ガッツリやりました。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

  関連記事
  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

 関連記事
  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<イベント一覧>
 3月  7日(火)11時半〜そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月 10日(金)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
               ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー 1日目
 3月 12日(日)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
               ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー 2日目
 3月 18日(土)12時半〜見学会予定
 3月 19日(日)20日(月)必殺旅行 岐阜恵那峡温泉

 日程調整中...
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て

  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ロバートS田さん東塚アパート
   OCさん南区戸建3号
  あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日、日本政策公庫へ行ってきましたが


初めて賃貸物件を購入するの方へのハードルが


以前よりやや上がっている
とのこと...


公庫の方が言われる基準を満たすとなると


市場に出回っている高値圏の物件を普通に買うような場合だと


フルやオーバーはちょっと難そうな感じでしたね...


自己資金をそれなりに投入できるとか


お得な物件でお願いするとかであれば


どうにかなるような感じでしたが...


細かいことはそのうちどこかで(^^;


...


さて、ビフォーとアフターで見学させてもらったKさん1号戸建。

関連記事
2016年11月14日 偶然の産物
2016年11月19日 最初はいろいろやってみたくなるんだよね(^^;
2017年02月10日 ストレス発散?
2017年02月18日 自分でリフォームしたオーナーチェンジ物件?



まだ、アフター写真を公開してなかった(^^;


そんなこんなでまずはビフォー。
1.jpeg 2.jpeg

3.jpeg 4.jpeg


これがこんな感じに(*´▽`*)
1.jpeg 2.jpeg

3.jpeg 4.jpeg



ええですがー(^。^)y-.。o○




キッチンは
4.jpeg ファイル_008.jpeg



1 (3).jpeg 1 (2).jpeg



トイレは
5.jpeg ファイル_006.jpeg



1.jpeg 2.jpeg



ガッツリやりましたねー(^。^)y-.。o○


確か、リフォーム代はこれでも100万円以内でしたよね?


スキルがある人はうらやましい(^^;



それが無事、今日から入居だそうです(^^)v


またひとり大家さんの誕生です!


関わった方が大家デビューを果たせるとうれしいですねー


おめでとうございます(*´▽`*)



実質で20%ぐらいですかね?


一発目でこれなら文句なし(^^)v



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




ここもサクッと貸せたらいいなー

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


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 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
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 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

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 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
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  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
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  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
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  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
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  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
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  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
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  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
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  2016年08月10日 3 土地探し
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  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<イベント一覧>
 3月  7日(火)11時半〜そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月 10日(金)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
               ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー 1日目
 3月 12日(日)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
               ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー 2日目
 3月 18日(土)12時半〜見学会予定
 3月 19日(日)20日(月)必殺旅行 岐阜恵那峡温泉

 日程調整中...
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て

  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ロバートS田さん東塚アパート
   OCさん南区戸建3号
   G地さん戸建2号
  あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


昨日めでたく入居したKさん1号戸建。

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2016年11月14日 偶然の産物
2016年11月19日 最初はいろいろやってみたくなるんだよね(^^;
2017年02月10日 ストレス発散?
2017年02月18日 自分でリフォームしたオーナーチェンジ物件?


見学会の際に、すぐ近所のG地さん2号戸建も覗いたので


今日はその時の様子を。

G地さん2号関連記事
2016年12月09日 3 買っても良い物件の条件
2016年12月11日 どこまで直すかね...
2017年02月10日 ストレス発散?
2017年02月18日 自分でリフォームしたオーナーチェンジ物件?


ここ、駐車場が窮屈な感じなんですよね...


わたくしの5ナンバーを入れるとパンパン...
1.jpeg


駐車場のフェンスと、後付けの軒の柱が邪魔...


奥には古びた倉庫...
3.jpeg


車の入れやすさというのは第一印象で大きいもんです。


現地を見た瞬間「あー狭いな...」と思わせたくありません。


これは思い切って撤去したほうが良い!


