コストのバランス

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

  関連記事
   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

 関連記事
  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

 関連記事
  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 みっちーさん1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月1日(水)12時半〜 
  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2TAKEさん
  3HR田さん
  4みっちーさん
  5わたくし

<見学会のお知らせ2>
 BLXさん新築戸建賃貸&
 シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目
 2月5日(日)12時半〜
  参加予定(定員14名)
  1よーすけさん
  2O村さん
  3Y原さん
  4むーさん(女性)
  5O幡さん
  6真中さん(女性)
  7ryokoさん(女性)
  8Bさん
  9とっこさん(女性)
  10u-kiさん
  11O本さん
  12Mさん
  13BLXさん
  14わたくし
  ※満席になりました(^^;

<見学会のお知らせ3>
 BLXさん新築戸建賃貸&
 シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
 2月7日(火)12時半〜
  参加予定
  1DDMさん
  2taimanさん
  3そうさん
  4じいじさん
  5K本さん
  6摂津屋さん
  7かこちゃま(女性)
  8こももさん(女性)
  9みっちゃん(女性)
  10わたくし


<新年会第一弾のお知らせ>
 2月4日(土)19時〜
  参加予定
  1よーすけさん
  2O幡さん
  3真中さん(女性)
  4摂津屋さん
  5I崎さん
  6わたくし

<新年会第二弾のお知らせ>
 2月7日(火)19時〜
  参加予定
  1ryokoさん(女性)
  2DDMさん
  3HR田さん
  4わたくし


<イベント一覧>
 1月 9日(月,祝)12時〜T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ1日目
 1月 10日(火)12時〜  T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ2日目
 1月 11日(水)12時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会&ランチ
 1月 22日(日)12時半〜 T本さん戸建「11番手から大逆転で買えたら、その隣も買えちゃった(*´▽`*)」
 1月 24日(火)12時半〜 A木さんの2号戸建アフター見学会&ランチ1日目
 1月 27日(金)11時〜  トレジャーハンターin倉敷
        12時半〜 motoさん7号300万円アフター見学会&ランチ1日目


 2月 1日(水)12時半〜 みっちーさん1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月 4日(土)19時〜  新年会第一弾
 2月 5日(日)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目
 2月 7日(火)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
        19時〜  新年会第二弾
 2月 10日(金)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会1日目
 2月14日(火)12時半〜 見学会予定
 2月15日(水)12時半〜 見学会予定
        19時〜  新年会第三弾
 2月18日(土)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会2日目


 ※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

こんばんは。岡山大家です。


昨年末にふるさと納税をしたところ


少し前にお礼の品が届きましたー


段ボール2箱!
3.jpeg

中身はぎっしり!
4.jpeg 5.jpeg

我が家の冷凍庫もぎっしり!
6.jpeg


なにが届いたのかというと、大量のお肉など。


いくらか忘れたけど全部で4kgだったかな??(^^;


寄付金はわずか2万円


寄付した自治体は、宮崎県都城市

ふるさとチョイス

ふるさと納税の世界では有名?なようです(◎_◎;)


さっきサイトを覗いたら、2万円で6.1kgの肉もありましたΣ(・□・;)



宮崎県と言えば、以前車で弾丸ツアーをした地(^^;

関連記事
2012年11月27日 岡山大家 in 宮崎


そこで食べたチキン南蛮が美味しゅうございまして(≧▽≦)


そんなこんなで我が家はチキン南蛮三昧でございます(^^;


...


さて先日、リクシルさんのショールームで

LIXIL岡山ショールーム 水まわり・内装建材館


赤磐市で進めている土地1号の「じゅうせつ」を決めてきました。
1.jpeg


不動産屋で「じゅうせつ」と言うと重要事項説明ですが


この場合は、住宅設備ね(^^;


以前似たような話を書きましたが

関連記事
2012年07月10日 じゅうせつ


具体的には、風呂やトイレ、キッチンなどです。


風呂のサイズは1216で決めていたので


あとは内側のパネルのデザインとか


棚の有無、シャワーヘッドのタイプなど。


サイズの1216の意味。


これ、内側の寸法が1200mm×1600mmってことですね。


サイズはいろいろあって

ユニットバスサイズ別一覧


小さいものだと1014とか。


これはワンルームアパートとかでみかけますかね。


かなり小さいですねー(-_-;)


