開口部は抜けますよね?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ>
「11番手から大逆転で買えたら、その隣も買えちゃった(*´▽`*)」
ということで、以前見学させていただいた中区某所の戸建の
2016年11月23日 11番手からの大逆転。
隣も買えたしまったというお話し(^^;
 1月22日(日)12時半〜
  参加予定(定員10名)
  1真中さん(女性)
  2G地さん
  3むーさん(女性)
  4ryokoさん(女性)
  5norikoさん(女性)
  6norikoさん娘さん(女性)
  7あつおさん
  8あつおさん息子さん
  9Kさん
  10わたくし
  ※満席になりました(-_-;)
  ※2日目も実施予定です(^^;

<見学会のお知らせ2>
A木さんの2号戸建アフター見学会&ランチ1日目
 1月22日(日)12時半〜
  参加予定(定員12名)



<イベント一覧>
 1月 9日(月,祝)12時〜T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ1日目
 1月 10日(火)12時〜  T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ2日目
 1月 11日(水)12時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会&ランチ

 1月 22日(日)12時半〜 T本さん戸建「11番手から大逆転で買えたら、その隣も買えちゃった(*´▽`*)」
 1月 24日(火)12時半〜 A木さんの2号戸建アフター見学会&ランチ1日目
 1月 27日(金)12時半〜 見学会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


夜は次女の幼稚園のお父さん方との新年会。
ファイル_001.jpeg


体調不良が続いているので飲食は控えめで(^^;


こっちも新年会の段取をせんといけませんな〜(^^;


...


午前中はO幡さんと物件の契約へ。
ファイル_000.jpeg


契約したのは、先日登場した南区の全空き物件

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2016年12月26日 中途半端な戦いから抜け出すチャンス


ここは、先日ひっそり第32回あみだくじが行われ
決勝結果画像.jpg


とりあえず1口エントリーしたら


思いのほかエントリーが少なく


思いのほか当たってしまったという(^^;


このO幡さん。


3口投入で本気で取りにいった、


上富井アパート、中庄アパートではかすりもせず...


まぁ世の中そんなもんですね(^^;


...


ここ、普通の8戸のアパートなんですけども
1.jpg


解体前提だったので全部退去させて


幸か不幸か全空きになっている訳ですが


再度、普通に直して生活保護の方を中心に入ってもらうのか


全空き状態をチャンスと捉えて


思い切った物件に作り替えていくのか


悩ましいところです...



8戸に対して駐車場がないので


わたくしは1階を駐車場にでもできればなーと思っておりますが...
3.jpg



室内で上下に繋ぐのは


階段を作ったり費用的にもかなり大変だと思うので


1階を駐車場や倉庫に変えて、


共用階段や廊下はそのまま活用し


上下のセット貸しをベースに、


場合によっては別々に貸すとか、


或いは、1階でコインランドリーができないかなーとかね(^^;



人口はかなり多い地域なので


何らかの価値を生み出したいんですがね...



ここは、2階建ての軽量鉄骨造なんですけども


鉄骨というのは鉄の梁に強度があるので


木造に比べて柱の間のスパンを大きく取りやすいんですよね。
daeqt_img_25.jpg


側面(青い部分)はいわゆる筋交いがしっかり入っていて


この筋交いを取ってまで抜くとなると相当無理が生じますが


筋交いの入っていない部分もありますし


ましてや開口部(吐き出し窓、赤い部分)には筋交いがあるはずもありません。


ということで、


開口部なら抜いても構造に支障がないのでは?


と安易に考えていろいろ妄想を働かせておりますが


いかがなもんでしょうね?



まぁ少なくとも、吐き出し窓部分のサッシはを抜くのはOKでしょう。


それだけでも2m近く抜けるはずなので


高低差の問題がなければバイクなどの進入はできますね(^^;



どこまで広く抜けるか?

費用は?