ということでこうなりました(*´▽`*)
4.jpeg


うーん、すっきり(^。^)y-.。o○


こっちのほうが断然ウケがいいと思うなー



さて、室内はというと元々はこんな感じ。

2.jpeg 3.jpeg



壁はベニヤを貼られていますねー
2.jpeg 1.jpeg


キッチンも洗濯機置き場もきれいサッパリ(^^;
7.jpeg 1.jpeg


洗面台は撤去して、洗濯機置き場を階段下へ移動。
2.jpeg 3.jpeg


階段下は洗濯機置き場を作りにはちょうどいいですね(^^)


洗面台は収納を潰してここへ。
4.jpeg



2階の和室は中央部分がかなり盛り上がり...
5.jpeg 6.jpeg


建物が不同沈下しているようで


いろんな方向に少し傾いているんですって(◎_◎;)


すえちゃん曰く、水平を取るのにすごく苦労したそうです(-_-;)
1.jpeg


まぁ古い建物はしかたない(-_-;)


ここも近々完成するようなので


見学会が楽しみです(*´▽`*)


ここもKさんとこみたいにサクッと貸せたらいいなー



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




そのまま貸したいんだってば...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

  関連記事
  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
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  2016年07月08日 自分の物差し
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  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
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  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
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<見学会のお知らせ1>
 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月  7日(火)11時〜
 参加予定(10名)
 1namiさん(女性)
 2じいじさん
 3DDMさん
 4ロバートS田さん
 5そうさん
 6わたくし


<イベント一覧>
 3月  7日(火)11時〜 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月 10日(金)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
               ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー 1日目
 3月 12日(日)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
               ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー 2日目
 3月 18日(土)12時半〜見学会予定
 3月 19日(日)20日(月)必殺旅行 岐阜恵那峡温泉

 日程調整中...
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て

  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ロバートS田さん東塚アパート
   OCさん南区戸建3号
   OCさん南区ビル2号
   G地さん東区戸建2号
   ayakoさん東区2号
   こももさん倉敷1号
  あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


東区広谷のわたくしの物件12号戸建。
※過去記事は上で見てね(^^;


農道を買い取った上で、一時は売却の話しも進めていましたが


町内会長の反対に遭って農道購入が頓挫(-_-;)


その結果、接道義務を果たせず買主のローンが通らず(-_-;)


さてどうしたもんかと悩みながらも


人様の物件のことほうが忙しくて、その後放置プレイ(笑)


さすがに繁忙期を迎えて、とりあえず募集だけでもしとこうかと思い立ち


家具、家電、布団などなど残置物も結構ある状態


そのまま募集開始(^^;


現状貸し 家賃4.5万円...


「誰かおるやろ?」的なノリ(笑)


ここ、家が150平米ぐらいあるんですな...


賃貸としては大きすぎるので


なんやかんややってたら優に100万円コース...


なので、手を掛ける時間もお金も使いたくないのが本音なのれす。


安くするからそのままで借りてよーってな感じなんですが


人気学区で安くてデカくてP4台だからか


ちょいちょい問い合わせや案内がΣ(・□・;)


で今日、かなり本気度の高い交渉がやってきました(*´▽`*)


何度も書きますが、わたくし、現状で貸したいのれす。


で、交渉の内容はというと


1、犬1匹、猫1匹を飼いたい...

 ボロじゃしまぁええか...




2、荷物の撤去してほしい...

 いやいや、そのまま貸したいんよ...




3、畳表替え、絨毯撤去をしてほしい...

 いやいや、だからそのまま貸したいんよ...
 



4、ハウスクリーニングをしてほしい...

 だからね、そのまま貸したいんだってば...




5、2階の天井にシミ?雨漏りなら直してほしい...

 .........




6、2階のトイレが故障?直してほしい...

 .........




7、風呂の蛇口のカバーが外れているので直してほしい...

 .........




8、蜂の死骸があったので巣がある?駆除してほしい...

 .........





やっと終わった(◎_◎;)


だーかーらー。そのまま貸したいの


そんなにやったらもっと高く貸せるでしょうが。


えぅ?家賃上がってもいい言うてる?


そーなん?そんなにあれがいいの??