戸建賃貸なんかで使われる1坪バスと言われるものは


1616とかですね。


これだと浴槽内でしっかり足も伸ばせます(*´▽`*)


新築分譲マンションだと1418が多いですかね。


グレードの高いマンションだと1620とか見かけます。


まぁそれなりの価格で売るにしろ


それなりの価格で貸すにしろ


高額を狙うなら風呂も1418か1616以上にはしておかないと


しょぼく見えますから(^^;



今回の物件は家賃6〜6.5万円ぐらいで考えているので


そこまでの風呂は必要なく、1216で充分かと。


リクシルには1014、1116があるようですが

リクシルユニットバス


あまり狭すぎてもしょぼく見えるし、大きすぎてもコストがね...


ターゲット層の賃料とコストのバランスが悩ましいところです(^^;



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




コストのバランス(風呂編)

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
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     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
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 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
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 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 BLXさん新築戸建賃貸&
 シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目
 2月5日(日)12時半〜
  参加予定(定員14名)
  1よーすけさん
  2O村さん
  3Y原さん
  4むーさん(女性)
  5O幡さん
  6真中さん(女性)
  7ryokoさん(女性)
  8Bさん
  9とっこさん(女性)
  10u-kiさん
  11O本さん
  12Mさん
  13BLXさん
  14わたくし
  ※満席になりました(^^;

<見学会のお知らせ2>
 BLXさん新築戸建賃貸&
 シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
 2月7日(火)12時半〜
  参加予定(定員14名)
  1DDMさん
  2taimanさん
  3そうさん
  4じいじさん
  5K本さん
  6摂津屋さん
  7かこちゃま(女性)
  8こももさん(女性)
  9みっちゃん(女性)
  10
  11
  12
  13
  14わたくし


<新年会第一弾のお知らせ>
 2月4日(土)19時〜
  参加予定
  1よーすけさん
  2O幡さん
  3真中さん(女性)
  4摂津屋さん
  5I崎さん
  6K本さん
  7わたくし

<新年会第二弾のお知らせ>
 2月7日(火)19時〜
  参加予定
  1ryokoさん(女性)
  2DDMさん
  3HR田さん
  4わたくし


<イベント一覧>
 2月 1日(水)12時半〜 みっちーさん1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月 4日(土)19時〜  新年会第一弾
 2月 5日(日)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目
 2月 7日(火)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
        19時〜  新年会第二弾
 2月 10日(金)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会1日目
 2月14日(火)12時半〜 見学会予定
 2月15日(水)12時半〜 見学会予定
        19時〜  新年会第三弾
 2月18日(土)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会2日目


 ※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日はお風呂のことを書きましたが

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2017年02月01日 コストのバランス


一口にお風呂いうてもいろいろ検討することがありましてねー


今回で4度目の新築企画ですけども


実は最初(物件2号)はあまり考えていませんでした(-_-;)


ちなみに最初の新築の物件2号のお風呂はこんな感じ。
1津島東風呂.JPG

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2013年01月16日 物件2号の収支
2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


これ、H21年に積水ハウスで建てたんですけど


そもそもアパート仕様を強引に平屋にしたんで


住宅設備も基本、アパート仕様。


まぁよく見かける普通のユニットバスです(^^;


NBPシリーズっていうようです。


当時の記録を見ると1318ってなっていました。


内寸が1300mm×1800mmですね。


このサイズはいまはもう無いようですが


そもそも風呂なんか普通だったら良いと思っていたので


サイズすら検討した覚えがありません(-_-;)


ちなみに見積りでは30万円ですね。



当時、とにかく平屋を建てたくて


どうやって一風変わった平屋にするか?


にフォーカスしていたので


和室や土間収納などの設置に思いを巡らせて


風呂については

窓の有無?
浴室乾燥暖房機の有無?
浴槽のふたの有無?


ぐらいしか検討しなかったように思います(-_-;)


8年という時代の流れもあるんでしょうが


いまみると結構しょぼいですね(^^;



ですが、ここは立地も悪くなく


風呂以外の部分で差別化ができて


いまのところライバルもいないので


入居者も比較的簡単に確保できて


家賃もそれなりに取れているんで


逆にもうワンサイズ小さくしても良かったのかも?


