよ(-_-;)


我々の命綱ともいえるボロ戸建たちが


郊外ですらなかなか買いにくくなっていますけど(◎_◎;)




実際、ここは4.〇万円で付きました。


都市部のボロアパートじゃこの家賃は無理ですね(^^;


こういうところに需給のズレを感じます。


これで実質利回り50%程度です。


利回り15%で割り戻せば300万円超。


いまどき、オーナーチェンジで15%がネットに出れば


蜂の巣をつついたような騒ぎで、すぐ消えそうですね(^^;


もちろんガス屋さんとの関係が壊れるから


短期で売却するのは厳禁ですが(◎_◎;)


2年で回収して、


その後はじっくり家賃で稼いでから考えましょう(^^♪


...


それから入居用のカギを不動産屋へ持っていき


ついでに空室のリストを持って


周辺の不動産屋さん3社へ客付けのお願いに回ってきました。
一覧.jpg


まだ他にもいくつか決めてもらいたいのがありますから(◎_◎;)


この時期はどこもさすがに落ち着いていますねー


学生や新卒の部屋探しは完全に終わりですけど


戸建で探している人というのは通年いるもんでね。


そういう人はずーっと探しているんです。


なぜなら希望の物件がなかなかないから。


ほんと戸建っていうだけで希少なんですよね...


もうね、希望の地域を定点観測してますから(^^;


そこへ、ある日突然ポンっと物件が現れると


サクッと決まったりします(*´▽`*)


どのタイミングでマッチングするかはわかりませんが


とにかく不動産屋さんに頑張ってもらいましょう(^^;



おしまい



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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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