だったら少し検討してみましょうか(´・ω・`)



おしまい



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3年と2年

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 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年07月02日 絶好の相場

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      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月  7日(火)11時〜
 参加予定(10名)
 1namiさん(女性)
 2じいじさん
 3DDMさん
 4ロバートS田さん
 5そうさん
 6わたくし


<イベント一覧>
 3月  7日(火)11時〜 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月 10日(金)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
               ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー 1日目
 3月 12日(日)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
               ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー 2日目
 3月 18日(土)12時半〜見学会予定
 3月 19日(日)20日(月)必殺旅行 岐阜恵那峡温泉

 日程調整中...
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て

  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ロバートS田さん東塚アパート
   OCさん南区戸建3号
   OCさん南区ビル2号
   G地さん東区戸建2号
   ayakoさん東区2号
   こももさん倉敷1号
  あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


この写真を見て誰の物件かわかる人はなかなかの通(^^;

DSC_0927.JPG


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2014年01月17日 みーこさん、リフォーム中
2014年02月16日 差し入れネタ おまけ2
2014年02月17日 7 管理の選び方
2014年03月15日 みーこさん物件申込 & イベントのお知らせ
2014年07月16日 しっかり管理してほしいもんです...



そう。みーこさん1号物件。


懐かしいですねー


実は今日、ここの退去立ち合いに行ってきました。


大手法人契約で丸3年


転勤がなければもっと住んでいたかったと言われていました(-_-;)


しかたない...


社会人の単身で丸3年ですからまぁまぁですね。


1年足らずで退去されることも珍しくないので(-_-;)



退去後の様子はこんな感じ。
1.jpeg


入居者とは初めてお会いしましたが、まじめな感じの女性。


きれいに使ってくださって助かりますね〜(*´▽`*)


多少の調整とクリーニングで再募集できそうです。


よかったよかった(^。^)y-.。o○


...


先日、赤磐市のあつさん5号戸建も退去になったそうで(-_-;)

関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。


こちらは丸2年ですかー(-_-;)


ファミリーの戸建で丸2年とはちょっと短めですね...


まぁ戸建とはいえこういうこともありますわね。


入居期間は神のみぞ知るということで(-_-;)


今回の退去理由は聞いていませんが


そこそこ程度がよくて、そこそこの賃料だと


マイホーム新築へ流れてしまうこともありますしね...


古い戸建の場合、


子供の学校の関係で動けない方とか

安めの家賃帯で引っ越し余力をお持ちでない方とか


に入ってもらえれば入居期間は長めになりそうですよ。


さて、そんなあつさん5号戸建の退去後の写真をもらいまして。


...


...


...


じゃーん(-_-;)

File_001 (2).jpeg File_000.jpeg



あつさん、次の募集は「必殺技禁止」の特約を盛り込んでおきましょう(-_-;)


ケンシロウ 北斗百裂拳
3.jpg

J(ジェイ) フラッシュピストンマッハパンチ
4.jpg




入居期間が短くても、きれいとは限りまへんな〜(;´Д`)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




アパート以上、マンション以下。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

  関連記事
  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
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 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
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 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月  7日(火)11時〜
 参加予定(10名)
 1namiさん(女性)
 2じいじさん
 3DDMさん
 4A木さん奥さん(女性)
 5ロバートS田さん
 6そうさん
 7わたくし


<イベント一覧>
 3月  7日(火)11時〜 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月 10日(金)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
               ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー 1日目
 3月 12日(日)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
               ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー 2日目
 3月 18日(土)12時半〜見学会予定
 3月 19日(日)20日(月)必殺旅行 岐阜恵那峡温泉

 日程調整中...
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て

  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ロバートS田さん東塚アパート
   OCさん南区戸建3号
   OCさん南区ビル2号
   G地さん東区戸建2号
   ayakoさん東区2号
   こももさん倉敷1号
  あたりが完成してくるかな(^^;

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こんばんは。岡山大家です。


アパートマンション


どちらも集合住宅には違いないですが


それぞれ明確な区切りがあるわけでもなく


2階建て程度のものをアパート


3階建て以上のものをマンション


と単純に階数で使い分けたりはしますが


マンションとは元々、大邸宅という意味で


それなりの造り、グレードを備えているイメージもありますから


コンクリート造で高級仕様であれば


2階建てでもマンション
と言っても良いでしょうし


3階建てでも鉄骨造の賃貸仕様なら


アパート
と呼ばれるべきなのかもしれませんが


一般的な部屋探しの方が


マンションを探していると言えば


ある程度高層で、防音性の高いものなので


コンクリート造のいかにもマンションというもの。


ハウスメーカーの3階建て程度の重量鉄骨なんかは


3階建てという意味ではマンションですけど


マンションという認識は薄いです。


...