なんて思ったりもしますが、まぁ今更言ってもね(^^;


昔から考えると、風呂のサイズは徐々に大きくなっていますから


長い目で見るとこれぐらいあったほうが良いのかもしれませんし


もっと細かいところも検討した方が良かったのかもしれません。


結局のところよくわかりませんね(^^;



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




コストのバランス(風呂編2)

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
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  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
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※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
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☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
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こんばんは。岡山大家です。


今日もお風呂のことで。

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2017年02月01日 コストのバランス
2017年02月02日 コストのバランス(風呂編)


最初の新築(物件2号)に使ったお風呂はこれでした。
1津島東風呂.JPG


単身か若いカップル、夫婦狙いという感じの2LDKの平屋で


あまり深く考えず、普通のアパート仕様にしましたが


次の新築(物件6,7号)は


人気学区の3LDKでファミリーの高額家賃狙い


お風呂はそれなりに力を入れようと思いました。


10万円を軽く超えてくるような物件に入居するのは主に転勤族。


各地を転々とし、いろいろ目も肥えてたりしますし


賃料なりの水回りにしておかないと


主に決定権を持つ奥様の心を掴めないと思いまして(^^;


そんなこんなで採用したのはこちら。
2門田本町風呂1.JPG


サイズは1616のいわゆる1坪。


新築したH24年以前でも

カシーヤ
ユニキューブ
プライムアセット


といったローコスト(カシーヤは高い(-_-;))で


高額家賃の戸建賃貸はそこそこ増えてきていました。


が、仕事柄いろいろ見て回りますがどれもイマイチ(-_-;)


ローコスト住宅だけあってどれも安っぽいんですよ...
※カシーヤは高いのに...


そんな中、出会ったのがこれでした。


この戸建賃貸には


クリナップ hairo という商品の1616サイズが標準で入っていたんです(^^)v
※hairoはもう無いみたいで、後継はyuasisかな?


物件2号と比べてみると一目瞭然。

1津島東風呂.JPG 2門田本町風呂2.jpg

パネル

小物棚
カウンター
水洗金具
シャワーヘッド


と全てにおいて凌駕。


サイズ以外にもいろいろ要素があるんですね。
パネル.jpg 水洗.jpg

ミラー.jpg



これなら立派に高額家賃で戦えるぞと思いました。



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




付加価値たっぷりだけでもね...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
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  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 BLXさん新築戸建賃貸&
 シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目
 2月5日(日)12時半〜
  参加予定(定員14名)
  1よーすけさん
  2minakoさん(女性)
  3Y原さん
  4むーさん(女性)
  5O幡さん
  6真中さん(女性)
  7ryokoさん(女性)
  8Bさん
  9とっこさん(女性)
  10u-kiさん
  11O本さん
  12Mさん
  13BLXさん
  14わたくし
  ※満席になりました(^^;

<見学会のお知らせ2>
 BLXさん新築戸建賃貸&
 シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
 2月7日(火)12時半〜
  参加予定(定員14名)
  1DDMさん
  2taimanさん
  3そうさん
  4じいじさん
  5K本さん
  6摂津屋さん
  7かこちゃま(女性)
  8こももさん(女性)
  9みっちゃん(女性)
  10
  11
  12
  13
  14わたくし

<新年会第二弾のお知らせ>
 2月7日(火)19時〜
  参加予定
  1ryokoさん(女性)
  2DDMさん
  3HR田さん
  4わたくし


<イベント一覧>
 2月 1日(水)12時半〜 みっちーさん1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月 4日(土)19時〜  新年会第一弾

 2月 5日(日)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目
 2月 7日(火)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
        19時〜  新年会第二弾
 2月 10日(金)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会1日目
 2月14日(火)12時半〜 見学会予定
 2月15日(水)12時半〜 見学会予定
        19時〜  新年会第三弾
 2月18日(土)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

こんばんは。岡山大家です。


今日は新年会第一弾。
1.jpeg

よーすけさん
O幡さん
真中さん(女性)
摂津屋さん
I崎さん
K本さん
わたくし

の7名。

お邪魔したのは以前も行った

岡山市北区本町10-26 本町Kビル2階
炭火焼だいにんぐ『わたみん家』岡山本町店


土曜日なのに3時間飲み放題で3,499円Σ(・□・;)


安い!