月曜日にいろいろ見てもらうことになりました(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




ドン引きしてました(^^;

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
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 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


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 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
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 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

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 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
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  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


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 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
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  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
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  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
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  2016年08月05日 連系工事負担金
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  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
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  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
A木さんの2号戸建アフター見学会&ランチ1日目
 1月22日(日)12時半〜
  参加予定(定員12名)
  1そうさん
  2ryokoさん(女性)
  3K本さん
  4mayukaさん(女性)
  5わたくし


<イベント一覧>
 1月 9日(月,祝)12時〜T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ1日目
 1月 10日(火)12時〜  T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ2日目
 1月 11日(水)12時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会&ランチ

 1月 22日(日)12時半〜 T本さん戸建「11番手から大逆転で買えたら、その隣も買えちゃった(*´▽`*)」
 1月 24日(火)12時半〜 A木さんの2号戸建アフター見学会&ランチ1日目
 1月 27日(金)12時半〜 見学会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日はT本さんが購入された戸建の見学会。


この戸建、以前見学会をさせていただいた戸建の隣


以前の戸建は、ネットに掲載されたものを発見したものの


発見が遅れて11番手からのスタート。


それが現金買いをアピールしたところ


2番手までジャンプアップし


結局一番手の方も降りたのでめでたく購入できたというお話しは


ここで書きましたが、

2016年11月23日 11番手からの大逆転。


今回は、その隣の空き家の所有者に


境界の関係で土地家屋調査士に話しをしてもらうついでに


売却の意思を聞いてもらったところ


そのまま話が進んだということでΣ(・□・;)


偶然とはいえ


単なるラッキーでは片付けられないですね〜


買えるべくして買えていますよね。


ネット見るだけで「物件が無い無い」言うてるだけの人には


到底訪れない幸運です。


そんな戸建に集まった10名。

真中さん(女性)
G地さん
むーさん(女性)
ryokoさん(女性)
norikoさん(女性)
norikoさん娘さん(女性)
あつおさん
あつおさん息子さん
Kさん
わたくし


今回は2〇〇で購入されたそうですが


ボロを見慣れた面々からすると上等なもんです(*´▽`*)
1.jpeg 2.jpeg


初登場のnorikoさん娘さんはドン引きでしたが(^^;
  

まぁボロ組の感覚がおかしいだけですが(◎_◎;)


キッチンもトイレもよくみる光景(^^;
3.jpeg 4.jpeg


どうってことないですね(^^;


ただ、風呂はなかなか珍しいΣ(・□・;)


...


...


...


じゃーん
5.jpeg 6.jpeg


うわー、こりゃさすがに交換ですわな〜(;´Д`)


古過ぎる建物でも、大概一度はどこかのタイミングで


風呂とか水回りの改修をしてあるもんですけど


まだこれで残してるんですね〜


底を見ると穴が...
7.jpeg


室内の天井にも穴が...
8.jpeg


天井の外から光が入っています(◎_◎;)


他の天井や床は割とまともで


パッと見はそこそこきれいなんですけどね〜


とはいえ、norikoさん娘さんはドン引きですが(笑)


そこそこお金かかりそうなんで


解体して駐車場にする案も。


駐車場なら利回り10%ぐらいですかね。


まぁ家で貸しても、駐車場で貸しても


どちらにしても需要はありますからね(*´▽`*)


この先どうなっていくのか楽しみです(^^)v



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




市場の反応はどうでしょうか?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
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  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
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  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
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A木さんの2号戸建アフター見学会&ランチ1日目
 1月22日(日)12時半〜
  参加予定(定員12名)
  1そうさん
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  3K本さん
  4mayukaさん(女性)
  5わたくし


<イベント一覧>
 1月 9日(月,祝)12時〜T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ1日目
 1月 10日(火)12時〜  T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ2日目
 1月 11日(水)12時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会&ランチ

 1月 22日(日)12時半〜 T本さん戸建「11番手から大逆転で買えたら、その隣も買えちゃった(*´▽`*)」
 1月 24日(火)12時半〜 A木さんの2号戸建アフター見学会&ランチ1日目
 1月 27日(金)12時半〜 見学会

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、O幡さんが購入予定の全空きアパートへ。

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2016年12月26日 中途半端な戦いから抜け出すチャンス
2017年01月21日 開口部は抜けますよね?


鉄骨アパートの1階をくりぬいてガレージ風にできるのか?


ということで、すえちゃん&協力業者さんと打ち合わせ。
1.jpeg 2.jpeg


果たしてどうなりますやら(^^;


...