さて、3月11日(土)12日(日)


積水のアパート見学会が全国で開催されるようで


我が家にもチラシが届きましたが

シャーメゾンフェスタ


の北区西花尻の会場に登場する物件はこんな感じ。

1.jpg


立派な建物ですが、重量鉄骨3階建てで


アパートのようなマンションのような微妙な位置づけ(^^;


プランドミール

※クリックで大きくなります。


装備も充実。
2.jpg


まぁそれでもハウスメーカーの重量鉄骨なんで


大手を振ってマンションとは言いにくいかな(^^;




ん?

2.1.jpg


は?エレベーター??


へ?ハウスメーカーの3階建てにエレベーター??



あ、ほんとだ。ちゃんとある...

3.jpg


最上階がオーナールームならともかく


3階建ての賃貸物件にエレベーターか...



賃料は3階3LDK76.27平米で


2台入れて10万円近く...


ハウスメーカーの賃貸物件もここまできたか...



これでも完全にマンションとは言いにくいけど


アパートの域は超えてるね(◎_◎;)



15戸の3階建てにエレベーター付けて


採算面が気になります(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




上流のポジション

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
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  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
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  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
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  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月  7日(火)11時〜
 参加予定(10名)
 1namiさん(女性)
 2じいじさん
 3DDMさん
 4A木さん奥さん(女性)
 5minakoさん(女性)※途中から
 6ロバートS田さん
 7そうさん
 8わたくし


<イベント一覧>
 3月  7日(火)11時〜 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月 10日(金)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
              ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー1日目
 3月 12日(日)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
              ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー2日目
 3月 18日(土)12時半〜見学会予定
 3月 19日(日)20日(月)必殺旅行 岐阜恵那峡温泉

 日程調整中...
   こももさん倉敷1号
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て

  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ロバートS田さん東塚アパート
   OCさん南区戸建3号
   OCさん南区ビル2号
   G地さん東区戸建2号
   ayakoさん東区2号
  あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


ようやく順番が回ってきました(-_-;)


2月26日(日)に見学させてもらった学南町新築の様子(^^;


もうねー、場所が超絶ですわー(;´Д`)


岡山大学の南側で、敷地まで直線で100m以内(◎_◎;)


こんなところに土地から購入してアパートを建てられるなんて


わたくしには一生縁のない世界...


なんとも羨ましい話しです(-_-;)



そんなこんなで早速写真を公開。
1.jpeg 2.jpeg


うわ...すでに外観から高貴な雰囲気を醸しだしています...


こんな小物でさえもお高く見える...
3.jpeg 4.jpeg


ちなみにお隣に建っている豪邸には外車が3台...


なんか場違いな地域にきてしまいました(◎_◎;)


気を取り直して早速室内へ。


まずは2階へ通されました。


玄関は全戸1階なんで、2階へはこんな感じです。
1.jpeg 2.jpeg


階段をあがると窓があって明るいねー
3.jpeg


住宅設備は普通でしたけど


学生にはぜいたくですな〜(-。-)y-゜゜゜
5.jpeg 4.jpeg
7.jpeg 8.jpeg


部屋にはキミドリさんの家具たち。
10.jpeg


ちなみに1階はこんな感じでした。
1.jpeg 2.jpeg
3.jpeg 4.jpeg


プロムナード・ル・ソレイユ

1階が25平米、2階が30平米


部屋が6帖ぐらいしかないですけど


家賃は5〜5.6万円(共益費4千)。


この場所なら永続的に満室なんでしょうねー(^^;


さすがに岡山大学は移転しないでしょうし。


なんせ近くのレオ〇レスでさえすぐ決まるそうですからΣ(・□・;)


何かに依存するときは


一番上流のポジションを取っておけば安心ですね。


資金力のある方に限りますが(^^;


...