飲み物もすぐ出てくるし、料理もたくさん出てきて


3時間過ぎても出ていかされない(*´▽`*)


飲み放題のくせに飲み物がなかなか出てこん


時間切れで帰るのを急かされるなんて店も少なくないですから


こういうとこはまた使いたくなりますねー(^^)v


...


さて、新聞にこんなチラシが入っていました。

Arc stage 表町





西大寺町商店街の入り口のとこでやっているマンションですねビル


目の前が路面電車の電停で便利ですね〜

グーグルマップ


1フロア5室のRC造9階建 全40室


25平米の1K8室、39平米の1LDK32室のようです。
2.jpeg

新築だけあってきれいですね〜
3.jpeg

全5フロア、1〜5号室で違う内装!?
8〜9階はエグゼクティブフロア!?

4.jpeg

1階にはラムーマート(地場のスーパー)が!?
カーシェアも導入!?

5.jpeg



1K


1LDK




今や普通の新築マンションじゃパンチが弱いですからね...


いろいろ力入れとりますな〜(^^;


...


しかし入居は芳しくないようで


まだ15室空いているみたいです...
表町.jpg


まぁ家賃も少々高いですか...


いろいろ付加価値は付けているんですけどね〜


入居間近のこの期に及んで広告料も0のようですし...


よく見ると、元付配分、客付配分が50%、50%じゃないですかΣ(・□・;)


ここ数年賃貸マンションが乱立している地域で


新築とはいえ、仲介料が折半ではね...


こりゃ営業マンのやる気を削ぐでしょうねー


客付けできる物件は、


別にここじゃなくても他にもいくらでもありますからねー


もしかしたらここでネットで客を引いて、他で落とされてますかね(^^;


ということは、ほぼ自社付けでここまで持ってきたんでしょうか。


それはそれでよく頑張ったということで(^^;



クオリティーの高い新築といえども


そう簡単には満室にならないようですよ(-_-;)



おしまい



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負けじと探索してみたものの...

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
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      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
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 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
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 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
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  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 BLXさん新築戸建賃貸&
 シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
 2月7日(火)12時半〜
  参加予定(定員14名)
  1DDMさん
  2そうさん
  3じいじさん
  4K本さん
  5摂津屋さん
  6かこちゃま(女性)
  7こももさん(女性)
  8みっちゃん(女性)
  9mtanaさん
  10nnwさん
  11
  12
  13
  14わたくし

<新年会第二弾のお知らせ>
 2月7日(火)19時〜
  参加予定
  1ryokoさん(女性)
  2DDMさん
  3HR田さん
  4わたくし

<見学会のお知らせ2>
 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
 Kさん1号戸建ビフォー見学会 1日目
 2月10日(金)12時半〜
  参加予定(定員10名)
  1デンチさん
  2真中さん(女性)
  3ryokoさん(女性)
  4ayakoさん(女性)
  5Kさん
  6わたくし


<見学会のお知らせ3>
 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
 Kさん1号戸建ビフォー見学会 2日目
 2月18日(土)12時半〜
  参加予定(定員10名)
  1Kさん
  2わたくし


<イベント一覧>
 2月 1日(水)12時半〜 みっちーさん1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月 4日(土)19時〜  新年会第一弾
 2月 5日(日)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目

 2月 7日(火)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
        19時〜  新年会第二弾
 2月 10日(金)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会1日目
 2月14日(火)12時半〜 見学会予定
 2月15日(水)12時半〜 シークレットななまんごせんえん戸建見学会3日目
        19時〜  新年会第三弾
 2月18日(土)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

こんばんは。岡山大家です。


今日は、BLXさん新築戸建賃貸&


シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目でした。


BLXさんと奥さんがお出迎えの中

よーすけさん
minakoさん(女性)
Y原さん
むーさん(女性)
O幡さん
真中さん(女性)
ryokoさん(女性)
Bさん
とっこさん(女性)
u-kiさん
O本さん
Mさん
わたくし

の13名でまずは新築へお邪魔(*´▽`*)

1.jpeg

2.jpeg

3.jpeg


もうパンパン(笑)


しかし、やっぱり新築はえぇですわ〜


2日目があるんで写真はまたね(^^;



ここ、場所が岡山NO.1人気エリアのファミリー物件ということで


少々強気な家賃設定をしたつもりだったんですけど


あっさり陥落...