さて先日、イトーヨーカドー岡山店の閉店の記事を書きましたが

関連記事
2017年01月19日 18年間ありがとう。


イトーヨーカドーこそ無くなるものの


市内中心部の一等地で


これほどの敷地はなかなかありませんから


もちろん後継テナントは何かが入るんでしょうし


基本的には何かと便利な場所ですわね。




その近所に東島田町というエリアがありまして
b.jpg


上半分ぐらいが1丁目で、


下半分ぐらいが2丁目なんですけども


いま、それぞれに新築マンションが建っていて


どちらも至近距離(^^;

a.jpg


青が 東島田町1丁目 アルティザ東島田



赤が 東島田町2丁目 プラステ東島田




アルティザ東島田 RC9階建
34.8平米の1K、1LDKが 52戸



プラステ東島田
29平米の1K 24戸
38平米の1LDK 8戸
計32戸



どちらも単身用で似たようなもんですね(^^;



ですが、賃料は大きく違って

アルティザ東島田
家賃7.3万円〜8.5万円
共益費7,000円


プラステ東島田
家賃5.9万円〜6.4万円
共益費5,500円




広告料は
アルティザ東島田 10万円
プラステ東島田 2万円



アルティザ東島田


随分高いですが、岡山駅に近くて広告料も大。



プラステ東島田


は、アルティザ東島田よりは安いものの


岡山駅から遠く、広告料も少ない。



どちらも入居を間近に控えていますが


さぁ、市場の反応はどんな感じなんでしょうか?



つづく



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状況は人それぞれ

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
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     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<イベント一覧>
 1月 9日(月,祝)12時〜T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ1日目
 1月 10日(火)12時〜  T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ2日目
 1月 11日(水)12時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会&ランチ

 1月 22日(日)12時半〜 T本さん戸建「11番手から大逆転で買えたら、その隣も買えちゃった(*´▽`*)」
 1月 24日(火)12時半〜 A木さんの2号戸建アフター見学会&ランチ1日目
 1月 27日(金)12時半〜 見学会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


いや〜、猛烈な寒さですね〜(;´Д`)


寒いと体の節々が痛くなる今日この頃ですが


そんな中、A木さんの2号戸建アフター見学会&ランチ1日目。

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2016年11月08日 ヤバいですね...
2016年11月13日 ボロの中でも上等なボロ

そうさん
ryokoさん(女性)
K本さん
mayukaさん(女性)
わたくし

の5名で出発。


あまりお金をかけずにそれなりに住めるようになっていましたよ(^^)


キッチンビフォーアフター
1.jpeg → 2.jpeg

風呂ビフォーアフター
3.jpeg → 4.jpeg


近々2日目も開催するので写真は控えめでね(^^;


...


しかし、この寒さで県北や山陰が大変なことになっていますね(-_-;)

山陽新聞ニュース
岡山県北中心に大雪 交通機関乱れ 新見市千屋は1月の史上最高積雪


20年ぐらい前に県北や山陰へタンクローリーで行っていた頃は

 
県境の峠付近でちょいちょい立ち往生とかあったもんです。


わたくしも大型タンクローリーで雪の中を走ったり


時には大きなタイヤにチェーンを巻いたりもしました(-_-;)


雪が降る中、ひとりでチェーンをするのはほんと辛いんですよ(;´Д`)


ガソリンなどを降ろす際もずっと見張っとかないといけませんしね...


去年の必殺北海道旅行でも

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2016年11月06日 雪は大変だ(-_-;)


雪に困らされましたけど


普通に暮らしていたら、雪なんて百害あって一利なし...


でも雪が降らないと商売にならない人たちもいますからね〜(-_-;)


今年はスキー場は大賑わいでしょうかね。


困る人もいれば喜ぶ人もいる



状況が人それぞれなんで


何事も、みんながみんな満足するというのは難しいですね...


世の中のいろんな仕組みや


身近なところでいうと、リフォームにしても


どこかにフォーカスして


そこにマッチした人たちしか満足させられないですもんね。



今回のA木さん2号のリフォームは


ずばり生活保護の方向け。


割り切りができていて


個人的にはよいリフォームだと思いますけどね(^^;


興味のある方は2日目でぜひ。



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




自分とこが死ぬから...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
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<トレジャーハンターin倉敷>
 1月27日(金)10時50分〜
 参加予定
 1じいじさん
 2じゅんこさん(女性)
 3真中さん(女性)
 4デンチさん
 5わたくし