先日閉店したイトーヨーカドーも

関連記事
2017年01月19日 18年間ありがとう。
2017年02月28日 イトーヨーカドーの閉店に思う。


イオン岡山に対策充分の後発でこられ


岡山駅直近の上流を取られ


規模でも劣るとなれば必然の結果でしょうが


イオン岡山と場所が逆だったら


まだ戦っていたかもしれませんねー


ポジション取りは重要ですね。



わたくしのような零細大家は


必然的に別の戦略を取らされるんで


全然関係ないんですが(◎_◎;)



おしまい



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1番手と2番手

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 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

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 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
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  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

 関連記事
  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
 ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー&ランチ1日目
 参加予定(定員10名)
 1ロバートS田さん
 2OCさん
 3OCさん奥さん(女性)
 4ryokoさん(女性)
 5じいじさん
 6namiさん(女性)
 7norikoさん(女性)
 8
 9
 10
 11
 12じゅんこさん(女性)
 13nnwさん
 14わたくし
 ※すぐ満席になったのでもう4名増やします(^^;

<見学会のお知らせ2>
 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
 ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー&ランチ2日目
 参加予定(定員10名)
 1りょういちさん
 2しっしーさん
 3真中さん(女性)
 4よーすけさん
 5よーすけさん奥さん(女性)
 6G地さん
 7むーさん(女性)
 8
 9
 10
 11
 12じゅんこさん(女性)
 13nnwさん
 14わたくし
 ※すぐ満席になったのでもう4名増やします(^^;
 
<イベント一覧>
 3月  7日(火)11時〜 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月 10日(金)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
              ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー1日目
 3月 12日(日)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
              ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー2日目
 3月 18日(土)12時半〜見学会予定
 3月 19日(日)20日(月)必殺旅行 岐阜恵那峡温泉

 日程調整中...
   こももさん倉敷1号
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て

  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ロバートS田さん東塚アパート
   OCさん南区戸建3号
   OCさん南区ビル2号
   G地さん東区戸建2号
   ayakoさん東区2号
  あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は、そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建ビフォーの見学会

namiさん
じいじさん
DDMさん
A木さん奥さん
ロバートS田さん
そうさん
わたくし

の7名でまずはそうさんアパートへ。


そうさんアパートで床について談義中...
1.jpeg


その後、minakoさんが合流、DDMさんはお帰りで


ロバートS田さん戸建へ
2.jpeg


詳細はのちほどで、


今日はその道中でのお話し。


そうさんアパートからランチへの移動中の車内にて...

DDMさん
「今日、岡山大家さんに会うからと思って」
「見てほしい物件があるんです」

わたくし
「あー、これ他の方にも聞かれましたよー」
「うちのすぐ近所の物件でねー」
「散歩で前を通ったことありますけど」
「かなりの高低差でねーΣ(・□・;)」
「ビルの4〜5階分ぐらいを一気に上がります...」
「人しか行けませんね...」
「途中階段もあるんでバイク類も無理です...」
「車を置くとこもないし...」
「車を置ける道路から150mは歩きますかね...」
「月極駐車場もありますけどもう少し遠いですね...」
「その間狭い道の坂を歩くようになるんで...」
「何をするのも割高ですよ...」

DDMさん
「ですよねー。地図見てこれはかなり高いところかと...」

わたくし
「そうですねー。例えるなら山小屋を直しに行く感じです(^^;」

...


...


そしてランチ...