かといって、もう少し高くいけたかというと


それはそれで微妙なんで


高すぎず安すぎずのちょうどいい頃合いかと(^^;


...


そんな高級物件のお次は


シークレットななまんごせんえん戸建へ。


ななまんごせんえん...


先ほどの新築の家賃のほぼ半分...


こちらは家賃では無くて売値Σ(・□・;)

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2017年01月20日 ラクショー



BLXさんも加わり


どんな代物か興味津々の14名でゾロゾロと...


例のこの超絶狭い入口がお出迎え(◎_◎;)
1.jpeg

みなさん勇気を持って突入です(^^;
1.jpeg

かなり屈んで通るのがギリギリ(^^; これはminakoさん。
2.jpeg

室内はそこそこまともなんですけどね〜
3.jpeg


誰がチャレンジしますかね〜??


ここも2日目のお楽しみで(^^;


...


さて先日、IW本さんから連絡が。


IW本さんといえば、あみだくじに3回当たり

関連記事
2016年09月02日 人生を変える一歩


当たった物件で見つけた封筒から6万円が出てきたり

関連記事
2016年05月27日 封筒の中身は...


と何かとラッキーボーイ。


なんと今回も、前回あみだで当たった一宮100万円戸建てから


18,000円が出てきたそうでΣ(・□・;)
x.JPG y.JPG


探せば出てくるもんですね〜(◎_◎;)


...


わたくし、先日F原Hさんが購入された戸建を見せてもらいまして。


ここはご覧のように残置物満載(^^;
1.jpeg


近々トレジャーハンターの舞台となる予定なんですが


IW本さんに負けじと先乗りで少々探索...


...


...



見つけました!


...


...


じゃーん...
2.jpeg


昔の人はこんな大きなお金を使ってたんか...


でも歴史で勉強したやつよりちょっとデカいか?


勇気を持って古物商に持って行ってみよう!



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




3分で5軒

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

  関連記事
  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
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  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
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  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
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<見学会のお知らせ1>
 BLXさん新築戸建賃貸&
 シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
 2月7日(火)12時半〜
  参加予定(定員14名)
  1DDMさん
  2そうさん
  3じいじさん
  4K本さん
  5摂津屋さん
  6かこちゃま(女性)
  7こももさん(女性)
  8みっちゃん(女性)
  9mtanaさん
  10nnwさん
  11OCさん
  12OCさん奥さん(女性)
  13児島大家さん
  14わたくし
  ※満席になりました。

<新年会第二弾のお知らせ>
 2月7日(火)19時〜
  参加予定
  1ryokoさん(女性)
  2DDMさん
  3HR田さん
  4わたくし

<見学会のお知らせ2>
 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
 Kさん1号戸建ビフォー見学会 1日目
 2月10日(金)12時半〜
  参加予定(定員10名)
  1デンチさん
  2真中さん(女性)
  3ryokoさん(女性)
  4ayakoさん(女性)
  5TAKEさん
  6Kさん
  7わたくし


<見学会のお知らせ3>
 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
 Kさん1号戸建ビフォー見学会 2日目
 2月18日(土)12時半〜
  参加予定(定員10名)
  1Kさん
  2わたくし


<イベント一覧>
 2月 1日(水)12時半〜 みっちーさん1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月 4日(土)19時〜  新年会第一弾
 2月 5日(日)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目

 2月 7日(火)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
        19時〜  新年会第二弾
 2月 10日(金)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会1日目
 2月14日(火)12時半〜 見学会予定
 2月15日(水)12時半〜 シークレットななまんごせんえん戸建見学会3日目
        19時〜  新年会第三弾
 2月18日(土)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

こんばんは。岡山大家です。


先日、中区某所のある物件を紹介されたので見に行ってきました。


行ってみるとこんな感じ...


...


...


...


じゃーん...
1.jpeg


そう。山です... 400坪以上...


とりあえず進んでみました。
2.jpeg


途中に目印が?迷ったりするのかな?
3.jpeg


うわー。この先はもう無理だー
4.jpeg


こういうのは何に使えばいいのかな...


頭を悩ませます...


...


帰りがけに近所を歩いてみたらこんなんが。


誰も住んで無さそう...
5.jpeg


見た感じは悪くないけど、車が入れん道を数十メートル...



もう少し歩くとこれが...
6.jpeg


うわ...ボーボー...