<motoさん7号300万円アフター見学会&ランチ1日目>
 1月27日(金)12時30分〜
 参加予定
 1じいじさん
 2真中さん(女性)
 3わたくし


<イベント一覧>
 1月 9日(月,祝)12時〜T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ1日目
 1月 10日(火)12時〜  T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ2日目
 1月 11日(水)12時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会&ランチ
 1月 22日(日)12時半〜 T本さん戸建「11番手から大逆転で買えたら、その隣も買えちゃった(*´▽`*)」
 1月 24日(火)12時半〜 A木さんの2号戸建アフター見学会&ランチ1日目

 1月 27日(金)11時〜  トレジャーハンターin倉敷
        12時半〜 motoさん7号300万円アフター見学会&ランチ1日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


yahooニュースにこんなん載っていましたね。

<賃貸住宅>内閣府が「バブル」警鐘 相続税対策で着工急増


国が言い出したらいよいよですかね...


...


さて、先日のこの記事に登場した2つのマンション。

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2017年01月23日 市場の反応はどうでしょうか?


東島田町1丁目 アルティザ東島田



東島田町2丁目 プラステ東島田



アルティザ東島田 RC9階建
1K、1LDK 34.8平米 52戸
家賃7.3万円〜8.5万円
共益費7,000円
広告料10万円

プラステ東島田 RC9階建
1K 29平米の 24戸
1LDK 38平米 8戸
家賃5.9万円〜6.4万円
共益費5,500円
広告料2万円



それぞれほぼ完成で入居間近です。


...


決まったのは


アルティザ東島田
2.jpg
3.jpg

52戸中0...
※1月15日時点


プラステ東島田
1.jpg

32戸中5部屋。
201 1LDK
301 1LDK
401 1LDK
801 1LDK
901 1LDK
※1月25日時点


...


両方合わせて決まったのは


プラステ東島田


38平米の1LDK、家賃7.3〜7.7万円だけ...


この場所で、新築1LDKのRCで


共益費含めて8万円前後なら


安くはないけれど、まぁ相場かなという感じかな(^^;


...


プラステ東島田


1K 29平米 5.9〜6.4万円は


まぁこんなもんかなという感じですけど


これを出せる人ならもう少し出して1LDKにいっちゃうのかな...


全部1LDKならもう少し決まるんでしょうけど


利回り合わせの1Kをたくさん混ぜたところで


そう簡単にはいきませんか...


新築時からこれだと先が思いやられますな...


...


アルティザ東島田


1K、1LDK 34.8平米 家賃7.3万円〜8.5万円


は、そもそも論外ですね...


実はここ、管理会社候補の2社から


賃料の相談を受けたことがあるんですが


この広さでこの家賃は高すぎますわ(◎_◎;)


こんなとこに入らんでも、他にたくさんありますからね...


IHの1口で室内もどこにでもある感じですから...


広告料10万円でもね...



なぜこんなに高いかって?


ここ、分譲マンション販売中心の会社が手掛けているんですけど、


高い賃料で満室にして


利回り6%や7%やらで売りたいんですって(;´Д`)


こんなんじゃいつまで経っても決まりませんがね...


捕らぬ狸の... ってやつですね(-_-;)



いまの岡山市内の賃貸マンション市場てこんな感じです。


これでもまだ建てさせるんだよね...


まぁ、建てさせないと自分とこが死ぬからね...


自分とこが生きるために、他の誰かを死に向かわせる...


そんな世の中か...



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




このへんだったかな〜?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年04月06日 臭いがなー
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  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

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  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<トレジャーハンターin倉敷>
 1月27日(金)10時50分〜
 参加予定
 1じいじさん
 2じゅんこさん(女性)
 3真中さん(女性)
 4デンチさん
 5わたくし

<motoさん7号300万円アフター見学会&ランチ1日目>
 1月27日(金)12時30分〜
 参加予定
 1じいじさん
 2真中さん(女性)
 3わたくし


<イベント一覧>
 1月 9日(月,祝)12時〜T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ1日目
 1月 10日(火)12時〜  T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ2日目
 1月 11日(水)12時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会&ランチ
 1月 22日(日)12時半〜 T本さん戸建「11番手から大逆転で買えたら、その隣も買えちゃった(*´▽`*)」
 1月 24日(火)12時半〜 A木さんの2号戸建アフター見学会&ランチ1日目

 1月 27日(金)11時〜  トレジャーハンターin倉敷
        12時半〜 motoさん7号300万円アフター見学会&ランチ1日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

こんばんは。岡山大家です。


今日はエヴァンゲリオンの新幹線に乗りました(^^;

1.jpeg


狙ったわけではなく、たまたまだったんですが


ド派手ですね〜(^^;


向かった先は、広島県三原市。
2.jpeg


この三原市の大家さんに会いに来ました(*´▽`*)


むかーしむかし、呉ポートピアランド


下道で向かった時に通過したことはありますが


降り立ったのは初めてです。


新幹線が止まるだけあって、駅はそこそこ大きい。


分譲マンションもポロポロありましたけど


市街地の範囲は狭くてコンパクトな感じですね。
3.jpeg


新倉敷駅界隈を少し古くした感じかな?