ロバートS田さん
「いま2番手で話しをしてる物件があって」
「2戸1で1戸3.5万円で入居中なんです」
「それで200万円なんですよ」
「なんぼぐらいだったらいいですかね?」

わたくし
「あーさっきも話してたんですよ」
「あそこは大変ですよー」
「高低差もかなりあって人しか無理なんで」

ロバートS田さん
「バイクとかも無理ですか?」

わたくし
「途中に階段があるんですよ...」
「もう一戸のほうの状況にもよりますけど」
「直すいうても大変ですよ...」
「貸すいうてもなー」
「なんぼで貸すかなー」
「2万や3万いうても...」
「そんなんならもっとマシな場所にありますしね...」
「年寄りは無理ですしね...」
「そもそも不動産屋が案内行ってくれるかな...」
「1万とかなら隣近所が借りるかもしれませんが...」

ロバートS田さん
「そんなんやったらかなり指値せんといけませんねー」
「今日誰かが1番手で見に行くらしくて」

...


...


DDMさん
「それ...たぶんぼくです...」
「今日これから見に行く予定で...」

一同
「えー!?(笑)}

DDMさん
「いつ言おうか思ってドキドキしてました(◎_◎;)」


なんと、1番手と2番手が向かい合って食事してました(笑)



ロバートS田さんDDMさん
「実際のところ、いくらならいいと思いますか?

わたくし
「............」
5万...」

DDMさん
「それ、ネタで欲しいだけでしょー(笑)」

一同大爆笑(笑)

わたくし
「(笑)いやいや(^^;(確かにネタにもほしいけど(笑))」
「だってそんな接道なしで人しか入れないし、しかも急傾斜地」
「もっと道路から近くて、まともな家賃で客付けできるならいいですけど...」
「客付けもできないなら土地にも建物にも価値はゼロじゃないですかー」
「いまの3.5万円の家賃だけが拠り所なわけで」
「そこが出たら客付けするにしても、売るしても解体するにしても...」
「どちらも大変ですよー(◎_◎;)」
「現状で利回り20%超えいうても5年掛かるんですよ?」
「この状態で5年言うたら長すぎでしょー(;´Д`)」
「せめて利回り100%はないと...」
「100%いうても1年でしょ?」
「それでも長い(◎_◎;)」
「やっぱ1、2か月内では安全圏にいたいですねー」
「だったらやっぱり5万ですよ(^^;」
「いまの家賃3.5万にしか価値がないのに、200いうたら高すぎですよ(^^;」


そんなお話しでした(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




百聞は一見に如かず

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
 ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー&ランチ1日目
 参加予定(定員14名)
 1ロバートS田さん
 2OCさん
 3OCさん奥さん(女性)
 4ryokoさん(女性)
 5じいじさん
 6namiさん(女性)
 7norikoさん(女性)
 8
 9
 10
 11
 12じゅんこさん(女性)
 13nnwさん
 14わたくし
 ※すぐ満席になったのでもう4名増やします(^^;

<見学会のお知らせ2>
 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
 ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー&ランチ2日目
 参加予定(定員10名)
 1りょういちさん
 2しっしーさん
 3真中さん(女性)
 4よーすけさん
 5よーすけさん奥さん(女性)
 6G地さん
 7むーさん(女性)
 8デンチさん
 9N村さん
 10N村さん奥さん(女性)
 11HR田さん
 12じゅんこさん(女性)
 13nnwさん
 14わたくし
 ※あっという間に満席...
 
<イベント一覧>
 3月  7日(火)11時〜 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月 10日(金)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
              ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー1日目
 3月 12日(日)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
              ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー2日目
 3月 18日(土)12時半〜見学会予定
 3月 19日(日)20日(月)必殺旅行 岐阜恵那峡温泉

 日程調整中...
   こももさん倉敷1号
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て

  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ロバートS田さん東塚アパート
   OCさん南区戸建3号
   OCさん南区ビル2号
   G地さん東区戸建2号
   ayakoさん東区2号
  あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日登場した話題の物件。

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2017年03月07日 1番手と2番手


わたくし、このあたりを歩いたことがあるんで


すぐに状況が掴めますけども


そりゃ戸建2戸で200万円と聞けば心躍りますわね〜(^^;


ジムさんのブログでも書かれていましたね。


掲載5時間後には20番手だそうで(^^;


...