こんなとこにも家があるんだね...


裏に回るとこんな感じ。
7.jpeg


昔は立派な家だったんだろうね...


一部はもう崩壊していて隣へ大きく越境...
0.jpeg


隣は文句言わんのかいなー?と思いきや


隣も空き家(◎_◎;)


そのさらに隣も空き家...



さらに近所にこんな家も...
8.jpeg


ここも誰も住んで無さそう...


わずか3分の間に5軒発見(-_-;)


数十メートル先には人がたくさん住んでいるのに


車の通れる道路を1本隔ててこの違い...


空き家探しなんて簡単だね(-_-;)


これからも、ちょっと不便な場所から


どんどん空き家が増えてくるんでしょうね...



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




差は開く一方です。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
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  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
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  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
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  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
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  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
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  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
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  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
 Kさん1号戸建ビフォー見学会 1日目
 2月10日(金)12時半〜
  参加予定(定員10名)
  1デンチさん
  2真中さん(女性)
  3ryokoさん(女性)
  4TAKEさん
  5じいじさん
  6ayakoさん(女性)
  7Kさん
  8わたくし


<見学会のお知らせ3>
 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
 Kさん1号戸建ビフォー見学会 2日目
 2月18日(土)12時半〜
  参加予定(定員10名)
  1Kさん
  2わたくし


<イベント一覧>
 2月 1日(水)12時半〜 みっちーさん1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月 4日(土)19時〜  新年会第一弾
 2月 5日(日)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目
 2月 7日(火)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
        19時〜  新年会第二弾

 2月 10日(金)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会1日目
 2月14日(火)12時半〜 見学会予定
 2月15日(水)12時半〜 シークレットななまんごせんえん戸建見学会3日目
        19時〜  新年会第三弾
 2月18日(土)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

こんばんは。岡山大家です。


今日はBLXさん新築戸建賃貸&


シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目

DDMさん
そうさん
じいじさん
K本さん
摂津屋さん
かこちゃま(女性)
こももさん(女性)
みっちゃん(女性)
mtanaさん
nnwさん
OCさん
OCさん奥さん(女性)
児島大家さん
わたくし

の14名でまずは、ななまんごせんえん平屋へ。


一列に並ぶボロ戸建て愛好家のみなさん(笑)
1.jpeg

狭い入口がお出迎え。
2.jpeg


見学会1日目は比較的大人しめで


少々引き気味の方もちらほら...

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2017年02月05日 負けじと探索してみたものの...


まぁね...


普通の人が見たら、入口の木がボーボーの時点で


ドン引きレベルだからね...


しかし、今回は中に入ると歓声が!?
3.jpeg 4.jpeg

4.jpeg 5.jpeg


「おー、きれい♪」
「床がしっかりしてる〜♪」
「雨漏りがないのがいい〜♪」
「建具がちゃんと動く〜♪」
「ゴミがない〜♪」


などなど(^^;


こんなとこで数10分話し込むボロ戸建て愛好家のみなさん...


もう頭がおかしいんじゃないか?というぐらい


発言がおかしすぎ(笑)


でも確かにみなさんの言うとおり(^^;


ボロにチャレンジしたことがある人からすれば


こんなの、ボロの中でも上等なボロ(^^;


どーってことないですよね(*´▽`*)


これ以上のボロなんかいくらでもありますからね〜(笑)



これが200万円も300万円もするっていうなら話しは別ですが


なんせ、ななまんごせんえんですから


ボロ戸建て愛好家のみなさんからすれば


お宝にしか見えないことでしょう(^^;



同じ物件を見てもいろんな反応があって面白いですけど


この差は、単に経験の差ですね。


おかしな発言の方々も


最初からおかしな発言だった訳ではないですからね〜(笑)


みんな初めてボロを見たときの反応は似たようなもんですよ(^^;


そこから先


思い切ってチャレンジした人

足がすくんで動けない人


に分かれて


両社の差はどんどん開いていくことになります。



おしまい



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こんなもんで充分

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
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 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

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 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
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    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
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 新築するか転売か...
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  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
 Kさん1号戸建ビフォー見学会 1日目
 2月10日(金)12時半〜
  参加予定(定員10名)
  1デンチさん
  2真中さん(女性)
  3ryokoさん(女性)
  4TAKEさん
  5じいじさん
  6ayakoさん(女性)
  7Kさん
  8わたくし