...


車で10分も走ればあっという間に山のほうへ(^^;


その付近の物件を見せてもらいました。


え〜?この先に入っていくんですか〜?


というような結構な場所(-_-;)


そこに登場したのは、


平成6年に新築した30平米近くある1DK。


ワンフロア2戸の3階建て。


トイレ風呂は一緒のタイプ...


駐車場は各戸1台。


当時としては広い作りですよね〜(^^)


トイレ風呂が残念ですが...


第一印象では、入居が苦戦しそうだなーと(^^;


いままで、空いてもすぐ次が入居するのでほぼ100%だそうで。


へー。ちょっと意外です(^^;


満室なんで滅多に現地にこないもんだから


行きがけも「え〜っと、このへんだったかな〜?」



なんて言う始末(笑)


満室経営の要因は、


結構郊外なんで、周りにライバルになりそうな物件が少ない


今後ガンガン増えそうでもないです(^^;


しかも、地域柄地主系が多いんでしょうか。


ライバル物件が家賃を下げてこないんですって(^^;


なので、ここは地域最安値の3万円程度にしても


周りが追随してこないので楽に決まるそうで(^^;


確かに、地主系大家の多い地域で経営するのは楽そうですね〜


...


それでも、新築当時4.9万円だったのが


10年前後ぐらいに4.5万円


4〜5年ごとぐらいに少しずつ下がって、今に至るそうで。


4.9万円→3万円いうことは


39%ダウンです。


最初の10年で約10%ダウン


そこから加速して、20年後では40%ダウン


まぁ普通の下げじゃないですかね。


よく見かけるレベルの下げですよ。


そりゃ20数年も経てばそれなりに下がってきますわ。


新築アパート、マンションをされる方は


大概シミュレーションが大甘なので


これぐらいの下げは覚悟しておいたほうがいいと思いますね。


最近ガンガン建っている岡山の新築たちは


将来どうなりますかね?



おしまい



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カリモク

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
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    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
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  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<イベント一覧>
 1月 9日(月,祝)12時〜T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ1日目
 1月 10日(火)12時〜  T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ2日目
 1月 11日(水)12時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会&ランチ
 1月 22日(日)12時半〜 T本さん戸建「11番手から大逆転で買えたら、その隣も買えちゃった(*´▽`*)」
 1月 24日(火)12時半〜 A木さんの2号戸建アフター見学会&ランチ1日目
 1月 27日(金)11時〜  トレジャーハンターin倉敷
        12時半〜 motoさん7号300万円アフター見学会&ランチ1日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

こんばんは。岡山大家です。


今日は朝からトレジャーハンターin倉敷。


急な呼びかけにもかかわらず6名が集合。

じいじさん
じゅんこさん(女性)
真中さん(女性)
こももさん(女性)
I島さん代理のいとこ
わたくし


平日の昼間っから自由人ですな〜(笑)



今回、ブログを読んでくださっている方が


ブログ登場の方々でもしかしたら欲しい人がいるかも?


と思って連絡してきてくれました(*´▽`*)


わざわざありがとうございますm(__)m


ということで、早速現場へ。


雑然と置かれていますが、全部捨てるんですって(◎_◎;)
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これが注目のカリモクの家具。
2.jpeg


カリモク家具といえばお高いイメージ(^^;


じいじさんが当初興味を示していましたが


大きすぎたということで


I島さん代理でお越しのいとこの方にお譲り(^^)


我々は主に小さなものを物色(^^;


まだきれいなポスト
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こじゃれたタオル掛けとトイレのペーパーホルダー
6.jpeg 5.jpeg

新品のシリンダーキー、シャンデリア。
7.jpeg 8.jpeg

外に付ける玄関灯。
4.jpeg


この辺は、じゅんこさんがあみだで当たった75万円古民家で登場か??