百聞は一見に如かずといいます。


坂がきついだ

道が狭いだ



口で言ってもなかなか理解でしょう。


体感するのが一番手っ取り早いですが


そんな時間もなかなか無いという方のために


わたくし、坂の下から道中を撮影してまいりました(^^;


3分ほどの道のりですが


息も多少荒くなり、軽く汗もかくレベルです。


車はバイクの進入を期待していた方は


見事に粉砕されるでしょう(◎_◎;)


とくとご覧あれ(^^;




帰りは別ルートから下りてみました。


車を停められる場所からは少し遠回りですが


道が若干ワイドかな。


どっちもどっちですがね(^^;


帰り道もどうぞ。





おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




インサイダー天国

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
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 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年08月03日 2 平屋建て 
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  2016年08月07日 土地探し
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  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
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  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
 ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー&ランチ1日目
 参加予定(定員14名)
 1ロバートS田さん
 2ryokoさん(女性)
 3じいじさん
 4namiさん(女性)
 5norikoさん(女性)
 6ゆうさん
 7じゅんこさん(女性)
 8nnwさん
 9わたくし
 
<見学会のお知らせ2>
 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
 ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー&ランチ2日目
 参加予定(定員10名)
 1りょういちさん
 2しっしーさん
 3真中さん(女性)
 4よーすけさん
 5よーすけさん奥さん(女性)
 6G地さん
 7むーさん(女性)
 8デンチさん
 9N村さん
 10N村さん奥さん(女性)
 11HR田さん
 12じゅんこさん(女性)
 13nnwさん
 14わたくし
 ※あっという間に満席...
 
<イベント一覧>
 3月  7日(火)11時〜 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月 10日(金)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
              ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー1日目
 3月 12日(日)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
              ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー2日目
 3月 18日(土)12時半〜見学会予定
 3月 19日(日)20日(月)必殺旅行 岐阜恵那峡温泉
 3月 21日(火)12時半〜見学会予定

 日程調整中...
   こももさん倉敷1号
   みーこさん1号区分
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て

  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ロバートS田さん東塚アパート
   OCさん南区戸建3号
   OCさん南区ビル2号
   G地さん東区戸建2号
   ayakoさん東区2号
  あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


ネットにこんな記事が。

旭化成建材社員がインサイダー=データ不正知り株売却―証券監視委


3000株を約271万円で売却

27万円の損失を回避

課徴金額は63万円。



へー、こんな小さな案件でもしっかり捕捉するんですね(◎_◎;)


株の世界のインサイダーは厳しいなー(^^;


...


さて、今日はそうさん新築アパートの様子を。


このそうさん。不動産のインサイダー情報を入手できる方で


今回は、土地を周辺の3割安ぐらいで仕込んで


1戸あたり6〇〇万円ぐらいで建てて


国産太陽光40kwも1kwあたり2〇万円ぐらいで設置してと


うらやましすぎる環境Σ(・□・;)



220坪の中に、メゾネット2LDK4戸と5戸の2棟。


駐車場は各戸2台。


学校は少々遠いものの、南の雄、芳泉学区。


ペット可で、家賃設定もズレていない。


それでも新築アパートが腐るほど建っているので


楽観視はできないですねー(◎_◎;)



そんなこんなで現場はこんな感じ。


工事は大詰め。
0.jpeg


早速玄関。
1.jpeg


玄関入ってすぐ収納が。
2.jpeg 3.jpeg


長物をしまうにはありがたい(*´▽`*)


下駄箱は別にちゃんとあります。
4.jpeg


1階に1部屋。
5.jpeg 6.jpeg


取っての無い扉だとスッキリしますねー(^^)


あとは脱衣所とお風呂。
7.jpeg 8.jpeg


もはやこれぐらいの風呂は標準ですな...


2階は広々としたリビング。
1.jpeg


キッチンはクリナップの1800。
2.jpeg


アパートならこれで充分でしょう。


トイレは2階に。1階はもうスペースが無いしね(^^;
3.jpeg


奥にもう一部屋。
4.jpeg


大きな窓だと明るいですね(^^)



この価格ででこれぐらいできるんですねー(◎_◎;)



正に、インサイダー天国(^。^)y-.。o○


余程資金力があるとか、


インサイダーな立場でもないと


土地から仕込んでの新築は至難ですね...