<見学会のお知らせ3>
 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
 Kさん1号戸建ビフォー見学会 2日目
 2月18日(土)12時半〜
  参加予定(定員10名)
  1Kさん
  2わたくし


<イベント一覧>
 2月 1日(水)12時半〜 みっちーさん1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月 4日(土)19時〜  新年会第一弾
 2月 5日(日)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目
 2月 7日(火)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
          19時〜  新年会第二弾

 2月 10日(金)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会1日目
 2月14日(火)12時半〜 見学会予定
 2月15日(水)12時半〜 シークレットななまんごせんえん戸建見学会3日目
          19時〜  新年会第三弾
 2月18日(土)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

こんばんは。岡山大家です。


さて、ななまんごせんえん戸建を見たあと

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2017年02月07日 差は開く一方です。


BLXさんの新築へ行く前に、A木さん2号戸建へ寄り道しました(^^;

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2016年11月13日 ボロの中でも上等なボロ
2017年01月24日 状況は人それぞれ


基本的にはガス屋さんパワー以外はほぼ触らず。


ビフォーアフター
5.jpeg6.jpeg

8.jpeg7.jpeg


畳もCFも壁もそのままです(^^;


CFなんか敷いてあるだけで端がペローンってなってるよ(笑)


落書きもそのまま(^^;
0.jpeg 00.jpeg


さすがに壊れたところは直しました(^^;
3.jpeg4.jpeg


なんでこんなところが抜けるのかよくわかりませんが(^^;



結局、主に直したのは

キッチンビフォーアフター
1.jpeg → 2.jpeg

風呂ビフォーアフター
3.jpeg → 4.jpeg

トイレビフォーアフター
1.jpeg 2.jpeg


トイレは壁は汚いままね(^^;


ここは床の間だったかな?
1 (13).jpeg

裏に洗面台を新設しました(^^)
1 (10).jpeg


あとは2階の廊下が汚かったので
2階3.jpeg

自宅のリフォームで余ったフロアタイルを


自分たちで貼ったんですって(*´▽`*)
1 (19).jpeg


よく見るとガタガタなんですけど、そんなの気にしない(^^)v
1 (20).jpeg



ここは、基本的にこんなもんで充分だと思いますね〜(^^;


ここは岡山駅にもそこそこ近く


ドラッグストア、コンビニ、スーパーなども近い。


駐車場はないので、もう生活保護の方狙いがいいんですよ。


岡山市の単身者だと3.7万円。


きっと場所と賃料に魅力を感じる人がいるはず



もちろん、畳変えて、壁をクロスにしてとか


なんやかんややってもいいんですけど


駐車場を1台近隣で確保してあげても


家も小さいし、せいぜい4.5〜4.8万円ですわ(◎_◎;)


駐車場は近隣で6千円ぐらいかな〜


そうなると、実質3.9〜4.2万円


ガッツリ直しても2〜5千円UPぐらいのもんです...



でもこっちを直すとあっちが気になるって感じで


ついつい直したくなっちゃうんだよね...


直しすぎないってのはなかなか難しいね(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




場所の威力はすげーです。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

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  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

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  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


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 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
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☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
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  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
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     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

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 2月 7日(火)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
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          19時〜  新年会第二弾

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こんばんは。岡山大家です。


ななまんごせんえん→A木さん2号へ行った後は

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ようやくBLXさん新築戸建賃貸(^^;


BLXさんといえば新築戸建は4棟目Σ(・□・;)

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第28回あみだくじにも当選と順調なんですよね〜

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今回、見学会ということでわざわざこんなご用意をΣ(・□・;)
1 (58).jpeg


ありがとうございます(*´▽`*)



さて、室内はというとこんな感じで


ゆったりした玄関
1 (11).jpeg

明るいトイレ
1.jpeg

1616のお風呂
2.jpeg

しっかりした装備ですねー
3.jpeg 4.jpeg

2100mmのシステムキッチン
5.jpeg


戸建賃貸ならこれぐらいのサイズは必要ですねー


おや?その奥に扉が?


ここはパントリーですかー。外にも出られます(^^)
6.jpeg


ここ、ほんといい場所なんですよね〜


こんなところに土地を持っているなんて


なんて素敵なんだ...