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2016年04月12日 ある意味、宝の山なんですが...
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2016年07月09日 古民家見学
2016年08月19日 悩める乙女
2016年09月27日 遅ればせながらポケモンGO
2016年12月23日 じゅんこ画伯?

実は、リフォームも最終盤なんですよ(*´▽`*)
ファイル_000.jpeg




玄関灯は8個?あったのでみんなで分け分け(^^)/
11.jpeg


これは真中さん。

マグカップ、タオル掛け、カギ、玄関灯。
9.jpeg


これはじいじさん。

いつものように木材。玄関灯は4つかな?
10.jpeg


これはこももさん。

ローボードとブルーシート(^^;
12.jpeg


これはわたくし。

玄関灯2個、カーテンレール3本。
13.jpeg


他には

大きな建具が4枚
1.jpeg 2.jpeg

シリンダーキー多数。
3.jpeg

60cm×80cmの鏡2枚。
4.jpeg


などが残ってしまいました(-_-;)


TAKEさんとかすえちゃんはこんなの要りませんかね〜??


2月には棄てるそうなんで


欲しい方がいたらご連絡ください(^^;



そんなこんなでたっぷりいただきました(*´▽`*)


わざわざ声かけてくださってありがとうございますm(__)m



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




ななまんごせんえん?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
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  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年06月28日 長期保有が前提
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※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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 1月 9日(月,祝)12時〜T畠さん倉敷市130万円アフター&
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 1月 11日(水)12時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会&ランチ
 1月 22日(日)12時半〜 T本さん戸建「11番手から大逆転で買えたら、その隣も買えちゃった(*´▽`*)」
 1月 24日(火)12時半〜 A木さんの2号戸建アフター見学会&ランチ1日目
 1月 27日(金)11時〜  トレジャーハンターin倉敷
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 ※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


早いもんでもう月末ですね〜


寒いですけど2月も見学会やらいろいろやりますよ(^^;


いまのところ

2月1日(水)12時半〜
みっちーさんが買った金岡東町の1号物件のビフォー

みっちーさんが初めて買いました(*´▽`*)
リフォームの意見をいろいろ聞きたいんですって〜


2月4日(土)19時〜
遅ればせながら新年会第一弾

2月に新年会と謳うのもおかしいですが、そんなの気にしない(^^;


2月5日(日)12時半〜
BLXさん新築戸建賃貸完成見学会&
シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目

市内NO.1の人気エリアの新築戸建てΣ(・□・;)
すでに申込み済み...家賃聞いたら驚くかも?

アーンド、ななまんごせんえんの戸建(^^;


2月7日(火)12時半〜
BLXさん新築戸建賃貸完成見学会&
シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目

19時半からは新年会第二弾(^^;


2月10日(金)12時半〜
ayakoさん2号戸建リフォーム中&
Kさん1号戸建ビフォー見学会1日目

ayakoさんがガンガン壊し中?
Kさんのはどんな風になりましたかね〜(*´▽`*)


2月14日(火)12時半〜
見学会予定 まだ物件決めてない(^^;


2月15日(水)12時半〜
見学会予定 これもまだ決めてない(^^;
夜は新年会第三弾ね(^^♪


2月18日(土)12時半〜
ayakoさん2号戸建リフォーム中&
Kさん1号戸建ビフォー見学会2日目


他にも、


T本さんの2日目とか

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2017年01月22日 ドン引きしてました(^^;


A木さん2号の2日目とか

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2017年01月24日 状況は人それぞれ


そうこうしてたらじゅんこさんも完成するかな?

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2016年07月09日 古民家見学
2016年08月19日 悩める乙女
2016年09月27日 遅ればせながらポケモンGO
2016年12月23日 じゅんこ画伯?



いまのところそんな感じで〜す


エントリーフォームは早めに配信しますね(^^;



ん?ななまんごせんえんが気になるって?


実はここで登場しています(^^;

関連記事
2017年01月20日 ラクショー


もちろん土地建物でですよ(^^;


過去最高は一宮100万円の85口。


今回はどうでしょうね〜(?_?)