しかし、これほどのインサイダーで仕込んでも


そんな楽にいけるもんじゃないのに


普通のサラリーマンとかが、


土地から仕込んで割高なメーカーの新築で勝負するのが昨今。


この先どうなっちゃんでしょうね...



おしまい



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 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
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  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

 関連記事
  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
 ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー&ランチ2日目
 3月 10日(金)12時〜
 参加予定(定員10名)

 1りょういちさん
 2しっしーさん
 3真中さん(女性)
 4よーすけさん
 5よーすけさん奥さん(女性)
 6G地さん
 7むーさん(女性)
 8デンチさん
 9N村さん
 10N村さん奥さん(女性)
 11HR田さん
 12じゅんこさん(女性)
 13nnwさん
 14わたくし
 ※あっという間に満席...
 
<イベント一覧>
 3月  7日(火)11時〜 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月 10日(金)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
              ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー1日目

 3月 12日(日)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
              ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー2日目
 3月 18日(土)12時半〜見学会予定
 3月 19日(日)20日(月)必殺旅行 岐阜恵那峡温泉
 3月 21日(火)12時半〜見学会予定

 日程調整中...
   こももさん倉敷1号
   みーこさん1号区分
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て

  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ロバートS田さん東塚アパート
   OCさん南区戸建3号
   OCさん南区ビル2号
   G地さん東区戸建2号
   ayakoさん東区2号
  あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は、じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&

ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー&ランチ1日目


ロバートS田さん
ryokoさん(女性)
じいじさん
namiさん(女性)
norikoさん(女性)
ゆうさん
じゅんこさん(女性)
nnwさん
わたくし

の9名で出発。


まずはnnwさんとこへ
1.jpeg


5棟のうち3つは入居中で残り2つを見せてもらいました。

2.jpeg 3.jpeg


小ぶりな平屋でわたくしの好きなサイズ感(*´▽`*)


その後じゅんこさんとこへ。

4.jpeg


ビフォーを知っている方はビックリするでしょうねー(^^;


よく頑張りました(^^)v


2日目もあるので写真はのちほど。


...


こんな記事が出ていましたねΣ(・□・;)

120匹ものネコを飼っていた男性の家が、強制執行により引き渡された。


猫120匹Σ(・□・;)


※以下一部抜粋

埼玉県深谷市で“ネコ屋敷”として知られる家に住む男性が、
家賃を滞納したとして強制的に大家へ引き渡しが行われた。
埼玉県によると、この家に住んでいた男性は、
8年ほど前からネコを拾ってきて育てていたという。

「本当にふん尿だらけ。言葉では言えないくらいひどいです」



OCさんからパスを受けたわたくしの物件4号は24匹...
※当時。いまはもっと増えてるかも??(^^;


上には上がいるもんで...


猫屋敷再生マスターのOCさんとこももさんでもさすがにこれは(^^;


家賃滞納から強制執行で追い出したものの


前途多難ですな...


保証会社入ってんのかな?


入ってなかったら辛いなー(◎_◎;)


家賃さえ払ってくれるなら


建物は捨てる(壊す)気で構えとけばいいけど


家賃が入らんとなるとねー...


こんなん引いたら大家は儲からんなー(;´Д`)


...


こんな記事も出ていました。


積水ハウス 売上高2兆円超



以下一部抜粋。

積水ハウスの年間売上高が
2017年1月期に初めて2兆円を超えた。

賃貸アパート建設の売上高が前年比で約1割伸び
全体を押し上げた。

売上高 2兆269億円(前年比9.0%増)
営業利益 1841億円(前年比23.1%増)
純利益 1218億円(前年比44.5%増)



すごい伸びΣ(・□・;)


社長さんが

「価値のあるものであれば差別化できる」と強調し、
低金利下でアパートが供給過剰になっているとの見方を否定。





確かに他社の商品とは差別化ができるかもしれませんが


ある地区に御社の同じ商品が溢れた場合


その商品同士はどうやって差別化ができるんでしょう?


建築屋の論法では


大家は儲かるような気がしませんが?



おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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