最近はそこそこライバルも増えてきましたけど


かといって爆発的に増えるような場所じゃないので


このクオリティーであれば競争力は長く保てるでしょうし


少々古くなってもここなら入りますわ〜(;´Д`)


同じようなタイプの建物が郊外にありますけど


ここは家賃が1.5倍ですからね〜


場所の威力をまざまざと感じますね(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




ストレス発散?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

  関連記事
  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
 Kさん1号戸建ビフォー見学会 2日目
 2月18日(土)12時半〜
  参加予定(定員10名)
  1Kさん
  2ayakoさん
  3わたくし


<イベント一覧>
 2月 1日(水)12時半〜 みっちーさん1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月 4日(土)19時〜  新年会第一弾
 2月 5日(日)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目
 2月 7日(火)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
          19時〜  新年会第二弾
 2月 10日(金)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
                Kさん1号戸建ビフォー見学会1日目

 2月 14日(火)12時半〜 Y口さん3号アフター見学会&ランチ
 2月 15日(水)12時半〜 シークレットななまんごせんえん戸建見学会3日目
          19時〜  新年会第三弾
 2月 18日(土)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
                Kさん1号戸建ビフォー見学会2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は朝9時から第32回あみだくじで当選した


理想の上司O幡さんの全空きアパートの決済引き渡しでした(*´▽`*)


さりげなく1000万円のブロックをボン!
1.jpeg

関連記事
2016年12月26日 中途半端な戦いから抜け出すチャンス
2017年01月21日 開口部は抜けますよね?


さーて、いよいよ1階をぶち抜くチャレンジがスタートですな...


そうだ...


これを勝手にプロジェクトOと名付けよう...


どっかのパクリだけどまぁよろしいわ。


果たしてどうなりますやら(^^;


...


さて午後からは、ayakoさん2号戸建リフォーム中&


Kさん1号戸建ビフォー見学会 1日目


ということで、粉雪が舞い散るクソ寒い中

デンチさん
真中さん(女性)
ryokoさん(女性)
TAKEさん
じいじさん
F原Hさん
OCさん
ayakoさん(女性)
Kさん
わたくし

の10名でまずはKさん1号へ


この、偶然の産物で手に入れたラッキー物件。

関連記事
2016年11月14日 偶然の産物
2016年11月19日 最初はいろいろやってみたくなるんだよね(^^;


めちゃリフォームしてMAX目指すのか?

そこそこリフォームで賃料抑え気味でサクッと決めるのか?


さて、どうなりましたかね〜(^。^)y-.。o○


2日目もあるのでちらっと玄関回りだけ公開。

ビフォー
0.jpeg 1 (7).jpeg

↓↓↓↓↓

アフター
1.jpeg 1 (5).jpeg


トイレの前の目隠しも撤去してスッキリ。


これで他の場所の結果もなんとなく想像できますね(^^;


...


ついでに数軒隣のG地さん2号戸建をチラッと。

関連記事
2016年12月09日 3 買っても良い物件の条件
2016年12月11日 どこまで直すかね...

ここはどんな感じになりますかね〜(^^)
x.jpeg


...


お次は、工事中のayakoさん2号へ


おーおー、やっとりますな〜
1.jpeg


いきなり伐採した木々がお出迎え(^^;


室内もガンガンやっとります(笑)
3.jpeg


これ、ayakoさんが壊したんですってー


日頃のストレス発散ですか??(笑)


ここ、リフォーム予算は100万円だそうで。


どう変わるか楽しみですが


手始めに使ったのがこれ(笑)
4.jpeg 5.jpeg


かっちょえーじゃないですか!?


インパクトドライバーと合わせて


総予算の10分の1、10万円だってー(^^;


デンチさん「これいいやつじゃなー」

ayakoさん「でしょー。周りに話しても誰も共感してくれないんですよー」


そりゃママ友とかに話してもね〜(^^;



でも、そんなのを見たら地が騒ぎますが〜


そうなると、もうドドドに次ぐ体験シリーズ

関連記事
2017年01月29日 初ドドド


今日は初ギギギ(笑)
6.jpeg


うわー切れるキレる(*´▽`*)


もちろん真中さんも♪
7.jpeg


ストレス溜まってる真中さんもスッキリしたようです(≧▽≦)


DIYはストレス発散にも役立つようで(^^;



おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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