さぁとりあえずみんなで見に行ってみますか(≧▽≦)



おしまい



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初ドドド

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 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 みっちーさん1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月1日(水)12時半〜 
  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2みっちーさん
  3わたくし

<見学会のお知らせ2>
 BLXさん新築戸建賃貸&
シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目
 2月5日(日)12時半〜
  参加予定(定員14名)
  1よーすけさん
  2O村さん
  3Y原さん
  4むーさん(女性)
  5O幡さん
  6真中さん(女性)
  7ryokoさん(女性)
  8Bさん
  9とっこさん(女性)
  10u-kiさん
  11
  12
  13BLXさん
  14わたくし

<見学会のお知らせ3>
 BLXさん新築戸建賃貸&
 シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
 2月7日(火)12時半〜
  参加予定
  1DDMさん
  2taimanさん
  3そうさん
  4じいじさん
  5わたくし


<新年会第一弾のお知らせ>
 2月4日(土)19時〜
  参加予定
  1よーすけさん
  2O幡さん
  3わたくし


<イベント一覧>
 1月 9日(月,祝)12時〜T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ1日目
 1月 10日(火)12時〜  T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ2日目
 1月 11日(水)12時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会&ランチ
 1月 22日(日)12時半〜 T本さん戸建「11番手から大逆転で買えたら、その隣も買えちゃった(*´▽`*)」
 1月 24日(火)12時半〜 A木さんの2号戸建アフター見学会&ランチ1日目
 1月 27日(金)11時〜  トレジャーハンターin倉敷
        12時半〜 motoさん7号300万円アフター見学会&ランチ1日目


 2月 1日(水)12時半〜 みっちーさん1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月 4日(土)19時〜  新年会第一弾
 2月 5日(日)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目
 2月 7日(火)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
        19時〜  新年会第二弾
 2月 10日(金)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会1日目
 2月14日(火)12時半〜 見学会予定
 2月15日(水)12時半〜 見学会予定
        19時〜  新年会第三弾
 2月18日(土)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会2日目


 ※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

こんばんは。岡山大家です。


先日のトレジャーハンターin倉敷で登場した


ドアやシリンダーキーなどなど。

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2017年01月27日 カリモク


希望者が多くてあっという間に無くなってしまいましたΣ(・□・;)


手に入らなかった方、ごめんなさい(>_<)


...


その日は、motoさん7号とじいじさん平屋へも行きましたー


motoさん7号はアフター状態。

ビフォー記事はこちら
2017年01月09日 大変だけど楽しそうだね(^^♪
2017年01月12日 額面通りで買ってちゃダメ


ここ、駐車場が狭いんですけど5ナンバーがすっぽり(≧▽≦)
1.jpeg

軽四より普通車で謳えた方がいいですもんね(^^)v


屋根がきれいになっていました(^^♪

ビフォー
4.jpeg

アフター
2.jpeg

室内もきれいになりました。
4.jpeg 5.jpeg


motoさんはいつもお金かけてきれいにします(^^;


でも、ここは屋根、床、シロアリ、電気系などなど


ちょっとお金がかかりすぎましたね〜(-_-;)


古い建物は蓋を開けないとわからないことも多いし


大概いろいろ出てくるから


それをカバーするために極力安く買っておくのがカギですね(^^;


安く買っておけばどうにでもなるからね(*´▽`*)


...


その流れでじいじさんとこへ。
1.jpeg

じいじさんが初見学のryokoさんを案内する隙に
2.jpeg

我々は大きなおもちゃ?を発見(*^▽^*)
3.jpeg


(ΦωΦ)フフフ…


ということでわたくし、初ドドドです(^^;
1 (46).jpeg


ドドドドドドドド!!!!!!!


ドドドドドドドド!!!!!!!


いや〜壊れる壊れる(≧▽≦)


音がうるさくて近所迷惑ですけど爽快です(^^;


一緒にこももさんもドドド(^^;
5.jpeg

なんと真中さんもドドド(^^;
6.jpeg


大した壊れっぷりなんですけど


これで広い面積を壊すのは骨が折れますね〜


遊びで少しするのは楽しいですけど


こりゃ解体業の方は大変ですわ(;´Д`)


ガラも大量に出ますしね〜
1 (44).jpeg


解体費が安くないのも納得です(-_-;)


物件を買って最後まで持つ気なら


解体費のことも考えておかないとね(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




倉庫か〜

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
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    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
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 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
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  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
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 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
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  2016年07月15日 持ってる女


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 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 みっちーさん1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月1日(水)12時半〜 
  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2みっちーさん
  3TAKEさん
  4わたくし

<見学会のお知らせ2>
 BLXさん新築戸建賃貸&
 シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目
 2月5日(日)12時半〜
  参加予定(定員14名)
  1よーすけさん
  2O村さん
  3Y原さん
  4むーさん(女性)
  5O幡さん
  6真中さん(女性)
  7ryokoさん(女性)
  8Bさん
  9とっこさん(女性)
  10u-kiさん
  11O本さん
  12Mさん
  13BLXさん
  14わたくし
  ※満席になりました(^^;

<見学会のお知らせ3>
 BLXさん新築戸建賃貸&
 シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
 2月7日(火)12時半〜
  参加予定
  1DDMさん
  2taimanさん
  3そうさん
  4じいじさん
  5K本さん
  6摂津屋さん
  7わたくし


<新年会第一弾のお知らせ>
 2月4日(土)19時〜
  参加予定
  1よーすけさん
  2O幡さん
  3真中さん(女性)
  4摂津屋さん
  5わたくし


<イベント一覧>
 1月 9日(月,祝)12時〜T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ1日目
 1月 10日(火)12時〜  T畠さん倉敷市130万円アフター&
            motoさん7号300万円ビフォー見学会&ランチ2日目
 1月 11日(水)12時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会&ランチ
 1月 22日(日)12時半〜 T本さん戸建「11番手から大逆転で買えたら、その隣も買えちゃった(*´▽`*)」
 1月 24日(火)12時半〜 A木さんの2号戸建アフター見学会&ランチ1日目
 1月 27日(金)11時〜  トレジャーハンターin倉敷
        12時半〜 motoさん7号300万円アフター見学会&ランチ1日目


 2月 1日(水)12時半〜 みっちーさん1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月 4日(土)19時〜  新年会第一弾
 2月 5日(日)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会1日目
 2月 7日(火)12時半〜 BLXさん新築戸建賃貸&
             シークレットななまんごせんえん戸建見学会2日目
        19時〜  新年会第二弾
 2月 10日(金)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会1日目
 2月14日(火)12時半〜 見学会予定
 2月15日(水)12時半〜 見学会予定
        19時〜  新年会第三弾
 2月18日(土)12時半〜 ayakoさん2号戸建リフォーム中&
             Kさん1号戸建ビフォー見学会2日目


 ※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、新しくなった中区役所へ行ってきました。


中区役所は昨年末に新しい建物に変わりましたが


随分きれいになっていましたよ〜(◎_◎;)
2.jpeg


前の建物(メディアコム)はわたくしが小学生の頃できましたから


築30年ぐらいですかね?


当時はなぜか無料でTVゲームができたので


しきりに通っていたんです(^^;


けやき通りもなかったり、東川原あたりで百間川を渡る橋もなかったので


百間川の土手を自転車で上がって


水の流れの少ないところをそのまま横切って


ショートカットしていたのでよく覚えています(笑)


そんなメディアコム。


多少古びた感はありますが


北区役所なんかよりずっとマシですが


もう壊しちゃうんですよね〜(-_-;)


特に公の建物は


耐震面とかでいち早く対応しとかないといけないですもんね...


あれ、解体にどれぐらいかかるんでしょうね〜??


...


さて先日、倉敷市某所の物件を見てきました。


入口のカギはこんな感じ(◎_◎;)
1.jpeg


まぁ、これだけでなんとなく想像できるかと(笑)


外から見ただけですが汲み取りのトイレはあるみたいですが


どうやら倉庫らしいです。


結構高低差があるので、


車を入れるには土を入れたりしないといけませんが


場所自体はそれほど悪くないので


激安で買えれば将来は建替えてもいいかな〜なんて思いましたが


ちょっと待てよ...


もしかしたらここは市街化調整区域かもしれないぞ?


「市街化調整区域」


不動産をお探しの方ならよく耳にする言葉。


ここで倉庫となると...


元々倉庫で許可を得ているはずですから


こういうのを住宅に変更しようと思ったら


用途変更ということになって


市の許可がいるんですよね...


ちゃんと調べてみないといけないですけど


もしかしたら用途変更の許可がおりない可能性も...


別にこのまま倉庫として使う分には構いませんが


そうなると土地の価値は低くなってしまうので


抱えるなら超激安でないとね(^^;


果たしてどうなりますかね〜



おしまい



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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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